Blog de Arquitectura Legal
Blog de Arquitectura Legal y Peritajes Edilicios.
febrero, 2008
febrero 28, 2008 en 23:38 · Categoria Impugnaciones, Pericias de Parte
En ciertas ocasiones, el juez que interviene en un proceso está obligado a ordenar la realización de una nueva pericia. La recusación del perito, deducida por una de las partes, es un medio para que el juez declare la nulidad de la pericia. La recusación procede si es oportunamente deducida, esto es, que puede deducirse hasta el momento de la presentación del dictamen excepcionalmente después de presentado el mismo y dentro del quinto día de haber tomado conocimiento de la causal que se invoca.
El dictamen pericial no es vinculante para el juez, quien puede apartarse de las conclusiones del mismo cuando se encuentre asistido de razones muy fundadas para hacerlo.
Si las conclusiones del perito resultan absurdas, imprecisas o infundadas, el juez debe ordenar una nueva peritación, a menos que la existencia de las demás pruebas la tornen innecesaria.
La pericia puede impugnarse por razones de orden procedimental o por su contenido. En este último caso se ataca su “eficacia” probatoria, la que puede deberse a la falta de basamentos científicos, a la incompetencia del perito, etcétera.
Una vez que el juez reconoce la necesidad de una pericia suplementaria, el margen de discrecionalidad disminuye y surge la obligatoriedad de ordenar la producción de un nuevo informe. Por lo tanto, el pedido de explicaciones, observaciones y/o impugnaciones que realice la parte debe contener los elementos necesarios para probar que el informe del perito es incorrecto, resultando insuficientes las meras objeciones. La impugnación de la pericia puede dar lugar a que el juez decrete su nulidad, ya sea por estar descalificada como acto procesal, por resultar inidónea para el fin a que está destinada o por violar normas legales o técnicas que constituyan su presupuesto esencial. La nulidad trae aparejada la realización de una nueva pericia por un nuevo perito.
REFERENCIAS
Referencias Normativas: Ley 17.454 Art.18, Ley 17.454 Art.465 al 466, Ley 17.454 Art.473 Ref. Jurisprudenciales: “Cerimedo, Norberto c/Nutrimetal S.A.”, C.N.Com., Sala C,10/10/1980, L.L., T.1980-B, P.259., “Wainfeld, Samuel c/De Vita, Jos‚ y Otro”, C.N.Civ.,Sala B, 9/11/1954, L.L.,T.77, P.593.,”Montalvo, Roberto y Otra c/Beracha, Victoria”, C.N.Esp.Civ.y Com., Sala I, 26/03/1986, E.D.
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febrero 28, 2008 en 23:33 · Categoria Conciliaciones, General
Disposiciones Generales
Art. 1 – Instituyese con carácter obligatorio la mediación previa a todo juicio, la que se regirá por las disposiciones de la presente ley. Este procedimiento promoverá la comunicación directa entre las partes la solución extrajudicial de la controversia.
Las partes quedarán exentas del cumplimiento de este trámite si acreditaren que antes del inicio de la causa, existió mediación ante mediadores registrados por el Ministerio de Justicia.
Art. 3 – En el caso de los procesos de ejecución y juicios de desalojo, el presente régimen de mediación será optativo para el reclamante, debiendo en dicho supuesto el requerido ocurrir a tal instancia.
Del procedimiento de la mediación
Art. 4 – El reclamante formalizará su pretensión ante la mesa general de recepción de expedientes que corresponda, detallando la misma en un formulario cuyos requisitos se establecerán por vía de la reglamentación. Cumplida la presentación se procederá al sorteo del mediador y a la asignación del juzgado que eventualmente entenderá en la litis.
Art. 5 – La mesa general de entradas entregará el formulario debidamente intervenido al presentante quien deberá remitirlo al mediador designado dentro del plazo de tres días.
Art. 6 – El mediador, dentro del plazo de diez (10) días de haber tomado conocimiento de su designación, fijará la fecha de la audiencia a la que deberá comparecer las partes.
El mediador deberá notificar la fecha de la audiencia a las partes mediante cédula, adjuntando copia del formulario previsto en el artículo 4. Dicha cédula será librada por el mediador, debiendo la misma ser diligenciada ante la Oficina de Notificaciones del Poder Judicial de la Nación; salvo que el requerido se domiciliare en extraña jurisdicción, en cuyo caso deberá ser diligenciada por el requirente.
A tales fines habilitarán los formularios de cédula de notificación cuyos requisitos se establecerán reglamentariamente.
Art. 7 – Las partes podrán tomar contacto con el mediador designado antes de la fecha de la audiencia, con el objeto de hacer conocer el alcance de sus pretensiones.
Art. 8 – Cuando el mediador advirtiere que es necesaria la intervención de un tercero, solicitado por las partes o de oficio, podrá citarlo a fin de que comparezca a la instancia mediadora.
