Blog de Arquitectura Legal
Blog de Arquitectura Legal y Peritajes Edilicios.
febrero, 2010
febrero 26, 2010 en 10:20 · Categoria Abogado, Arquitecto, Código Civil, Consorcio, Decreto 6313/74, Demanda, Espacios Comunes, Estudio Jurídico, Fallo, Informes Edilicios, Informes Técnicos, Ingeniero, Inspección del edificio, Instalaciones, Jurisprudencia, Niveles de ruido, Pericias de Parte, Perito de Parte, Ruidos Molestos, Soluciones Legales
El ruido es un sonido que interfiere con las actividades, las conversaciones o el descanso. Un mismo sonido puede ser música o diversión para una persona y ruido para otra.
¿Cuáles son los efectos perjudiciales del ruido?
Hay efectos negativos sobre la salud en general (hipertensión arterial, mayor incidencia de accidentes cardiovasculares, alteraciones digestivas, alteraciones hormonales, alteraciones de la voz, estrés, alteraciones del crecimiento en los niños), sobre la salud auditiva(hipoacusia), socioacusia, profesoacusia, trauma acústico, acufenos y sobre las actividades humanas (pérdida de inteligibilidad por enmascaramiento, dificultades para la comunicación oral, trastornos del aprendizaje, pérdida de la concentración.
¿Cuáles son los ruidos más perjudiciales para el oído? Los ruidos de alta frecuencia (entre 1 kHz y 6 kHz) y gran intensidad, los ruidos explosivos, los ruidos de impacto y los ruidos con fuerte contenido tonal. También son potencialmente peligrosos los ruidos que obligan a gritar para comunicarse con la persona que está al lado de uno.
La Organización Mundial de la Salud, a través de la revisión de una extensa cantidad de informes ha establecido una serie de recomendaciones que es útil tener en cuenta, detalladas en la Tabla 1 (Berglund, B., Lindvall, T., 1995).
Tabla 1.Niveles recomendados por la Organización Mundial de la Salud
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Indicador
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Límite
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Efecto
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LAeq, 24
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70 dBA
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Riesgo despreciable para el aparato auditivo
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LAeq, 8
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75 dBA
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Riesgo despreciable para el aparato auditivo
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LAeq
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30 dBA
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Excelente inteligibilidad oral
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LAeq
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55 dBA
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Inteligibilidad oral razonablemente buena
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LAeq
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30 dBA
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Sin disturbios del sueño (dentro del dormitorio)
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LAmáx
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45 dBA
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Sin disturbios del sueño (picos dentro del dormitorio)
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LAeq
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45 dBA
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Sin disturbios del sueño (fuera del dormitorio)
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LAeq, 4
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90 dBA
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Discotecas y otros locales bailables
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LA
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80 dBA
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Juguetes (medido en la posición del oído del niño)
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LC, peak
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130 dBC
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Juguetes (medido en la posición del oído del niño)
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LAeq
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35 dBA
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Habitaciones de hospital
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LAmáx
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45 dBA
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Habitaciones de hospital (picos)
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LAeq
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55 dBA
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Exteriores en áreas residenciales durante el día
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LAeq
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45 dBA
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Exteriores en áreas residenciales durante la noche
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1)
OrdenanzaNº39.025/83 de la Ciudad de Buenos Aires,
Código de Prevención de la Contaminación Ambiental, que en su
Sección 5 se refiere a ruidos y vibraciones. Establece, como criterio básico un nivel máximo de 45 dBA, que luego se afecta por correcciones por
día(hábil o feriado) y hora (diurna o nocturna), por ámbito de percepción(por ejemplo residencial, comercial, predominantemente industrial), y por las características del ruido (tonal, impulsivo, etc.). Por ejemplo, en horario nocturno o día feriado se restan 10 dBA, por ámbito residencial se suman 10 dBA, por ámbito comercial, 15 dBA y por ruidos impulsivos o tonales se restan 5 dBA. Asimismo, para los automotores establece el nivel máximo para varias categorías (automóvil, vehículos pesados, ciclomotores, etc.), llegándose a 91 dBA ± 2 dBA para colectivos o camiones de más de 200 CV. También se especifica un límite para la intensidad de las vibraciones admisibles. Esta Ordenanza indica sólo los límites, no estableciendo (a pesar del título) reglas de prevención ni responsabilidades, ni penalidades. También para la Ciudad de Buenos Aires se tiene el
Decreto 6313/74 sobre el procedimiento para tramitar denuncias por molestias. Asimismo, en la misma ciudad rige la Ordenanza
LOS RUIDOS QUE MÁS LESIONAN
Niveles de ruido
Doloroso: 150 dB armas de fuego; 140 dB arranque de motores; 130 dB perforadora neumática; 120 dB sirena de ambulancia;
Demasiado alto: 110 dB motocicleta; 100 dB sierra eléctrica; 90 dB cortadora de césped;
Muy alto: 80 dB tráfico de la ciudad; 70 dB congestión de transito; 65 dB diálogo.
Moderado: 50 dB lluvia; 40 dB habitación tranquila.
Explosión percibida a 10 metros de distancia 130 db
Ruido de un avión despegando 120 db
Concierto de rock, moto con el escape libre 110 db
Ambientes industriales, martillos 100 db
Taller mecánico, vehículo pesado circulando a 60 km/h 90 db
Tráfico intenso 80 db
Zonas comerciales 70 db
Oficina, sonido de conversaciones en tono normal 60 db
Sala de estudio, biblioteca 50 db
Habitación para dormir 20 db
El nivel sonoro se mide en decibeles (db),que son los encargados de percibir la forma del sonido, así como su potencial peligro para el oído. Según la Organización Mundial de la Salud (OMS) un sonido que está por encima de los 70 decibeles ya resulta molesto, si supera los 90 decibeles es dañino y después de los 120 se torna insoportable y hasta doloroso. Un ambiente en silencio, en el campo por ejemplo, posee 30 db; en el interior de una casa el nivel sonoro es de alrededor 40 db, una conversación mide 60 db, un automóvil a baja velocidad, 70 db, mientras que un colectivo emite 90 db aproximadamente, y un avión despegando, 120 db
Cuadro comparativo sobre algunos casos de la vida cotidiana:
- El campo, en silencio: 30 dB
- El interior de una casa, de día: 40 dB
- Una conversación normal: 60 dB
- Un automóvil a baja velocidad: 70 dB
- Un colectivo acelerando, en promedio: 90 dB
- Un martillo neumático a 4 metros: 100 dB
- Un avión despegando, medido desde el borde de la pista: 140 dB
Por Ángeles Castro
Las Ordenanzas Municipales regulan estos aspectos en muchos municipios y en ellas se indican “niveles máximos de ruidos aceptables” procedentes de exteriores y para horario diurno y nocturno. A título orientativo las citamos por su valor:
1. El máximo de ruidos emitidos procedentes de exteriores no sobrepasará estos límites en db:
Hospitales 25 db
Bibliotecas y Museos 30 db
Cines, teatros y Salas de conferencias 40 db
Centros docentes y Hoteles 40 db
Oficinas y despachos públicos 45 db
Grandes almacenes, restaurantes y bares 55 db
2. En inmuebles-viviendas: no podrán existir máquinas o aparatos que emitan más de 80 db. Se prohíbe el trabajo nocturno si el nivel sonoro sobrepasa 30 db. Los aparatos domésticos no podrán emitir por encima de 70 db durante el día y de 40 db por l
Comentarios (1)
febrero 25, 2010 en 7:00 · Categoria Abogado, Arquitecto, Código Civil, Demanda, Impugnaciones, Informes Técnicos, Ley 17.711, Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, Locación de Obra, Perito de Parte, Soluciones Legales, Vicios de construcción
El tema de la responsabilidad del constructor en las obras efectuadas sobre inmuebles, lejos de estar agotado, presenta cuestiones novedosas que enfrentan a los profesionales del derecho con la necesidad de encontrar soluciones adecuadas a los tiempos que corren.
