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Jurisprudencia actual sobre construcciones no autorizadas en consorcios

Jurisprudencia actual sobre construcciones no autorizadas en consorcios
 
Cada vez con más frecuencia se puede observar que, dentro del ámbito de la propiedad horizontal, ocupantes o propietarios de unidades funcionales realizan modificaciones que implican construcciones no autorizadas en los mismos, tales como cerramientos de patios internos, cerramientos de terrazas o balcones, cerramientos de pasillos internos del edificio, colocación de rejas etc.
Esta circunstancia anómala, en mas de un caso ha generado reclamos judiciales, por parte del consorcio, a los efectos de retrotraer la construcción a su estado original, en razón que la misma resulta, por una parte violatoria a lo establecido por el reglamento de copropiedad y a la ley 13.512 de propiedad horizontal, y por otra parte porque dichas construcciones pueden colocar en estado de peligro al consorcio.
En la mayoría de los casos, quienes efectúan dichas construcciones lo hacen en forma inconsulta y subrepticia, con la celeridad suficiente como para evitar la promoción de acciones tendientes a evitar que se consume la construcción, generando en consecuencia un hecho consumado, y quedando en al consorcio solamente la opción de promover acciones judiciales tendientes a que la justicia ordene, en su caso, el restablecimiento de las cosas al estado en que se encontraban a la fecha de la construcción del edificio.
Por otra parte, también el hecho de la construcción, en muchos casos, transforma superficie descubierta o semicubierta en cubierta, generando una evidente desigualdad con el resto de los consorcistas, dado de que hecho se ha modificado el porcentual de ocupación, y en consecuencia debería modificarse a los efectos del pago de expensas.
En razón de ello, es  criterio uniforme por la doctrina y jurisprudencia dominante en el tema, que el reglamento de copropiedad y administración, al constituirse el consorcio de propietarios debe acordarse y redactarse conforme dispone el art. 9 de la ley 13.512, y que el mismo forma parte del título de dominio de cada uno de los copropietarios y constituye la ley a la que deben ajustar sus derechos y obligaciones.-
De tal forma resulta que su acatamiento es fundamental en el sistema organizado por la citada norma, tal como se ha sostenido, “como medio de propender al normal desarrollo de las relaciones entre los mismos, y el buen funcionamiento del régimen comunitario establecido por la ley” 
No hay duda, y así se ha resuelto reiteradamente por los tribunales locales, que el reglamento de copropiedad , el cual forma parte integrante del título de dominio de cada uno de los copropietarios, constituye la ley a la que deben ajustar sus derechos y obligaciones individuales.- el reglamento es de original convencional, acordado entre partes conforme lo exige la ley de propiedad horizontal cuando ordena acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración al constituirse el consorcio de propietarios . De la misma manera, el adquirente posterior de una unidad funcional, acepta y acata el reglamento ya existente, convirtiéndose para él, en una obligación a cumplir como si fuera la ley misma.
Por otra parte, el art. 7 de la ley 13.512, en su parte pertinente, prescribe que toda obra nueva que afecte el inmueble común no puede realizarse sin la autorización de todos los propietarios.
De esa manera , indudablemente no resulta ajustado a  derecho darle razón al ocupante o copropietario que llevó a cabo una construcción o cerramiento no autorizado, contrariando no solo la ley 13512 , sino también la ley interna del consorcio a la que de ha sometido por el solo hecho de adquirir en propiedad una unidad funcional en el edificio, debiendo ser muy riguroso en los supuestos que tales obras afecten la seguridad, salubridad o solidez del edificio, sobre todo en aquellos casos en que la construcción de obrascomo tabiques divisorios o cerramientos puedan perjudicar los departamentos vecinos, la estructura del edificio, alterar las instalaciones para desagües o caídas de agua, o violentar la circulación de aire o falta de luz .-
En consecuencia se ha resuelto que no es posible amparar actos unilaterales, prohibidos e inconsultos de los copropietarios, que violenten la expresa letra de la ley de propiedad horizontal y especialmente la contenida en el reglamento vinculante.

542 Comentarios »

  Alicia Gimenez-UCRA wrote @ marzo 28th, 2010 at 2:53

Agradezco el comentario de esta nota, por cuanto estas situaciones antirreglamentarias son habituales en los eidficios en propiedad horizontal, sobre todo porque los administradores, que tambien son los que tienen que hacer cumplir la Ley (Ley 13.512 y Reglamento) no lo hacen, tal vez “en favor” del consorcistas que incumple con las normas, para no tener un enemigo dentro del consorcio. Si es enemigo, en ese caso si, tal vez aplicaría la ley. La arbitrariedad que se vive dentro de los consorcios, hace que el consorcista que solicite el fiel cumplimiento de la legislacion vigente (todas las que se deben obervar), muchas veces por seguridad, (ascensores, matafuergos, etc.) sea tildado de “exigente” y “demas” y apostrofado para toda la cosecha, por los propios vecinos, que se benefician con el cumplimiento, pero al administrador, pareciera que le es mas fácil, incumplir con la normativa (para contentar al grupo amigo) que acatar la ley, como corresponde. Lo vemos a diario , tal es así quen la modificación de la Ley 941, la Ley 3254, en Obligaciones del Administrador, Art. 9º , enc. g) dice : “Denunciar ante el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, toda situación antirreglamentaria y las obras ejecutadas en el edificio que administra, sin el respectivo permiso de obra o sin aviso de obra, segun corresponda, conforme las normas vigentes” Esta ley, que estamos Reglamentando, no hace otra cosa que obligar a los administrdores a que eviten situaciones de descontrol en las modificaciones que se pretenden realizar dentro de los consorcios, las que llevan a inifnidad de conflictos. La falta de acatamiento de esta norma por parte del administrador, se podrá denunciar ante el Registro Público de Administradores de Consorcios.
Alicia Gimenez
UCRA-Presidente -www.ucra.org.ar – ucra@argentina.com

  felisa wrote @ abril 19th, 2010 at 7:24

Me gustaria saber si en los balcones se pueden poner lavadoras y secadoras y si es asi, si yo en mi balcon me tengo que aguantar con el ruido que hacen estos electrodomesticos de mis vecinos que los han colocado en su balcon contiguo al mio, gracias.

  Alicia Gimenez wrote @ mayo 6th, 2010 at 2:39

Felisa, los balcones no se pueden como un cuarto mas del departamento. No estan construidos para resistir peso de maquinarias, etc, sobre todo lo que requiere agua para su uso, ya que las filtraciones a que puede estar sujeto, provocan rajaduras y posteriores desprendimientos. Tambien es necesario tener cuidado con la colocacion de masetas con plantas, que no sean demasiado pesadas , porque tambien pueden provocar rajaduras. El administrador es el que debe velar por esta situaciones. El cumplimiento de la Ley 257, de mantenimiento de frentes, puede colaborar para evitar estos abusos (no cerramiento de balcones, de terrazas, etc.), pero insisto, es tarea del administrador. Tal vez un buen Relamento Interno, tratado y aprobado en asamblea, pueda ordenar esta y otras desprolijidades en el edificio.
Alicia Gimenez
UCRA – Presidente
http://www.ucra.org.ar

  Nicolas wrote @ mayo 12th, 2010 at 14:26

Me gustaria saber si dentro del codigo de edificacion de la Ciudad de Buenos Aires hay alguna normativa que prohiba la construccion de techos o cerramientos en balcones internos para poder tener un arma mas para obligar a un consorcista renuente a que lo saque.
Mil gracias, Nicolas

  Admin wrote @ mayo 12th, 2010 at 14:34

Hola Nicolás, efectivamente en los consorcios hay normas y reglamentos contenidos en la ley 13512, de propiedad horizontal. No se pueden realizar cerramientos sin el consentimiento del consorcio.
Gracias por tu consulta.

  Daniel wrote @ mayo 17th, 2010 at 12:35

Hola quisiera saber si se puede reemplazar el sistema de calefaccion de un departamento del edificio donde tengo mi propiedad, efectuo esta consulta debido a que el sistema de calefaccion esta, es por el losa radiante y al encontrarse obsoleto por los años se empiezan a producir fugas de agua. Algunos propietarios exigieron y consiguieron que el consorcio les instalara equipos de aire acondicionado y no pagar la parte proporcional al consumo de gas de la caldera y el mantenimiento de la misma. Ahora considero que eso deja en desigualdad de condiciones al resto de los copropietarios que deben hacerse cargo de un mayor costo operativo de esos sistemas. Desde ya muchas gracias

  Admin wrote @ mayo 19th, 2010 at 1:11

Hola Daniel, todo tema que concierne al consorcio, se debe decidir por Asamblea y por mayoría, y en la Asamblea debatir acerca del sistema que quiere optar cada co-propietario y resolver los pasos a seguir a fin anular el funcionamiento de la caldera para todas las unidades, para poner a todos en igualdad de condiciones. Cualquier duda comuniquese nuevamente con nosotros.
Saludos y gracias por su consulta.

  Laura wrote @ junio 15th, 2010 at 11:56

Estimados;
tengo que hacer para la facultad un trabajo sobre la responsabilidad de los consorcios por los daños que ocasionaren los aires acondicionados (desde que por el líquido refrigerante se corroe el techo de un copropietario de piso inferior o bien frente a un tercero que se vea afectado, etc)
Sinceramente no encuentro jurisprudencia al respecto y me comentaron que hace poco el gobierno de la ciudad de Buenos Aires emitió una normativa al respecto, que tampoco logro ubicar.
Les pido por favor si me pueden ayudar a conseguir esta info o bien orientarme.

muchas gracias!!

  Admin wrote @ junio 16th, 2010 at 3:32

Como te encuentras.
Les dejo este link para que abordes tu consulta ya que son los indicados en esta materia.
http://www.cacaav.org.ar/
Cualquier duda comuniquese nuevamente con nosotros.
Saludos y gracias por su consulta.

  mariano wrote @ junio 17th, 2010 at 15:39

Muy Interesante los datos. Gracias.

  Admin wrote @ junio 17th, 2010 at 15:49

Gracias a Ud. por el comentario. Saludos cordiales

  claudia wrote @ junio 23rd, 2010 at 10:08

hola , vivo en planta baja , de un departamento, hace mas de 20 años, no hay consorcio, estoy dentro de un patio interno, el problema se suscita cuando hago por los metros que me corresponde una ampliacion, a los tres dias de empezar me llueven las denuncias, en este lugar el palier es tierra de nadie, se drogan , rompen las luces, una boca de lobos, ahora que quiero hacer una entrada independiente por esto y otros problemas serios, me encuentro con denuncias constantes, la arquitecta presento la previa.
mi pregunta es como defenderme en lugar , donde vos tenes problemas, te rompen los autos, te rompen los vidrios de las ventanas,entre otras cosas, y parece ser que no tenes ningun derecho y los demas los que trangreden las reglen constantemente son dueño de la verdad.
y mis derechos, todo lo que me rompen y viene la policia y dice son menores, ntran y salen .
me encuentro asorada, dentro de la manzana hay cuatro ampliaciones, dos de uso comercial, y ellos nunca pusieron cartel, nada y a mi simple trabajadora , bueno no se como actuar.
gracias

  Pablo wrote @ julio 26th, 2010 at 16:57

Hola, muy interesante el artículo. Les hago una consulta, estoy en un primer piso, con balcón a la calle. Me pusieron un andamio mientras estuve de viaje dado que están pintando el frente del edificio. Cuestión que me entraron a robar por la ventana. Quiero poner rejas en las ventanas, y entiendo que esto afecta a la fachada del edificio. Debo hacer una carta dirijida al administrador dando aviso que pongo las rejas, o tengo que llamar a asamblea y juntar firmas? Por otro lado, puedo iniciar algo contra la administración por el tema del andamio, de que se mete gente a mi balcón sin previo aviso, etc? muchas gracias!

  Admin wrote @ julio 27th, 2010 at 14:37

Hola Pablo, gracias por sus comentarios. En cuanto a su consulta le respondo que para colocar un cerramiento de balcón simple y tradicional,no necesita el consenso de los propietarios, siempre y cuando no lo cierre de manera hermética y permanente, y más aún tratándose de un tema de seguridad. Con respecto al Administrador debería averiguar bien bajo qué circunstancias se autorizó el andamio cuando Ud no se encontraba presente y luego es tema de un abogado.
Saludos cordilaes, Arqto. Potaz

  Francisco wrote @ agosto 1st, 2010 at 20:44

Estimados: Mi consulta, no es broma.-
El Sr. Encargado del consorcio, empleando carpinteria metálica vidrios, chapas y membrana amplió a su sola voluntad la vivienda que el consorcio le asignó, en un patio de propiedad común ubicado en planta baja del edificio.- El patio usurpado y clausurado, cumple funciones de acceso directo al sector guarda coches de Copropietarios de cocheras con vivienda permanente en el edificio.-
Que paso debemos seguir, sin ser malqueridos por el resto de los Consorcistas.- Atentamente

  Admin wrote @ agosto 4th, 2010 at 17:13

Estimado Francisco.
El Consorcio deberá responder por la construcción clandestina que el encargado edificio construyo y amplió sin el consenso del 100%.
Es necesario regularizar esta situación a fin de que no haya imponderables, producto de esta negligencia.
Necesitarian contar con un informe pericial contundente a fin de lograr subsanar a la brevedad con el tema en cuestión.
No se pueden realizar modificaciones ni ampliaciones sin el consentimiento del consorcio y la Municipalidad
http://www.telemix.com/forope/viewtopic.php?f=11&t=17#p17
Si lo desea deje su consulta a fin de avanzar en la problemática http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Gracias por tu consulta.

  JOSE TOLEDO wrote @ agosto 5th, 2010 at 11:15

Mi consulta es la siguiente:
Me llegó una denuncia por tener un cerramiento en el balcón terraza de mi departamento, el hecho es que cuando lo compré ya lo tenía construido (la construcción tiene más de 12 años) por lo cuál cuando compré y escrituré nadie me advirtió que podía tener denuncias si este cerramiento no estaba avalado por el resto de los propietarios, fue así que durante más de una década no tuve ningún tipo de reclamo.
Después de empaparme en el tema entendí que hay una ley que habla sobre este tema. El hecho que me pidieron la demolición o el permiso correspondiente de construcción del cerramiento.
La dos opciones son complejas, la primera es aparte de compleja también costosa e invasiva, ya que perdería un pequeño por el cuál me produciría un achicamiento y establecería un hacinamiento ya que somos un matrimonio y una hija y no tendríamos el espacio necesario para nuestra convivencia y la segunda no creo que si tuviera que obtener el permiso obtendría la firma de todos los propietarios ya que algunos viven en el exterior y la mayoría son departamentos alquilados.
Con todo lo expuesto me gustaría consultar ya que la compra del departamento fue hecha de buena fe y apelando a una conciliación ante esta denuncia si se podría llegar a un acuerdo a pagar más expensas si ese sería el motivo de la denuncia o más tasa de ABL si sería necesario y también si un profesional certifica que la construcción no presenta peligro alguno para la convivencia.

Desde ya Muchas Gracias

  Admin wrote @ agosto 5th, 2010 at 11:35

Mi estimado José Toledo. Las construcciones ” clandestinas ” dentro de las que se encuentran el cierre de los balcones y mas aún para ganar mas metros cuadrados de la unidad estan prohibidas.
Existe en este caso un enrequicimiento ílicito a cambiar las condiciones en el prorrateo de las expensas pues estaría pagando menos que otras unidades parecidas a la suya
Salvo situaciones especiales la Municipalidad le otorga el permiso con el consenso del 100%.

…….Después de empaparme en el tema entendí que hay una ley que habla sobre este tema. El hecho que me pidieron la demolición o el permiso correspondiente de construcción del cerramiento………………..

Como dice Ud. , debería llegar a un acuerdo ( comercial o de negociación )para que el consorcio lo apoye con el 100% de las firmas necesarias.
Ademas ver si se cumplen con determinadas pautas para que la Municipalidad lo apruebe mas allá de la homologacion de acuerdo con el consorcio.
Resultaría interesante que cuente con un informe pericial a fin de que ” Ud.” sepa cual es el estado frente a una posible habilitación antes de que el caso avance.
No se pueden realizar modificaciones, ampliaciones o cerramiento de balcones sin el consentimiento del consorcio y la Municipalidad
Si lo desea deje su consulta a fin de avanzar en la problemática http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Gracias por tu consulta.

  Adelaida wrote @ agosto 13th, 2010 at 9:53

Hola Estimados:
Tengo una inquietud, de acuerdo a la modificación de la Ley 941.- Nuestro Regl. de Copr. y Administración no establece duración de mandato del Sr. Administrador.- Puntualizo, que la ultima asamblea año 2005 tampoco puso fecha para finalizar el mandato.-
Conforme a la nueva Ley, el mandato caduca al año de la aprobación de la misma.-
Desde ya muy agradecida por su tiempo.-

  Admin wrote @ agosto 13th, 2010 at 10:03

Como se encuentra Sra. Adelaida.
Como Ud. dice, cada año se deberá renovar el contrato del mismo.
Le dejo aqui un comentario, para hacerlo llegar a todos los interesados en el tema. Debe tener en cuenta que la misma regirá a partir de la aprobación de esta Ley…..
Artículo 8º.- Modifíquese el capítulo III según el siguiente articulado:
“CAPÍTULO III.- DEL mandato de administración.
Artículo 13.- Duración: El administrador, salvo disposición en contrario establecida en el Reglamento de Copropiedad y Administración de cada consorcio, tendrá un plazo de hasta un (1) año para el ejercicio de su función, pudiendo ser renovado por la asamblea ordinaria o extraordinaria, con la mayoría estipulada en el mencionado Reglamento o en su defecto por los dos tercios de los/as Propietarios/as presentes, con mínimo quórum.
Puede ser removido antes del vencimiento del plazo de mandato con la mayoría prevista a tal efecto en el Reglamento de Copropiedad. El término de un año regirá a partir de la aprobación de esta Ley……………
http://www.ligadelconsorcista.org/node/3276

Sin otro saludo a Ud. muy atte.