Si el tercero incurriese en incomparencia o incumplimiento del acuerdo transaccional que lo involucre, le alcanzarán las sanciones previstas en los artículos 10 y 12 de la presente ley.
Art. 9 – El plazo para la mediación será de hasta sesenta (60) días corridos a partir de la última notificación al requerido y/o al tercero en su caso. En el caso previsto en el artículo 3, el plazo será de treinta (30) días corridos. En ambos supuestos se podrá prorrogar por acuerdos de las partes.
Art. 10 – Dentro del plazo previsto para la mediación el mediador podrá convocar a las parte a todas las audiencias necesarias para el cumplimiento de los fines previstos en la presente ley.
Si la mediación fracasare por la incomparecencia del cualquiera de las partes a la primera audiencia, cada uno de los incomparecientes deberá abonar una multa cuyo monto será el equivalente a dos (2) veces la retribución básica que le corresponda percibir al mediador por su gestión.
Habiendo comparecido personalmente y previa intervención del mediador, las partes podrán dar por terminado el procedimiento de mediación.
La asistencia letrada será obligatoria
Art. 12 – Si se produjese el acuerdo, se labrará acta en el que deberá constar los términos del mismo, firmado por el mediador, las partes y los letrados intervinientes.
El mediador deberá comunicar el resultado de mediación, con fines estadísticos, al Ministerio de Justicia.
En caso de incumplimiento, lo acordado podrá ejecutarse ante el juez designado, mediante el procedimiento de ejecución de sentencia regulado en el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación.
En el supuesto de llegar a la instancia de ejecución, el juez deberá aplicar la multa establecida en el artículo 45 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación.
En el caso de no haberse promovido acción judicial posterior a la gestión mediadora el cobro de la multa establecida en el artículo 10 se efectuará mediante el procedimiento de juicio ejecutivo.
Art. 14 – Si no se arribase a un acuerdo en mediación, igualmente se labrará acta, cuya copia deberá entregarse a las partes, en la que se dejará constancia de tal resultado.
En este caso el reclamante quedará habilitado para iniciar la vía judicial correspondiente acompañando las constancias de la mediación.
Art. 29 – La mediación suspende el plazo de la prescripción desde que formalice la presentación a que se refiere el artículo 4.
Art. 30 Facúltase al Poder Ejecutivo Nacional, por el término de cinco (5) años a establecer por vía de la reglamentación los aranceles y honorarios previstos en la presente ley.
La obligatoriedad de la etapa de la mediación establecida en el artículo 1, primer párrafo de la presente ley, regirá por un plazo de cinco (5) años, contados a partir de la puesta en funcionamiento del régimen de mediación de conformidad con lo establecido en el artículo 28.
Art. 31 – Quedarán en suspenso la aplicación del presente régimen a los Juzgados Federales en todo el ámbito del territorio nacional, hasta tanto se implemente el sistema en cada uno de ellos, de las Secciones Judiciales en donde ejerzan su competencia.
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febrero 28, 2008 en 21:01 · Categoria Vicios de construcción
El tema de la responsabilidad del constructor en las obras efectuadas sobre inmuebles, lejos de estar agotado, presenta cuestiones novedosas que enfrentan a los profesionales del derecho con la necesidad de encontrar soluciones adecuadas a los tiempos que corren.
Para quien no esté empapado de la actividad que desarrolla la industria de la construcción, parecería lógico que no existieran cuestiones o problemas que no hayan sido resueltos en mas de dos mil años de analizarse jurídicamente las relaciones entre propietarios y constructores. Muy por el contrario, el desafío de temas sin una solución legal clara, es una constante que obliga a agudizar el ingenio para resolverlos de la forma más justa.
Pero, así como hay gran cantidad de interrogantes, también hay soluciones legales previstas en forma clara para determinadas situaciones que son ignoradas por quienes tienen la obligación de conocerlas y que llevan a decisiones equivocadas fundadas, generalmente, en precedentes no aplicables.
Dado lo extenso y complejo del tema que abordamos, vamos a circunscribirnos en este artículo al concepto que ha servido de eje a una desviación en la atribución de responsabilidades por defectos en las obras ejecutadas sobre inmuebles, que es el concepto de “ruina”.
La ley 17.711 introdujo el artículo 1646 del Código Civil, reemplazando el antiguo texto de Vélez Sársfield con el siguiente: “Tratándose de edificios u obras en inmuebles destinados a larga duración, recibidos por el que los encargó, el constructor es responsable por su ruina total o parcial, si esta procede de vicio de construcción o de vicio de suelo o de mala calidad de los materiales, haya o no el constructor proveído éstos o hecho la obra en terreno del locatario.
Para que sea aplicable la responsabilidad, deberá producirse la ruina dentro los diez años de recibida la obra y el plazo de prescripción de la acción será de un año a contar del tiempo en que se produjo aquella.
La responsabilidad que este artículo impone se extenderá indistintamente al director de la obra y al proyectista según las circunstancias, sin perjuicio de las acciones de regreso que pudieren competer.