Para quien no esté empapado de la actividad que desarrolla la industria de la construcción, parecería lógico que no existieran cuestiones o problemas que no hayan sido resueltos en mas de dos mil años de analizarse jurídicamente las relaciones entre propietarios y constructores. Muy por el contrario, el desafío de temas sin una solución legal clara, es una constante que obliga a agudizar el ingenio para resolverlos de la forma más justa.
Pero, así como hay gran cantidad de interrogantes, también hay soluciones legales previstas en forma clara para determinadas situaciones que son ignoradas por quienes tienen la obligación de conocerlas y que llevan a decisiones equivocadas fundadas, generalmente, en precedentes no aplicables.
Dado lo extenso y complejo del tema que abordamos, vamos a circunscribirnos en este artículo al concepto que ha servido de eje a una desviación en la atribución de responsabilidades por defectos en las obras ejecutadas sobre inmuebles, que es el concepto de “ruina”.
La ley 17.711 introdujo el
artículo 1646 del Código Civil, reemplazando el antiguo texto de Vélez Sársfield con el siguiente: “Tratándose de edificios u obras en inmuebles destinados a larga duración, recibidos por el que los encargó, el constructor es responsable por su ruina total o parcial, si esta procede de vicio de construcción o de vicio de suelo o de mala calidad de los materiales, haya o no el constructor proveído éstos o hecho la obra en terreno del locatario.
Para que sea aplicable la responsabilidad, deberá producirse la ruina dentro los diez años de recibida la obra y el plazo de prescripción de la acción será de un año a contar del tiempo en que se produjo aquella.
La responsabilidad que este artículo impone se extenderá indistintamente al director de la obra y al proyectista según las circunstancias, sin perjuicio de las acciones de regreso que pudieren competer.
No será admisible la dispensa contractual de responsabilidad por ruina total o parcial.”
El artículo 1647 bis del C. Civil establece: “Recibida la obra, el empresario quedará libre por los vicios aparentes, y no podrá luego oponérsele la falta de conformidad del trabajo con lo estipulado. Este principio no regirá cuando la diferencia no pudo ser advertida en el momento de la entrega, o los defectos eran ocultos. En este caso, tendrá el dueño sesenta días para denunciarlos a partir de su descubrimiento.”
Vemos que el constructor deja de responder por los vicios evidentes, si el comitente no los denuncia a la entrega de la obra y por los ocultos si no los denuncia dentro del plazo de 60 días de descubiertos.
Como vemos, el sistema de denuncia de vicios evidentes y ocultos tiene una excepción en caso de ruina, donde se ha fijado una responsabilidad de origen legal, no contractual, que no depende del cumplimiento de requisitos previos.
La interpretación de la ley debe buscar la armonía de las normas y su funcionamiento coordinado de forma que se cubran los espacios posibles sin que su superposición dé distintas soluciones para una misma situación, caso contrario se produce una falla en la seguridad jurídica.
En los últimos años ha habido varios fallos judiciales que, buscando evitar la evasión de la responsabilidad del constructor ante vicios ocultos muy graves, los han calificado como “ruina en sentido amplio” y han abierto de esta forma, la puerta para una modificación pretoriana del Código Civil.
La variación en el concepto de ruina no es exclusiva de mis tribunales, pudiendo encontrarse antecedentes en otros países tales como España, Francia y Portugal, pero las causas que han llevado en estos ámbitos a modificar la inteligencia del concepto son diferentes y, como vimos antes, se deben a las carencias de los sistemas de responsabilidad en la previsión de vicios no ruinosos.
La interpretación armónica de los artículos 1646 y 1647 bis del Código Civil lleva a establecer una diferenciación en los grados de responsabilidad ante la existencia de diversos tipos de vicios.
Si los vicios son evidentes, quedan purgados con la recepción de la obra y si los vicios son ocultos, responde el constructor siempre que se cumpla con el procedimiento de denuncia dentro de los 60 días de conocidos, salvo que sean de tal gravedad que ocasionen, o necesariamente vayan a ocasionar, la ruina total o parcial, en cuyo caso, aunque el vicio no haya sido denunciado en término, responderá el responsable según el artículo 1646 del C.Civ.
El concepto de ruina apunta en sentido diferente que el de vicio y tiende a la garantía de los intervinientes en una obra, desde el proyectista al constructor, sobre la solidez y duración de la obra, es decir sobre su estabilidad. El concepto de vicio, en cambio, tiende a resolver el problema de la responsabilidad por defectos en la construcción.
La diferencia de los sistemas de responsabilidad por vicios y por ruina se evidencia, entre otras cosas, por la imposibilidad legal de establecer límites frente a la ruina que no existe en cuanto a los vicios, cuya garantía puede modificarse y aun anularse convencionalmente.
La entidad del vicio o su gravedad no pueden producir su exclusión del sistema ordenado por la ley, así como tampoco la diferente amplitud que se le dé al concepto de ruina pueden derogar la norma clara y expresa del
artículo 1647 bis.Ante un vicio de construcción, para hacer efectiva la responsabilidad del constructor, debe cumplirse con la denuncia dentro de los sesenta días del descubrimiento, cualquiera sea la gravedad del vicio.
Ante la ruina debe, demandarse al responsable dentro del año de producida y antes de los 10 años de recibida.
La falta de cumplimiento de los requisitos del artículo 1647 bis no puede ser suplida a través de la ampliación del concepto de ruina porque esto implica una modificación a la legislación y a los derechos dados expresamente por la ley al constructor.
