febrero 28, 2007 en 23:46 · Categoria General, Informes Edilicios, Informes Técnicos
La necesidad de hallar soluciones a un problema deconstrucción muchas veces lleva a realizar pruebas que a la larga nos hacen PERDER TIEMPO, resultan COSTOSAS y muchas veces NO RESUELVEN el inconveniente de manera definitiva.
Algunos problemas habituales:
Filtraciones: humedad ascendente (de cimientos), desde terrazas y techos, pérdidas en caños,etc.
Fallas estructurales: por vibraciones, descenso de apoyos, etc.
Frentes y balcones: grietas, fisuras, desprendimientos de material, etc. (www.ley-257.com.ar)
Garantía de Obra Nueva: derecho como comprador de un inmueble a estrenar.
Medianería: cobro de los derechos, litigio con inmuebles vecinos, etc.
Lo invitamos a que compruebe las ventajas de contar con el respaldo de profesionales que combinan trayectoria en INSPECCIONES TÉCNICAS CONSTRUCTIVAS y los más avanzados EQUIPOS ELECTRÓNICOS de medición y sondeo (detectores de humedad en paredes, detectores de cañerías, medidores de fisuras, decibelímetros digitales, medidores de distancias por ultrasonido, etc). Todo ello plasmado en un informe técnico edilicio.
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febrero 28, 2007 en 21:05 · Categoria Balcones, Derrumbes de balcones, Deterioro
Aprobación inicial conforme a lo establecido en los artículos 89 y 90 de la Constitución de la Ciudad de Buenos Aires.
Articulo 1:Incorporase al articulo 6.3.1.1. “Obligaciones del Propietario relativas a la conservación de las obras” .AD 630.75, del Código de la Edificación, el siguiente párrafo:
“Asimismo se mantendrán en buen estado los siguientes elementos:
balcones, terrazas y azoteas;
barandas, balustres y barandales;
ménsulas, carteles, modillones, cornisas, saledizos, cariátides, talantes, pináculos, cestería, artesonados y todo tipo de ornamento sobrepuesto, aplicado o en voladizo;
soportales de cualquier tipo, marquesinas y toldos;
antepechos, muretes, pretiles, cargas perimetrales de azoteas y terrazas;
carteles, letreros y maceteros;
jabarros, enlucidos, revestimientos de mármol, paneles premoldeados, azulejos, mayólicas, cerámicos, maderas y chapas metálicas; todo otro tipo de revestimientos existentes utilizados en la construcción;
cerramientos con armazones de metal o madera y vidrios planos, lisos u ondulados, simples o de seguridad (laminados, armados o templados), moldeados y de bloques.
En todos los casos, las tareas de prevención se realizaran con el objeto de evitar accidentes conservando la integridad de los elementos ornamentales de la fachada, en el caso de tener que proceder a la demolición de algún elemento, se solicitara previamente una autorización fundada tecnicamente para realizarla ante la autoridad de aplicación de la presente ley.
Articulo 2: Los propietarios de inmuebles deberán acreditar haber llevado a cabo una inspección técnica especifica del estado de los elementos incluidos en el listado del articulo 1, con la periodicidad que se detalla a continuación
| Antigüedad del edificio |
Periodicidad de la inspección |
| Desde 10 a 21años |
Cada 10 años |
| Mas de 21 a 34 años |
Cada 8 años |
| Mas de 34 a 50 años |
Cada 6 años |
| Mas de 50 a 71 años |
Cada 4 años |
| Mas de 71 años en adelante |
Cada 2 años |
La verificación deberá incluir, además de los elementos enumerados en el articulo 1 de la presente, sus fijaciones, niveles y escuadra.
Articulo 3: Están eximidos de la obligación prevista en el articulo 2, los inmuebles de planta baja destinados a vivienda, salvo que posean salientes de cualquier tipo que avancen sobre el espacio publico de la acera. En el caso de viviendas de planta baja cuyas salientes no revistieran mayor peligrosidad, el propietario podrá solicitar a la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro, que se le exceptúe de este tipo de obligación, que deberá concederla después de la primera inspección, siempre que el profesional que la efectúe, bajo su responsabilidad, así lo recomiende.