  Alicia Gimenez wrote @ agosto 13th, 2010 at 14:33

estimados consorcistas, a traves delos distitntos correos, obsevo la falta de conocimientos sobre la legislacionvigente, lo que hace que se cometan errores y, a la vez, no podamos ejercer nuestros derechos. La nueva legislacion. la Ley 941, recientemente modificada por la Ley 3254, y disposiciones stes, es de gran utilidad si la conocemos y conocemos su alcance. Los invito a los talleres que UCRA ofrecerá todos los martes de septiembre, octubre y noviembre-2010, en el CGP 1, Uruguay 740, de 18 a 20 hs, todos los días martes. En agosto estuvimos los dias 03 y 10 , con gran interes por parte de los consorcistas asistentes. La entrada es libre y gratuita y ademas de la explicación y los alcances de la ley, se reparte el texto de la misma.
Los esperamos.
Alicia Gimenez
UCRA – Presidente
http://www.ucra.org.ar

  Ariel wrote @ agosto 19th, 2010 at 0:21

Hola! les cuento y espero que me puedan ayudar.
Compre una unidad funcional a estrenar, nuevo, al frente, cuando todavia estaban construyendolo y el dia de la escritura le pregunte al constructor si podia poner rejas de seguridad en el balcon y me dijo que si, nada firmado, todo de palabra. Para no pasar por arriba de la futura administracion, tambien le hice la consulta a la administradora y ella me dijo que seria bueno que ponga una red de proteccion, le comento a la misma que ya tenia encargada las rejas de seguridad y me dijo que SI que las colocara, mientras no se quejara ningun propietario (reitero todo de palabra nada firmado). A las 48 horas las rejas de seguridad estaban colocadas, las mismas apoyan sobre la baranda del balcon y estan pintadas del mismo color que la baranda y las que realmente me brindan seguridad y proteccion, ( tengo 2 hijas de 2 y 4 años respectivamente).
Hoy me llamo la administradora diciendome que me iba a mandar una carta documento para que retirara las rejas en un plazo de 72 horas ya que un vecino se quejo.El tema es que nunca hubo una reunion de consorcio, ni asamblea, ni nada por el estilo, ya que el edificio se esta empezando a habitar. La administradora se lavo las manos y me habla de forma amenazante. ¿ que hago al respecto? Hicimos un gran esfuerzo economico para colocarlas. Las saco? (realmente desde que estan, vivo mas relajado y transmiten tranquilidad a toda mi familia), espero que me manden la carta documento?.
Espero me puedan ayudar al respecto.
Desde ya muchas gracias.
Saludos
Ariel

  julio alvarez wrote @ agosto 20th, 2010 at 1:35

Necesitaria saber sin en un consorcio de 144 co-propietarios,divididos en 6 monoblock de 24 unidades cada uno en el cual por una asamblea se decidio suspender articulos del reglamento, como la administracion centralizada y se vota que cada edificio se adminisre con sus propios recursos, son exigibles las expensas?

  Admin wrote @ agosto 26th, 2010 at 8:01

Como se encuentra Sr. Julio Alvarez.
Las expensas son exigibles bajo todo término.
No queda muy claro la situación de cada administrador por cada uno de los monoblocks.
Si al momento del pago de las expensas no hay un administrador elegido por asamblea con el ” titulo ” que lo acredite como tal, sería conveniente hacer un depósito judicial de la “expensa” hasta tanto no se regularize la situación jerarquica del administrador por edificio.
Ante cualquier duda amplie su comentario, asi puede ser contestado aquellos que integren la red social de Peritajes Edilicios.
Saludos.

  ambrosía wrote @ septiembre 28th, 2010 at 18:13

Estimados,
quisiera saber si las reparaciones del frente de un edificio en cumplimiento de la ley 257 CECBA) se deben considerar expensas extraordinarias u oirdinarias. En mi caso en particular el dpto. está alquilado: las ordinarias sona cargo del inquilino y las extraordinarias a cargo del propietario.
Gracias

  Admin wrote @ septiembre 29th, 2010 at 14:51

La Ley 257 es una norma específica de conservación edilicia. Siendo Ud. inquilina no le corresponde el pago de la misma. Corresponde al propietario. Cualquier otra consulta no dude en contactarnos.
Saludos

  Santiago wrote @ octubre 8th, 2010 at 15:54

Estimados:

Quería hacer la siguiente consulta, en 2008 compramos un departamento de 2 ambientes a estrenar en 1º piso, el departamento es semipiso con 2 balcones uno a frente y otro a contrafrente, el edificio cuenta en planta baja con espacios guarda coche semicubiertas y descubiertas. El asunto es que en las ultimas reuniones de consorcio algunos de los propietarios de las cocheras descubiertas están insistiendo con la idea de techar las cocheras con unos techos de lona que van enganchadas a unos soportes de Caño de hierro. Dicho techo quedaría a un metro de nuestro balcón de contrafrente que da al dormitorio. La realidad es que esa obra nos afecta por el ruido (por lluvia sobre la lona), por seguridad (ya que facilita el acceso a nuestro balcón), por impacto visual (no es lo mismo tener la vista al vacío que a una lona a un metro del balcón), por la suciedad que se acumule en su superficie y económico (pedimos la cotización en dos inmobiliarias, nos pasaron el valor del depto. en las condiciones que esta y al informarle el proyecto del techado de cocheras nos informaron que con tal obra se les iba a hacer mas difícil la venta del inmueble al valor de la cotización, y que ibamos a tener que rebajar el precio entre un 5% y 10%).
En todas las oportunidades nos hemos opuesto a su colocación esgrimiendo tales argumentos.
El reglamento de copropiedad dice que para obras nuevas y cambios de destino de los espacios comunes hace falta tener el acuerdo del 100% de los copropietarios y para mejoras sobre espacios comunes el acuerdo exigido es del 66%.
Nosotros habíamos averiguado con el anterior administrador en su momento y nos había dicho que que para tal modificación hacia falta el 100% de acuerdo.Que si nos oponíamos no podían avanzar.
El tema es que los copropietarios que apoyan el techado reemplazaron al administrador, en la última reunión dijeron que se asesoraron, que este techado al ser de lona y teóricamente removible no se trata de una obra nueva, que en realidad es una mejora y con el 66% les alcanzaría para poder avanzar con la obra.
Ahora están abocados a juntar ese 66% de los votos y tienen toda la intensión de realizar el techado.
Nosotros ya lo habíamos consultado en la cámara de la propiedad horizontal y también nos dijeron para hacer tal obra iban a necesitar del 100%.
La consulta es si es correcto que para concretar tal modificación necesitan el acuerdo de 100% de los copropietarios y si avanzan igualmente con la obra considerando los 2/3 de los votos que herramientas tenemos para defendernos.
Realmente mantener nuestra posición nos provocó enemistarnos con algunos de nuestros vecinos, al punto de sufrir desmanes y agravios.
Hemos perdido el sueño más de una noche por este tema por lo que agradeceré vuestra asistencia.
Muchas gracias.
Saludos cordiales,
Santiago

  Admin wrote @ octubre 9th, 2010 at 16:40

Atendiendo a vuestra consulta las tareas que Ud. menciona obedecen a las normas que se imparten en la ley 13512.
Se necesitaría mayoria del consorcio como asi la presentación ante el organismo municipal para conocer la clase de material que se va a utilizar en el proyecto.
Sería conveniente que el ” mismo ” sea estudiado por profesionales especializados para verificar que se cumplan con todas las normativas que impone la ley consorcial y otros , antes de proceder a la materialización del proyecto.
Saludos especiales
Estudio de Arquitectura Legal

  Santiago wrote @ octubre 12th, 2010 at 11:01

Cuando se refiere a la mayoria del consorcio se trata mayoria absoluta?
Muchas gracias por la respuesta.
Saludos cordiales.
Santiago

  Admin wrote @ octubre 12th, 2010 at 14:49

Atendiendo a vuestra consulta anterior y considerando :

” ………..El tema es que los copropietarios que apoyan el techado reemplazaron al administrador, en la última reunión dijeron que se asesoraron, que este techado al ser de lona y teóricamente removible no se trata de una obra nueva, que en realidad es una mejora y con el 66% les alcanzaría para poder avanzar con la obra.
Ahora están abocados a juntar ese 66% de los votos y tienen toda la intensión de realizar el techado.
Nosotros ya lo habíamos consultado en la cámara de la propiedad horizontal y también nos dijeron para hacer tal obra iban a necesitar del 100%………………….. ”

Es necesario estudiar el reglamento de copropiedad de vuestro consorcio.
por las contradicciones de los fragmentos señalados.
Saludos cordiales
Estudio de Arquitectura legal.

  Kevin wrote @ octubre 19th, 2010 at 11:19

Acabo de entrar en un departamento de Planta baja en recoleta con dos ventanas a la calle pero sin rejas (solo parciana de madera y vidrio). Hay alguna norma donde puedo exijer el consorcio permiso a instalar rejas?

Gracias por su tiempo :-)

  Admin wrote @ octubre 19th, 2010 at 12:32

Como se encuentra Sr. Kevin
Atendiendo a vstra consulta, no debería tener ningún problema en colocar rejas, mas aún, por temas de seguridad.
En asamblea el consejo de administración / administrador debería aprobar su requerimiento sin interposición alguna
Debera mantener y respetar la fisonomia del conjunto del edificio sin modificar la vista o fachada a fin de que pasen por desapercibidas.
Por otra consulta solicitela a traves de este medio
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Sin otro saludo atte.
Estudio de Arquitectura Legal

  Natalia wrote @ octubre 22nd, 2010 at 18:15

Pueden poner toldos sin consultar al administrador/consorcio. En caso de considerarse que no cumple con la estetica del edificio, se le puede obligar a sacarlo?
Muchas gracias

  Natalia wrote @ octubre 25th, 2010 at 16:30

Buenas tardes, mi problema es que me mude a un departamento que se encuentra sobre avenida (me lo brindan mis suegros, no es que lo compre o alquilo) la contaminacion acustica es insoportable, por la noche se me despierta todo el tiempo el bebe, ya que las ventanas son tan grandes me dicen que un ventanal antiruido no me va a solucionar el problema, la unica solucion que me dan es el cerramiento del balcon con vidrio, serían paneles corredizos. Está permitido por la municipalidad?? muchas gracias. NAtalia

  Admin wrote @ octubre 29th, 2010 at 11:28

Como se encuentra Sra. Natalia.
Una opción es solicitar una excepción a la norma vigentes acerca de ese tipo de cerramiento. ( cerramiento del balcon con vidrio con paneles corredizos )
Sugerimos tomar los niveles de sonido ( ruidos ) que alteran el impacto ambiental de la zona.
Si esos parámetros superan los exigidos por la normativa podrían presentarlos ante el organismo correspondiente presentando la excepción.
A fin de ampliar la informaciós:
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Saludos cordiales

  Gilda Karaim wrote @ noviembre 10th, 2010 at 11:55

Hola la duda es la siguiente el administrador confecciono un reglamento Interno, que fue votado entre gallos y media noche el cual no esta inscripto en ningun lado, utiliza esto para cobrar multas y demas temas, sin ningun sustento legal para ello.
Si bien el reglamento de Coopropiedad que nos rige esta inscripto bajo escribano, establece que para realizar o modificar el reglamento interno se nesecitan mayorias abolutas.

  Admin wrote @ noviembre 10th, 2010 at 14:14

Como se encuentra Sra. Gilda
“……………Si bien el reglamento de Coopropiedad que nos rige esta inscripto bajo escribano, establece que para realizar o modificar el reglamento interno se nesecitan mayorias abolutas…………..”
Desconozco los motivos de este reglamento interno pero para cualquier modificación del mismo se necesita entre el 70% y 100% de mayoría segun la importancia de los cambios a realizar.
Saludos

  Alberto Enrique Córdoba wrote @ noviembre 19th, 2010 at 17:55

El art. 7 de la ley 13.512, se refiere únicamente a los propietarios de planta baja y último piso; basicamente, los primeros no pueden hacer sótanos, pozos u otras construcciones que puedan dañar los cimientos del edificio y los segundos no pueden elevar el edificio o realizar construcciones (subrayo la palabra construcciones, que implica ladrillos u otros materiales pesados) pero en mi opinión, un cerramiento de vidrio y aluminio, tiene el mismo valor de un toldo y no creo que se tenga que pedir autorización al consorsio para colocar un toldo. No obstante, repito, este art. se refiere exclusivamente a los propietarios de planta baja y último piso, quedando todos los demas absolutamente fuera del contexto de dicho artículo.

  CLAUDIA wrote @ enero 21st, 2011 at 20:11

Buenas tardes Mi consulta es la siguiente soy propietaria de un departamento en un edificio de 3 pisos en capital, hace 2 años se vendio una unidad en piso 1 y en el patio de 3 x 3 del pozo de aire y luz (es comun pero de uso exclusivo ) pusieron policarbonato. Hace 12 años que vivo aca , la dueña anterior tenia puesto nada solo colocado el armazon corredizo,son 2 rieles uno pasa debajo del otro ,asi que nunca queda el patio totalmente descubierto .Esta gente coloco 2 hojas de policarbonato y el ruido que hace cuando llueve es insoportable ,ya que mi cocina y dos de los dormitorios ,dan a ese pulmon ,puedo obligarla a sacarlo ? a que le coloque algun tipo de aislante ?Me llama la atencion que la dueña anterior que fue la que coloco el sistema ,haya desistido de usarlo .Desde ya agradeceria su opinion .Claudia

  andrea wrote @ enero 25th, 2011 at 23:38

Una amiga hace poco tiempo compro par asu hija que vendra a estudiar a buenos aires, un departamento que tenia un cerramiento en un balcon… Ahora le llega una cedula intimandola a sacar el cerramineto.
Ella compor de buena fe, se entera ahora que ya la dueña anterior habia recibido intimaciones… pero a ella nadie se lo habia dicho nada al respecto.
No hay ninguna posibilidad en estos casos?
Muchisimas gracias si pueden responderme.
Andrea

  Fernando wrote @ enero 28th, 2011 at 13:12

Buen dia,
Hace 2 meses compre un departamento de 2 amb que posee por escritura 49.48 mts cuadrados, cuando hago la medicion yo, me da un poco mas de 43 mts cuadrados.
Esta ubicado en primer piso y todos sus ambientes ventilan al pulmon del edificio, habiendo en planta baja un patio que tiene una construccion y el techo de la misma termina al mismo nivel del piso de mi depto, haciendo las veces de balcon sin acceso.
Mi consulta es, la diferencia de metros faltantes podrian pertenecer a ese balconcito? Se podria hacer una puerta y colocarle una baranda para poder accederlo? Que necesito para hacerlo?.

Saludos y muchas gracias,

  mabel wrote @ febrero 11th, 2011 at 16:29

Hola, como están? mi consulta es la siguiente: En mi edificio, hace muchos años (calculo q 7 u 8) hubo problemas en una cañeria que provocó la inundación en toda la P.Baja, en aquel momento se arregló lo que produjo el daño y motores de agua entre todo el consorcio, en cuanto a los daños en los interiores, cada dueño hizo lo suyo, fueron mojaduras en las entradas del comedor de c/depto. Pero, hace un par de años, uno de esos dueños falleció quedando el depto. vacio, y hace un mes fue comprado, el nuevo dueño quiere intimar al consorcio para que se le pague el piso de su depto por encontrarlo deteriorado, esto es posible? cabe decirles también que él ya levantó todo el piso y colocó parquet nuevo en toda la propiedad, quienes fuimos testigos en aquel momento sabemos q se mojó la entrada al comedor, y él reclama por toda la propiedad; además reclama por perdidas encontradas en su techo, y dado que el depto estuvo vacío se desconocía este perdida q ya fue solucionada. En resumen, él compró hace un mes un depto con piso roto del comedor, y techo del baño, y reclama que se le arreglen la totalidad de los techos, de los pisos, y las paredes de baño y cocina; él compró sabiendo de esos daños, q repito datan de mas de 7 años? regateó precio de la propiedad por los mismos, y ahora quiere que sea el consorcio quien se lo arregle, es correcta su postura? Desde ya muchas gracias. Atte
PD: No se si influye o no, el consorcio es de 12 deptos. sin portero que se autoadministra, siendo expensas bajisimas.

  Admin wrote @ febrero 12th, 2011 at 16:22

Por lo que nos comenta, el departamento fue adquirido por un nuevo propietario hace poco tiempo, y los daños que tenía el mismo sucedieron hace 7 u 8 años.
En este caso el consorcio no es reponsable por estos daños con que se encuentra el nuevo propietario, ya que las afecciones databan de años atrás y quien debía reclamar por su arreglo si hubiera correspondido, era el dueño anterior.

  Martín Rodriguez wrote @ febrero 17th, 2011 at 22:53

Buenas tardes. Les hago una consulta. Tenemos un departamento en mar del plata y como tenemos niños de entre 1 y 3 años queremos poner la típica red de protección para ventanas y balcón. Pero el consorcio manifiesta que estaríamos modificando la fachada y no nos lo quieren autorizar. Se necesita realmente una autorización para este elemento de seguridad? Muchas gracias.

  Pablo wrote @ febrero 27th, 2011 at 10:55

Hola:
Quiero hacer 2 consultas:
1- En el edificio hay colocado aires acondicionados en la medianera, hace 1 mes instale 2 aires y la vecina del edificio de al lado se queja diciendo que tengo que poner el aire a 30 cm desde la división de la medianera, lo que veo es que uno de mis aparato esta 5 o 10 cm. pasando la medianera pero la ménsula está de mi lado. ¿Lo tengo que sacar?, lo tengo que correr a 30 cm. o en el pero de los casos lo tendría que correr esos 5 o 10 cm?
2- Un vecino se compro una parrilla móvil a gas envasado está permitido usar parrillas en el balcón que no estén construidas por el edificio?

Muchas gracias

  euge wrote @ marzo 4th, 2011 at 20:06

tengo exactamente el mismo problema que plantea CLAUDIA CON FECHA 21/01/2011), necesitaria que me orienten, si ademas de basar mi queja y reclamo en la 13512, hay alguna ordenanza municipal del GCBA, en la cual pueda apoyarme.
a continuacion cito el comeentario de claudia. la CLAUDIA (wrote @ Enero 21st, 2011 at 20:11 Buenas tardes Mi consulta es la siguiente soy propietaria de un departamento en un edificio de 3 pisos en capital, hace 2 años se vendio una unidad en piso 1 y en el patio de 3 x 3 del pozo de aire y luz (es comun pero de uso exclusivo ) pusieron policarbonato. Hace 12 años que vivo aca , la dueña anterior tenia puesto nada solo colocado el armazon corredizo,son 2 rieles uno pasa debajo del otro ,asi que nunca queda el patio totalmente descubierto .Esta gente coloco 2 hojas de policarbonato y el ruido que hace cuando llueve es insoportable ,ya que mi cocina y dos de los dormitorios ,dan a ese pulmon ,puedo obligarla a sacarlo ? a que le coloque algun tipo de aislante ?Me llama la atencion que la dueña anterior que fue la que coloco el sistema ,haya desistido de usarlo .Desde ya agradeceria su opinion .Claudia)

  Admin wrote @ marzo 6th, 2011 at 15:55

Cómo se encuentra euge_5
De acuerdo a lo que comenta en el blog se trataría de una construcción clandestina, por lo cual si la misma no tuvo el consentimiento del 100% del consorcio en su momento, ud o el consorcio pueden solicitar su remoción, ya que lo/la afecta directamente.
Puede derivar su consulta y ampliar la información a
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Teodoro Ruben

  euge wrote @ marzo 9th, 2011 at 11:42

Muchisimas Gracias por la respuesta Ruben, ahora a intimarlos para que lo saquen YA!