Mucho se ha escrito sobre los conceptos de ruina total y parcial, pero siempre se ha tendido a diferenciarlos de daños que no impliquen la destrucción o inutilidad de la construcción.
Dice Spota:.. .¿
Cuál es el concepto de ruina? Se ha sustentado esta correcta caracterización de la ruina de la obra: “Si, etimológicamente, arruinar equivale a caer, tener fin, perecer, arquitectónicamente y en el sentido de la ley patria, arruinar no significa sólo caída de todo o parte del edificio, sino que se refiere a fenómenos menos graves, que, de cualquier modo, modifican los elementos esenciales de la obra e influyen sobre la duración y solidez suya, comprometiendo la conservación”. De tal modo que aquellos fenómenos que no sean de esa importancia, que no tengan influencia próxima o remota sobre la solidez y duración de la obra, es decir sobre la estabilidad del edificio o de la obra inmueble destinada a larga duración, no deben considerarse comprendidos dentro de la previsión legal.”
“Así, la ruina debe ser cierta, efectiva, a los ojos de un técnico, y actual aunque no se requiere su inminencia, pudiendo preverse que ocurrirá dentro de cierto tiempo más o menos próximo. Nuestra doctrina jurisprudencial ha establecido, correctamente, que el concepto de ruina comprende el supuesto de “la amenaza de ruina” que importe un peligro inmediato “que no deje lugar a dudas de que la ruina se producirá”.
En el fallo de la Cámara Nacional Civil Sala “F”, en autos “Consorcio Av. Del Libertador…….4496/98 c/ Edificadora Libertador” dice la Dra. Ana María Conde: “La doctrina ha elaborado dos conceptos acerca de lo que se entiende por ruina total o parcial; uno restringido y otro más amplio. Spota, quien sostiene el primer criterio dice que para que exista ruina de la obra es necesaria la caída actual o inminente de la obra por falta de estabilidad. En cambio, existe otra corriente que cobra cada día más importancia en la jurisprudencia… que sostiene que no es necesario que las fallas comprometan la estabilidad del edificio bastando que el deterioro impida el aprovechamiento, como es el hundimiento de los pisos o las rajaduras aparecidas en tabiques divisorios”.
La jurisprudencia ha buscado circunscribir el concepto de ruina, así:
“Aun cuando los términos “ruina total o parcial”, a que alude la norma como la del
art. 1646 del Código Civil, tienden a ser considerados cada vez con un sentido más extensivo (consideración mas lata) de ninguna manera podría cubrir los defectos o fallas en los cuales no se encuentre comprometida seriamente la estabilidad del edificio, o sea, el daño no grave a la cosa: debe considerárselos cuando signifiquen degradaciones que comprometan la conservación de la cosa.
“La ruina de la obra se define por la trascendencia de los deterioros que provocan la degradación de la misma, medida en función de la posibilidad de recuperarla, esto es, la “irreparabilidad práctica” de ella “No sólo el derrumbe o destrucción configuran la ruina, sino que, para el nacimiento de la responsabilidad establecida por el
art. 1646 del Cód. Civil, basta la amenaza de ruina, siempre que no queden dudas de que ella se producirá. Los deterioros deben ser de tal magnitud que comprometan la solidez o estabilidad del edificio, aunque no es preciso el destrozo violento o inmediato; es suficiente que se trate de una degradación gradual que comprometa en tal forma la existencia de la obra que la conduzca a la ruina.
Desde un extremo al otro de las posturas sobre los alcances del concepto de ruina, en todos los casos vemos que punto mínimo de gravedad exigido por el daño para que se considere ruina, es el de inutilidad o imposibilidad de aprovechamiento para el destino propio.
El sistema de responsabilidad por vicios no puede derogarse por la vía de ampliar el concepto de ruina, cosa que ocurriría si aceptamos como ruina parcial cualquier daño derivado de un vicio de construcción. En este sentido podríamos llegar a hablar de ruina de la pintura, ruina del desagüe o ruina, por ejemplo, del piso y evitar al interesado el cumplimiento de los pasos y términos legales.
La responsabilidad del locador de obra, del constructor, es completa sobre la obra construida, pero para hacerla efectiva la ley establece pasos obligatorios que surgen del artículo 1647 bis: Para los vicios evidentes, su denuncia ante de la recepción de la obra, y para los ocultos su denuncia dentro de los sesenta días de su descubrimiento. Solo están exentos de este procedimiento los casos en que los vicios ocasionen ruina, en cuyo caso esta circunstancia apareja un sistema distinto a partir de la
norma del artículo 1646.La ampliación incorrecta del concepto de ruina ha tenido en muchos casos el objetivo de soslayar los pasos legales incumplidos por los damnificados, modificando la ley por vía de interpretación del vocablo. Si no se está de acuerdo con la ley, debe de buscarse su modificación a través del poder legislativo, pero no es correcto modificarla a través de la interpretación ajena al texto y sentido de la norma.
El plazo de sesenta días que establece el
artículo 1647 bis del Código Civiltiene un sentido en cuanto circunscribe la responsabilidad al daño inmediato. La persistencia de las consecuencias de los vicios tales como humedad o agrietamientos no tratadas a tiempo, pueden y suelen producir daños que deben ser achacados mas a la desidia del propietario que a las faltas del constructor.
Si la aparición de signos de
humedad una construcción es denunciada inmediatamente, seguramente podrá ser reparada con un gasto limitado a las partes donde se la verifique, pero si se deja pasar el tiempo sin repararla, los daños van a ser cada vez mayores y, no ya por la humedad en sí, sino por no haberse tomado los recaudos lógicos y necesarios.
En conclusión, la normativa del Código Civil establece un sistema para la responsabilidad de los locadores de obra en el caso de inmuebles que prevé tres casos diferentes, el de los vicios evidentes, el de los vicios ocultos y el supuesto de ruina.
Cada uno de los conceptos es diferente y debe ser acotado de forma tal que no se preste a confusión y no se creen zonas grises perjudicando la seguridad jurídica.
Especialista en Arquitectura e Ingeniería Legal
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febrero 24, 2010 en 12:56 · Categoria Aberturas Internas, Abogado, Arquitecto, Código Civil, Conciliaciones, Consorcio, Construcciones no autorizadas, Espacios Comunes, Informes Edilicios, Informes Técnicos, Inspección del edificio, Instalaciones, Jurisprudencia, Ley 13512, Pericias de Parte, Perito de Parte, Propiedad horizontal, Propietarios, Soluciones Legales
Cada vez con más frecuencia se puede observar que, dentro del ámbito de la
propiedad horizontal, ocupantes o propietarios de unidades funcionales realizan modificaciones que implican construcciones no autorizadas en los mismos, tales como cerramientos de patios internos, cerramientos de terrazas o balcones, cerramientos de pasillos internos del edificio, colocación de rejas etc.
