Blog de Arquitectura Legal
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agosto, 2008
agosto 28, 2008 en 20:19 · Categoria Balcones, Derrumbes de balcones
Una vez más, se cae un balcón y como siempre los medios y la opinión pública sienten una parálisis conceptual que los obliga a buscar el culpable, para encontrar una justificación de lo injustificable.
Hace muchos años cuando cayó el balcón de Pinamar, escribí el artículo Un Balcón Demasiado Lejos, que intentaba probar por qué motivo la caída de los balcones nos asusta más que la caída de los aviones, y por qué causa, tras la caída de un balcón se produce un combate intelectual entre arquitectos, constructores, municipalidades, abogados y periodistas.Vuelvo a reafirmar algunas de las conclusiones que estimo, siguen vigentes a pesar del cambio de los balcones, del cambio de los tiempos, y de la existencia o no de víctimas. 1- Un balcón se cae por deficiencias del proyecto, de la dirección de obra, de la construcción, o del mantenimiento, y en cada caso, el culpable es diferente.2- El pánico colectivo surge -según los especialistas en psicoanálisis- por la cotidianeidad con que la gente se asoma a los balcones. Parece ser, que como en las películas de terror, el miedo es mucho más profundo cuando los hechos suceden en lugares o circunstancias que frecuentamos.
3- La ruina jurídica que legisla el Artículo 1646 del Código Civil, poco tiene que ver con la ruina arquitectónica o con el concepto de responsabilidad profesional específica que surge del contrato de locación de obra.
4- Los variados plazos de caducidad y prescripción que surgen del Código Civil, sólo se aplican en la relación entre comitente-locador de obra o vendedor-adquirente de la unidad defectuosa y nada tienen que ver con la responsabilidad hacia terceros.
5- Las razones de la existencia de las municipalidades centralizando el poder de policía de la construcción y cobrando, incluso, aranceles por ese servicio son las que determinan su responsabilidad en el supuesto de incumplimiento de sus deberes.
6- Debe olvidarse la obsesión del Arquitecto culpable, por cuanto en nuestro derecho nadie responde por lo que es sino por lo que hizo o debió hacer. Emerge de ello, las diferencias de responsabilidades, en caso de actuación como proyectista, director o constructor, y aún en el supuesto de las diversas tipologías de dirección de obra (dirección común, ejecutiva, por administración o por contratos separados).
A la hora de una tragedia como la que pudo ser, o de un pánico colectivo, como el que se está generando, debe diferenciarse claramente, el producto de la razón, del producto de la pasión, escuchando a quienes saben de qué se trata
Dra. y Arq. Valeria Elizabeth Nerpiti .
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agosto 28, 2008 en 5:15 · Categoria Medianeras
Todo absolutamente esta en la mira a la hora de los gastos por reparaciones.
Se suele recurrir a un profesional, por un adecuado asesoramiento.
El desconocimiento, por parte de los propietarios, de los derechos que ambos vecinos linderos tienen sobre las paredes divisorias suele provocar conflictos que podrían evitarse conociendo y respetando la legislación vigente. Algunas veces es necesaria, además, la intervención de un profesional para aclarar cómo debe interpretarse la normativa.
Medianería significa, según el Código Civil, el condominio de indivisión forzosa sobre el muro divisorio entre predios. Este condominio les genera a los linderos no sólo derechos sobre la pared, sino también obligaciones y ciertas limitaciones, determinando un equilibrio en el uso del mismo y con el fin de no ocasionar perjuicios al bien común.
No obstante la existencia de legislación específica, es común que se presenten situaciones de conflicto entre vecinos con motivo de la medianería. Un caso que se replica con bastante frecuencia y suele ser motivo de consulta se da cuando, entre dos edificios de propiedad horizontal, existe un muro divisorio que constituye medianería, pero en un tramo este muro coincide con el fondo libre de uno de los edificios. En dicho sector, sólo existe medianería por cerramiento forzoso, hasta los tres metros de altura contados desde la cota del terreno más alto y a partir de allí hacia arriba, el muro es privativo del edificio que la construyó y utiliza. La controversia surge respecto de quién debe ocuparse del mantenimiento justamente de ese tramo de la pared. Ejemplificamos con un caso concreto: el consorcio que construyó y utiliza la pared decide repararla y pintarla, pero deja sin realizar el trabajo en la parte inferior, donde comparten ambos edificios los derechos de medianería, porque argumenta que hasta los tres metros le corresponde exclusivamente hacerse cargo al consorcio de propietarios que tiene allí el fondo libre. Este consorcio, por su parte, ofrece colaborar con la mitad de los gastos, pero el vecino insiste en que no le corresponden los tres metros inferiores del muro. Ocurre entonces que al no reparar ni pintar la parte inferior de la pared, persisten las patologías que cortan la impermeabilidad a la altura de las unidades funcionales de la planta baja del primer edificio, generando reclamos de los consorcistas a la administración.