  Maria wrote @ marzo 9th, 2011 at 21:38

Hola! quisiera saber si hay alguna ley o norma que indique ante una situacion de andamio en un edificio que da a la via publica es posible solicitar una vigilancia como policia o demas ya que los balcones que dan a la calle estan expuestos a que cualquier persona se pueda subir por el andamio y de esa manera pone en riesgo la seguridad de los propietarios. desde ya muchas gracias

  Maria wrote @ marzo 24th, 2011 at 22:16

Hola. en la PB de mi edificio, hay una parrilla construída en el espacio común de uso exclusivo, que no tiene ventilación a los 4 vientos como debería tener según el Código de Edificación. Cada vez que hacen asados se me llena el departamento de humo además de la grasa, estoy en el 2º piso y la chimenea está justo a la altura de mi casa. Además construyeron de medianera a medianera cerrando parte de ese terreno común que forma parte del pulmón de manzana. Adeamás cerraron el patio de aire y luz interno, con lo cual se junta mugre y perjudica a las unidades que iluminan y ventilan a ese aire y luz, además de afearle la vista , que es la única que tienen.
Lo que más me perjudica es la parrilla que ventila a la altura de mi casa, les pedí que no la usen y la siguen usando. No les importa que me molestan a mi como vecina. Puedo hacer la denuncia y pedir que la demuelan o la clausuren definitivamente. Puedo pedir que demuelan las construcciones fuera del código y del reglamento ? Cuales son los pasos a seguir , Cuáles son is derechos ? Cuáles son mis riesgos , si los denuncio, puedo perder y tener que pagar algo? O serán ellos quienes tengan que pagar por todas sus infracciones ? A donde me tengo que dirigir para denunciarlos ? Muchas gracias . Solicito por favor me envien respuesta a mi casilla de e-mail. Mil gracias, yo vivo en Capital federal, barrio norte , en zona de edificios altos en donde se concentra ese humo y la grasa y me perjudica. Estas construcciones son de hace muchos años y no puedo lograr que dejen de usar la parrilla. Me toman el pelo y me da muchisima bronca. gracias.

  Admin wrote @ marzo 25th, 2011 at 18:23

Atendiendo a vuestra consulta le informo que estas denuncias son discutibles y de larga data ya que el municipio no las resuelve rapidamente..
Es necesario que Ud. demuestre los hechos a través de un informe técnico pericial contundente que le permita hacer valer sus derechos sin discución alguna.
A fin de orientarla tenga a bien completar su consulta y ampliar la información en:
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Teodoro Ruben

  cyntia wrote @ abril 3rd, 2011 at 10:57

Hola soy Cyntia, mi consulta: Soy inquilina hace 4 años, del 10 piso, el cual tiene dos balcones, uno chico queda al contra frente, y otro que de a la calle a pasos de la avenida, el cual es un poco mas grande que el del lavadero, y este balcón no están al aire sino que tiene la habitación del vecino de abajo, como el sol me da de frente, los días de lluvias y mas cuando cae granizo fueron erosionando las persianas de madera de la sala y dormitorio, el ruido de los autos, y como siempre el problema en invierno con las lluvias de tener un día de sol para secar la ropa. Tenia pensado hacer un cerramiento parcial removible, hasta que se me venza en contrato que es dentro de 2 años. donde tendría que pedir la autorización?

  Veronica wrote @ abril 4th, 2011 at 15:33

Buenas,
desearia hacer una consulta sobre cambio de aberturas.
Encuentro mucha problematica y resolucion sobre temas de cerramientos en balcones pero nada en tema de cambio de aberturas.
Mi edificio tiene 60 años, vivo en un segundo piso frente que da a una avenida. Con lo cual deseo cambiar las ventanas de hierro actuales que no cierran bien debido a la antiguedad y las capas de pintura , no solo por seguridad de mis niños sino tambien por un tema de ruidos, ahorro de energia ya que se filtra la calefaccion y el aire acondicionado.
La administracion se opone a que lo haga porque modifico la fachada. Mi arquitecta les aseguro que seran iguales a las anteriores solo que se modifica el material (aluminio por hierro)
No hay reglamente interno en el edificio, y el reglamento de copropiedad no especifica nada al respecto.
Repito q se respeta la fachada y de hecho en el contrafrente del edificio que da a un jardin del mismo, se han hecho muchisimas modificaciones como tambien cerramientos (color, se han agregado ladrillos , etc) donde pudo encontrar asesoramiento? gracias
Veronica

  Admin wrote @ abril 4th, 2011 at 17:48

Cómo se encuentra Sra. Verónica, técnicamente Ud. puede cambiar sus aberturas sin solicitar el permiso del consorcio, más aún si las mismas serán iguales a las que tenía. Son sólo las aberturas, no estamos hablando de cerramientos de balcón, ni realizar nuevas aberturas.
Para ampliar en detalle la info complete el formulario haciendo clik:
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Teodoro Rubén

  Lautaro wrote @ abril 25th, 2011 at 13:02

Hola, la consulta es la siguiente: Vivo en un PH de 4 unidades, de las cuales 2 construyeron un ambiente mas. Segun reglamento necesitaria la unanimidad, pero estas modificaciones por lo que entiendo no estan asentadas en ningun lado. Mi intencion es hacer la misma modificacion que ellos (agregar un ambiente) pero el unico vecino que no modifico se opone. Puedo hacer algo al respecto? Desde ya gracias y saludos.

  Admin wrote @ abril 25th, 2011 at 13:26

Sr. Lautaro, para cualquier modificación en un PH, se necesita la conformidad del 100% de sus vecinos, por lo que si uno se opone, y Ud. quiere hacer las cosas según lo dictan las normativas vigentes, no puede realizar la ampliación.
Si desea personalizar o ampliar su consulta complete el siguiente formulario, haciendo clik:
http://www.arquitectolegista.com.ar/consultas.php?Saudio=on
Esperando esta respuesta sea de su interés, lo saludo cordialmente.

  ANA wrote @ abril 28th, 2011 at 19:43

Mis padres tenían una propiedad,la cual se subdividió y vendió la planta baja,quedando a mi nombre la planta alta(única),entrada independiente,ahora quiero venderla,pero me entero que necesito el Reglamento de copropiedad,cómo puedo conseguirla?,ya que hace muchos años de ésta venta,y no tengo la direccion del escribano,sólo el nombre,por que está su sello.
Muchas Gracias.

  Santiago Prieto wrote @ mayo 4th, 2011 at 10:51

Vivo en el último piso de una torre, tengo terraza propia sobre mi departamento donde hay una parrilla, el dueño anterior colocó sobre la parrilla un techo de policarbonato y un lateral con ventanas, solo sobre la parrilla, totalmente abierto sin puertas, es solo un techo con un lateral. El Gobierno de la cuidad me intima a presentar los permisos de construcción y el consorcio a raíz de esto me está intimando también el consorcio. Es correcto que me pidan permiso de construcción de un techo de policarbonato? debo sacarlo? en el caso que corresponda, hay forma de declarlo? Muchas Gracias

  Admin wrote @ mayo 4th, 2011 at 14:56

Sr. Santiago, aunque se trate de una simple construcción, el trámite es el siguiente. Ante cualquier cambio, modificación o agregado, Ud. debe obtener la conformidad del 100% del consorcio y a partir de alli, iniciar los trámites en la municipalidad a fin de regularizar la construcción. Sería importante que averigüe si el propietario anterior obtuvo algún permiso o realizó algún trámite. O figura en escritura.
Saludos cordiales.

  Santiago Prieto wrote @ mayo 4th, 2011 at 18:47

Muchas gracias por la pronta respuesta, muy bueno el servicio.

  Daniel wrote @ mayo 12th, 2011 at 12:30

En la proxima Asamblea de Consorcistas estará planteado por algunos, la negativa de pagar sobre gastos que se realizan sin que ellos lo generen o lo utilicen, por ejemplo, mi P.H. consta de tres Sectores (a) Planta Baja donde funcionan localex Comerciales, Torre A donde estan Departamentos de Viviendas y Torre B donde funciona un Hotel, resulta que los de los Locales Comerciales no querran abonar en el futuro expensas por gastos generados por el uso de Ascensores que es exclusivo de los Departamentoe, ademas manifiestan no tener necesidad de utilizarlos porque su transito, trabajo y demas lo realizan en Planta Baja, asi tambien sobre los gastos de energia electrica de los Paliers de los Departamentos. Esto es correcto? de ser asi puedo hacer un calculo diferenciado mediante un cuadro de gastos por sectores.
Espero vuestros comentarios.
Gracias

  Admin wrote @ mayo 12th, 2011 at 15:05

Estimado Sr. Daniel, sería importante leer el reglamento de copropiedad, para ver de qué manera quedan integradas todas las dependencias según la ley 13.512.
Es decir si tanto el hotel, el consorcio y los locales conforman un todo único.
Y como se encuentran incluidos los mismos en el reglamento respectoa a la ley de propiedad horizontal
Para ampliar en detalle la info complete el formulario haciendo clik:
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Teodoro Rubén

  ariel wrote @ mayo 26th, 2011 at 20:56

Hola vivo en un primer piso a la calle y puse reja contorneando todo el balcón ya que el herrero no me recomendó ponerla en el ventanal por que se suben al balcón.
La reja esta puesta con los barrotes en forma horizontal como la mayoría de los balcones actualmente. Mi problema es que el vecino de arriba dice que la saque por que le van a escalar y le robarán. Por otro lado el administrador dice que la reja modificó la fachada dl edificio.
Donde puedo asesorarme en el tema legal y creo yo mi vecino tendria que poner reja, si tiene miedo que lo roben, como hice yo, ademas de que me lo pedia el seguro. Gracias.

  Silvia wrote @ junio 1st, 2011 at 13:29

Hola
Compramos un departamento en un primer piso con terraza. Parte de esta terraza esta cubierta por un techo de chapa sostenido con tornillos (me dijeron al comprarlo que era considerado precario)
Desde los pisos superiores cae todo tipo de objetos muy peligrosos (piedras, botellas, hasta una ventana!)
Yo quisiera saber que tipo de techo puedo hacer sin estar en infracción. Dónde asesorarme tambien del tema legal, porque segun la administracion hay un juicio iniciado. Espero su respuesta. Muchas gracias.

[...] es decir los vicios aparentes se purgan con la recepción. Es así que, por ejemplo, si el revestimiento del patio tiene imperfecciones de terminación o si el solado se encomendó de alfombra y es de cemento [...]

  Alejandro wrote @ junio 28th, 2011 at 18:34

Buenas tardes! Somos un consorcio de edificio en Vte Lopez Bs As. 7 propietarios (7 pisos) Hace un año firmamos un acuerdo entre todos para colocar un cartel en la fachada superior. el propietario del 7mo vendio y no llegó a firmar, ahora el nuevo propietario NO quiere colocar el cartel (quiere el suyo) y dice que NO lo acepta (ninguno, salvo el de él) porque es cambio de fachada y no le apetece, siendo SU derecho. Es asi? debemos tener el 100% de aprobacion para aceptar un cartel? estamos destinados a colocar SOLO el de él?

Gracias x 1000!!

  Admin wrote @ junio 30th, 2011 at 17:14

Estimado Sr Alejandro. No comprendo qué tipo de cartel es el que intentan colocar. Pero cualquier decisión que tome el consorcio, debe contar con el aval del 100 % de los copropietarios, a menos que el reglamento de copropiedad fije otros parámetros.
Para ampliar en detalle la info complete el formulario haciendo clik:
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Teodoro Rubén

  Magdalena Gravino wrote @ julio 12th, 2011 at 12:24

Estimados, tengo una consulta por un tema de consorcio. Me mudé a un edificio nuevo en Villa Urquiza; se trata de un primer piso al frente; el edificio no tiene seguridad ni alarma. Tampoco portero permanente. El reglamento de copropiedad prohíbe todo tipo de “cerramientos” y respecto de las redes de protección permite las de soga, tanza o similares; no aclarando si el vocablo “similar” refiere a una similitud estética, en cuanto a la función de la protección o qué. El asunto es que mandé varios mails a la administradora y no me dió bolilla, entonces corté por lo sano e instalé una malla de protección metálica tradicional y el consorcio pretende que la saque; les expliqué que se trata de una protección tradicional, que no altera la éstetica porque fue pintada del mismo color que el resto de los herrajes del edificio y es de un material similar a los utilizados en la construcción, pero insisten con que la saque con el único argumento de que el reglamento lo prohíbe. Claramente es un abuso de derecho, de hecho, la cláusula del reglamento ni siquiera es muy clara al respecto. También envié una nota explicando que era un tema de seguridad, con artículos de actualidad en materia de robos de edificios. Mi consulta es, basados en su experiencia, qué probabilidades hay de que un planteo como el del consorcio prospere ante la justicia comercial? Gracias y saludos.

  Admin wrote @ julio 12th, 2011 at 14:15

Estimada Magdalena, más allá de las irregularidades que ud ve en su consorcio, el tema del cerramiento sería el único que preocupó al resto de los vecinos; si en el reglamento de copropiedad se aclara de qué manera se deben realizar los cerramientos, y el que Ud colocó es del mismo tipo, similar en formato, pero difiere el material, creería que no hay motivo para temer un juicio en su contra. De todas maneras y a fin de completar la consulta le solicito que deje sus comentarios en el siguiente link:
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=off
Saludos, Teodoro Rubén

  Magdalena wrote @ julio 14th, 2011 at 14:06

El reglamento dice literalmente “Aberturas – cerramientos: Ningún propietario podrá realizar en aberturas que den al exterior o en balcones o en terrazas propias o de uso exclusivo, cerramientos de ningún tipo, salvo redes de tanza, soga o similares (tipo netzen)”. Puede interpretarse de lo anterior que la prohibición de adoptar protección es ABSOLUTA y, por ende, que yo no tengo NINGÚN DERECHO a tomar medidas de seguridad en un primer piso? Me preocupa tanta irrazonbilidad de los consorcistas, no veo cuál es su perjuicio aparte.
Gracias.

  fernando furno wrote @ septiembre 4th, 2011 at 18:57

quisiera detechado en mi balcon terraza ,pero corredizo y de policarbonato transparente,o sea no permanente ,sino unicame para protejerme de los vientos y lluvia,sin afectar para nada la fachada,ya que es traslucido.ya en el edificio hay aleros de acrilico y toldos.que riesgos asumo con la instalacion.muchas gracias

  Natalia wrote @ septiembre 9th, 2011 at 20:54

Buenas tardes, vivo en un edificio de 9 pisos, formado por dos torres unidas por uno de sus lados, entre las dos torres se encunetra el pulmon del edificio por donde entra aire y luz a los departamentos. Del otro lado del edificio había un estacionamiento y hace un mes comenzaron a construir un edificio pegado al nuestro que tendrá 13 pisos, por lo cual va a taparnos toda la luz y aire, o sea que cierra por completo el pulmón nuestro edificio. Esto está permitido? Se puede tomar alguna medida legal al respecto? Gracias.

  Anabel wrote @ septiembre 12th, 2011 at 19:36

Buenas Tardes,
Soy propietaria de un departamento en un edificio de ph recientemente terminado (todavía no se ha formalizado el consorcio). El resto de los propietarios con cochera han acordado cambiar los portones de las mismas (4 portones, cada portón ingresa unicamente a su cochera respectiva) y nos quieren hacer pagar dicho costo al resto. Ellos son mayoría, y obviamente no estoy de acuerdo con ésto (ya que yo no tengo ningún tipo de vínculo con esas cocheras y no resultan espacio común). ¿Estoy obligada a pagarlas igual, porque así lo definió la mayoría? Muchas gracias y a espera de su respuesta.

  Admin wrote @ septiembre 13th, 2011 at 10:53

Como se encuentra Sra. Anabel.
Ante todo es necesario que lea el reglamento de copropiedad de su consorcio para ver si dice algo al respecto.
En el caso que allí no lo nombre es necesario conocer de que manera se consideran lor portones del Garage ( si son áreas comunes – que calcúlo que asi debe ser ) y la manera que los copropietarios quedan afectados a la contribución por los mismos.
Tenga a bien extenderme la consulta.
Saludos

  Lorena wrote @ septiembre 15th, 2011 at 0:43

Buenas noches, el motivo de mi consulta es por lo siguiente:
Vivo en un 1er piso con un balcón terraza, sobre mi departamento hay construido uno de igual dimensiones y distribución pero con un balón bastante más pequeño. Este balcón es de un chapón unido entre dos chapas. Si bien tiene baranda, pero al caminar mis vecinos retumban los pasos dando sensación que se va a caer o a soltar. Ellos allí lo transitan para regar las macetas (varias) o para colgar la ropa en el tender. Parece que la soldadura entre ambas chapas con el tiempo y con la lluvia se deteriora y deja pasar agua a mi patio, así una de las maderas del revestimiento se fue pudriendo y al sacarla descubrimos el piso del balcón del vecino.
Mi duda es sobre si existe legislación para la construcción de los balcones, si es posible que el piso de un balón sea de metal amurado a la pared???
Otra consulta más, un techo de policarbonato sobre mi espacio guarda coche necesita autorización de todos los copropietarios???? El estacionamiento corresponde a 5 departamentos, el total de las unidades funcionales son 11.
Muchas gracias por su ayuda, me será de mucha utilidad.

  carlos wrote @ septiembre 16th, 2011 at 8:59

hace 20 años compramos un departamento encuya terraza habia una pieza y baño construida ilegalmente15 años atras. Hoy tiene 35 años de realizada y el consorcio, habiendo pasado tanto tiempo y sin antecedentes de reclamo hasta la fecha me intima a modificar las expensas, tratando de imponerme los gastos de todo este tramite y el paga retroaCTIVO DE LAS EXPENSAS. Esto es posible?, que composicion del consorcio se necesita para tomar esta decisión?

  pepe wrote @ septiembre 16th, 2011 at 13:17

tengo una casa pareada con patios separado por un muro medianero,pues bien mi vecino primero cerro (cubrio)medio patio,y ahorra lo a convertido en azotea visitable,ronpiendo la intimidad de mi patio es esto legar en españa gracias

  Susana wrote @ septiembre 17th, 2011 at 17:02

Hola quisiera saber si la Ley de Propiedad Horizontal 13512 prohibe poner plantas en maceteros sobre el piso, en la planta baja de un edificio PH. Se trata de plantas muy bien cuidadas que instale a un costado de la pared medianera que esta en pesimo estado, se le ha caido todas las ceramicas y por ende el revoque, es una superficie muy grande que esta justo frente a la puerta de mi departamento. Vivo hace 7 años en estas condiciones y decidi tapar todo este deterioro con las plantas. Ahora bien el consorcio no acepta arreglarlo porque plantea que es un problema de cosmetica y estetica y que para esos menesteres no hay dinero. Aclaro que no perjudican el paso y ademas tambien soy la que limpia el pasillo porque tampoco hay servicio de limpieza.

  admin wrote @ septiembre 18th, 2011 at 13:09

Como se encuentra Susana.
Mas alla de lo que menciona la 13512 el tema deberá se tratado teniendo en cuenta el reglamento de copropiedad del consorcio y sus items..
Además que estos temas deben ser tratados con el 99% del resto del consorcio para que que la participación sea total dando un OK definitivo y asi no queden dudas de la conformidad, por este tema ” las plantas “.
Ante cualquier otra duda no deje de completar la siguiente planilla.
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Teodoro
Saldudos

  andrea wrote @ septiembre 23rd, 2011 at 11:51

buenos dias, paso a explicar…vivo en un complejo de 432 viviendas, posee un consejo de administracion, sin administrador, todos los que ocupan el cargo son vecinos.,presidente, vice,secretaria,etc.
un 40% de los propietarios han hecho modificaciones en los espacios comunes, con el cerramiento del patio de planta baja, que se comparte con otros dos pisos. yo empece a hacer un pequeño galpon en un extremo, para guardar las bicicletas de mis hijos,con el permiso firmado por los vecinos del primer y segundo piso.(el del segundo piso es el presidente del consorcio)cuando empiezo a construir me llega una carta documento intimandome a tirar la parecita que ya habia realizado.¿puedo exigir la demolicion de todo lo que ya esta hecho?

  german wrote @ septiembre 29th, 2011 at 9:08

buenos dias, te paso a explicar mi caso, vivo en un edificio de 6 propietarios de los cuales uno tiene dos departamentos y forman el 34% , cada vez que queremos arreglar algo y esta persona no esta de acuerda no se puede hacer!, a su vez esta persona realizo 2 construcciones de cerramiento de patios clandestino en cada depto
queria saber si es posible modificar el estatuto ya que ni por mayoria de 4 votos contra 2 se pueden realizar los arreglos del edificio y si se les puede hacer sacar esos cerramientos en forma legal
gracias

  admin wrote @ octubre 1st, 2011 at 23:30

Estimado Nico, gracias por su consulta. Lo siguiente se aplica si usted reside en la Ciudad de Buenos Aires: Ya que su caso se trata de un vecino suyo, si este reside en el mismo edificio que usted, esta situacion se debera resolver a traves de la administracion/consorcio. Para esto usted debera presentar una denuncia a la administracion, la cual posiblemente le exija presentar un peritaje tecnico acustico que demuestre que este vecino esta infringiendo la normativa, produciendo niveles sonoros que inciden en su propiedad y exceden los maximos permitidos por la Ley 1.540/04 y su Decreto Reglamentario 740/07 de Control de Contaminacion Acustica en la Ciudad de Buenos Aires.