Esta circunstancia anómala, en mas de un caso ha generado reclamos judiciales, por parte del consorcio, a los efectos de retrotraer la construcción a su estado original, en razón que la misma resulta, por una parte violatoria a lo establecido por el reglamento de copropiedad y a la ley 13.512 de propiedad horizontal, y por otra parte porque dichas construcciones pueden colocar en estado de peligro al consorcio.
En la mayoría de los casos, quienes efectúan
dichas construcciones lo hacen en forma inconsulta y subrepticia, con la celeridad suficiente como para evitar la promoción de acciones tendientes a evitar que se consume la construcción, generando en consecuencia un hecho consumado, y quedando en al consorcio solamente la opción de promover acciones judiciales tendientes a que la justicia ordene, en su caso, el restablecimiento de las cosas al estado en que se encontraban a la fecha de la construcción del edificio.
Por otra parte, también el hecho de la construcción, en muchos casos, transforma superficie descubierta o semicubierta en cubierta, generando una evidente desigualdad con el resto de los consorcistas, dado de que hecho se ha modificado el porcentual de ocupación, y en consecuencia debería modificarse a los efectos del pago de expensas.
En razón de ello, es criterio uniforme por la doctrina y jurisprudencia dominante en el tema, que el reglamento de copropiedad y administración, al constituirse el consorcio de propietarios debe acordarse y redactarse conforme dispone el
art. 9 de la ley 13.512, y que el mismo forma parte del título de dominio de cada uno de los copropietarios y constituye la ley a la que deben ajustar sus derechos y obligaciones.-
De tal forma resulta que su acatamiento es fundamental en el sistema organizado por la citada norma, tal como se ha sostenido, “como medio de propender al normal desarrollo de las relaciones entre los mismos, y el buen funcionamiento del régimen comunitario establecido por la ley”
No hay duda, y así se ha resuelto reiteradamente por los
tribunales locales, que el reglamento de copropiedad , el cual forma parte integrante del título de dominio de cada uno de los copropietarios, constituye la ley a la que deben ajustar sus derechos y obligaciones individuales.- el reglamento es de original convencional, acordado entre partes conforme lo exige la ley de propiedad horizontal cuando ordena acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración al constituirse el consorcio de propietarios . De la misma manera, el adquirente posterior de una unidad funcional, acepta y acata el reglamento ya existente, convirtiéndose para él, en una obligación a cumplir como si fuera la ley misma.
Por otra parte, el
art. 7 de la ley 13.512, en su parte pertinente, prescribe que toda obra nueva que afecte el inmueble común no puede realizarse sin la autorización de todos los propietarios.
De esa manera , indudablemente no resulta ajustado a derecho darle razón al ocupante o copropietario que llevó a cabo una construcción o cerramiento no autorizado, contrariando no solo la ley 13512 , sino también la ley interna del consorcio a la que de ha sometido por el solo hecho de adquirir en propiedad una unidad funcional en el edificio, debiendo ser muy riguroso en los supuestos que tales obras afecten la seguridad, salubridad o solidez del edificio, sobre todo en aquellos casos en que la
construcción de obrascomo tabiques divisorios o cerramientos puedan perjudicar los departamentos vecinos, la estructura del edificio, alterar las instalaciones para desagües o caídas de agua, o violentar la circulación de aire o falta de luz .-
En consecuencia se ha resuelto que no es posible amparar actos unilaterales, prohibidos e inconsultos de los copropietarios, que violenten la expresa letra de la ley de propiedad horizontal y especialmente la contenida en el reglamento vinculante.
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febrero 19, 2010 en 8:35 · Categoria Abogado, Arquitecto, Código Civil, Conciliaciones, Consorcio, Demanda, Espacios Comunes, Estudio Jurídico, Fallo, Impugnaciones, Incumplimientos Contractuales, Informes Edilicios, Informes Técnicos, Inspección del edificio, Instalaciones, Jurisprudencia, mantenimiento, Mantenimiento de balcones, Mantenimiento de frentes, Pericias de Parte, Perito de Parte, Propiedad horizontal, Propietarios, Prueba Contundente, Soluciones Legales, Vicios de construcción
Fallo – Jurisprudencia
En el fallo de la Cámara Nacional Civil Sala “F”, en autos “Consorcio Av. Del Libertador…….4496/98 c/ Edificadora Libertador” dice la Dra. Ana María Conde: “La doctrina ha elaborado dos conceptos acerca de lo que se entiende por ruina total o parcial; uno restringido y otro más amplio. Spota, quien sostiene el primer criterio dice que para que exista ruina de la obra es necesaria la caída actual o inminente de la obra por falta de estabilidad. En cambio, existe otra corriente que cobra cada día mas importancia en la jurisprudencia… que sostiene que no es necesario que las fallas comprometan la estabilidad del edificio bastando que el deterioro impida el aprovechamiento, como es el hundimiento de los pisos o las rajaduras aparecidas en tabiques divisorios”.
La jurisprudencia ha buscado circunscribir el concepto de ruina, así:
“Aun cuando los términos “ruina total o parcial”, a que alude la norma como la del art. 1646 del Código Civil, tienden a ser considerados cada vez con un sentido más extensivo (consideración mas lata) de ninguna manera podría cubrir los defectos o fallas en los cuales no se encuentre comprometida seriamente la estabilidad del edificio, o sea, el daño no grave a la cosa: debe considerárselos cuando signifiquen degradaciones que comprometan la conservación de la cosa.
“La ruina de la obra se define por la trascendencia de los deterioros que provocan la degradación de la misma, medida en función de la posibilidad de recuperarla, esto es, la “irreparabilidad práctica” de ella “No sólo el derrumbe o destrucción configuran la ruina, sino que, para el nacimiento de la responsabilidad establecida por el art. 1646 del Cód. Civil, basta la amenaza de ruina, siempre que no queden dudas de que ella se producirá. Los deterioros deben ser de tal magnitud que comprometan la solidez o estabilidad del edificio, aunque no es preciso el destrozo violento o inmediato; es suficiente que se trate de una degradación gradual que comprometa en tal forma la existencia de la obra que la conduzca a la ruina.
Desde un extremo al otro de las posturas sobre los alcances del concepto de ruina, en todos los casos vemos que punto mínimo de gravedad exigido por el daño para que se considere ruina, es el de inutilidad o imposibilidad de aprovechamiento para el destino propio.
El sistema de responsabilidad por vicios no puede derogarse por la vía de ampliar el concepto de ruina, cosa que ocurriría si aceptamos como ruina parcial cualquier daño derivado de un vicio de construcción. En este sentido podríamos llegar a hablar de ruina de la pintura, ruina del desagüe o ruina, por ejemplo, del piso y evitar al interesado el cumplimiento de los pasos y términos legales.