Qué corresponde hacer
De acuerdo con los 2.722, 2.723 y 2.726 del Código Civil, se debe interpretar -como se dijo- que la pared divisoria entre predios constituye medianería hasta la altura de tres metros, contados desde la cota del terreno más alto y desde allí, se considera privativa del edificio al que pertenece el muro.
Por lo tanto, hasta la altura mencionada los propietarios de los dos edificios deben compartir los gastos de conservación del bien común. Desde allí hacia arriba, dichos trabajos quedan a cargo del consorcio que posee la propiedad exclusiva sobre el muro.
También según el Código Civil, el edificio que reparó la medianera no puede negarse a compartir los gastos de mantenimiento del muro hasta los tres metros, abandonando sus derechos de medianería, debido a que el mismo está cerrando unidades funcionales del propio edificio. Si el que se negara fuera el que posee el fondo libre en ese sector, sí podría hacer abandono de los derechos, pero sin servirse de ningún modo de la pared en cuestión, la que quedaría privativa del edificio vecino.
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agosto 28, 2008 en 5:12 · Categoria Colapso, Deterioro
Son varios los motivos por lo cual se producen derrumbes en los edificios y no siempre la culpa se debe a las falencias en la construcción, sino, en el caso de los balcones influye mucho la sobrecarga.
En los últimos meses se derrumbaron partes de estructuras de varios edificios, más precisamente en la Ciudad de Buenos Aires, con pocas semanas de diferencia, lo que creó cierta alarma.
Hace tiempo que se viene colaborando con entidades públicas y privadas en la averiguación de las causas que producen la patología y el colapso de los edificios.
Las causas inductoras del fallo pueden ser variadísimas y cuando se trata de un edificio en rehabilitación, su relación con las obras es frecuentemente significativa.
Un edificio puede mantenerse en pie y operativo a lo largo de todo el período previsto de vida útil, sin colapsar, aunque tuviera ciertos defectos de construcción. Y esos defectos suelen dar lugar a daños en los primeros años de vida.
Cuando un edificio antiguo colapsa sin intervención exterior, en general es debido a la acumulación de deformaciones en el tiempo con la manifestación de fisuras y grietas o a movimientos del terreno o a una sobrecarga imprevista y accidental.
También puede ser debido a un envejecimiento o deterioro de los materiales que lo constituyen (corrosión del acero, por ejemplo) que debilita su capacidad resistente.
Es el caso específico de balcones, cerramientos clandestinos y otros los que provocan resistencia en la estructura y la envejecen prematuramente. Sobrecargar un balcón es un detonante para que el edificio en cualquier momento colapse.
¿Qué deducciones es necesario extraer de la observación de los colapsos de estructuras?
La necesidad de que se realice un informe técnico consensuado, por técnicos especialistas, a través de una inspección detallada de la estructura que se vaya a rehabilitar. Y ningún propietario debe obviar este trámite sin estar prolijamente asesorado. Es imprescindible concientizar a los habitantes de un edificio, para que realicen inspecciones en edificios defetuosos.
¿A quién corresponde la responsabilidad asumida frente a una tragedia? Sobre los daños irreparables y delitos. La misma se extenderá indistintamente al arquitecto, director de obra y al proyectista según las circunstancias y tiempos. Si el siniestro fuera ocasionado por la falta de mantenimiento y conservación edilicia, se podrá demandar al administrador y/ o Consejo de Administración para perseguir una indemnización integral basada en el derecho civil que no tiene límite máximo.
En el rubro de la construcción, esta decisión es gravísima, porque además de afectar a las empresas constructoras involucra a los profesionales arquitectos, ingenieros y técnicos que ejercieron la representación o conducción técnica, la dirección ejecutiva de obras, o que inadvertidamente firman planos como constructores, o figuran en carteles de obras a los fines de auxiliar a los comitentes o dar cumplimiento con disposiciones municipales. El damnificado irá contra cualquiera de ellos en la búsqueda de un resarcimiento frente a pérdidas sin límites de topes económicos.
En la mayoría de los casos las estructuras de los edificios no colapsan por una causa única. Los elevados coeficientes de seguridad que se adoptan en el proyecto hacen que los colapsos sólo se produzcan cuando coinciden varias causas concurrentes. ¿Qué entonces? La falta de mantenimiento, junto con el incumplimiento de las leyes municipales que obligan a la conservación edilicia son las causales más comunes.
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agosto 28, 2008 en 4:59 · Categoria Impacto Ambiental
Monitoreo y medición
La empresa debe establecer y mantener procedimientos documentados para el monitoreo y la medición regular de las características claves de sus operaciones y actividades que puedan tener un impacto significativo sobre el medio ambiente. Esto debe incluir registro de la información para investigar el desempeño, los controles operacionales correspondientes y la conformidad con los objetivos y metas ambientales de la organización.