Nuestro equipo de profesionales cuenta con el equipamiento necesario para realizar este tipo de pericia tecnica. El procedimiento que aplicamos para realizar las mediciones es el requerido por la normativa. En caso de requerir mas informacion no dude en contactarnos.
Saludos,
Acustica Legal.

  georgina agote wrote @ octubre 2nd, 2011 at 14:08

Hola, tengo un departamento en el ultimo piso del edificio y la vecina que vive debajo, denuncia una gotera. La administracion me dice que podria venir del balcon mio, y que por no estar techado este, los gastos de reparacion corren por mi cuenta. Yo creo que todo lo que esta por debajo del piso o dentro de las paredes, es comun, pero les consulto a ustedes. Muchas gracias

  maria cris¡tina pusso wrote @ octubre 11th, 2011 at 14:21

vivo en una edificio de 2 piso
el foso de ventana tien 6 x 2 metros debajo de mi departamento hay un cerramiento de 2x 4 a una distancia de mi ventana de 1.50 metros donde hay ahora una cocina esto me saca a ventilación mas ver lo que no quiero y no ver el patio original del edificio a quien me dirijo
desde ya muchas gracias
maría cristina pusso
DNI 5945210
conesa 1869 código postal 1428

  nancy burgener wrote @ octubre 17th, 2011 at 18:08

Hola: compre un ph y como me daba la doble altura del techo realice un entrepiso en una de las habitaciones. Tengo que justificar ante el consorcio esta construccion?.
Gracias.

  Favio wrote @ octubre 18th, 2011 at 12:20

Hola, quería hacerle una consulta, se puede techar una cochera descubierta para hacerla semicubierta?, no ocasiona daño a nadie, ni quita aire y luz porque en la planta baja hay solo cocheras (5 cubiertas y 3 descubiertas), ya que actualmente estoy pagando un proporcional por la expensas siendo un espacio descubierto que no debería pagar… espero su respuesta, gracias por su amable atención.

  admin wrote @ octubre 18th, 2011 at 14:21

Como se encuentra sr. Fabio.
Es viable su solicitud.
Ante todo debera requerir del 100% de aceptacion, frente a escribano publico, del resto del consorcio para iniciar cualquier gestion.
Saludos Cordiales

  Natalia wrote @ octubre 21st, 2011 at 13:53

Hola, vivo en un departamento ubicado en un primer piso a la calle. El departamento está a menos distancia de lo normal de la vereda ya que la entrada del edificio está hecha bajo el nivel de la vereda. Hace un año coloqué rejas en el balcón, siguiendo el modelo y color de las rejas que el balcón tenía originalmente, lo que hice fue extenderlas hasta el techo. Ahora bien, la semana pasada en una reunión de consorcio a la que no pude asistir se resolvió comenzar las gestiones necesarias para obligarme a sacar las rejas (a mi y a un vecino del 1º piso que puso las mismas rejas). Me parece un pedido ridículo atento a la inseguridad que se vive en Capital, y también es extraño que el pedido se realice después de transcurrido un año. Hay algún fallo sobre este tema? Gracias!

  admin wrote @ octubre 21st, 2011 at 22:03

Como se encuentra Sra. Natalia.
En todos los casos debera contar con el 100% de la nuencia del consorcio,
por mas simple que parezca cualquier agregado, cambio o modificacion.
Saludos cordiales.

  daniel algarbe wrote @ octubre 24th, 2011 at 22:33

mi estimada: vivo en una casa tipo chorizo con tres unidades la del fondo es la mia, el caso es que mi vecina comenzo una construccion creeando como otro depto la terraza y levantando la medianera en unos 3 mets hacia cielo abierto quitandome la luz de mi terraza, esto es posible, sobre esa construccion nueva van a hacer una tewrraza bueva por lo que se aumenta altura, nop solo quitandomew luz sino que tambien modificando el aire del inmueble quedando tambien mi ventana mirando a la puerta ventana de mi vecina.

  admin wrote @ octubre 24th, 2011 at 23:11

Mi estimado Daniel Algarbe.
En un consorcio, y de acuerdo a la ley 13512, cualquiera de los vecinos que modifique su superficie a través de una obra nueva, tendra que solicitar el consentimiento de la otra parte para ver si esta de acuerdo, e fin de iniciar posteriormente la gestion municipal ante el organismo correspondiente.
El acta se levantará con la /s firma/s certificada ante escribano público.
En el caso que Ud. comenta las obras de su vecino estan calificadas como clandestinas
Saludos.

  Carla wrote @ octubre 27th, 2011 at 1:10

Hola, vivo en un 8vo piso contrafrente y sucede que la pared de mi baño es medianera con un balcón interno del departamento A, desde la construcción del edificio (mas de 15 años) existe una ventana que da a dicho balcón, hace 1 año que mi vecina ha puesto rejas que impiden la apertura de la ventana por completo y ademas ha puesto unas maderas en forma de palanca que lo hacen aun más imposible, y si bien se me ha dicho que en el reglamento del edificio la venta construida no figura como servidumbre de aire y luz, por lo cual esta persona me dice estar en todo su derecho de dejarla, quiero saber si hay alguna manera de saber si esto es así o si puedo solicitar que la retiren, ya que ademas de hacerlo sin consultar ahora mi baño se está llenando de humedad y arruinando la pintura nueva.

Desde ya muchas gracias
Saludos cordiales

  admin wrote @ octubre 27th, 2011 at 1:20

Como se encuentra Sra Carla Brunetti
Atendiendo a sus comentarios Ud. se encuentra con el libre derecho de peticionar lo correspondiente.
A fin de que de tenga efecto su solicitud, deberá realizar un informe pericial y que un profesional idóneo lo solicite a traves de términos técnicos – juridicos.
De esta manera Ud. podrá hacer valer los derechos que le corresponda ante la invasión de propiedad.
Saludos

  Ana wrote @ octubre 27th, 2011 at 3:45

Hola mi pregunta es la siguiente: vivo en un primer piso con patio,mi pregunta es la siguiente:quiero poner un cerramiento tipo de vidrio,que se puede hacer en estos casos es posible?

  admin wrote @ octubre 27th, 2011 at 4:00

Mi estimada Ana.
Si Ud. vive en un consorcio, aunque sea con un unico vecino, tendra que solicitar el consentimiento de la otra parte para ver si esta de acuerdo.
Con la /s firma/s certficadas por escribano público podra iniciar la gestion municipal.
Saludos.
Teodoro

[...] la madrugada del lunes destrozó varias casas en Monte Grande, partido de Esteban Echeverría, fue causada por una acumulación de gas en una garrafa que estaba conectada a un horno pizzero. La información fue transmitida en forma telefónica a la fiscal Andrea Nicoletti, de la UFI Nº 6 [...]

  Gerardo wrote @ octubre 28th, 2011 at 20:14

Consulto sobre la posibilidad de realizar un cerramiento de vidrio y techo de losa de 2 x 2,50 mts en fondo de un dpto. tipo casa dúplex con otro dpto en el piso superior

  admin wrote @ octubre 29th, 2011 at 17:22

Como se encuentra Sr. Gerardo.
Atendiendo a su consulta es necesario conocer si las propiedades que nombra conforman un consorcio.
De ser así deberá tener el 100% del consentimiento de su covecino para la realización de los trabajos que enuncia.
Ante cualquier otra duda no deje de completar la siguiente planilla.
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Teodoro
Saludos

  Valeria Consolati wrote @ noviembre 12th, 2011 at 18:33

Hola:
Mi consulta es la siguiente. En el edificio donde vivo, de 20 departamentos, y sólo 10 cocheras, nos planteamos seis consorcistas la posibilidad de construir al menos cuatro cocheras más, abonándolas al precio de mercado. Si dan los metros cuadrados para tal construcción, y existiendo una grave crisis urbanística referido a cocheras en Rosario, sería viable? Según el reglamento se requiere unanimidad de los consorcistas para toda modificación estructural. Seguro no contaremos con unanimidad de los que tienen cocheras… pero sería una postura caprichosa de su parte. Sería cuestionable en su caso judicialmente,?
Muchas gracias. Valeria.

  admin wrote @ noviembre 13th, 2011 at 9:36

Como se encuentra Sra Valeria Consolati
Para cualquier modificaciónn, ampliación, cambio, agregado o nuevos replanteos es necesario la totalidad de la nuencia de los copropietarios.
Es la única manera, luego, de iniciar cualquier gestion ante el organismo público.
Ante cualquier otra duda no deje de completar la siguiente planilla.
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Teodoro
Saludos

  Juan wrote @ noviembre 14th, 2011 at 15:38

Estimado/a admin.

Acabo de comprar un PH en PB que da hacia la calle. El edificio se compone de cuatro unidades (incluida la mia) dos en Planta baja y dos en planta alta. No es un edificio con valor historico, ni estetico, ni mucho menos, es una real basofia .La unidad, por codigo y reglamento es apta profesional. La pregunta es: puedo transformar la ventana que da a la calle en una puerta, para que mis clientes no tengan que ingresar por el acceso comun lateral. Necesito el consentimiento del 100% de este particular condominio, que no tiene autoridades, reuniones, actas resoluciones, nada? Dicha abertura, se puede considerar un elemento comun, como para poder impedirme su modificacion? mil gracias

  GUSTAVO wrote @ noviembre 16th, 2011 at 16:14

HOLA BUENAS TARDES, QUERIA CONSULTAR PUESTO TENGO UN VECINO DEL FRENTE DEL EDIFICIO QUE PUSO REJAS EN SU BALCON Y EN LAS VENTANAS QUE TAMBIEN DAN A LA CALLE PUSO UN DOBLE MARCO POR FUERA DE LAS CORTINAS DE PVC Y EN ELLOS PUSO VIDRIOS ESPEJADOS, ESTO HACE QUE LA FACHADA SE VEA DIFERENTE. TAMBIEN QUERIA AVERIGUAR, YO COMO PROPIETARIA QUE PUEDO HACER ANTE ESTO?
AGRADECERE MUSHISIMO SU RESPUESTA. UN CORDIAL SALUDO, GUSTAVO

  admin wrote @ noviembre 17th, 2011 at 13:55

Como se encuentra Sr. Gustavo Alessandrelli
Para cualquier modificación, ampliación, cambio, agregado o nuevos replanteos, de las partes comunes del edificio, en este caso el frente, es necesario solicitar el permiso de la totalidad de los copropietarios del consorcio.
Es la única manera, asi luego, de ser necesario, iniciar cualquier gestion ante el organismo público.
Ante cualquier otra duda no deje de completar la siguiente planilla.
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Teodoro

  patricia wrote @ noviembre 20th, 2011 at 1:02

Hola, vivo en la zona de plaza italia, en un 4to piso interno que da al pulmon del edificio, en el edificio de al lado, en el 2do piso tienen una especie de balcon y tienen una parrilla movible, que cuando la prenden y hacen asados viene todo el humo al pulmon del edificio nuestro y por consiguiente adentro de mi departamento,Adonde puedo quejarme? o que pasos tengo que hacer? porque me quejo a la administracion pero no pasa nada..y el humo se mete adentro de mi departamento y no se puede respirar.
gracias

  admin wrote @ noviembre 20th, 2011 at 1:04

Como se encuentra Sra. Patricia
Respondiendo a sus comentarios, deberá realizar un informe técnico pericial contundente que le de los fundamentos profesionales necesarios y la ayuden a presentar ante el organismo o profesional ( letrado), la denuncia correspondiente a fin de preservar sus derechos frente a la modificación del impacto ambiental de su propiedad.
De esta manera su denuncia estará ” amparada” con un dictamen que lleva la firma de un profesional jerárquico en este tipo de actividades.
Ante cualquier otra duda no deje de completar la siguiente planilla, le contestarmes a la brevedad.
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Teodoro

  Martin wrote @ noviembre 20th, 2011 at 1:34

Hola, mi problema es el siguiente: hace años (por lo menos 10) cambié las ventanas originales (del frente de mi balcón en un 2do piso) de madera que estaban dobladas, podridas y mal mantenidas por nuevas de aluminio y persianas de PVC. El color cambió de un marfil crema (muy gastado) por blanco (clásico para los aluminios). Ahora, a raíz de problemas personales con la administradora, me amenaza – con carta documento de por medio – a que haga algo. ¿Qué se puede hacer? ¿Pintar del mismo color? Desde la vereda de enfrente prácticamente no desentona ya que las persianas de los dos pisos nunca se levantan hasta mas de la mitad. Gracias

  Teodoro wrote @ noviembre 20th, 2011 at 10:48

Como se encuentra Sr. Martin
Entendiendo que sus comentarios ” hablan” de que no existe un cambio en la tonalidad, ni modificaciones que alteran el frente del edificio, no debería existir un accionar de la administradora como que el que describe.
Ahora bien si no es así, y se “marca” sustancialmente la diferencia de colores deberá preservar la homogeneidad de la fachada
Ante cualquier otra duda no deje de completar la siguiente planilla, le contestarmes a la brevedad.
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Teodoro

  maria leonor quintero wrote @ noviembre 24th, 2011 at 1:31

Quisiera consultar sobre aires acondicionados instalados en la pared de patios de aire y luz de uso exclusivo ya que la vecina de al lado instaló su aire en la pared de dicho patio que tiene 3x3m y al conectarlo yo debo cerrar mis ventanas que dan a ese mismo patio de aire y luz debido a las insoportables emanaciones de calor provenientes del mismo asi como el estruendo que provoca el aparato compresor Hasta ahora se ha negado a trasladar el compresor a otro lugar de su departamento lo cual me parece por lo menos egoísta ya que su departamento cuenta con terraza propia PB y 2 pisos pudiendo instalar el artefacto en cualquiera de esos espacios propios sin necesidad de afectar mi ventilación Desde ya muchas gracias

  admin wrote @ noviembre 25th, 2011 at 11:12

Gracias por su consulta. Lo siguiente se aplica si usted reside en la Ciudad de Buenos Aires: Una manera de demandar a su vecina para trasladar sus aparatos de aire acondicionado seria por el lado de ruidos molestos: En CABA existe la Ley 1.540/04 la cual define limites sonoros maximos de inmision al hogar provenientes de fuentes fijas, como en este caso, los equipos de aire acondicionado. A traves de una pericia acustica tecnica que nuestros profesionales estan aptos para realizar se determina el nivel sonoro que incide dentro de su propiedad producto del ruido de los aires acondicionados. Si el nivel medido siguiente el criterio definido en la Normativa supera el permitido, usted podria presentar a traves de la administracion una pericia tecnica corroborando la situacion y solictando que se retiren los equipos y se instalen en otro sitio que no cause ruidos molestos dentro de su propiedad.
Espero que esta informacion le haya sido de utilidad. Cualquier otra consulta no dude en contactarnos.
La saludo atentamente,
Teodoro

  Andrea wrote @ noviembre 30th, 2011 at 13:49

Buen día! les hago una consulta, vivo en PB interno, tengo 2 patios, los patios ambos tienen toldos (que pueden abrirse y hacer circular luz y aire) no son cerramientos totales del espacio ¿aún así siguen siendo ilegales? ¿Quién me defiende a mí como copropietaria de las macetas (colgadas también ilegalmente) que caen al patio, la basura, comida podrida, agua, ropa de los tenders, también ilegales, en qué parte de la ley se ampara mi seguridad de no salir al patio y morir de un macetazo? ¿por qué si es un espacio común tengo que limpiar toda la porquería que me tiran? Porque si no la limpio se tapan las rejillas y se inunda el patio. Ahora en verano es imposible abrir el toldo de la cantidad de basura que tiran (no menciono las moscas y enfermedades que pueden producir tal situación). El consorcio consintió la existencia del toldo con un silencio de más de 45 años ¿Hay una solución sin que tenga que retirar el toldo y verme expuesta al peligro de salir lesionada por la desidia de mis vecinos? Desde ya muchas gracias.

  Juan wrote @ diciembre 1st, 2011 at 23:57

Hola: compre un dpto hace 6 años que tenia un cerramiento en parte del balcon hace mas de 20 años. En la escritura de mi propiedad figuran los metros cubiertos, los descubiertos y los semicubiertos (es decir el cerramiento).
Ahora un vecino me hizo una denuncia. Me ampara la escritura de mi propiedad firmada ante un escribano publico?
Si eses cerramiento fue hecho con el consentimiento del consorcio hace 20 años atrás, y ademas esta avalado en la escritura, puede hacerme la denuncia?
El propietario anterior me dijo q no hizo el descargo en gcba.
Por otr parte, la ley de propiedad horizontal de q año es?
Gracias,
Juan

  Emiliano wrote @ diciembre 5th, 2011 at 22:31

Hola, vivo en un primera piso de un Ph, y el vecino de planta baja instaló (sin mi consentimiento) la parte exterior de sus aires acondicionados colocandolos por encima de sus ventanas, quedando debajo de las mías, asi que esto va a generar que cuando funcionen, el aire caliente y el ruido de estos equipos sean una molestia para mi.
Cabe aclarar que los equipos están instalados debajo de la loza que divide los pisos, pero aún así, ¿correspondería que los reinstale debajo de sus ventanas o en algún otro lugar que no sea molestia para mi departamento?