No será admisible la dispensa contractual de responsabilidad por ruina total o parcial.”
El artículo 1647 bis del C. Civil establece: “Recibida la obra, el empresario quedará libre por los vicios aparentes, y no podrá luego oponérsele la falta de conformidad del trabajo con lo estipulado. Este principio no regirá cuando la diferencia no pudo ser advertida en el momento de la entrega, o los defectos eran ocultos. En este caso, tendrá el dueño sesenta días para denunciarlos a partir de su descubrimiento.”
Vemos que el constructor deja de responder por los vicios evidentes, si el comitente no los denuncia a la entrega de la obra y por los ocultos si no los denuncia dentro del plazo de 60 días de descubiertos.
Como vemos, el sistema de denuncia de vicios evidentes y ocultos tiene una excepción en caso de ruina, donde se ha fijado una responsabilidad de origen legal, no contractual, que no depende del cumplimiento de requisitos previos.
La interpretación de la ley debe buscar la armonía de las normas y su funcionamiento coordinado de forma que se cubran los espacios posibles sin que su superposición dé distintas soluciones para una misma situación, caso contrario se produce una falla en la seguridad jurídica.
En los últimos años ha habido varios fallos judiciales que, buscando evitar la evasión de la responsabilidad del constructor ante vicios ocultos muy graves, los han calificado como “ruina en sentido amplio” y han abierto de esta forma, la puerta para una modificación pretoriana del Código Civil.
La variación en el concepto de ruina no es exclusiva de mis tribunales, pudiendo encontrarse antecedentes en otros países tales como España, Francia y Portugal, pero las causas que han llevado en estos ámbitos a modificar la inteligencia del concepto son diferentes y, como vimos antes, se deben a las carencias de los sistemas de responsabilidad en la previsión de vicios no ruinosos.
La interpretación armónica de los artículos 1646 y 1647 bis del Código Civil lleva a establecer una diferenciación en los grados de responsabilidad ante la existencia de diversos tipos de vicios.
Si los vicios son evidentes, quedan purgados con la recepción de la obra y si los vicios son ocultos, responde el constructor siempre que se cumpla con el procedimiento de denuncia dentro de los 60 días de conocidos, salvo que sean de tal gravedad que ocasionen, o necesariamente vayan a ocasionar, la ruina total o parcial, en cuyo caso, aunque el vicio no haya sido denunciado en término, responderá el responsable según el artículo 1646 del C.Civ.
El concepto de ruina apunta en sentido diferente que el de vicio y tiende a la garantía de los intervinientes en una obra, desde el proyectista al constructor, sobre la solidez y duración de la obra, es decir sobre su estabilidad. El concepto de vicio, en cambio, tiende a resolver el problema de la responsabilidad por defectos en la construcción.
La diferencia de los sistemas de responsabilidad por vicios y por ruina se evidencia, entre otras cosas, por la imposibilidad legal de establecer límites frente a la ruina que no existe en cuanto a los vicios, cuya garantía puede modificarse y aun anularse convencionalmente.
La entidad del vicio o su gravedad no pueden producir su exclusión del sistema ordenado por la ley, así como tampoco la diferente amplitud que se le dé al concepto de ruina pueden derogar la norma clara y expresa del artículo 1647 bis.
Ante un vicio de construcción, para hacer efectiva la responsabilidad del constructor, debe cumplirse con la denuncia dentro de los sesenta días del descubrimiento, cualquiera sea la gravedad del vicio.
Ante la ruina debe, demandarse al responsable dentro del año de producida y antes de los 10 años de recibida.
La falta de cumplimiento de los requisitos del artículo 1647 bis no puede ser suplida a través de la ampliación del concepto de ruina porque esto implica una modificación a la legislación y a los derechos dados expresamente por la ley al constructor.
Mucho se ha escrito sobre los conceptos de ruina total y parcial, pero siempre se ha tendido a diferenciarlos de daños que no impliquen la destrucción o inutilidad de la construcción.
Dice Spota:.. .¿Cuál es el concepto de ruina? Se ha sustentado esta correcta caracterización de la ruina de la obra: “Si, etimológicamente, arruinar equivale a caer, tener fin, perecer, arquitectónicamente y en el sentido de la ley patria, arruinar no significa sólo caída de todo o parte del edificio, sino que se refiere a fenómenos menos graves, que, de cualquier modo, modifican los elementos esenciales de la obra e influyen sobre la duración y solidez suya, comprometiendo la conservación”. De tal modo que aquellos fenómenos que no sean de esa importancia, que no tengan influencia próxima o remota sobre la solidez y duración de la obra, es decir sobre la estabilidad del edificio o de la obra inmueble destinada a larga duración, no deben considerarse comprendidos dentro de la previsión legal.”
“Así, la ruina debe ser cierta, efectiva, a los ojos de un técnico, y actual aunque no se requiere su inminencia, pudiendo preverse que ocurrirá dentro de cierto tiempo mas o menos próximo. Nuestra doctrina jurisprudencial ha establecido, correctamente, que el concepto de ruina comprende el supuesto de “la amenaza de ruina” que importe un peligro inmediato “que no deje lugar a dudas de que la ruina se producirá”.