No conformidad y acciones correctivas y preventivas
La empresa debe establecer y mantener procedimientos para definir las responsabilidades y la autoridad para manejar e investigar no conformidades, como resultado de monitoreos y mediciones, tomando las medidas para mitigar cualquier impacto causado y para iniciar y complementar las acciones correctivas y preventivas. Por otro lado , la empresa debe implementar y registrar cualquier cambio en los procedimientos documentados que resulte de las acciones correctivas y preventivas.
Registros
La empresa debe identificar, mantener y disponer registros ambientales. Estos deben incluir, los registros de capacitación y los resultados de las auditorias y revisiones. Estos registros deben ser legibles, identificables y deben permitir que sean horizontales respecto de las actividades, productos o servicios involucrados. Además deben estar ubicables y seguros.
Auditoria del Sistema de Gestión Ambiental
La organización debe establecer y mantener uno o varios programas y procedimientos para las auditorias periódicas del SGA, que se efectúen para:
a. Determinar si el SGA:
1. Está conforme con las medidas planeadas para la gestión ambiental, incluyendo los requisitos de esta norma. y
2. Ha sido implementado y mantenido correctamente; y
b. Informar a la administración general acerca de los resultados de las auditorías.
c. El programa de auditoría de la organización, incluyendo cualquier cronograma, debe basarse en la importancia ambiental de la actividad en cuestión y en los resultados de las auditorias previas. Para considerarse completos, los procedimientos de auditoría deben abarcar el alcance, frecuencia y la metodología de las mismas, así como también, las responsabilidades y requisitos para conducirlas e informar los resultados. Por otro lado, las auditorias del SGA pueden ser efectuadas por el socio de la empresa y/o por partes externas seleccionadas por la empresa, las cuales deben mantener objetividad e imparcialidad, así como también, conocimientos apropiados.
Revisión de la administración general
La administración general de la organización debe, a intervalos determinados por ella misma, revisar el SGA, para asegurar su continua conveniencia, adecuación y efectividad. El proceso de revisión de la administración debe asegurar que se reúna la información necesaria para que la administración pueda efectuar esta evaluación. Esta revisión debe documentarse y debe considerar la posible necesidad de cambios a la política, objetivos y otros elementos del SGA, a la luz de los resultados de la auditoría del SGA, de los cambios de circunstancias y del compromiso por un mejoramiento continuo. Este último punto resulta imprescindible para mantener un SGA viable. Además, la revisión del SGA deberá tener un alcance lo bastante amplio para tratar las dimensiones ambientales de todas las actividades, productos o servicios de la organización, incluyendo su impacto en el comportamiento financiero y su posible posición competitiva.
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agosto 28, 2008 en 4:57 · Categoria Impacto Ambiental
Esta revisión es el punto de referencia del IA, por cuanto, otorga información sobre emisiones, desechos, problemas ambientales potenciales, asuntos de salud, sistemas de gestión existentes, leyes y regulaciones relevantes. Sus resultados servirán de base para el desarrollo o la evaluación de la Política Ambiental de la empresa. En la práctica se refiere a:
Etapas de la Revisión:
- Planificación.- Selección del equipo.- Preparación.- Realización de la Revisión, es decir, balance de masas, documentación sobre la administración, Inspección del lugar y entrevistas.
- Información de los resultados.
Alcance:
- Identificación de requerimientos legales.
- Identificación de aspectos ambientales, impactos y riesgos significativos.
- Evaluación del comportamiento relacionado con criterios internos, normas externas, regulaciones, códigos de práctica y conjunto de principios.
- Existencia de prácticas y procedimientos relacionados con adquisiciones y la contratación.
- Aprovechamiento a partir de las investigaciones de casos de incumplimientos anteriores.
- Oportunidades para la ventaja competitiva.
- Identificación de puntos de vistas de partes interesadas.
- Funciones o actividades de otros sistemas u organizaciones que pueden permitir o impedir su comportamiento ambiental.
Metodología
- Listas de chequeo.
- Cuestionarios.
- Entrevistas.
- Inspección y medición directa.
- Revisión de informes.
Etapas de la Política Ambiental: La Política Ambiental se desarrolla teniendo en cuenta los hallazgos de la Revisión Inicial, los valores y las exigencias de la empresa, su relación con el personal y con instituciones externas e información relevante y adicional.
Etapas
- Desarrollo de la Política.
- Dar a conocer la Política.
- Implementar la Política.
- Revisión y mejoramiento de la Política.
Consideraciones
- Misión, visión, valores y convicciones centrales de la organización.
- Requisitos de información entre partes interesadas.
- Mejoramiento continuo.
- Prevención de la contaminación.
- Principios rectores.
- Integración de sistemas de gestión.
- Condiciones específicas locales.
- Cumplimiento de legislación.
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