Gracias
Emiliano

  Tamara wrote @ diciembre 5th, 2011 at 22:35

Gracias por su consulta. Lo siguiente se aplica si usted reside en la Ciudad de Buenos Aires: Para solicitar el traslado sus aparatos de aire acondicionado seria por el lado de ruidos molestos:
En CABA existe la Ley 1.540/04 la cual define limites sonoros maximos de inmision al hogar provenientes de fuentes fijas, como en este caso, los equipos de aire acondicionado. A traves de un relevamiento ocular y una pericia acustica tecnica que nuestros profesionales estan aptos para realizar se determina el nivel sonoro que incide dentro de su propiedad producto del ruido de los aires acondicionados. Si el nivel medido definido en la Normativa supera el permitido, usted podria presentar a traves de la administracion una pericia tecnica corroborando la situacion y solictando que se retiren los equipos y se instalen en otro sitio que no cause ruidos molestos dentro de su propiedad.
Espero que esta informacion le haya sido de utilidad. Cualquier otra consulta no dude en contactarnos.
La saludo atentamente,
Ing. Tamara

  andres wrote @ diciembre 9th, 2011 at 14:01

Vivo en la ciudad de Neuquén y frente a donde vivo están construyendo un edificio de 13 donde todas las unidades tienen parrilla en el balcón. ¿Eso está permitido?

  admin wrote @ diciembre 10th, 2011 at 14:03

Hola Andrés habría que averiguar en la respectiva Municipalidad, en el Código de edificación y planificación, y las reglamentaciones para la construcción en altura.
Saludos cordiales, Teodoro

  Carlos wrote @ diciembre 10th, 2011 at 18:38

Hola, en septiembre de 2001 un vecino construyó un cuarto en un patio común de uso exclusivo. Luego de ello hubo una asamblea en la que sin unanimidad como requiere el reglamento, autorizó el cerramiento por 10 años.
En septiembre de 2011 se vencieron los 10 años, se lo intimó a que retire el cerramiento pero se niega.
El vecino dice que ya tiene un derecho adquirido.
Yo creo que no tiene ningún derecho adquirido pero quiero una opinión imparcial.
Cual es el plazo de prescripción para que una obra aunque sea clandestina ya no se pueda remover ?
Entiendo que en este caso la prescripción comienza a correr septiembre de 2001 y no desde septiembre de 2011 como pretende el vecino.

  admin wrote @ diciembre 10th, 2011 at 18:39

Sr Carlos, si bien el propietario de dicho patio tiene razón en cuanto al derecho adquirido para el cerramiento del patio, habría que averiguar si éste realizó su blanqueamiento en la Municipalidad con su respectivo plano ya que él hizo una ampliación cerrando el patio y ganó en metros cuadrados. Además no hay plazo de prescripción para una obra clandestina ya que no está cumpliendo con el Código Civil, por lo tanto no está aprobada.
Espero haber sido claro, ante cualquier otra consulta, no dude en volver a contactarnos. Saludos, Teodoro

  Juan F wrote @ diciembre 11th, 2011 at 14:08

Buenas Tarde:
Vivo en un complejo de 6 torres de 404 departamentos con 200 cocheras, algunas están techadas con chapa y otras con media sombra. por lo que averigue, la mayoría se construyó sin autorización. Si quisiera techar la mia que es descubierta, me dicen que puedo pero que no se garantiza que a futuro no la retiren. porque van a retirra la mia cuando hay muchas techadas sin permiso?
Saludos

  admin wrote @ diciembre 11th, 2011 at 18:27

Sr. Juan F. a fin de poder realizar el cerramiento deberá ver qué dice al respecto el reglamento de copropiedad del edificio, o su escritura; ya que si las cocheras son descubiertas deben quedar así. Cualquier cerramiento deberá contar con la autorización del resto de los copropietarios, es una regla que vale para todos. Por lo tanto si los demás están en falta, ud también lo estará. le aconsejo poner una media sombra para solucionar su problema sin tener futuros inconvenientes.
Saludos, Teodoro

  vanesa wrote @ diciembre 12th, 2011 at 11:26

hola, hace poco me mude a un departamento en villa urquiza y en el piso de arriba el dueño lo alquila a estudiantes tipo pension. mas alla de los ruidos molestos logicos a todos loes propietarios nos aflije el tema de la seguridad ya que al ser varios jovenes no sabemos cuantos tienen llave. ademas a veces dejan la puerta abierta del edificio y dejan el ascensor abierto en su piso, trayendo los trastornos del caso. como puedo hacer para que no se alquile como pension ya que el reglamento lo prohibe expresamente. ademas ese departamento paga menos expensas porque no tiene declarado los metros reales.
espero su pronta respuesta. saludos

  Admin wrote @ diciembre 12th, 2011 at 18:15

Como se encuentra Vanesa
No tratamos estos temas ya que son de vecindad netamente sociables.
A mi entender deberían ser tratados por el administrador y consorcitas.
Espero que este medio le sirva para que otros la puedan ayudar con este tema.
Saludos. Suerte!

  Vanina wrote @ enero 9th, 2012 at 19:04

Buenas tardes. En mi edificio que tiene 2 años de antiguedad el propietario de una cochera de doble altura que da a la calle está realizando modificaciones en su unidad para hacerlo funcionar como un delivery de pizzas. En el reglamento dice que el uso de UF podra ser “cochera o local”. Nos preocupa que pretende colocar una chimenea por un patio que es de uso comun, ademas instalo un horno y realizo dos entrepisos en su cochera ampliando los metros de uso propio. Ademas, siendo que el reglamento prohibe expresamente la modificacion de la instalacion sanitaria del edificio, esta persona no solo ya la modifico hacia el interior de la cochera sino que rompio el piso del SUM para conectarse a la cloaca. ¿Que podemos hacer como consorcio para evitar que avance sobre la propiedad comun y se respeten los derechos de los demas propietarios ? ¿corresponde notificar a la Municipalidad de la obra clandestina? Muchas gracias.

  Admin wrote @ enero 10th, 2012 at 14:18

Cómo se encuentra Sra. Vanina, le hemos enviado un correo privado a fin de responderle con más amplitud. De todas maneras le adelanto que este vecino no puede tomar este tipo de decisiones sin obtener primero el consentimiento del 100% de la totalidad del consorcio, por lo tanto su construcción es clandestina y no será aprobada por la Municipalidad. De continuar con esta actitud todo el consorcio se verá afectado en el caso de que la Municipalidad intervenga ya que los multará y obligará a la restitución de ese espacio a su estado original.
Ante cualquier otra consulta no dude en contactarnos, a través del siguiente link:
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Saludos
Teo

  ruben torres wrote @ enero 18th, 2012 at 21:44

HOLA perdon por mi consulta sobre el tema de derecho adquirido en una construccion sin autorizacion del consorcio. No hay prescripcion si la obra en cuestion fue informada a caba mediante plano a causa de relevamiento fotografico pago canon por mayor dimension de esto hace ya treinta años y nunca hubo ninguna accion de ningun tipo sobre la misma .No es que todo reclamo de tipo legal prescribe a los veinte años desde ya muchas gracias .MI CONSULTA SE DEBE A QUE COMPRE UNA PROPIEDAD PH EN ESAS CIRCUNSTANCIAS Y QUERIA CONFIRMAR DONDE ESTOY PARADO. Desde ya muchas gracias

  admin wrote @ enero 19th, 2012 at 0:45

Estimado Sr Rubén Torres, teniendo en cuenta su comentario acerca de la legalidad de la construcción, y la puesta en regla ante la Municipalidad, no debería tener ningún problema entonces, a pesar de no tener la autorizaión del consorcio si los planos están regularizados y se hizo el ajuste a medida. Ante cualquier otra duda, puede dejarnos su consulta en el siguiente link:http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Saludos cordiales, Teo

  David wrote @ enero 19th, 2012 at 23:09

Estimados,
un vecino de mi edificio coloco una parrilla de ladrillo, como las que pone en los quinchos, en el balcon al frente. No tiene un tiraje hasta la terraza – que por otra parte quedaria bastante grotesco por trtarse de la fachada- y cuando la enciende el monoxido de carbono y el olor a comida, es molesto como asi tambien el miedo de que al encender el fuego haga saltar chispas y ocasionar un incendio.
El administrador se lava las manos a pesar de las reiteradas quejas, la colocacion no fue autorizada por el consorcio de propietarios.
Agradeceria me informen cuales son las medidas que se pueden tomar y si hay normativa vigente que nos ampare.
Desde ya muchas gracias,
David

  admin wrote @ enero 20th, 2012 at 13:14

Como se encuentra Sr. David
Para cualquier modificaciónn, ampliación, cambio, agregado o nuevos replanteos es necesario la totalidad de la nuencia de los copropietarios.
Es la única manera, ante, de iniciar cualquier agregado que modifique las condiciones del impacto ambiental
Ante cualquier otra duda no deje de completar la siguiente planilla.
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Teodoro
Saludos

  Cristian capizzano wrote @ enero 22nd, 2012 at 16:45

Hola, ya he leido algunas preguntas parecidas pero quisiera saber: ya vivo en el piso 8, que es el ultimo, y no tengo techo ni vecinos sobre Mi dto y el balcon contiguo lo tengo a 4 mts mas o menos a Mi derecha, quise poner una parrilla mobil y me dijeron que no, pero la unica explicacion fue xq no saben si le va a molestar a Los vecinos, que debo hacer?? Ponerla igual y ver q pasa? Es legal usarla??, graxias

  admin wrote @ enero 23rd, 2012 at 10:27

Como se encuentra Sr. Cristan Capizzano
Para cualquier modificaciónn, ampliación, cambio, agregado o nuevos replanteos es necesario la totalidad de la nuencia de los copropietarios.
Es la única manera, ante, de iniciar cualquier agregado que modifique las condiciones del impacto ambiental
Ante cualquier otra duda no deje de completar la siguiente planilla.
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Teodoro
Saludos

  Herme wrote @ febrero 9th, 2012 at 14:19

Hola, queria asesoria respecto al siguiente problema: En mi edificio de 1 año de antiguedad, hay una cochera para 15 autos descubierta que se ve desde el contrafrente y corresponde al pulmon de manzana. Los propietarios son los dueños de los departamentos “A” que dan al frente y desde donde no se ven las cocheras. Ellos quieren techar las cocheras y lo programan de manera inconsulta a sabiendas de mi desaprobacion (propietario de uno de los departamentos del contrafrente). Desde mi perspectiva, todos compramos los bienes en las condiciones que estan dadas y yo siento un perjuicio si la cochera se fuera a techar dado que la vista desmejora.
En primer lugar no se si es legal techar, aunque parcialmente el pulmon de manzana (en este caso son unos 40 mts de largo). En segundo lugar, si eso se decidiera, no tienen que tener la aprobacion del 100% de las personas que se verian afectadas por esa medida (contrafrente). En tercer lugar, si se resolviera que puede hacerse esa modificacion, quien debe decidir el material del techo y su estetica los propietarios de las cocheras o quienes estan en el contrafrente?.
Me seria de mucha utilidad que me asesores acerca de esto para ver si puedo tomar alguna medida. Por lo pronto inste verbalmente a los responsables (incluida la administracion) que detengan el proyecto.
Muchas gracias.

  admin wrote @ febrero 10th, 2012 at 10:07

Como se encuentra Sr. Herme.
Atendiendo a su consulta y al parrafo…….” En primer lugar no se si es legal techar, aunque parcialmente el pulmon de manzana (en este caso son unos 40 mts de largo). En segundo lugar, si eso se decidiera, no tienen que tener la aprobacion del 100% de las personas que se verian afectadas por esa medida (contrafrente). En tercer lugar, si se resolviera que puede hacerse esa modificacion, quien debe decidir el material del techo y su estetica los propietarios de las cocheras o quienes estan en el contrafrente?…..:”"
De conformidad a su exposición cumplo endecirle que necesita el 100% consensuado para cualquier modificación, ampliación o cambio.
Además de no poder techar, en forma individual las cocheras.
Ante cualquier otra duda no dude en comentarla.
Saludos
Teo

  Maximiliano wrote @ febrero 15th, 2012 at 15:41

Hola, queria hacer una consulta, tengo una casa con lote largo y en la medianera del fondo tengo una terraza sin proteccion que ventila a mi fondo, a la cual el vecino sale de una habitacion y accede a esta terraza, y debo mencionar que el piso de la terraza esta a la misma altura que mi medianera, quisiera saber si esta permitido y como debo manejarme.
Gracias y saludos.

  admin wrote @ febrero 16th, 2012 at 10:37

Como se encuentra Sr. Maximiliano.
De acuerdo a sus comentarios no se puede construir una terraza con vistas directas a la propiedad, tema privacidad, sin obrar permiso, de por medio, entre las partes.
Cualquier otra duda acerca del tema no dude en plantearla.
Saludos.
Teo

  Monica wrote @ febrero 17th, 2012 at 22:58

Hola,soy de Cordoba capital y vivo en un consorcio viejo, donde nadie tiene el reglamento de copropiedad y por ende no hay administrador , el mismo cuenta son 5 ph en planta baja todos unidos por un pasillo, la pregunta es la siguiente, ¡que debo hacer o como proceder si 3 ph han construidos otra habitacion arriba?, mi ph, tiene una rajadura y el techo comenzo con filtraciones, no tengo posibilad economica para afrontar un gasto de abogados y ellos lo saben, que debo hacer o a donde rcurrir….. gracias y felicitaciones por su aporte a la sociedad!!!!

  admin wrote @ febrero 18th, 2012 at 9:52

Como se encuentra Sra. Monica.
Atendiendo a su escrito y estado conmocional, no cabe otra que denunciar las obras clandestinas que Ud. enunumera, en su escrito, que son cuantiosas,
No es posible construir ni ampliar la superfice de una unidad consorcial sin el visado de todos los copropietarios.
La unica manera de controlar esta situación es presentandose ante la Municipalidad y a traves de una carta explicar lo sucedido.
Si requiere mayor información no dude en plantearla.
Teo

  Nicolás wrote @ febrero 20th, 2012 at 19:47

Hola, mi pregunta es la siguiente: He comprado un departamento en construcción y voy a ser de los primeros en habitar el edificio. Tengo el balcón a la calle en un 2do piso y una terraza lindera. Quiero hacer un cerramiento perimetral del balcón con rejas por un tema de seguridad.
La constructora me da solo la opción de rejas corredizas tipo puertas pegadas a las ventanas (siguiendo la fachada del edificio) o cerramiento tipo balconfort (vidrio).
Yo quiero hacer las rejas al borde del balcon siguiendo el mismo tipo de herreria que hicieron en el porton de la cochera al frente del edificio.
La constructora habla de un futuro reglamento de co propiedad que no lo permitiría, aún no esta formado el consorcio. Que puedo hacer al respecto para colocar el tipo de rejas que quiero yo ante la situación planteada?

Muchas Gracias
Nicolás

  admin wrote @ febrero 20th, 2012 at 20:40

Como se encuentra Sr. Nicolás.
Lo que sugiere la constructora es que una vez integrado el consorcio y establecido el reglamento de compropiedad, Ud. deberá solicitar el permiso correspondiente para colocar el cerramiento que Ud. cree el mejor para su balcón.
Si lo hace ahora, el consorcio, en un futuro mediato, puede solicitar su retiro con todos los privilegios que le correponde.
Es por eso que sería conveniente esperar a que se conforme el mismo.
Saludos
Teo

  Natalia wrote @ febrero 21st, 2012 at 0:20

Hola, vivo en un PH compuesto por 2 casas. Los propietarios de la otra vivienda demolieron la casa y construyeron otra con muchísima mas cantidad de metros cubiertos.
(la municipalidad no les aprobó el plano, y éste tiene puesto un sello que dice “SUJETO A DEMOLICION”.
Hoy yo quiero ampliar mi casa, pero ellos han utilizado todos los metros para construir que me correspondían a mi.
¿Qué puedo hacer?, ¿Qué medidas legales puedo tomar?, ¿Cómo puedo saber cual es la cantidad de metros para construcción que me corresponden?
Muchas gracias y espero que me puedan asesorar.

  admin wrote @ febrero 21st, 2012 at 0:27

Como se encuentra Sra.Natalia.
Según sus comentarios su vecino realizo una vivienda ” clandestina ” sin planos aprobados por la Municipalidad.
Atendiendo a esto, debería regularizar los m2 construidos.
Hasta ese entonces no podremos conocer lo que la Municipalidad le permita mantener en ” pie ” ya que la misma lo a ” condenado ” a “sujeto a demolición”
De ahí se desprenderan los m2 que Ud. dispone para construir.
Puede utilizar,tambien, los % , que le corresponden a cada unidad, declarados en el reglamento de copropiedad y de esa manera conocer, lo que le corresponden a Ud., y cuanto puede ampliar su vivienda
Ante cualquier otra duda no dude en comentarla.
Saludos
Teo

  Cinthia wrote @ febrero 21st, 2012 at 21:21

Hola, leo todos los planteos con respecto al cerramiento de balcones y no puedo entender la ley. Es mas importante la estetica del edificio que mi propia seguridad?? Me mude hace muy poco y antes de hacerlo coloque rejas en mi balcón, ni bien terminaron de ponerlas se me acercaron 2 vecinos para “pedirme” que las saque. Las rejas las puse por una cuestion de seguridad y porque vivo con una nena de 10 años la cual puede salir al balcon a disfrutar y yo estar sin temor a que por cualquier cosa que haga sin querer (como suelen hacer los chicos), se caiga. Las rejas son del mismo color y del mismo dibujo que la rejas de balcon.
Realmente me pueden hacer sacar las rejas??. Hace falta que me roben o que a mi hija, sobrinos o amiguitos les pase algo??? Perdón, pero hay leyes que no entiendo o que les falta algun item.
Saludos!

  admin wrote @ febrero 22nd, 2012 at 9:57

Como se encuentra Sra. Cinthia.
Para cualquier modificaciónn, ampliación, cambio, agregado o nuevos replanteos es necesario la totalidad de la nuencia de los copropietarios.
Es la única manera, ante, de iniciar cualquier agregado que modifique las condiciones de la fachada.
La 13512 no aborda la condiciones de seguridad o no. No se permite modificaciones del frente de la fachada sin el visto bueno del 100 % de los copropietarios.
Ante cualquier otra duda no deje de completar la siguiente planilla.
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Teodoro
Saludos

  Daniel wrote @ febrero 23rd, 2012 at 1:39

Estimado Sr. Teodoro, muy buenas noches, queria inicialmente comentarle la situacion para que luego pueda aconsejarme en la forma adecuada de proceder .
Vivo en un PH que contiene 4 departamentos, unidos por un pasillo común. Lamentablemente la costruccion es vieja, pasaron varios propietarios por cada Dto y ninguno cuenta con reglamento de copropiedad.
Uno de los vecinos, decidió realizar refacciones en su dto, en principio solo parecia un reciclado, pero de un día para otro movió la puerta de acceso a su vivienda, colocó 2 ventanas sobre el pasillo y comenzó a colocar unos tirantes para techar y convertir en habitacion uno de los patios internos que posee el dto. Tengo entendido que para hacer esto debería contar con autorizacion de todos los propietarios y luego aprobacion de los planos por parte del municipio. Tras comentarle verbalmente la situacion al propietario, me comentó que un arquitecto ya estaba en tema, pero no quedé del todo conforme. Ahora bien, cual sería el siguiente paso que deberia tomar para exigir a esta persona que la construccion se realice dentro del marco legal y, por otro lado, que inconvenientes nos puede ocasionar al resto de los propietarios que esta persona continue con la obra y realice una construccion no declarada en los planos originales que poseemos?
Desde ya muchas gracias por la ayuda.
Saludos,
Daniel

  admin wrote @ febrero 23rd, 2012 at 10:05

Como se encuentra Sr, Daniel
Para cualquier modificaciónn, ampliación, cambio, agregado o nuevos replanteos es necesario la totalidad de la nuencia de los copropietarios.
Es la única manera, antes, de iniciar cualquier agregado que modifique las condiciones de la fachada.
La 13512 no aborda la condiciones de seguridad o no. No se permite modificaciones de cualquir departamento sin el visto bueno del 100 % de los copropietarios.
El consorcio deberá solicitar se realize un informe pericial contundente a fin de obtener las pruebas suficientes por la negligencia de quien se considere culpable de estos cambios.
Ante cualquier otra duda no deje de completar la siguiente planilla.
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Teodoro
Saludos