En el fallo de la Cámara Nacional Civil Sala “F”, en autos “Consorcio Av. Del Libertador…….4496/98 c/ Edificadora Libertador” dice la Dra. Ana María Conde: “La doctrina ha elaborado dos conceptos acerca de lo que se entiende por ruina total o parcial; uno restringido y otro más amplio. Spota, quien sostiene el primer criterio dice que para que exista ruina de la obra es necesaria la caída actual o inminente de la obra por falta de estabilidad. En cambio, existe otra corriente que cobra cada día mas importancia en la jurisprudencia… que sostiene que no es necesario que las fallas comprometan la estabilidad del edificio bastando que el deterioro impida el aprovechamiento, como es el hundimiento de los pisos o las rajaduras aparecidas en tabiques divisorios”.
La jurisprudencia ha buscado circunscribir el concepto de ruina, así:
“ Aun cuando los términos “ruina total o parcial”, a que alude la norma como la del art. 1646 del Código Civil, tienden a ser considerados cada vez con un sentido más extensivo (consideración mas lata) de ninguna manera podría cubrir los defectos o fallas en los cuales no se encuentre comprometida seriamente la estabilidad del edificio, o sea, el daño no grave a la cosa: debe considerárselos cuando signifiquen degradaciones que comprometan la conservación de la cosa.
“La ruina de la obra se define por la trascendencia de los deterioros que provocan la degradación de la misma, medida en función de la posibilidad de recuperarla, esto es, la “irreparabilidad práctica” de ella “No sólo el derrumbe o destrucción configuran la ruina, sino que, para el nacimiento de la responsabilidad establecida por el art. 1646 del Cód. Civil, basta la amenaza de ruina, siempre que no queden dudas de que ella se producirá. Los deterioros deben ser de tal magnitud que comprometan la solidez o estabilidad del edificio, aunque no es preciso el destrozo violento o inmediato; es suficiente que se trate de una degradación gradual que comprometa en tal forma la existencia de la obra que la conduzca a la ruina.
Desde un extremo al otro de las posturas sobre los alcances del concepto de ruina, en todos los casos vemos que punto mínimo de gravedad exigido por el daño para que se considere ruina, es el de inutilidad o imposibilidad de aprovechamiento para el destino propio.
El sistema de responsabilidad por vicios no puede derogarse por la vía de ampliar el concepto de ruina, cosa que ocurriría si aceptamos como ruina parcial cualquier daño derivado de un vicio de construcción. En este sentido podríamos llegar a hablar de ruina de la pintura, ruina del desagüe o ruina, por ejemplo, del piso y evitar al interesado el cumplimiento de los pasos y términos legales.
La responsabilidad del locador de obra, del constructor, es completa sobre la obra construida, pero para hacerla efectiva la ley establece pasos obligatorios que surgen del artículo 1647 bis: Para los vicios evidentes, su denuncia ante de la recepción de la obra, y para los ocultos su denuncia dentro de los sesenta días de su descubrimiento. Solo están exentos de este procedimiento los casos en que los vicios ocasionen ruina, en cuyo caso esta circunstancia apareja un sistema distinto a partir de la norma del artículo 1646.
La ampliación incorrecta del concepto de ruina ha tenido en muchos casos el objetivo de soslayar los pasos legales incumplidos por los damnificados, modificando la ley por vía de interpretación del vocablo. Si no se está de acuerdo con la ley, debe de buscarse su modificación a través del poder legislativo, pero no es correcto modificarla a través de la interpretación ajena al texto y sentido de la norma.
El plazo de sesenta días que establece el artículo 1647 bis del Código Civil tiene un sentido en cuanto circunscribe la responsabilidad al daño inmediato. La persistencia de las consecuencias de los vicios tales como humedad o agrietamientos no tratadas a tiempo, pueden y suelen producir daños que deben ser achacados mas a la desidia del propietario que a las faltas del constructor.
Si la aparición de signos de humedad en una construcción es denunciada inmediatamente, seguramente podrá ser reparada con un gasto limitado a las partes donde se la verifique, pero si se deja pasar el tiempo sin repararla, los daños van a ser cada vez mayores y, no ya por la humedad en sí, sino por no haberse tomado los recaudos lógicos y necesarios.
En conclusión, la normativa del Código Civil establece un sistema para la responsabilidad de los locadores de obra en el caso de inmuebles que prevé tres casos diferentes, el de los vicios evidentes, el de los vicios ocultos y el supuesto de ruina.
Cada uno de los conceptos es diferente y debe ser acotado de forma tal que no se preste a confusión y no se creen zonas grises perjudicando la seguridad jurídica.
Especialista en Arquitectura e Ingeniería Legal
Dr. Plácido Mario Bustos.