La responsabilidad del locador de obra, del constructor, es completa sobre la obra construida, pero para hacerla efectiva la ley establece pasos obligatorios que surgen del artículo 1647 bis: Para los vicios evidentes, su denuncia ante de la recepción de la obra, y para los ocultos su denuncia dentro de los sesenta días de su descubrimiento. Solo están exentos de este procedimiento los casos en que los vicios ocasionen ruina, en cuyo caso esta circunstancia apareja un sistema distinto a partir de la norma del artículo 1646.
La ampliación incorrecta del concepto de ruina ha tenido en muchos casos el objetivo de soslayar los pasos legales incumplidos por los damnificados, modificando la ley por vía de interpretación del vocablo. Si no se está de acuerdo con la ley, debe de buscarse su modificación a través del poder legislativo, pero no es correcto modificarla a través de la interpretación ajena al texto y sentido de la norma.
El plazo de sesenta días que establece el artículo 1647 bis del Código Civil tiene un sentido en cuanto circunscribe la responsabilidad al daño inmediato. La persistencia de las consecuencias de los vicios tales como humedad o agrietamientos no tratadas a tiempo, pueden y suelen producir daños que deben ser achacados mas a la desidia del propietario que a las faltas del constructor.
Si la aparición de signos de humedad en una construcción es denunciada inmediatamente, seguramente podrá ser reparada con un gasto limitado a las partes donde se la verifique, pero si se deja pasar el tiempo sin repararla, los daños van a ser cada vez mayores y, no ya por la humedad en sí, sino por no haberse tomado los recaudos lógicos y necesarios.
En conclusión, la normativa del Código Civil establece un sistema para la responsabilidad de los locadores de obra en el caso de inmuebles que prevé tres casos diferentes, el de los vicios evidentes, el de los vicios ocultos y el supuesto de ruina.
Cada uno de los conceptos es diferente y debe ser acotado de forma tal que no se preste a confusión y no se creen zonas grises perjudicando la seguridad jurídica.
Especialista en Arquitectura e Ingeniería Legal
Dr. Plácido Mario Bustos
Comentarios
febrero 17, 2010 en 12:22 · Categoria Abogado, Arquitecto, Código Civil, Demanda, Estudio Jurídico, Informes Edilicios, Informes Técnicos, Ingeniero, Inspección del edificio, Instalaciones, Ley 17.711, Locación de Obra, Pericias de Parte, Perito de Parte, Propiedad horizontal, Soluciones Legales, Vicios de construcción
El tema de la responsabilidad del constructor en las obras efectuadas sobre inmuebles, lejos de estar agotado, presenta cuestiones novedosas que enfrentan a
los profesionales del derecho con la necesidad de encontrar soluciones adecuadas a los tiempos que corren.
Para quien no esté empapado de la actividad que desarrolla la industria de la construcción, parecería lógico que no existieran cuestiones o problemas que no hayan sido resueltos en mas de dos mil años de analizarse jurídicamente las relaciones entre propietarios y constructores. Muy por el contrario, el desafío de temas sin una solución legal clara, es una constante que obliga a agudizar el ingenio para resolverlos de la forma más justa.
Pero, así como hay gran cantidad de interrogantes, también hay
soluciones legales (abogados) previstas en forma clara para determinadas situaciones que son ignoradas por quienes tienen la obligación de conocerlas y que llevan a decisiones equivocadas fundadas, generalmente, en precedentes no aplicables.
Dado lo extenso y complejo del tema que abordamos, vamos a circunscribirnos en este artículo al concepto que ha servido de eje a una desviación en la atribución de responsabilidades por defectos en las obras ejecutadas sobre inmuebles, que es el concepto de “ruina”.
La ley 17.711 introdujo el artículo 1646 del Código Civil, reemplazando el antiguo texto de Vélez Sársfield con el siguiente: “Tratándose de edificios u obras en inmuebles destinados a larga duración, recibidos por el que los encargó, el constructor es responsable por su ruina total o parcial, si esta procede de vicio de construcción o de vicio de suelo o de mala calidad de los materiales, haya o no el
constructor proveído éstos o hecho la obra en terreno del locatario.
Para que sea aplicable la responsabilidad, deberá producirse la ruina dentro los diez años de recibida la obra y el plazo de prescripción de la acción será de un año a contar del tiempo en que se produjo aquella.
La responsabilidad que este artículo impone se extenderá indistintamente al director de la obra y al proyectista según las circunstancias, sin perjuicio de las acciones de regreso que pudieren competer.
No será admisible la dispensa contractual de responsabilidad por ruina total o parcial.”
El
artículo 1647 bis del C. Civil establece: “Recibida la obra, el empresario quedará libre por los vicios aparentes, y no podrá luego oponérsele la falta de conformidad del trabajo con lo estipulado. Este principio no regirá cuando la diferencia no pudo ser advertida en el momento de la entrega, o los defectos eran
ocultosEn este caso, tendrá el dueño sesenta días para denunciarlos a partir de su descubrimiento.”
Vemos que el constructor deja de responder por los vicios evidentes, si el comitente no los denuncia a la entrega de la obra y por los ocultos si no los denuncia dentro del plazo de 60 días de descubiertos.
Como vemos, el sistema de denuncia de vicios evidentes y ocultos tiene una excepción en caso de ruina, donde se ha fijado una responsabilidad de origen legal, no contractual, que no depende del cumplimiento de requisitos previos.
La interpretación de la ley debe buscar la armonía de las normas y su funcionamiento coordinado de forma que se cubran los espacios posibles sin que su superposición dé distintas soluciones para una misma situación, caso contrario se produce una falla en la seguridad jurídica.
En los últimos años ha habido varios fallos judiciales que, buscando evitar la evasión de la responsabilidad del constructor ante vicios ocultos muy graves, los han calificado como “ruina en sentido amplio” y han abierto de esta forma, la puerta para una modificación pretoriana del
Código Civil.
Si los vicios son evidentes, quedan purgados con la recepción de la obra y si los
vicios son ocultos, responde el constructor siempre que se cumpla con el procedimiento de denuncia dentro de los 60 días de conocidos, salvo que sean de tal gravedad que ocasionen, o necesariamente vayan a ocasionar, la ruina total o parcial, en cuyo caso, aunque el vicio no haya sido denunciado en término, responderá el responsable según el
artículo 1646 del C.Civ.El concepto de ruina apunta en sentido diferente que el de vicio y tiende a la garantía de los intervinientes en una obra, desde el proyectista al constructor, sobre la solidez y duración de la obra, es decir sobre su estabilidad. El concepto de vicio, en cambio, tiende a resolver el problema de la responsabilidad por defectos en la construcción.