  Gabriela wrote @ marzo 1st, 2012 at 11:45

Les vuelvo a escribir por que me equivoque de correo, a este les pido manden su respuesta
Estimados Señores: Mi consulta es la siguiente,vivo con mi esposo en una casa que nos presta mi suegros en capital federal, hace unos meses justo al lado de la casa, medianera de por medio, empezaron a construir un edificio, causandonos varias molestias y perjuicios, no solos los ruidos molestos de la obra, si no que han construido los andamios del lado de la medianera que da a mi patio, con lo que estan pasando todo el tiempo los albaniles robandome toda la privasidad, es más un dia abrí una ventana y habia uno de ellos en un andamio casi sobre la ventana, además desde el comienzo la obra tengo grietas y filtraciones, fue mi marido a hablar varias veces amablemente con el arquitecto y el constructor para que trataran de corregir y/o arreglar todos estos perjuicios, pero no he obtenido resultados , pueden guiarme que puedo hacer, si debo mandarles una carta documento, o donde puedo denunciarlos, en caso de ir a juicio que debo ir por lo civil o como? y que leyes me amparan, pues me gustaria que me arreglen los costructores todos los desperfectos ( grietas, filtraciones,etc) que me han causado las mencionadas obras, desde ya muchas gracias por su a tención y un saludo

  Admin wrote @ marzo 3rd, 2012 at 20:30

Cómo se encuentra Gabriela.Ud. cuenta con recursos técnicos previos a llegar a un juicio. Por medio de un informe pericial realizado por un perito legista puede reclamar a la empresa constructora por los daños y perjuicios que las obras le están causando, y ésta tiene la obligación de cesar con los daños y reparar todo aquello que han arruinado. Además pasar a su propiedad sin avisarle ni pedir autorización, es invadir la propiedad privada, como ud. lo menciona.
Nuestro estudio cuenta con los profesionales dedicados a este tipo de tareas, por lo cual le solicitamos que complete el formulario de consulta en el link que le copio abajo y a la brevedad nos contactaremos con Ud. a fin de asesorarla.
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Saludos, Teodoro

  admin wrote @ marzo 4th, 2012 at 11:10

Cómo se encuentra Gabriela.Ud. cuenta con recursos técnicos previos a llegar a un juicio.
Por medio de un informe pericial realizado por un perito legista puede reclamar a la empresa constructora por los daños y perjuicios que las obras le están causando, y ésta tiene la obligación de cesar con los daños y reparar todo aquello que han arruinado.
Además pasar a su propiedad sin avisarle ni pedir autorización, es invadir la propiedad privada, como ud. lo menciona.
Nuestro estudio cuenta con los profesionales dedicados a este tipo de tareas, por lo cual le solicitamos que complete el formulario de consulta en el link que le copio abajo y a la brevedad nos contactaremos con Ud. a fin de asesorarla.
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Saludos, Teodoro

  laura wrote @ marzo 5th, 2012 at 16:33

hola
queria saber si para pintar el interior de un departamento es necesario el permiso o aviso de obra
gracias

  Admin wrote @ marzo 6th, 2012 at 0:21

Cómo se encuentra Hernan, más allá que el reglamento de copropiedad califique el patio como “bien propio” y no como “bien comun de uso exclusivo”, en todos los casos prevalece la ley de Propiedad Horizontal; por lo tanto deberá solicitar permiso al consorcio para realizar el cerramiento. Se necesita la aprobación del 100 % del consorcio para que ud pueda hacer el cerramiento haciendo los ajustes necesarios ante la municipalidad.
Cualquier duda puede dejarnos su consulta en el siguiente link y a la brevedad lo contactaremos:
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Saludos, Teodoro

  Admin wrote @ marzo 6th, 2012 at 17:13

Hola Laura, si solamente va a pintar el interior de su departamento, no necesita solicitar el permiso de obra.
Ante cualquier otra consulta no dude en contactarnos.
Saludos, Teodoro

  Hernan wrote @ marzo 6th, 2012 at 23:07

Hola, sobre el tema de cerramientos. Vivo en un primer piso con patio interno, tengo interes en cerramentarlo a modo de techo dado que ya han caido variedad de objetos desde los pisos superiores y mi señora esta esperando nuestro primer hijo, se que el tema de la “seguridad” no es condicion suficiente para cerramentar sin autorizacion. Pero mi consulta viene a lo siguiente: En la escritura de mi departamento el patio figura como “bien propio” y no como “bien comun de uso exclusivo” como suele ser, ademas yo pago mas expensas que el resto de los departamentos sobre mi, en proporcion a la diferencia de metros por el patio en cuestion. Con todas estas cuestiones, sigo teniendo que solicitar autorizacion al consorcio para modificar el patio?
Desde ya, Muchas Gracias!!

  Matías wrote @ marzo 12th, 2012 at 14:09

Compre un ph y como me daba la doble altura del techo realice un entrepiso. Me intimaron a regularizar la situación catastral ya que impacta en forma directa en la distribución de los gastos por expensas comunes. Cuales son los pasos a seguir? es obligatorio esto?

  Admin wrote @ marzo 12th, 2012 at 19:09

Cómo se encuentra Matías. Antes de realizar una modificación en un PH o un consorcio, es necesario solicitar la autorización escrita y ante Escribano, al resto de los copropietarios. Una vez obtenidas las firmas, junto con los planos y detalles de la obra debe concurrir a la Dirección de Obras y catastro de la Ciudad de Buenos Aires y comenzar los trámites para su legalización. Ud ha ganado metros cuadrados a sus vecinos por lo que se deberá realizar un ajuste en el porcentaje de pago de expensas o bien hacerse cargo de algún impuesto o gasto adicional.
Para una ampliación de su consulta lo invito a completar el siguiente formulario:
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Y a la brevedad lo contactaremos,.
Saludos Teodoro

  ROMINA wrote @ marzo 14th, 2012 at 14:27

hola, buenos dias, mi consulta es la siguiente, hace dos meses que vivo en un depto, alquilo, y la vecina de abajo dijo tener una mancha de humedad, el administrador no quiere hacerce cargo de los arreglos, y con mi marido consideramos que nosotros no somos los responsables de dicho inconveniente, deberian hacerce cargo, la administracion? y la otra consulta es que no me permiten tener media sombra para que mi nena no tire juguetes por el balcon, ni la bicicleta de mi marido, solo me permiter tener el tender y nada mas, y me parece algo totalmente irracional no poder poner una media sombra para cubrir del sol y la baranda para que no caigan juguetes.
desde ya agradeceria si pueden brindarme alguna informacion

  Admin wrote @ marzo 15th, 2012 at 0:20

Romina, con respecto a la primera parte de su consulta, la administración debería arbitrar los medios para determinar de dónde viene la humedad, y en el caso de tratarse de un problema que afecta las partes comunes del consorcio, hacerse cargo de la reparación. Para ello sería necesario también estudiar qué dice el reglamento de copropiedad.
Con respecto a al media sombra, deberían permitirle colocar algo removible, que Ud. pueda poner cuando lo necesita, además la administración debería considerar el tema por la seguridad de su hija.
La invito a completar el siguiente link a fin de asesorarla más ampliamente y a la brevedad nos contactaremos con Ud.
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Saludos, Teodoro

  Gabriela wrote @ marzo 20th, 2012 at 15:20

Vivo en un PH, hay tres departamentos, el N°1 se hizo ingreso por una puera independiente, compartimos el pasillo con el depto 2 y el 3 (mio), hace aprox.1 año, compraron el depto 2 y comenzaron a romper el pasillo, en comun sin autorizacion mia ni del otro vecino, sacaron el marmol de ingreso a la propiedad, tocaron los medidores de gas nuestroa para hacer el gas de ellos ya que esa propiedad nunca tuvo gas, siempre aprovechando momentos en que no estabamos,, ahora mismo esta todo roto, dentro de la propiedad de ellos cavaron un pozo para hacer una caldera de 1 metro de diametro y 1 metro de profundadiad que atare moscas roedores y malos olores , llame al 147 piediendo inspeccion pero nunca vinieron, las paredes que dan al pasillo empezarona moverse ya que movieron los cimientos con la excavacion..estoy desesperada ya que esta gente no vive en la propiedad, estimo que no tienen permiso de obra y ante los reclamos solo se enojan. Les pido urgente asesoramiento y si pueden recomendarme un abogado que lleve este caso .Muchas gracias

  Admin wrote @ marzo 22nd, 2012 at 11:21

Cómo se encuentra Sra Gabriela, por lo que nos comenta su vecino ha realizado una construcción o reforma clandestina, ya que no ha solicitado autorización por escrito al resto de los integrantes del consorcio; requisito fundamental para poder habilitar esa construcción o refacción. Le recomendaría realizar un peritaje a la propiedad para poder evaluar el alcance de los daños y perturbaciones que está causando como así también verificar si no hay daños estructurales y con este documento solicitarle al vecino el cese inmediato de las obras y el retorno de la propiedad al estado que se encontraba. Nuestro estudio se especializa en este tipo de tareas y contamos con los profesionales que puedan llevar adelante su reclamo. Le solicito complete su consulta en el siguiente link a fin de que podamos contactarla a la brevedad.http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Saludos, Teodoro

  roberto wrote @ marzo 25th, 2012 at 4:50

Desearía saber como y donde se puede exigir el final de obra de un edificio (con planos de obras, instalaciones, subdivisión, etc), con el 95 % de la unidades funcionales compradas y habitadas, de 3 años de antiguedad, ya que la administración (colocada por la constructora) ni la constructora que todavía es propietaria de 2 UF dan respuesta a este requrimiento. Se puede denuncioar ante el GCBA o ante quien? Gracias y Saludos

  Admin wrote @ marzo 26th, 2012 at 11:50

Cómo se encuentra Roberto, con un documento que acredite la propiedad de una unidad funcional, que puede ser la escritura si ya la tiene, Ud puede concurrir a la Dirección de Obras y Catastro de la Ciudad de Buenos Aires si es que es lugar de residencia y tramitar el final de obra.Le dejo un link para que complete su consulta y a la brevedad nos comunicaremos con Ud en el caso de que quiera ampliar la misma o tenga dudas al respecto.
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Saludos cordiales, Teodoro

  carlos wrote @ abril 17th, 2012 at 21:12

Contiguo a mi edificio de PH de 6 pisos se construyo otro de 10 pisos usando para su pared medianera los 15 cm., que pueden usar, de mi medianera original de 30 cm. Pero ademas y sin aviso alguno construyeron una pared de ladrillos huecos, separada 6 cm. y paralela en toda su extension a su medianera. Esta pared usurpa (penetra) mi edificio en unos 22 cm. por encima de mi terraza (dicen que es una “pantalla termica” para aislar su medianera de las altas y bajas temperaturas atmosfericas)(¿?). Tambien agregaron tubos de 11 mm. de diametro interno que atraviesan esa pared (es como venteos entre el espacio hueco de 6 cm. y el exterior). En la municipalidad dicen que no es funcion de ellos el determinar si el vecino usurpo mi edificio. ¿APARTE DE UNA CONCILIACION Y POSTERIOR JUICIO HAY ALGUN OTRO RECURSO?
. Vivo en Colegiales, codigo postal 1426.

  Admin wrote @ abril 18th, 2012 at 1:39

Estimado Sr Carlos, debido a la extensión de su consulta le solicito complete el siguiente link y a la brevedad lo contactaremos.http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Saludos Teodoro

  orlando rodriguez wrote @ abril 18th, 2012 at 18:57

como debo hacer para que saquen de mi terraza una construccion de madera que se construyo al lado de una parrilla tambien clandestina y no puedo hacer nada ,ya que entro a internet y no encuentro donde denunciar CONSTRUCCIONES CLANDESTINAS y por ende peligrosa,vivo abajo y estoy pendiente de un incendio.Gracias

  Admin wrote @ abril 20th, 2012 at 13:33

Cómo se encuentra Sr Orlando Rodriguez, a fin de aclararme un poco la consulta, ya que no entiendo que la construcción esté en su terraza, con qué autorización, etc? le solicito complete el siguiente formulario y a la brevedad lo contactaremos, http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Saludos Teodoro

  martin wrote @ abril 20th, 2012 at 18:27

hola.tengo un problema serio con mis vecinos,el de la izquierda uso la medianera del fondo para hacer un techo y una parrilla,cuando usan la parrilla en mi habitacion no se puede usar por el calor y el de la derecha esta usando nla medianera para colocar una reja,el tema es que nadie pide permiso y hacen lo que quieran,cuando nosotros hicimos la medianera la hicimos de la linea divisoria 20cm para nuestro lado,osea le sacamos al patio 20 cm de ancho…quisiera saber si hay alguna norma que prohiba el uso sin permiso de la medianera

  vanesa wrote @ mayo 4th, 2012 at 12:10

mi consulta es relativa a una ampliación que hizo mi vecina de su cocina, incorporando parte de su patio -balcon a la misma. con esto se acercó a mi patio como dos o tres metros y ahora se queja del ruido de mis perros.

Tengo entendido que esta construccion es ilegal.

Gracias saludos,

  Admin wrote @ mayo 4th, 2012 at 12:41

Buen día Vanesa, en primer lugar si Ud vive en un consorcio, la vecina tenía que haber solicitado autorización para realizar esta reforma, y tendría que tener la habilitación de la Municipalidad para que la obra no sea clandestina.Si no lo hizo, la misma es ilegal.
Saludos, Teodoro

  Alejandro wrote @ mayo 8th, 2012 at 15:20

Buenos Tardes,. En el edificio donde vivo, (2 pisos y tres departamentos por piso) han decidido pintar los aire y luz. Teniendo el mio , de planta baja, un color diferente en la ventana, (esto es en la cortina de madera que facilita el cierre) me dicen que debo adecuar el color al de las ventanas de los otros dos pisos, en realidad solo dos venanas, una en el primero y otra en el segundo. Pero, siendo un aire y luz que no da al exterior porque esta rodeado de edificios màs altos, y por lo tanto la pintura de la cortina de madera no afecta la estetica del edificio, ¿PUede considerarse alcanzado por el articulo 5º de la ley, que habla de no pintar la pared del frente o hacer recuadros? Como dato adicional, la actual administradora ha visitado mi departament con sus nietos y su esposo, hoy fallecido y anterior administrador, conocía ese color y siemproe estuvo de acuerdo. Francamente no entiendo la conducta que le lleva a cambiar su modo de pensar. Gracias.

  admin wrote @ mayo 9th, 2012 at 10:05

Mi estimado Alejandro.
Quedará a la buena predisposición del consorcio la descisión de mantener el color original de sus ventanas.
En la ley 13 512, como en cualquier reglamento de copropiedad se deberá mantener colores homogéneos en toda la fisonomía del edificio.
Todo ello, a pesar de que la Sra. administradora este de acuerdo con el tema.
Saludos
Teo

  Rosario wrote @ mayo 10th, 2012 at 16:02

Hola mi consulta es la siguiente,se puede poner un aire acondicionado sobre una pared de balcon que la lateral osea la continuacion de la medianera?Si en una asamblea se acordo que los gastos se pagan en parte proporcional y los arreglos en parets iguales,pueden en otra reunion aumentar las expensas %100 sin respetarlo?Un dto cerro el balcon con cerramiento y se hizo una cocina, otro tambien con policarbonato y aluminio en un patio lo corto por la mitad agrandando su espacio cerrado,pero dice que no es ilegal porque no tiene paredes.Aclaro es un ph de estos nuevos donde hay 7 dtos.Muchas gracias.

  Admin wrote @ mayo 11th, 2012 at 16:40

Hola Rosario, son demasiadas consultas diferentes que no podemops responder en este espacio. Le solicito deje su consulta en el siguiente link y será respondida a la brevedad :http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Saludos, Teo

  vernica wrote @ mayo 26th, 2012 at 17:48

Hola, compramos una casa que nos entregaron hace 9 dias, el techo es de bobedilla y ayer a las 4 am se desplomo, segun arquitectos e ingenieron lo llaman vicios ocultos, parece que el techo sobrevivio a mucha humedad y la estructura se vencio por ello y al dilatar el techo se derrumbo.!! La pregunta es si el dueño anterior tiene algun tipo de responsabilidad, si se le puede iniciar alguna causa, o si tiene que internvenir o prestar ayuda en el problema que antes mencione.
Desde ya muchas gracias, aguardo tu respuesta

  admin wrote @ mayo 28th, 2012 at 10:59

Como se encuentra Sr./a Vernica.
Si Ud. adquirió la vivienda dentro de los 90 dias técnicamente laborables tiene el derecho a la devolución, resarcimiento o arreglo del ” bien ” según los comentarios que expresa a traves de sus líneas.
Estamos frente a un caso de vicios rehibiditorios. Puede hacer valer sus derechos:
Amplienos su consulta a traves de nuestro link:
:http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Saludos, Teo

  SILVIA wrote @ junio 5th, 2012 at 15:51

necesitaria saber donde puedo asesorarme ya que mi ve3cino,somos 4 deptos en planta baja,con reglamento de propiedad que nunca le hacen caso
este hombre dividio su depto poniendo una puerta mas en el pasillo,baldea y larga el agua al pasillo comun,ya que al reformar no puso rejilla en su patio
agrego un piso mas a la planta baja,sin hacer planos sin agregar los caños de gas por un matriculado,hizo la descarga del techo libre al pasillo comun,puso los caños de salida del baño que hizo nuevo los saco por el pasilllo comun,hizo una ventana que daal pasillo comun.
en realidad es una sumatoria de cosas,entra con moto por el pasillo comun,deja la basura,todo esto hace que se devalue mi dpartamento y encima si uno quiere pintar o arreglar dice que de ninguna manera el va a pagar.donde tengo que ir para realizar una denuncia ya que se me termino la paciencia

  Admin wrote @ junio 6th, 2012 at 20:53

Sra Silvia, su vecino está infringiendo las normas de propiedad horizontal, y seguramente el reglamento de copropiedad. No puede hacer reformas sin el consentimiento del resto del consorcio, sus reformas son clandestinas. Puede concurrir a la Municipalidad y allí la asesorarán. Ante cualquier otra consulta puede completar el siguiente formulario:http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Team Arquitectura legista

  Matias Moores wrote @ junio 10th, 2012 at 21:25

Buenas tardes
Quiera realizar una consulta respecto si sería posible destinar el uso de la terraza de un edificio de dos pisos (P.H.), a uno de los propietarios.
Concretamente, se ha llegado a un acuerdo con todos los propietarios del PH para que quien vive en el último piso, pueda acceder a la tarraza y trasformarla en uso exclusivo.

La realidad es que aquella hoy es inaccesible y está completamente deteriorada y abandonada.
Esta persona la arreglará y mantendrá pero quiere poder utilizarla solo él; reitero, estamos todos de acuerdo.

Pregunto:
1) Se puede hacer eso?
2) En su caso, deberíamos modificar el reglamento de copropiedad cierto?
3) Este propietario, solo podría usar el sector de la terraza que esta sobre su departamento o puede usarla toda?

Saludos y gracias!

  admin wrote @ junio 11th, 2012 at 11:23

Como se encuentra Sr. Matias Moores
Atendiendo a vuestra consulta y respetando el orden de las preguntas, decimos:
Pregunto:
1) Se puede hacer eso?
Se puede siempre y cuando esa terraza no sea utilizada por otros servicios comunes que harían al acceso a la misma, pues a través de ella nacerá la figura de servidumbre de paso.