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febrero 28, 2008 en 20:55 · Categoria Ascensores
Obleas de seguridad y mantenimiento.
Derogado por Decreto nº 879/06 hasta nuevo aviso.
Tarjetas de control de conservación y de control de seguridad de ascensores:
Las mismas fueron derogadas mediante el Decreto Nº 879/06, pero sigue en vigencia lo estipulado en el Parágrafo 8.10.3.1 “Conservación de Ascensores, Montacargas, Escaleras Mecánicas, Guarda Mecanizada de Vehículos y Rampas Móviles” inciso ñ) del Código de la Edificación, creado por la Ordenanza Nº 49308/CjD/95, que se transcribe a continuación:
“El propietario o representante legal de un inmueble que cuente con instalaciones de esta naturaleza deberá exhibir en lugar visible de la cabina del ascensor receptáculo del montacargas o inmediatez de la escalera mecánica o rampa móvil: una tarjeta en la cual conste el nombre y domicilio de la empresa responsable de la conservación y mantenimiento, el nombre y número de matrícula del representante técnico y la fecha de cada uno de los servicios prestados por el Conservador a la instalación durante el año calendario, certificada con la firma del conservador en cada servicio.”
El cual está reglamentado por el Artículo 18 del Decreto 578/01 que se transcribe a continuación:
“Para dar cumplimiento a lo estipulado en el Parágrafo 8.10.3.1 inc. ñ) del Código de la Edificación, la tarjeta que deberá exhibirse en la sala o espacio de máquinas del ascensor, montacargas, escalera mecánica o rampa móvil, será la descripta en el ANEXO V, que a todos los fines forma parte del presente Decreto. Dentro de la cabina del ascensor, receptáculo del montacargas o inmediatez de escalera mecánica o rampa móvil, se colocará una identificación del Conservador, debiendo constar en ella, el nombre, domicilio, teléfonos y número de Permiso de Conservador.”
El texto del Anexo V del Decreto 578/01 se transcribe a continuación:
“CONSERVADOR………………………………………………………………
PERMISO DE CONSERVADOR Nº……………………………………………
DOMICILIO:………………………………………………….Nº………………
REPRESENTANTE TECNICO:………………………………………………..
MATRICULA Nº:……………………………………………………………….
REPRESENTANTE TECNICO SUPLENTE:………………………………….
…………………….MATRICULA Nº…………………AÑO…………………
……………….de enero………………………………………………………..
……………….de febrero………………………………………………………
……………….de marzo……………………………………………………….
……………….de abril…………………………………………………………
……………….de mayo………………………………………………………..
……………….de junio…………………………………………………………
……………….de julio………………………………………………………….
……………….de agosto………………………………………………………..
……………….de septiembre…………………………………………………
……………….de octubre……………………………………………………..
……………….de noviembre………………………………………………….
……………….de diciembre…………………………………………………..
La tarjeta que precede se deberá realizar en cartulina de 150 gr./m2 o gramaje superior. Deberá ser de color blanco o colores claros de modo que se destaque claramente lo impreso, que será negro, y todo lo que en ella se escriba.
El “Propietario” arbitrará los medios necesarios, mediante la colocación de los elementos pertinentes para que la tarjeta se encuentre protegida de deterioro intencional. Asimismo los elementos de protección serán lo suficientemente transparentes para permitir la visión clara de la tarjeta a través de ellos.
La tarjeta en cada uno de los servicios, según lo establece la Ordenanza Nº 49.308 (B.M. Nº 20.086), será certificada por el Representante Técnico o persona debidamente autorizada por el “Conservador”.”
Todo esto seguirá vigente hasta el momento en que se promulgue la nueva modificación del Decreto 578/01.