Ante un vicio de construcción, para hacer efectiva la responsabilidad del constructor, debe cumplirse con la denuncia dentro de los sesenta días del descubrimiento, cualquiera sea la gravedad del vicio.
Ante la ruina debe, demandarse al responsable dentro del año de producida y antes de los 10 años de recibida.
La falta de cumplimiento de los requisitos
del artículo 1647 bis no puede ser suplida a través de la ampliación del concepto de ruina porque esto implica una modificación a la legislación y a los derechos dados expresamente por la ley al constructor.
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febrero 16, 2010 en 8:30 · Categoria Abogado, Arquitecto, Conciliaciones, Consorcio, Demanda, Derrumbes de balcones, Desprendimientos, Deterioro, Espacios Comunes, Estudio Jurídico, Filtraciones, frentes, Garantía de Obra Nueva, General, Incendios, Incumplimientos Contractuales, Informes Edilicios, Informes Técnicos, Ingeniero, Inspección del edificio, Instalaciones, Ley 257, mantenimiento, Mantenimiento de balcones, Mantenimiento de frentes, mantenimiento de un edificio, Medianeras, Pericias de Parte, Perito de Parte, Propiedad horizontal, Propietarios, Ruina, Ruina del Edificio, Seguridad, Siniestro
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Medianería: cobro de los
derechos (CPACF), litigio por fallas constructivas con inmuebles vecinos, etc.
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febrero 15, 2010 en 5:55 · Categoria Colapso, Colapso y Desprendimiento, Demolición del Edificio, Desprendimientos, Deterioro, Estudio Jurídico, Incumplimientos Contractuales, Informes Edilicios, Informes Técnicos, Ingeniero, Inspección del edificio, Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, mantenimiento, Mantenimiento de balcones, mantenimiento de un edificio, Pericias de Parte, Ruina, Ruina del Edificio, Siniestro, Vicios de construcción
Atendiendo a al artículo
90 de la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, en el que se define la situación legal de
ruina como aquella en que se dé, que el costo de las reparaciones necesarias para devolver la estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructural a un edificio o construcción manifiestamente deteriorado o para restaurar en ella las condiciones mínimas que permitan su uso efectivo, supere el deber normal de conservación calculado, en el cual se regula el deber normal de conservación y rehabilitación y se establece que se entenderá que las obras a realizar exceden del límite del deber normal de conservación cuando su coste supere la mitad del valor de una construcción de nueva planta con similares características e igual superficie útil que 1a preexistente realizada en las condiciones imprescindibles para autorizar su ocupación.
Valor nueva edificación.-
50% Valor nueva edificación.-
Costo obras de conservación.-
De los datos obtenidos se desprende que el edificio se encuentra en situación legal de ruina.
De lo anteriormente expuesto se deduce que procedería la demolición, pero esta no debería llevarse a cabo, ya que como queda dicho y así se ha valorado, se trata de un edificio de gran valor ambiental.
Es necesaria la adopción de medidas provisionales mientras el edificio siga sin uso.
Podemos considerar que el forjado se comporta de forma no unitaria, produciéndose sucesivamente el agotamiento de sus viguetas, de manera no solidaria, y ello debido a que son elementos de gran deformabilidad y no se detectan elementos de trabazón perpendiculares a la dirección de las viguetas que las hagan trabajar de forma conjunta.
Así mismo, podemos estimar que el edificio es capaz de absorber las sobrecargas de uso movilizando los recursos secundarios de transmisión de cargas (tabiquerías, arcos de descarga.), aunque no conviene prolongar esta situación durante mucho tiempo
Se propone la adopción de las siguientes medidas provisionales.
Inspección del edificio mientras este siga sin uso, con una frecuencia al menos semanal, procediendo al apuntalamiento de los elementos que pudieran requerirlo, incrementando el número de puntales si fuera necesario.
Evitar cargas puntuales tales como visitas, almacenamiento de material, etc.
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febrero 12, 2010 en 7:50 · Categoria Arquitecto, Ascensores, Consorcio, Decreto 879/06, Demanda, Informes Edilicios, Informes Técnicos, Instalaciones, mantenimiento, mantenimiento de un edificio, Ordenanza 49.308, Pericias de Parte, Propietarios, Seguridad, Siniestro
Programa de Regulación y Control de Ascensores
Tarjetas de control de conservación y de control de seguridad de ascensores:
Las mismas fueron derogadas mediante el Decreto Nº 879/06, pero sigue en vigencia lo estipulado en el Parágrafo 8.10.3.1 “Conservación de Ascensores, Montacargas, Escaleras Mecánicas, Guarda Mecanizada de Vehículos y Rampas Móviles” inciso ñ) del Código de la Edificación, creado por la Ordenanza Nº 49308/CjD/95, que se transcribe a continuación:
“El propietario o representante legal de un inmueble que cuente con instalaciones de esta naturaleza deberá exhibir en lugar visible de la cabina del ascensor receptáculo del montacargas o inmediatez de la escalera mecánica o rampa móvil: una tarjeta en la cual conste el nombre y domicilio de la empresa responsable de la conservación y mantenimiento, el nombre y número de matrícula del representante técnico y la fecha de cada uno de los servicios prestados por el Conservador a la instalación durante el año calendario, certificada con la firma del conservador en cada servicio.”
El cual está reglamentado por el Artículo 18 del Decreto 578/01 que se transcribe a continuación:
“Para dar cumplimiento a lo estipulado en el Parágrafo 8.10.3.1 inc. ñ) del Código de la Edificación, la tarjeta que deberá exhibirse en la sala o espacio de máquinas del ascensor, montacargas, escalera mecánica o rampa móvil, será la descripta en el ANEXO V, que a todos los fines forma parte del presente Decreto. Dentro de la cabina del ascensor, receptáculo del montacargas o inmediatez de escalera mecánica o rampa móvil, se colocará una identificación del Conservador, debiendo constar en ella, el nombre, domicilio, teléfonos y número de Permiso de Conservador.”
El texto del Anexo V del Decreto 578/01 se transcribe a continuación:
“CONSERVADOR…………………………………………………………..
PERMISO DE CONSERVADOR Nº……………………………………..
DOMICILIO:………………………………………………….Nº……………..
REPRESENTANTE TECNICO:……………………………………………
MATRICULA Nº:……………………………………………………………….
REPRESENTANTE TECNICO SUPLENTE:………………………..
………………………………………..MATRICULA Nº……………………..
AÑO………………………………………………………………………………
……………….de enero………………………………………………………..
……………….de febrero……………………………………………………..
………………de marzo………………………………………………………..
………………de abril…………………………………………………………..
……………….de mayo………………………………………………………..
……………….de junio………………………………………………………..
……………….de julio………………………………………………………….
……………….de agosto………………………………………………………
……………….de septiembre………………………………………………..