Articulo 4: La Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro, deberá implementar los mecanismos administrativos que resulten necesarios para la identificación de todos los inmuebles existentes en la Ciudad de Buenos Aires y la ubicación que les corresponda en la escala de antigüedad prevista en el articulo 2.
Articulo 5: Las inspecciones contempladas en esta ley podrán ser efectuadas por los profesionales y constructores mencionados en el Capitulo 2.5 “De los profesionales y Empresas” del Código de Edificacion-AD 630.17- en la medida de las competencias allí adjudicadas.
Articulo 6: El profesional o constructor habilitado deberá realizar un informe detallado del estado de la fachada del edificio, donde se especifique, en el caso de requerirse, las intervenciones necesarias para la recuperación o consolidado. En este sentido, dicho informe deberá contener una caracterización de los danos encontrados, del tipo de intervenciones a realizar, los plazos recomendados para realizarlas y la tecnología apropiada para resolverlo.
En los casos de edificios de perímetro libre, se deberá considerar fachada al frente, contrafrente y laterales. En los edificios construidos entre medianeras se deberá considerar fachada al frente y al contrafrente. En los casos de edificios de perímetro semilibre se deberá considerar fachada al frente, contrafrente y lateral.
El informe que realice el profesional habilitado se emitirá en tres ejemplares, uno para el propietario del inmueble, otro para el profesional y el tercero deberá quedar en poder de la autoridad de aplicación.
Articulo 7: Dentro del plazo de doce meses desde la publicación de la presente ley, todos los propietarios de inmuebles cuya antigüedad supere los de 72 años o aquellos que presenten deterioros manifiestos, deberán acreditar haber llevado a cabo las inspecciones técnicas previstas así como los trabajos de conservación que según las mismas se hubieran considerado necesarias. Asimismo deberán entregar a la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro la certificación del profesional interviniste sobre el cumplimiento de las obras precitadas.
Las obligaciones precedentes deberán ser satisfechas en un plazo no mayor a:
dos años de publicada la presente ley por los propietarios de inmuebles de entre 51 y 71 años de antigüedad;
tres años de publicada la presente ley por los propietarios de inmuebles de entre 35 y 50 años de antigüedad;
cuatro años de publicada la presente ley por los propietarios de inmuebles de entre 22 y 34 años de antigüedad;
cinco años de publicada la presente ley por lo propietarios de inmuebles de entre 11 y 21 años de antigüedad.
Articulo 8: En caso de incumplimiento se procederá según lo dispuesto en el articulo 6.4.1.5. del Código de Edificación. Entendiéndose por esto las tareas de inspección, mantenimiento y/o restauración de los elementos verificados.
Articulo 9: Además de lo previsto en el Articulo 8, será de aplicación a los propietarios que no cumplan las obligaciones previstas en esta ley, las penalidades establecidas para las faltas contra la seguridad, el bienestar y la estética urbana.
Articulo 10: El Poder Ejecutivo deberá adoptar a través del Banco de la Ciudad de Buenos Aires u otros medios a su alcance, las medidas necesarias para instrumentar créditos destinados a los propietarios que deban realizar obras de conservación exigidas por la aplicación de la presente ley.
Articulo 11: Publíquese y cúmplase con lo dispuesto en los artículos 89 y 90 de la Constitución de la Ciudad de Buenos Aires.
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febrero 10, 2007 en 5:21 · Categoria Colapso
Los arquitectos aseguran que cualquier edificio -sean cualesquiera sus años- tiende a mantenerse en pie.
Parece un poco optimista el dictamen, pero es posible constatar un hecho: una casa no se derrumba de la noche a la mañana sin haber dado antes pruebas suficientes de su amenaza de ruina. Las estructuras de edificación se proyectan, en general, ajustándose a métodos de cálculo.Estos métodos incluyen la consideración de coeficientes de seguridad que atienden a las incertidumbres de la fase de construcción y a la ocurrencia de eventos accidentales Ninguna estructura se proyecta para resistir cualquier tipo de carga o accidente porque sería completamente antieconómico, existe pues siempre un cierto riesgo. En los últimos meses colapsaron en el país varios edificios con pocas semanas de diferencia, lo que creó ciertamente una alarma social. Nuestro Estudio viene colaborando con entidades públicas y privadas en la averiguación de las causas que producen la patología y el colapso de los edificios.