ORDENANZA Nº 49.308
Que por Ordenanza Nº 49.308 se incorporó al Código de la Edificación la Sección 8.10.3, estableciéndose el régimen aplicable para la “Conservación de Ascensores, Montacargas, Escaleras Mecánicas, Guarda Mecanizada de Vehículos y Rampas Móviles” (AD 630.136/140);
Que dentro de los requisitos legales impuestos en la citada ordenanza se estableció la obligatoriedad del servicio de mantenimiento y asistencia técnica de todos los edificios que cuenten con ascensores, montacargas, escaleras mecánicas, guarda mecanizada de vehículos y rampas móviles, a través de “Conservadores” instituidos al efecto; y la de llevar un libro de inspecciones de dichas instalaciones, a ser rubricado por la autoridad administrativa;
Que en el inciso f) del Parágrafo Nº 8.10.3.2 de la ordenanza – “Características de Servicios a Prestar” – se facultó al Poder Ejecutivo a dictar anualmente las normas de carácter técnico que mantengan actualizado el citado ordenamiento legal;
Que mediante el Decreto Nº 220/96 se reglamenta la Ordenanza Nº 49.308 citada;
Que por Decreto Nº 578/01 se deroga el Decreto Nº 220/96 y se establece la pérdida de vigencia de todos los “Permisos de Conservador” concedidos por aplicación del artículo 6° del citado Decreto Nº 220/96. Asimismo se establece una nueva reglamentación del régimen implementado por la Ordenanza Nº 49.308 y se dispone la creación del “Registros de Conservadores” en el ámbito de la Dirección General de Obras y Catastro;
Que mediante Decreto Nº 1.734/02 se modifica el citado Decreto Nº 578/01, sustituyéndose el texto de sus artículos 18 y 20, sus Anexos V y VI, incorporándose además los artículos 18 bis, 18 ter, y 22 bis, e incisos n), ñ), o), p), q) y r) del punto 1 del artículo 22 e incisos j), k) y l) del punto 2 del artículo anteriormente citado. Asimismo se establece el arancelamiento correspondiente;
Que desde el punto de vista técnico, la novedad introducida por el Decreto Nº 1.734/02, se vincula a la utilización obligatoria de obleas, tarjetas y rótulos de control en los ascensores;
Que a través de la Resolución Nº 113-SGyCC/03, la ex Secretaría de Gobierno y Control Comunal procedió a aprobar el texto ordenado del Decreto Nº 578/01 con las modificaciones introducidas por el Decreto Nº 1.734/02;
Que posteriormente se dictó el Decreto Nº 952/03, por el cual se crea el Registro de Profesionales Verificadores de Ascensores y demás instalaciones de transporte vertical, que tiene por función el contralor de aquellos y de la labor de los conservadores;
Que según surge del Expediente Nº 23.914/06, la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro como autoridad de aplicación de las mencionadas reglamentaciones, ha realizado diversas observaciones con respecto al régimen incorporado por el Decreto Nº 1.734/02, al modificar el texto del Decreto Nº 578/01;
Que desde el punto de vista práctico, se advirtió que el nuevo sistema de obleas y rótulos, ha generado inconvenientes tanto a los administrados como a la Administración, y que no se han registrado los beneficios que originalmente se perseguían;
Que el Decreto Nº 1.734/02 ha establecido un procedimiento que requiere la concurrencia de los administrados ante la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro a fin de tramitar la obtención de las tarjetas de control de conservación y las tarjetas de control de seguridad de ascensores, para luego retirar las obleas o rótulos correspondientes;
Que en consecuencia, actualmente existen aproximadamente ochenta y seis mil (86.000) expedientes referidos al trámite de conservación de ascensores;
Que la experiencia demuestra que la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro está en condiciones de entregar tan sólo ciento cuarenta (140) obleas diarias, sobre un volumen de trescientas (300) solicitudes recibidas por día, déficit que además se acrecienta significativamente con el paso del tiempo;
Que al respecto debe tenerse en cuenta que el área que lleva el registro, trámite y control de los ascensores debe atender, además, en forma diaria y bajo plazos perentorios, requerimientos oficiales entre los que se incluyen oficios judiciales y presentaciones de la Defensoría del Pueblo;
Que por lo expuesto se encuentra debilitada la capacidad de gestión eficiente y práctica de los trámites de conservación de ascensores y de la atención al ciudadano;
Que la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro entiende que en virtud de la experiencia recabada de la aplicación de la normativa tratada durante los últimos años, y la multiplicidad de implicancias e ineficiencias operativas que la misma provoca, se deben derogar las modificaciones introducidas por el Decreto Nº 1.734/02, siendo conveniente reestablecer el régimen reglamentario creado por el Decreto Nº 578/01. Ello, a fin de poder garantizar la gestión de un servicio seguro, posible y que no importe dejar en un estado de indefensión a los usuarios de las instalaciones;
Que debe resaltarse que la derogación del Decreto Nº 1.734/02 en modo alguno afecta las condiciones de seguridad que deben regir la materia, las que se encuentran debidamente garantizadas por la Ordenanza Nº 49.308, y el Decreto Nº 578/01;
Que en la práctica se ha advertido que no se cumple de manera estricta con la exhibición de las obleas según lo dispuesto en el Decreto Nº 1.734/02 citado ya que los propios usuarios las dañan o arrancan; y que al constituir las obleas un documento de valor probatorio y legal para los propietarios o administradores de las instalaciones, éstos optan por guardarlas dentro del libro de conservación de ascensores, registro donde cada mes se informa el estado de conservación del elevador;
Que estas circunstancias, muchas veces atendibles, desvirtúan uno de los objetivos que justificaron la exigencia de exhibición de la oblea, transformando así el objetivo perseguido en la ejecución de un mero trámite administrativo;
Que como quedó expuesto, la derogación de las exigencias reglamentarias introducidas por el Decreto N° 1.734/02, no afectará en lo más mínimo las condiciones de seguridad de conservación de ascensores, montacargas, escaleras mecánicas, guarda mecanizada de vehículos y rampas móviles ya que la tramitación de los libros de conservación, condiciones para la matriculación de empresas de conservación, forma para tramitar los libros de conservación, entre otras cuestiones de seguridad, están debidamente contempladas y garantizadas en la Ordenanza Nº 49.308 y el Decreto N° 578/01 en su texto original;
Por ello, y en virtud de las facultades conferidas por lo artículos 102 y 104 de la Constitución de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
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febrero 12, 2008 en 20:45 · Categoria Prueba Contundente
Valoración actual
Para la valoración actual del edificio se han seguido los dos métodos habitualmente más utilizados, con el objetivo de comparar resultados dado el carácter singular y el valor histórico ambiental del edificio.