……………….de octubre……………………………………………………..
……………….de noviembre………………………………………………..
……………….de diciembre………………………………………………….
La tarjeta que precede se deberá realizar en cartulina de 150 gr./m2 o gramaje superior. Deberá ser de color blanco o colores claros de modo que se destaque claramente lo impreso, que será negro, y todo lo que en ella se escriba.
El “Propietario” arbitrará los medios necesarios, mediante la colocación de los elementos pertinentes para que la tarjeta se encuentre protegida de deterioro intencional. Asimismo los elementos de protección serán lo suficientemente transparentes para permitir la visión clara de la tarjeta a través de ellos.
La tarjeta en cada uno de los servicios, según lo establece la Ordenanza Nº 49.308 (B.M. Nº 20.086), será certificada por el Representante Técnico o persona debidamente autorizada por el “Conservador”.”
Todo esto seguirá vigente hasta el momento en que se promulgue la nueva modificación del Decreto 578/01.
ORDENANZA Nº 49.308
Que por Ordenanza Nº 49.308 se incorporó al Código de la Edificación la Sección 8.10.3, estableciéndose el régimen aplicable para la “Conservación de Ascensores, Montacargas, Escaleras Mecánicas, Guarda Mecanizada de Vehículos y Rampas Móviles” (AD 630.136/140);
Que dentro de los requisitos legales impuestos en la citada ordenanza se estableció la obligatoriedad del servicio de mantenimiento y asistencia técnica de todos los edificios que cuenten con ascensores, montacargas, escaleras mecánicas, guarda mecanizada de vehículos y rampas móviles, a través de “Conservadores” instituidos al efecto; y la de llevar un libro de inspecciones de dichas instalaciones, a ser rubricado por la autoridad administrativa;
Que en el inciso f) del Parágrafo Nº 8.10.3.2 de la ordenanza – “Características de Servicios a Prestar” – se facultó al Poder Ejecutivo a dictar anualmente las normas de carácter técnico que mantengan actualizado el citado ordenamiento legal;
Que mediante el Decreto Nº 220/96 se reglamenta la Ordenanza Nº 49.308 citada;
Que por Decreto Nº 578/01 se deroga el Decreto Nº 220/96 y se establece la pérdida de vigencia de todos los “Permisos de Conservador” concedidos por aplicación del artículo 6° del citado Decreto Nº 220/96. Asimismo se establece una nueva reglamentación del régimen implementado por la Ordenanza Nº 49.308 y se dispone la creación del “Registros de Conservadores” en el ámbito de la Dirección General de Obras y Catastro;
Que mediante Decreto Nº 1.734/02 se modifica el citado Decreto Nº 578/01, sustituyéndose el texto de sus artículos 18 y 20, sus Anexos V y VI, incorporándose además los artículos 18 bis, 18 ter, y 22 bis, e incisos n), ñ), o), p), q) y r) del punto 1 del artículo 22 e incisos j), k) y l) del punto 2 del artículo anteriormente citado. Asimismo se establece el arancelamiento correspondiente;
Que desde el punto de vista técnico, la novedad introducida por el Decreto Nº 1.734/02, se vincula a la utilización obligatoria de obleas, tarjetas y rótulos de control en los ascensores;
Que a través de la Resolución Nº 113-SGyCC/03, la ex Secretaría de Gobierno y Control Comunal procedió a aprobar el texto ordenado del Decreto Nº 578/01 con las modificaciones introducidas por el Decreto Nº 1.734/02;
Que posteriormente se dictó el Decreto Nº 952/03, por el cual se crea el Registro de Profesionales Verificadores de Ascensores y demás instalaciones de transporte vertical, que tiene por función el contralor de aquellos y de la labor de los conservadores;
Que según surge del Expediente Nº 23.914/06, la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro como autoridad de aplicación de las mencionadas reglamentaciones, ha realizado diversas observaciones con respecto al régimen incorporado por el Decreto Nº 1.734/02, al modificar el texto del Decreto Nº 578/01;
Que desde el punto de vista práctico, se advirtió que el nuevo sistema de obleas y rótulos, ha generado inconvenientes tanto a los administrados como a la Administración, y que no se han registrado los beneficios que originalmente se perseguían;
Que el Decreto Nº 1.734/02 ha establecido un procedimiento que requiere la concurrencia de los administrados ante la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro a fin de tramitar la obtención de las tarjetas de control de conservación y las tarjetas de control de seguridad de ascensores, para luego retirar las obleas o rótulos correspondientes;
Que en consecuencia, actualmente existen aproximadamente ochenta y seis mil (86.000) expedientes referidos al trámite de conservación de ascensores;
Que la experiencia demuestra que la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro está en condiciones de entregar tan sólo ciento cuarenta (140) obleas diarias, sobre un volumen de trescientas (300) solicitudes recibidas por día, déficit que además se acrecienta significativamente con el paso del tiempo;
Que al respecto debe tenerse en cuenta que el área que lleva el registro, trámite y control de los ascensores debe atender, además, en forma diaria y bajo plazos perentorios, requerimientos oficiales entre los que se incluyen oficios judiciales y presentaciones de la Defensoría del Pueblo;
Que por lo expuesto se encuentra debilitada la capacidad de gestión eficiente y práctica de los trámites de conservación de ascensores y de la atención al ciudadano;
Que la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro entiende que en virtud de la experiencia recabada de la aplicación de la normativa tratada durante los últimos años, y la multiplicidad de implicancias e ineficiencias operativas que la misma provoca, se deben derogar las modificaciones introducidas por el Decreto Nº 1.734/02, siendo conveniente reestablecer el régimen reglamentario creado por el Decreto Nº 578/01. Ello, a fin de poder garantizar la gestión de un servicio seguro, posible y que no importe dejar en un estado de indefensión a los usuarios de las instalaciones;
Que debe resaltarse que la derogación del Decreto Nº 1.734/02 en modo alguno afecta las condiciones de seguridad que deben regir la materia, las que se encuentran debidamente garantizadas por la Ordenanza Nº 49.308, y el Decreto Nº 578/01;
Que en la práctica se ha advertido que no se cumple de manera estricta con la exhibición de las obleas según lo dispuesto en el Decreto Nº 1.734/02 citado ya que los propios usuarios las dañan o arrancan; y que al constituir las obleas un documento de valor probatorio y legal para los propietarios o administradores de las instalaciones, éstos optan por guardarlas dentro del libro de conservación de ascensores, registro donde cada mes se informa el estado de conservación del elevador;
Que estas circunstancias, muchas veces atendibles, desvirtúan uno de los objetivos que justificaron la exigencia de exhibición de la oblea, transformando así el objetivo perseguido en la ejecución de un mero trámite administrativo;
Que como quedó expuesto, la derogación de las exigencias reglamentarias introducidas por el Decreto N° 1.734/02, no afectará en lo más mínimo las condiciones de seguridad de conservación de ascensores, montacargas, escaleras mecánicas, guarda mecanizada de vehículos y rampas móviles ya que la tramitación de los libros de conservación, condiciones para la matriculación de empresas de conservación, forma para tramitar los libros de conservación, entre otras cuestiones de seguridad, están debidamente contempladas y garantizadas en la Ordenanza Nº 49.308 y el Decreto N° 578/01 en su texto original;
Por ello, y en virtud de las facultades conferidas por lo artículos 102 y 104 de la Constitución de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires,
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febrero 11, 2010 en 10:04 · Categoria Arquitecto, Balcones, Derrumbes de balcones, Desprendimientos, Deterioro, Informes Edilicios, Informes Técnicos, Ley 257, mantenimiento, Mantenimiento de balcones, mantenimiento de un edificio, Propiedad horizontal, Propietarios
No existe una estadística sobre posible caídas de balcones que nos de algún ente regulador.