Basados en esta experiencia trataremos de exponer algunas consideraciones que pueden tener interés. Las causas inductoras del fallo pueden ser variadísimas y cuando se trata de un edificio en rehabilitación, su relación con las citadas obras es frecuentemente significativa. Un edificio puede mantenerse en pie y operativo a lo largo de todo el período previsto de vida útil, sin colapsar, aunque tuviera ciertos defectos de construcción.
Esos defectos suelen dar lugar a daños en los primeros años de vida. Cuando un edificio antiguo colapsa sin intervención exterior, en general es debido a la acumulación de deformaciones en el tiempo con la manifestación de fisuras y grietas o a movimientos del terreno o a una sobrecarga imprevista y accidental. También puede ser debido a un envejecimiento o deterioro de los materiales que lo constituyen (corrosión del acero, por ejemplo) que debilita su capacidad resistente.
Es el caso especifico de balcones, cerramientos clandestinos y otros que provocan resistencia en la estructura y la envejecen prematuramente Sobrecargar un balcón es un detonante para que el edificio en cualquier momento colapse. Advierta la cantidad de balcones que se encuentran hiperexigidos y denuncie la anomalía a su Administrador o al Consejo.
¿Qué deducciones es necesario extraer de la observación de los colapsos de estructuras en rehabilitación? La necesidad de que se realice un informe técnico consensuado, por técnicos especialistas, a través de una inspección detallada y exhaustiva de toda la estructura que se vaya a rehabilitar. No existen códigos que establezcan los cálculos a realizar en el caso de rehabilitación de estructuras existentes próximas a colapsar Nuestro Estudio se encuentra en continua investigación, precisamente para establecer las bases de futuros códigos de evaluación de estructuras existentes y deterioradas.
Existen muchos técnicos en nuestro país con conocimientos para acometer el recálculo de una estructura si ésta se comporta como fue concebida en el proyecto, pero existen pocos que puedan hacer ese recálculo si la estructura tiene vicios ocultos o deterioros. Ningún propietario debe obviar este trámite sin estar prolijamente asesorado. Es imprescindible concientizar a los habitantes de un edificio, para que realicen inspecciones en edificios defectuosos, CON SEÑALES DE DESMORONAMIENTO Los técnicos responsables de Inspecciones Técnicas deben ser especialmente formados para ello, tanto para homogeneizar y racionalizar sus criterios.
La responsabilidad asumida frente a la tragedia. ¿A quien corresponde? sobre los danos y delitos .
La responsabilidad se extenderá indistintamente al Arquitecto, Director de obra y al proyectista según las circunstancias y tiempos, así también al Administrador y/ o Consejo de Administración si el siniestro fuera ocasionado por la falta de mantenimiento y conservación edilicia. IMPORTANTE: En la mayoría de los casos las estructuras de los edificios no colapsan por una causa única. Los elevados coeficientes de seguridad que se adoptan en el proyecto hacen que los colapsos sólo se produzcan cuando coinciden varias causas concurrentes. La falta de mantenimiento, no obligarse al cumplimiento con las leyes municipales que obliguen a la conservación edilicia son las causales mas comunes. La causa del fallo es comparativamente mínima, es la final de una cadena de causas que, todas juntas, inducen el derrumbe que no habría tenido lugar en una estructura nueva y no deteriorada.
Sr. Propietario, dedique un tiempo a observar su propiedad o la del edificio donde vive, si algo le llama la atención, una grieta, una fisura, desprendimientos en balcones o algo inhabitual, tome la precaución de tenerlo en cuenta; avise a su Administrador o CONSULTENOS, de esa manera defenderá su Patrimonio y la vida de los demás, antes de que la tragedia suceda.
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