En primer lugar se ha considerado el Decreto 1020/1993 por el que se aprueban las Normas Técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, con los siguientes criterios:
1º.-No se incluye el valor del suelo.
2º.- Se valoran las construcciones por el método de reposición indicado en la Norma 12.1 del anexo al citado, es decir, calculando coste actual del inmueble depreciado por la antigüedad, uso, calidad, estado de conservación, carácter histórico artístico y demás coeficientes correctores que se incluyen en las Normas 13 y 14.
A efectos de aplicación de la mencionada Norma, se considera como valor actual del edificio el de uno de nueva construcción de uso residencial afectado por los coeficientes correctores anteriormente mencionados. Así, los parámetros serían los siguientes:
- Módulo de un edificio residencial de nueva construcción: 80.000 pts/m2.
- Antigüedad superior a 90 años.
- Uso predominante del edificio: residencial
- Conjunto de interés histórico-artístico.
Lo que implican los siguientes parámetros de la Norma: Coeficiente H: Antigüedad del edificio 0,28.
Coeficiente I : Estado de conservación. Se considera un estado de conservación deficiente, es decir, el que corresponde a aquellas construcciones que precisan reparaciones de relativa importancia, comprometiendo las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad: 0,50.
Coeficiente L: Fincas afectadas por cargas singulares. Se considera protección integral, es decir, aquella cuya intervención deberá limitarse a la conservación, restauración o consolidación de sus elementos: 0,70.
En consecuencia, el precio por m2 resultante según el método de reposición del edificio sería: 80.000 x 0.28 x 0.50 x 0.70 = 7.840 pts/m2.
Como las alas sur y este tienen una superficie construida de 373,53 m 2, El valor actualizado de esta parte del edificio sería: 373,53 m2 x 7.840 pts/m2 = 2.928.475 pts. 17.600,49 euros
En segundo lugar se sigue el método de la amortización logarítmica contemplado en la Ordenanza sobre el deber de conservación y estado ruinoso de la edificación, por los siguientes items
1º.- Entendemos por amortización el efecto contable y por tanto cuantificable de la depreciación, es decir, la amortización se produce porque existe una depreciación o pérdida de valor del bien considerado.
2º.- De los diferentes tipos de amortización: rectilínea, parabólica o logarítmica, es en esta última en la que se prevé una edad de 300 años, se considera un valor residual del edificio entre un 20 y un 30%, y por último considera una rápida depreciación inicial siendo, a lo largo del tiempo, cada vez menos intensas, tendiendo a cero al final de la vida del edificio.
Aplicando la citada Ordenanza, el coeficiente de depreciación por edad Ce viene dado por la expresión: Ce = 1-0,25 (Log X-1)2
Donde siendo X el número de años, en este caso unos 220 años al menos, Ce= 0,549475.
Igualmente se prevé un coeficiente de depreciación por uso, que se determina según el estado de conservación del edificio, pudiendo ser bueno, regular, malo o pésimo, en este caso se ha considerado un estado de conservación malo al que corresponde un coeficiente Cu=0,70.
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febrero 10, 2008 en 5:15 · Categoria Siniestro
TEOREMA DE LOS SINIESTROS
HIPOTESIS
RESPONSABILIDADES COMPARTIDAS.
¿Por qué son cada vez más habituales los siniestros en lugares de concurrencia masiva? ¿ Que es lo que realmente paso?
Algo nuevo ? EN ABSOLUTO
Circunstancial ? NO
Algo reiterado ? SI , en varias ocasiones por causas clonadas, concatenadas con culpas compartidas.
Existe capacidad suficiente y operativa para supervisar e inspeccionar, a través de los PVH (Profesionales Verificadores de Habilitaciones), las normas de seguridad
y a quienes no *****plen aplicar las penas, con el rigor correspondiente.? NO
Se controlan periódicamente los locales bailables que concentran mayor cantidad de personas? NO
Prioriza la Municipalidad, a través de los PVH, las inspección a los centros de población mas concurridos y mas expuestos, previendo que en las festividades existe mayor concentración. NO
TESIS
EL SINIESTRO MAS ESCALOFRIANTE INFRINGIENDO NORMAS DE SEGURIDAD.
No basta simplemente en remitir la culpa a una puerta de seguridad, a una bengala ni a la cantidad de ocupantes.
Fuera de que un “fósforo” fue el principio del siniestro, cuales son las causales que motivaron la muerte mas escalofriante de estos últimos años ?