Al no existir consenso acerca del estado de los edificios
el Gobierno de la Ciudad Bs. As. Promulga la
ley 257 obligatoria para todo el consorcio y propiedades de más de una Planta o que tuvieran elementos salientes que puedan provocar un desprendimiento repentino.
A veces un balcón muestra rasgos que nos llevan a alertar sobre una posible caída pero no podemos esperar a que ello suceda. Es por el motivo de la obligación de realizar un relevamiento intensivo en todas las propiedades de más de 10 años de antigüedad.
Puede ser que un balcón colapse estando en construcción sin dar signos de alerta.
Podríamos arrimar como dato estadístico los siguientes % según las zonas que correspondan, pero son datos basados en mi observación como arquitecto.
Zona Sur, Barrio de Once, Palermo Viejo, áreas de Almagro
40% & 50% de posibilidades de desmoronamiento-
Las causas podrían ser falta de sobrestantería en las obras de construcción, detección de vicios ocultos falta de mantenimiento.
Belgrano y zonas de alto poder adquisitivo
Baja el % de desmoronamiento por mayor capacidad y control, no así los mantenimientos preventivos luego de 15/ 20 años.
30% de posibilidades.
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febrero 10, 2010 en 14:20 · Categoria Balcones, Colapso, Consorcio, Demanda, Derrumbes de balcones, Desprendimientos, Deterioro, Informes Edilicios, Informes Técnicos, mantenimiento, Mantenimiento de balcones, mantenimiento de un edificio, Propiedad horizontal
Por qué se caen los balcones?
Existen muchos factores que pueden concluir en la caída de un balcón, desde los puramente técnicos, o vicios de proyecto, hasta factores climáticos que inciden al momento de la construcción, o falta de mantenimiento de un edificio.
A continuación enumeraré algunas de ellas:
a) La caída del balcon consulta previa a un profesional colocando canteros de tierra, por lo que la estructura luego de determinado período de tiempo, cede. ¿Ante qué organismo/dependencia puede recurrir un particular cuando desea realizar una modificación de tal especie? ¿Existe un ente regulador en el propio edificio que pueda garantizar la seguridad interna de las diferentes unidades funcionales? ¿Qué alcance tiene?
1. En el momento de la colada, cuando el hormigón está fresco, puede ser lavado por el agua de lluvia.
2. El hormigón fresco sufre los efectos de congelación por temperaturas menores a los menos 5º C. ¿Qué tipo de modificaciones producen dichas temperaturas?
3. El hormigón fresco puede sufrir una deshidratación violenta por exceso de calor o viento.
b) La caída de un balcón puede ser provocada por exceso de sobrecarga: carga mucho mayor que la prevista en el cálculo.
Uno de los ejemplos a analizar puede ser:
1. Se efectuó una modificación estética en el balcón sin realizar una
2. Se realizó un evento en una plaza cercana. A su finalización se ofreció a los un espectáculo de fuegos artificiales con una duración de 20 minutos. Ante dicho acontecimiento, toda la familia se desplaza al balcón. ¿Cuáles serán las cargas mínimas que deben calcularse para un balcón?
c) Errores en el cálculo de la estructura.
1- ¿Habrá insuficiente sección de hierro?
2- ¿Habrá insuficiente sección de Hormigón?
d) Mala ejecución del trabajo.
1-¿Habrá exceso en la relación agua-cemento?
2. ¿Habrá una mala compactación del Hormigón?
3. El hormigón aplicado: ¿tendrá la resistencia específica requerida? ¿Cómo se la habrá determinado? ¿Cuáles serán los resultados de los ensayos obtenidos a la compresión?
4. ¿Existirá una falta de curado? ¿Debido a qué determinantes?
5. ¿Existirá una cantidad de hierros menor a la especificada en el cálculo? Por lo tanto, ¿qué figura profesional se considera como responsable por la inadecuada ejecución?
6. ¿Existirá una equivocada disposición de los hierros? Por lo tanto, ¿qué figura profesional podrá ser considerada como responsable por la inadecuada ejecución?
7. ¿Existirá una falta de adherencia entre el hormigón y el hierro por estar este último sucio?
e) La caída del balcón podría ser provocada por defecto de los materiales. Las variables entonces a indagar serán:
1. El acero no responde a las exigencias de las normas que regulan su calidad. ¿Qué normas IRAM deberán ser investigadas para verificar la calidad del acero?
2. Las barras no tienen el diámetro especificado. ¿Cuál será el diámetro pertinente? ¿Quién o quiénes supervisan que no exista un error en la compra del mismo?
3. El cemento no responde a las exigencias de las normas IRAM que regulan su calidad. El error, ¿puede ser un problema de la empresa que fabricó o suministró dicho material? ¿Qué controles de calidad deberían existir en ambos procedimientos?
4. ¿Cuánto tiempo habrá estado almacenado el cemento? ¿Cuáles serían las condiciones óptimas de almacenaje? ¿Qué otros factores pueden afectar el proceso de almacenaje? ¿Cómo influirán los factores exógenos (ej.: el climático) ¿En qué documentación / normativa estarán especificados dichos parámetros?
5. Los áridos presentes en el hormigón, ¿tendrán gran cantidad de elementos orgánicos y/o tierra? ¿Existirán los diversos controles de calidad en obra sobre el tipo de arena, el tipo de piedra y canto rodado utilizado? ¿Existirá alguna normativa que dé algún horizonte al personal ejecutante de la obra? puede ser provocada por problemas climáticos.
La caída de un balcón puede ser provocada por todas las hipótesis anteriormente explicitadas, o por más de una de ellas.
Nuestra recomendación: siempre consulte con un profesional habilitado para cualquier tipo de construcción, modificación o duda que pueda surgir en su propiedad.
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