2) En su caso, deberíamos modificar el reglamento de copropiedad cierto?
No solo modificarlo sino también se deberá rehacer el plano de agrimensura con los nuevos m2 que este propietario incorpora a su vivienda, pues se incorporan a la unidad mayor metraje.

3) Este propietario, solo podría usar el sector de la terraza que esta sobre su departamento o puede usarla toda?
Esta pregunta no se entiende….

Aconsejamos trasladar mayor información completando el siguiente formulario, a fin de aclarar determinados puntos que no estan bien explicados.
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Saludos, Teo

  claudia palmieri wrote @ junio 11th, 2012 at 20:47

quisiera adqirir un dept en ultimo piso con balcon terraza , al cual en el año 85 el dueño modifico con un cerramiento y un pequeño quincho con parrilla . Estas nuevas estructuras estan declaradas en la municipalidad y en arba y a tal efecto pagan impuestos , pero carece de autorizacion del consorcio .como seria la sancion en este caso o si me obligaran el dia de mañana a derribar lo construido . desde ya mil gracias por la respuesta

  Christian wrote @ junio 13th, 2012 at 17:00

Buenas tardes,

Por favor podrian ayudarme con la siguiente consulta.

En un departamento ubicado en planta baja, que cuenta con un patio propio que da a la calle, se tiene la intención de colocar una línea de pinches perimetrales de seguridad de 13 cm de altura sobre el cerco que esta sobre la línea municipal para dificultar el acceso desde el exterior.

El cerco perimetral tiene unos 2,50 mts de altura y linda con una plaza. En días pasados, en un departamento vecino de similares características entraron a robar saltandolo.

Mi consultas relacionadas con este tema son:

- En caso de hacerlo, constituye una modificación de la fachada y, en consecuencia, un incumplimiento de la ley 13.512 si no cuenta con el 100% de la aprobación de los propietarios?
- Cuál sería el mecanismo formal para poder llevarlo adelante?
- Que consecuencias legales podrían recaer en caso de incumplimiento de la ley?

Agradezco de antemano su ayuda.

Saludos,
Christian

  Pablo wrote @ junio 13th, 2012 at 20:13

buenas tardes, te comento que hicimos la subdivision de los terrenos y queria construir sobre una terraza, hicimos el calculo del fot y construiria lo que me corresponde, tengo el acuerdo de los copropietarios. Queria saber si puedo empezar y terminar la obra y luego hacer la presentacion en la municipalidad para que el plano municipal este adaptado a lo nuevo y despues realizar la subdivision correspondiente con la propiedad de abajo, en realidad la pregunta es si puedo tener problemas con inspecciones o cosas asi, es decir, si hay alguna forma de empezar y terminar sin tener problemas y despues hacer el papeleo, ya que es muy caro.
Desde ya muchas gracias.

  Admin wrote @ junio 13th, 2012 at 20:33

Como se encuentra Sr.Pablo.
En el caso que Ud. presenta deberá iniciar la gestión a traves de la direccion de fiscalización de obras.
Debera presentar conjuntamente con los planos el conforme del 100% que Ud. menciona tener.
Obtendra un numero de expediente, aprobada la gestion inicial y con el plano inicial de obra puede dar comienzo con las tareas-
Saludos
Team Arquitectura LEgal

  Admin wrote @ junio 13th, 2012 at 20:37

Como se encuentra Sr. Christian
Atendiendo a su consulta, no corresponde el título, “modificación de fachada” PERO si necesita tener el 100% de aprobacion del consorcio
Caso contrario no cumplimentaría con la ley 13.512_
Saludos
Team Arquitetcura Legal

  Admin wrote @ junio 13th, 2012 at 20:43

Como se encuentra Sra. Claudia Palmieri
Tendría que buscar la documentación presentada en la Municipalidad de ese año, porque para realizar la gestión,en ese momento, debería contar con la aprobación del consorcio y/o administrador.
El hecho que esten declarados y aprobados por la Municipalidad da por sentado la autorización del consorcio, salvo ” otros motivos ” no presentados en esa fecha
Aconsejamos trasladar mayor información completando el siguiente formulario, a fin de aclarar determinados puntos.
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Saludos, Team Arquitecto Legista

Saludos
Team Arquitecto Legista

  manolo wrote @ junio 14th, 2012 at 12:24

Buenas ardes,me gustaria acerles una consulta,vvivo en un piso bajo y sobre mi un primero y despues la azotea comunitaria,el caso es que los dueños de los pisos primeros an colocado un toldo en la azotea tapando los patios de luces y tapan el mio,ni siquiera me an consultado a ver si lo podian acer, esto es legal,pueden acerlo sin mas.

Un saludo y muchas gracias.

  Admin wrote @ junio 16th, 2012 at 0:07

Buenas tardes Manolo, por su consulta Ud no reside en Argentina. Aquí se necesita el consentimiento del consorcio antes de realizar cualquier cambio o modificación.
Saludos, Team Arquitecto Legista

  BARBARA wrote @ junio 21st, 2012 at 19:21

buenas tarde queria consultarles, en un terreno de 10 x 40 se construyeron dos duplex de 5 x 40 cada uno, yo vivo en uno de esos, y por supuesto tiene un reglamento de co propiedad, la consulta es si se puede amplair el duplex haciendo un tercer piso y que datos hay que tener en cuenta para poder llevarlo a cabo.

  admin wrote @ junio 24th, 2012 at 16:32

Como se encuentra Barbara.
Antes de iniciar cualquier gestion y si las propiedades estan afectadas al regimén de prehorizontalidad deberá requerir la autorización de su vecina para realizar los trabajos que Ud. explica.
Es la aceptación de su vecina, a través de un documento notariado, con la firma certificada ante escribano.
Saludos, Team Arquitetco Legista

  Francisco wrote @ junio 24th, 2012 at 21:43

Hola, quisiera saber que costos de tiempo y dinero tiene aprobar una obra para modificar un PH en Almagro.
Estoy interesado en comprar un ph que tiene construcciones clandestinas, al igual que los otros PHs del mismo lote, ambos se han construido habitaciones en la terraza. El que quiero comprar esta en el frente.
Es decir, yo deberia hacer dos cosas, regularizar las construcciones precarias hechas clandestinamente en mi PH y ademas aprobar otras modificaciones que implicarian mejorar aun mas el ph como es poner techo con terraza transitable.
Mis consultas son:
1- cuanto tiempo y dinero me cuesta aprobar todo eso (solo la aprobacion y tramites, obviamente no la construccion en si misma)
2- Para poder aprobar lo mio deben tambien regularizar la situacion los otros vecinos?
3- Se deben modificar reglamentos de copropiedad o algo? tiene costo?
Agradeceria enormente su respuesta
Saludos
Francisco

  admin wrote @ junio 26th, 2012 at 0:18

Como se encuentra Sr. Francisco.
Antes de adquirir esa propiedad la debería relevar un profesional que pueda estudiar profundamente las consultas que Ud. invoca.
No todas las construcciones clandestinas son viables de ser aprobadas por la Municipalidad ni que sus porpios vecinos aprueben la suya, a pesar de que ellos están también fuera de regla
El tema que presente es muy complejo.
Si lo desea envienos mayor información, completando el siguiente formulario, a fin de aclarar determinados puntos.
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Saludos, Team Arquitecto Legista

  BARBARA wrote @ junio 26th, 2012 at 18:52

Estimados, somos tres propietarios de un dpto a estrenar (total de dptos 40). Queremos poner rejas en ventanas y balcones y el consorcio no nos deja, cabe acalarar q el consorcio es el mismo de la inmobiliaria y constructora…. le tenemos que enviar dibujos de rejas q a esta persona le guste para poner nosotos por supuesto bajo nuestros costos… esto es correcto? el consorcio en este caso al tener la mayoria de votos ante una reunion de consorcio puede elegir q rejas debemos poner en nuestras ventanas y bajo nuestras finanzas???? xq nos exijen una rejas con dibujos complicados y obviamente eso encarece el valor de las mismas xq a esta persona no le gustan las de barrotes comunes. Quedo atenta a la respuesta. Gracias!

  admin wrote @ junio 26th, 2012 at 19:17

Como se encuentra Sra. Barbara
Según la ley 13512 y otras del C.C. toda fachada debe respetar su diseño.
El hecho de colocar una reja debe tener el 100% del abal del consorcio, aunque Uds. corran con los costos, ademas no debe modificar el resto de la fachada.
En cuanto a la elección del tipo de reja depende tambien de la integración con la fachada.
Nadie puede obligar al tipo de dibujo. Este tema corre por cuenta del propietario debiendo respetar la armonía del conjunto.
Saludos, Team Arquitetctura Legal

  walter wrote @ junio 26th, 2012 at 19:36

Buenas Tardes.
En el edificio tenemos una construcción clandestina de más de 30 años, y otra que no llega a dos años. Ambas dentro del art. 7 de la ley 13.512 Son ampliaciones realizadas en último piso usufructuando más metros cuadrados que los que les corresponde. Puede en ambos casos exigirse a los propietarios que vuelvan su condición original. Una construcción clandestina ya construida hace algunos años, de la cual no se a aprobado por asamblea ni consta en acta de asamblea. ¿Puede exigirse a los propietarios que vuelvan a su construcción original? Gracias.

  admin wrote @ junio 26th, 2012 at 19:46

Como se encuentra Sr. Walter.
No es admisible las construcciones clandestinas en un edificio consorcial.
Se puede exigir que el propietario regularize su unidad en la Municipalidad siempre que este aprobada por el 100% de los copropietarios.
¿Puede exigirse a los propietarios que vuelvan a su construcción original?
Si el propietario se niega, se deberá encarar el tema procesalmente.
Si lo desea envienos mayor información, completando el siguiente formulario, a fin de aclarar determinados puntos.
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Saludos, Team Arquitecto Legista

  maria wrote @ junio 26th, 2012 at 23:25

Hola, soy propietaria de un dpto que tiene balcon a la calle y esta cerrado con vidrios, ocurrio que se deprendio uno de los vidrios y cayeron sobre un auto estacionado provocandole multiples daños. soy responsable?? o lo es el consorcio?? me corresponder reparar los daños causados al vehiculo? o le corresponden al propietario del vehiculo?

  sandra82 wrote @ junio 29th, 2012 at 8:04

hola buenos dias! quisiera hacer una pregunta resulta que tengo un perro de raza grande de unos 24 kilos pero… de nueve meses de edad y hoy a venido una vecina a mi casa a decirme que no subiera mas el perro a la terraza comunitaria por que mis vecinos se quejavan , a lo que yo he respundido y que solo sube el perro en la terraza cuando voy a tender la ropa nunca lo dejo en la terraza solo, nunca a echo sus necesidades en la terraza , nunca ladra , ni molesta a ningun vecino en ningun sentido, mi pregunta es… hay alguna ley de propiedad horizontal o bien elementos comunes que me prohibe subir al perro a la terraza en la condiciones que he explicado ? gracias y buenos dias

  Admin wrote @ junio 29th, 2012 at 18:22

Hola María, si el cerramiento fue colocado por Ud. la responsabilidad es suya por el mantenimiento. Si el cerramiento fue realizado por el consorcio o con la autorización del mismo, todo el consorcio es responsable. Dependiendo de quien realizó el cerramiento hay una norma dentro de la Ley 257 de frentes y fachadas que dice “los propietarios deben conservar los cerramientos con armazones de metal o madera y vidrios planos, lisos u ondulados, simples o de seguridad (laminados, armados o templados), moldeados y de bloques”. Si desea ampliarnos la consulta puede entrar al siguiente link y completar la misma:http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Saludos, Team Arquitecto Legista

  Admin wrote @ junio 30th, 2012 at 11:21

Como se encuentra Sra. Sandra.
No tratamos estos temas en nuestras áreas dedicadas a Investigaciones edilicias
Espero que nuestros lectores la puedan ayudar en vstro tema
Saludos, Team Arquitectura Legal

  maria wrote @ julio 2nd, 2012 at 11:15

Muchas Gracias por su respuesta, pero si los cerramientos son conforme ud me describe, se excluye mi responsabilidad?? la ley 257 es nacional? no vivo en la prov de bs as, muchas gracias.

  Admin wrote @ julio 2nd, 2012 at 17:37

María, la Ley 257 es de la Ciudad de Buenos Aires. No nos dice cómo o quién colocó los cerramientos.
Si desea ampliarnos la consulta puede entrar al siguiente link y completar la misma:http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Saludos, Team Arquitecto Legista

  Martin wrote @ julio 3rd, 2012 at 11:46

Buenos días, quisiera saber como proceder en el caso de que el constructor del edificio hace 20 años cuando lo estaba cosntruyendo instalo un obrador en un espacio comun, dicho obrador nunca lo saco y se hizo una cochera la cual hace 15 años la usa, dicha cochera no esta declarada, sino que es un espacio comun.
en estos momentos el consorcio esta tratando de que la saque y el propietario se resiste, por lo cual se iniciaran acciones legales, mi duda es si el juez en este caso puede falla a favor de dicho propietario por el tema de los usos y costumbres dado que lo viene usando durante años sin mediar reclamo alguno
desde ya muchas gracias
saludos

  admin wrote @ julio 4th, 2012 at 10:20

Como se encuentra Sr. Martín.
Es imprescindible conocer como figura ese espacio común en el reglamento de copropiedad y ademas ” saber” en que caracter el vecino o la persona ocupa dicha cochera.
Es decir que documentacióm posee.
Si la cochera es ” clandestina ” psoeen elementos contundentes para iniciar las acciones legales correspondientes.
El “ocupante” deberá posser escritura de la misma.
Si lo desea envienos mayor información, completando el siguiente formulario, a fin de aclarar determinados puntos.
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Saludos, Team Arquitecto Legista

  Juan wrote @ julio 5th, 2012 at 16:24

Estimados
Hace un año compre un ph en planta baja, en un edificio de dos plantas. Queria reemplazar unas ventanas en fachada que estaban destruidas (el edificio tiene 50 años y se cae a pedazos) por lo que cite a los tres propietarios restantes (somos cuatro en total). Uno de dichos propietarios se nego a venir a la reunion, los otros dos aprobaron el cambio, con lo cual, por superficie, tengo mas del 80% de aprobacion. Todas las ventanas a la calle del edificio son diferentes ya que ha sido modificado periodicamente por cada unidad . Otros propietarios hicieron vanos en la fachada, colgaron acondicionadores de aire, pusieron rejas diferentes, pintaron murales gigantescos etc. Acabo de recibir una carta documento del propietario que no concurrio a la reunion intimandome a que retrotraiga la situacion. Se que el 100% de aprobacion es necesario. Ahora bien, en un edificio en el que todas las aberturas son realmente diferentes, sin valor arquitectonico o historico y con la fachada inundada de irregularidades por parte de todos los demas propietarios, que posibilidades tengo de que un juez me condene solo a mi, a retrotraer o, en su defecto, a pagar un resarcimiento ? Podria yo alegar el caos estetico general y que todos se retrotraigan? Ademas el propietario que se opone, tiene un propiedad lindera en la que coloco un medidor trifasico de Edenor que invade mi propiedad.
Agradeceria su opinion.
Saludos

  lorena wrote @ julio 6th, 2012 at 11:01

buen dia mi consulta es la siguiente hace 6 meses vivo en la planta baja de un edificio de departamentos, cuenta con dos patios uno interno y el otro que da al pulmon de manzana, en este ultimo habia instalada una parrilla que cuando adquiri el inmueble me informaron que estaba en uso, yo la cambie por una parrilla premoldeada a los pocos dias de instalada y sin haberse usado recibo una denuncia por no respetar normas de ventilacion vigentes (todavia no esta realizado el tiraje que se prolongaria por encima de la medianera lindante a un baldio) quisiera saber como debo proceder muchas gracias

  admin wrote @ julio 8th, 2012 at 20:55

Como se encuentra Sra. Lorena.
Ante todo deberá contemplar “lo referente ” al las normativas del reglamento de copropiedad del consorcio en cuanto al uso de los espacios privados.
Ver si la parilla anterior estaba aprobada por Asamblea por el resto del consorcio.
De ser así no debería existir ningún problema, caso contrario deberá solicitar la conformidad del 100% de los copropietarios, a través de la actuación de un notario.
Si lo desea envienos mayor información, completando el siguiente formulario, a fin de aclarar determinados puntos.
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Saludos, Team Arquitecto Legista

  admin wrote @ julio 8th, 2012 at 21:15

Como se encuentra Sr. Juan
Atendiendo a su consulta entiendo su malestar ante las irregularidades que presenta el edificio consorcial, mas aún en aquella unidad del propietario que se niega a fimar.
“………….Podria yo alegar el caos estetico general y que todos se retrotraigan? Ademas el propietario que se opone, tiene un propiedad lindera en la que coloco un medidor trifasico de Edenor que invade mi propiedad.
Agradeceria su opinion……..”
Sería la posibilidad de negociar ” su derecho” ante tantas irregularidades consorciales.
Sin otra lo saludo atte.
Team Arquitecto Legista.

  Gustavo wrote @ julio 16th, 2012 at 17:14

Estimados
Muy buen blog. Mi consulta es la siguiente. Compre hace ya 6 años un semipiso en un edificio de 12 pisos. La unidad es la 12 y tiene una escalera hacia el piso 13 donde hay una construccion en seco que estuvo desde que se inauguro el edificio, sobre la terraza que es propia. Por lo que no ha habido un consentimiento en si de los copropietarios, todos compraron con la estructura previamente armada.
En la excritura ese espacio figura como semi-cubierto. Quiero vender el depto, pero me indican que puedo tener problemas pues el piso 13 esta declarado como semi cubierto cuando en realidad es cubierto. Aclaro que el techo es de chapa y el arquitecto que hizo la obra lo hizo siguiendo el arte del edificio.
Muchas Gracias por su orientacion.

  admin wrote @ julio 17th, 2012 at 14:42

Como se encuentra Sr. Gustavo:
Su consulta fue contestada a través de otro medio.
Saludos.
Team, Profesionales de Arquitectura Legal

  cristian wrote @ julio 31st, 2012 at 9:43

vuelvo a escribir mi pregunta por k no obtuve respuesta solo algunos mail de publicidad,,, vivo en un ph con 2 unidades una adelante y la otra consruccion atras( la mia) mi intencion es construir en la terraza , pero la unidad n1 se opone , dice k no esta permitido k ocupe toda la terraza ( k en la escritura figura como mia) ( ellos tienen la suya propia) , ellos modificaron el frente construyendo un garage k en la escritura original no esta convirtiendo el ph en 3 unidades ya k separaron el garage de la otra vivienda , y remodelaron toda la parte interna de su unidad, y no me pidieron permiso de ningun tipo, puedo yo construir arriba en la terraza sin pedirles permiso??? k me sugieren k haga? hay alguna forma de poder llevar a cabo mi construccion no kiero tener problemas gracias

  admin wrote @ julio 31st, 2012 at 13:03

Buenos dias Sr. Cristian
Para todo tipo de modificación que Ud. quiera realizar en su propiedad, necesita el 100% de la autorización de los demas consorcistas. Todo ello certificado por escribano público.
Si desea mayor información complete el siguiente formulario, a fin de aclarar mas especificamente lo solicitado.
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Saludos, Team Arquitecto Legista

  Adriana wrote @ julio 31st, 2012 at 21:00

Estimados. Vivo en el tercer piso lateral de un edificio torre. En la planta baja del hueco aire luz es la continuacion de la cochera techada. No hay muro ninguno entre la cochera y el hueco, lo cual convertía el hueco en un lavadero sin habilitación, taller sin habilitación, cochera sin habilitación. Consecuencias, aire contaminado y ruidos. El administrador puso un cartel y no resulto. Puso una barrera y se la robaron. Termino haciendo un muro hueco con puerta y ante amenazas de denuncias lo esta tirando abajo. Somos muy pocos los que asistimos a asamblea para mantener al edificio. Que se podria hacer para evitar que se repita la situacion que atenta contra nuestro derecho.

  admin wrote @ agosto 1st, 2012 at 12:12

Estimada Adriana.
Su relato es un poco confuso, solicitamos pueda escribirlo más claramente así podremos contestarlo.
Saludos cordiales
Saludos, Team Arquitecto Legista

[...] en construcción sita en la calle Mariano Moreno 6145 de Wilde, parada desde hace unos 7 años. Construída en forma irregular, sin permiso ni inspección alguna de la que se tenga conocimiento. Cantidad de pisos autorizados [...]