El local tenía material ignifugo (es decir que se prende fuego) que esta expresamente prohibido en todos los reglamentos de habilitación de locales públicos incluido el de la Ciudad de Buenos Aires?
Existió control de ingreso de entradas para la presencia de niños, mujeres embarazadas, etc?
Existe el *****plimiento de las Normas de instalaciones eléctricas con aislamiento tipo antihumo y antillana, protecciones de fallas, etc:?
Existe equipo de iluminación de emergencia como se exige en todos los edificios de uso público?
Existe la puerta de emergencia de modelo automático “HACIA FUERA” que se destraba y opera “por dentro” ante una emergencia y en ciertos casos, automaticamente:?
El local tenía salida de emergencia en el piso superior ?
A que distancia estaban las puertas de emergencias y cuantas existían. Eran las suficientes ?
Existe una dependencia Municipal especifica de habilitación de locales para controlar estos temas?
Existió el control de carga de fuego e inspección del establecimiento en todos sus órdenes como lo exige la ley nacional de Higiene y Seguridad 19587?
El local *****plimentaba con la ordenanza 50250 para habilitar al local por la Superintendencia de Bomberos ?
El local estaba perfectamente habilitado como “Local Nocturno Clase C”
Habrá Justicia o esperaremos el próximo crimen acordado.
CLONACIÓN DE SINIESTROS POR CAUSAS VICIADAS
DEMOSTRACION.
Falencias en materia legal, preventiva y operativa.
Esta catástrofe responde a una falta de responsabilidad TOTAL que involucra a :
Propietarios inconscientes, entes gubernamentales, áreas viciadas de inspección encargadas de hacer valer las normativas de construcción y seguridad con firmeza, rigurosidad y sin contemplación alguna y que no se *****plen.
En este ultimo año contamos con los profesionales verificadores de locales y comercios. ¿ Actuaron en este caso ?
Cualquier caso que nos lleva a la muerte de cientos no motivadas por problemas de edificación original y si por modificaciones o reformas CLANDESTINAS no declaradas ante el ENTE correspondiente, genera el denominado DAÑO TEMIDO, algo que PERITAJES EDILICIOS VIENE “ MARCANDO ”, alertando a nuestra comunidad, y previniendo a través de nuestros Newsletters, como preveer lo que debe ocurrir, con una especie de suerte fatídica, que no nos enorgullece y que lamentamos enormemente.
Habíamos previsto y alertado la CATÁSTROFE con días de antelación, con UNA SUERTE DE MALDITA “COINCIDENCIA” que acaba de darse hace horas y que ocasionó la muerte de cientos que desconocen los motivos que impulsaron este escalofriante suceso para poder defenderse.
En nuestro Newsletter anterior hablamos de construcciones o modificaciones “clandestinas” que infringen en UN TODO LAS NORMATIVAS de nuestro Código de Edificación obligando a cualquiera que modifica, agrega o adiciona elementos, a presentar los planos OBLIGATORIOS, a fin de contar con una habilitación conciente, que nos ampare a todos.
Cuantos consorcios, hoteles, industrias, cuentan con causas viciadas a las normas de seguridad y que impidan que una tragedia similar suceda.
Nuestro Código de Edificación contiene los recursos para que estos sucesos no ocurran, a fin de que el fuego podía ser automaticamente controlado a través de tecnología de avanzada,
impidiendo la propagación y la alimentación del pánico que triplicó el desastre al sumarse el impedimento de una rápida evacuación.
Los medios de información comentan y ejemplifican, pero basándose en que ? …. en lo sucedido hace tres décadas en RIVER “la puerta 12”, que dejo a cientos de muertos tendidos por causales de pánico.
Este Newsletter es MUY ESPECIAL; pretende llegar a miles de damnificados afectados a la NEGLIGENCIA HUMANA que avanza sobre NUESTRA SOCIEDAD, quitándoles la vida de seres queridos de cientos de familias que después de la pérdida no saben como defenderse de lo último que le queda : “LA DIGNIDAD de hacer valer sus derechos ” al no contar con recursos técnicos y jurídicos como pericias fundamentadas sobre hechos contundentes que no encuentran posibilidad de ser rebatidas ni impugnadas y en donde el Juez puede expedirse rápidamente en una sentencia al contar con elementos VERACES.
Esta es nuestra técnica, que pocos conocen, basada en conocimientos prácticos adquiridos a través de estos desastres inhumanos y que los medios difunden desordenadamente fundamentándose en técnicas y esquemas incorrectos, que en cierta manera ayudan a la defensa del responsable.
PERITAJES EDILICIOS, se adhiere solidaria y comunitariamente, DE MANERA TOTALMENTE GRATUITA, para recibir todo tipo de CONSULTAS Y DUDAS asesorando a los afectados y / o familiares.
EN NUESTRA AREA DE FOROS creamos un foro especifico ” SINIESTROS – NORMAS DE SEGURIDAD” a fin de que dejen e intercambien con otros sus comentarios y motivaciones.
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