  Guillermo wrote @ agosto 10th, 2012 at 0:25

Que tal. VIvo en un departamento en primer piso contrafrente. Mi depto da al pulmon de manzaba, donde en planta baja, tambien hay dos cocheras descubiertas. Los dos propietarios de esas cocheras, quieren poner un techo de policarbonato para proteger sus autos. A lo que yo no quiero que lo hagan por varios motivos. Tengo derecho a negarme???
En el reglamento de copropiedad, las cocheras figuran como “Unidad Complementaria”, y no espacio comun. Son cosas distintas, o la cochera sigue siendo un espacio comun, aunque el reglamento diga otra cosa??
Esto dice el reglamento:

ARTICULO DÉCIMO QUINTO: ASAMBLEA: MAYORÍAS. Las decisiones de las asambleas se tomarán por mayoría de votos, salvo en los siguientes casos: a) Para la modificación del presente Reglamento se requiere una mayoría de dos tercios del total de votos. b) Se requerirá el voto unánime de los copropietarios si la modificación del Reglamento consistiera en una alteración de las superficies comunes, de la calidad o destino común de los bienes en copropiedad; la constitución de hipotecas o derechos reales sobre la totalidad del edificio; la incorporación de nuevas unidades, o la aprobación de nuevas construcciones.

Desde ya muchas gracias.

  admin wrote @ agosto 10th, 2012 at 0:35

Como se encuentra Sr. Guillermo ?
La unidad complementaria pertenece al propietario según escritura y debe estar declarada, también, en el reglamento de copropiedad.
El espacio común puede darse, como en algunos casos, en cocheras, como “espacio guarda coche “.
Son dos ” cosas ” diferentes.
Igualmente sería importante que lea bien el reglamento de copropiedad, la “biblia ” del consorcio.
Si lo desea envienos mayor información, completando el siguiente formulario, a fin de aclarar mas especificamente lo solicitado.
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Saludos, Team Arquitecto Legista

  Guillermo wrote @ agosto 10th, 2012 at 1:26

Gracias por la contsestacion. Yo lo que mas quisiera saber, es que si para colocar ese techo en las cocheras, necesitan tener 100% de la aprobacion del consorcio, o solo les alcanza con el 66%.

Saludos

  admin wrote @ agosto 10th, 2012 at 11:12

Hola Guillermo
Necesita del 100% de la aprobación del consorcio, salvo que el reglamento de copropiedad, contemple este punto con una clausula especial.
La MCBA solicita el 100% para inicio de la gestión.
Saludos, Team Arquitecto Legista

  romina wrote @ agosto 10th, 2012 at 19:03

Hola, buenas tardes.
Me gustaria saber que se puede hacer para solucionar el siguiente problema: Los propietaris de planta baja pusieron hace mas de 10 años una reja que impide el acceso a los departamentos de planta baja pero a la vez tambien impide pasar a la cabina de gas, es decir, si uno necesita pasar a verificar o arreglar algo del gas si o si debe haber un propietario de planta baja para que abra la reja. la semana pasada tuvimos un inconveniente con el gas y la administradora intimo a estos propietarios a que en el plazo de una semana sacaran esa reja así ya no se bloquea el paso a la cabina del gas, pero ellos se niegan alegando que les salio plata colocarla y lo hicieron por seguridad porque dicen ser los mas expuestos si alguien ingresa al palier. No solo no quieren sacar la reja sino tambien fueron a hacer una denuncia a la policia quienes le imprimieron algunos articulos del código penal que dice que es un delito perturbar la salud o romper alguna cosa ajena, penado hasta 6 años de prisión…¿que podemos hacer???GRACIAS!!

  admin wrote @ agosto 13th, 2012 at 15:43

Cómo se encuentra Romina, ante todo es necesario saber si los vecinos obtuvieron la autorización escrita del consorcio a fin de colocar una reja y cerrar el paso arbitrariamente a un sector de la propiedad que es común a todos los copropietarios; de resultar que no lo han solicitado su obra es clandestina y debe ser removida. Si bien es un delito actuar por la fuerza también lo es violar el reglamento de copropiedad y la Ley 13.512 de propiedad horizontal donde se establecen las reglas y normativas de espacios comunes y propios, y los códigos de convivencia en el consorcio.
Se los debe notificar por carta documento y en caso que no acaten la solicitud, realizar el reclamo por la vía legal.
Ante cualquier otra inquietud no dude en consultarnos nuevamente.
Saludos, Team Arquitecto Legista

  Gimena wrote @ agosto 13th, 2012 at 17:34

Que tal buenas tardes. En el edificio donde vivo, mi vecino de arriba tienen un balcon con sup. semicubierta y descubierta. En el sector que es descubierta, instalo una reja. La cual afecto la estetica del edificio por mas que sea contrafrente. El motivo que dio cuando la instalo, fue que era una cuestion de seguridad. Ahora, aca viene mi consulta. El la puso, cuando todavia no se habia constituido el consorcio, ya que el edifcio es nuevo. Aparte de que nunca le pidio permiso a nadie. Ahora con el consorcio ya formado, se le puede obligar a que la saque??
Entendemos que es por seguridad que la instalo, pero como el señor todo el tiempo invoca al reglamento por otras cuestiones (como negarse a que una persona use un pequeño espacio comun al lado de su cochera para que coloque un mueble), creo que tambien seria justo invocar al reglamento en su contra por el tema de la reja. Es lamentable llegar a este punto, pero realmente nunca deja hacer nada. Como oponerse a instalar un cerramiento en un pasillo al descubierto porque le gusta asi como esta ahora, y cuando llueve realmente trae problemas eso.
Gracisa

  admin wrote @ agosto 14th, 2012 at 15:44

Sra Gimena, más allá de si el consorcio estaba formado cuando este vecino colocó la reja o no, sería bueno saber cuándo se redactó el reglamento de copropiedad, ya que es el que gobierna las facultades de cada copropietario. Generalmente está determinado en él cuáles son las partes comunes y privadas del edificio y los porcentajes necesarios para aprobar cada reforma o modificación que se quiere realizar en el consorcio. Para colocar la reja que Ud comenta tenía que haber solicitado el conforme escrito del resto de los copropietarios, cada innovación o agregado de lo que se considera partes comunes debe tener la anuencia escrita del 100 % de los copropietarios. Así como en general, se establece en conjunto el tipo de cerramiento que se va a colocar en balcones, a fin de que se logre armonía en la fachada del edificio. Por lo que nos comenta, su vecino sabe cual es él sentido del reglamento por lo tanto debe acatarlo como los demás consorcistas.
Si desea hacer una consulta particular o privada acerca de etse tema le sugiero completar el formulario de consulta a través del sig. link: http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on ; y a la brevedad la contactaremos.
Saludos cordiales.
Team Arquitecto Legista

  francisco wrote @ agosto 15th, 2012 at 16:59

Sres, primero gracias por la web, me es de suma ayuda.
Mi pregunta es la siguiente: compramos hace 1 año un departamento que la inmobiliaria decia en la ficha publicada en web 55 m2, firmamos todo de buena fe, y debido a nuestra inocencia e ignorancia no nos dimos cuenta que en la escritura decia 35 m2, comprovando que parte de un patio fue cerrado con manposteria pareciendo original de la vivienda. Es ovbio que la inmobiliaria y la propietaria actuaron de mala fe, sabemos que para legalizar se necesita el 100& de los propietarios, sabemos que es ilegal, pero que hacemos? hay 98 propietarios sera imposible contactarlos a todos. Desde donde podemos demandar al antiguo dueño para que nos devuelva la parte proporcional del precio,? que opinan? desde ya muchas gracias

  admin wrote @ agosto 16th, 2012 at 11:49

Cómo se encuentra Francisco.
Se debería hacer un estudio de los planos y la escritura, además si le dieron el reglamento de copropiedad donde figuran los metros que tiene según la subdivisión que han realizado en el momento de la construcción y mediante un informe pericial reclamar a la inmobiliaria o propietario por la devolución o un resarcimiento por haberle vendido algo inexistente. El trámite de legalización es complicado pero no imposible.
Si quiere completar el formulario de consulta en el siguiente link nos comunicarempos con Ud a fin de asesorarlo más convenientemente:http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=off
Saludos cordiales, Team Arquitecto Legista

  Mabel wrote @ agosto 23rd, 2012 at 14:31

estimados sres. hace dos años adquiri una propiedad en un PH de tre departamentos, el mio es el ultimo. en cuya terraza hay una habitacion, en la casa lindera la propietaria construyo sobre la terraza un primer piso de 60 mts2 quitandome la luz de mi terraza con una pared medianera de 4 mts de alto. yo hice la denuncia pertinente pero la construccion ya estaba muy avanzada. la propietaria me sito a una mediacion y no concurrio. al mismo tiempo me denuncio a mi por la habitacion de la terraza que tiene una modificacion no declarada de 9 mts. que yo no sabia el estado legal al comprar la propiedad. Soy jubilada, es mi unica vivienda y cobro el haber minimo, he recibido una intimacion a regularizar ese metraje que yo no sabia que no estaba declarado. que puedo hacer? que costo tiene el plano o la multa, dado que nose si puedo afrontar el mismo. Puedo iniciarle juicio al vecino por su construccion por daños y perjuicios? hay algun lugar que me pueda patrocinar aunque no pueda pagar hasta la finalizacion del juicio, algun amparo?. Desde ya gracias.

  admin wrote @ agosto 23rd, 2012 at 16:03

Sra Mabel, Ud puede concurrir al Colegio de Abogados de la Ciudad de Buenos Aires donde tienen un departamento de asesoramiento gratuito sobre la calle Uruguay y Corrientes.
Somos profesionales dedicados al estudio de patologías y arquitectura legal
Si desea dejarnos su consulta personalizada, ingrese al siguiente link:
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=off
Saludos cordiales, Team Arquitecto Legista

  Elias wrote @ agosto 26th, 2012 at 11:04

Buenos dias, muchas gracias por la web, contiene mucha informacion interesante.
Paso a plantearles la situacion, hace unos dias en una reunion de consorcio un propietario planteo la idea de construir una parrilla o SUM, en una tarracita (que no estaba previamente destinada a este uso) interna del edificio a la cual se accede por la escalera de emergencia o por ascensor hasta mi piso y desde ahi 2 pisos por escalera, quedando la puerta de mi palier como acceso mas comodo de transito a ese nuevo lugar. El unico acceso directo es la escalera de emergencia del edificio. Esto generaria un transito eventual de gente por mi palier y posteriormente la utilizacion de la terraza que no estaba destinada a tales fines, lo cual generara ruidos molestos en ambos casos. Sumado a que la puerta de dicha terraza permanece con llave siempre, por temas de seguridad, y de esta forma no se tendria dicha certeza. Que se den estas situaciones por supuesto no es de mi interes por lo que me opongo a que sea llevado a cabo dicha construccion.
Tratando de interiorizarme un poco vi que existen dos figuras, la de obra nueva y la de innovacion. Para la primera, en una votacion, es necesaria la unanimidad y la segunda alcanza con mayoria. En el caso que planteo yo, en que marco cuadraria la propuesta del propietario para el posible nuevo proyecto ?. Tengo forma de impedir que eso se lleve a cabo?, siendo que posiblemente yo sea el unico que se vea realmente perjudicado?.
Desde ya muchas grecias.
Saludos

  admin wrote @ agosto 26th, 2012 at 11:30

Hola Elías
“….Para la primera, en una votacion, es necesaria la unanimidad y la segunda alcanza con mayoria….”
Para la primera opción es necesario conocer lo que dice el reglamento de copropiedad de éste consorcio.
La seguna opción reponde a que se necesita tener el 100% del consorcio para cualquier innovación o modificación que se realize en el edificio.
En este caso si Ud. se opone , no se podría realizar lo comentado.
Si quiere completar el formulario de consulta en el siguiente link nos comunicarempos con Ud a fin de asesorarlo más convenientemente:http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=off
Saludos cordiales, Team Arquitecto Legista

  adrianade gesell wrote @ septiembre 1st, 2012 at 0:50

bueno mi consulta es porque compramos una propiedad ph el dormitorio de mi hija da al pozo de aire de un local donde hay una pizzeria de ese pozo sacn una chimenea. Es insoportable el olor a frito, grasa y otros olores que tiene que soportar mi hija en verano no puede abrir la ventana siendo esta la unica entrada de ventilacion que tiene. compramos engañados porque no sabiamos de esta situacion hace 5 mases que nos mudamos mas o menos ese tiempo que le pedimos al dueño del local que lo solucione , no tenemos respuesta positiva me pueden asesora donde puedo legalmente iniciar acciones legales por daños y perjuicios o si hay una ley que me ampare por el perjuicio del olor y calor i la incomodida de mi hija de vivir encerrada desde ya muchas gracias

  admin wrote @ septiembre 1st, 2012 at 0:55

Como se encuentra Sra Adriana.
Tendríamos que ver exactamente el tiempo en que se firmó la escritura de venta de la unidad.
Ver los tiempos de prescripción al momento de la compra a fin de solicitar, daños y perjuicios por una venta con vicios redhibiditorios y que por sus comentarios hacen inhabilitable la unidad.
Solicitar al consorcio encarar la solución del problema ya que el ” tema” habla de afecciones en áreas comunes ( pozo de aire y luz )producidas por el local que daña a parte o la totalidad del consorcio.
Si quiere completar el formulario de consulta en el siguiente link nos comunicarempos con Ud a fin de asesorarlo más convenientemente:http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=off
Saludos cordiales, Team Arquitecto Legista

  Alejandro Martínez wrote @ septiembre 3rd, 2012 at 3:13

Hola.
En mi departamento de planta baja, tengo un patio interno semidescubierto, donde existe un toldo de aluminio,rebatible 45°, desde que se construyó el edificio. Puede ordenar el administrador que lo remueva? Ya que venía con la construcción desde hace mas de 40 años.

Muchas Gracias!
Alejandro-

  Alejandro Martínez wrote @ septiembre 3rd, 2012 at 3:47

Mi esposa tiene en trámite la sucesión del departamento, ya que sus padres fallecieron. El problema es que el administrador del consorcio no nos deja asistir ni votar en asambleas o reuniones de consorcio, ya que dice que mi esposa no es la titular de dominio. Aún presentándole los comprobantes, nos exige la titularidad de dominio y registrar la firma en un libro.
Esto es así? no tenemos ningún derecho a reclamar nada? Consulto esto ya que tenemos calefacción central por medio de loza radiante y radiadores. Uno de los radiadores que está en la pared que compartimos con el vecino, tiene una importante pérdida de agua con óxido, manchandonos la pared y el piso parqué. Consultando al administrador, nos dice que solo puede pedir el arreglo el titular de dominio.
Lo curioso del caso es que hace unos pocos meses llegamos a un acuerdo a través de una conciliación, por el cual nos pagaba una ridícula suma de dinero por haber semidestruido el departamento en el recambio total de las cañerias de gas desde la vereda hasta el último piso de todo el edificio. Donde tuvieron que destruirme el piso para pasar los caños de gas por debajo del piso, ya que previamente los habian instalado por fuera de la pared y metrogas, como es lógico no lo habilitó, ya que es un monoambiente.
Bueno ni hablemos del permiso que nos niegan para poder poner teléfono de línea. Porque los caños por donde deberían ir los cables de teléfono estan inundados. El administrador nos exige que telecom le envíe una nota informando el día, la hora y quienes son las personas habilitadas con ART y/o seguro a nombre del consorcio e informen detalladamente el trabajo a realizar. Desde Telecom nos informaron que si bien se puede informar el nombre y la ART, lo del seguro a favor del consorcio es algo inaudito.

Esto es realmente así? por un lado aceptan un acuerdo y por otro no somos dueños de reclamar nada?

Perdón por extenderme tanto, pero siento mucha impotencia.

  admin wrote @ septiembre 3rd, 2012 at 12:32

Alejandro, si el toldo cumple con las normativas del Código de edificación en cuanto a ventilación e iluminación, y si obtuvo en su momento la autorización del consorcio para c olocarlo, no debería tener inconvenientes. El patio aunque es suyo, forma parte de las partes comunes del consorcio.
Saludos cordiales, Team Arquitecto Legista

  admin wrote @ septiembre 3rd, 2012 at 12:35

Sr. Alejandro, ante lo extenso de su comentario y la complejidad en tratar el tema,le solicito nos envíe la consulta a través del link que le copio y le responderemos en forma personalizada.http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=off
Saludos cordiales, Team Arquitecto Legista

  Natalia wrote @ septiembre 5th, 2012 at 11:44

Soy arquitecta y vivo en un edificio en el que TODOS los demás propietarios han realizado modificaciones a la configuración original del edificio: los de planta baja construyeron sobre los patios unos “quinchos” y agregaron cerramientos, los de los pisos superiores agregaron accesos independientes a las azoteas. Después de comprar nos fuimos enterando de que algunas contaron con el apoyo del consorcio y otras se hicieron gracias a que el mismo hizo “la vista gorda” para facilitar dichas construcciones. Nosotros queremos (después de consultar a un ingeniero y de analizar la factibilidad estructural) colocar una escalera metálica y acceder al espacio de azotea sobre nuestra unidad funcional y pedimos permiso en una reunión de consorcio pero no nos lo permitieron. Quiero saber si la construcción sin permiso es una contravención o un delito y si es posible que las otras construcciones funciones como antecedente para reclamar el mismo derecho. Gracias

  admin wrote @ septiembre 5th, 2012 at 15:02

Arqta. Natalia. Todos los copropietarios tienen los mismos derechos y obligaciones en un consorcio. Si algunas de las modificaciones realizadas contaron con la autorización escrita del 100% consorcio y no las declararon en la Municipalidad, están cometiendo una contravención; si además esas modificaciones ponen en riesgo la seguridad del consorcio por tratarse de una construcción clandestina, es un delito. Lo ideal en su caso sería realizar una investigación en el lugar, con lectura de documentación y mediante un informe pericial determinar las posibilidades que tiene de hacer su modificación y tratar de consensuar con el consorcio para que todos blanqueen las construcciones o las retiren. En todos los casos es necesaria la autorización escrita ante escribano del 100 % del consorcio, sin este requisito es imposible dar curso a una habilitación municipal.
Ante cualquier otra duda puede consultarnos directamente en el sig. link:
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=off
Saludos cordiales, Team Arquitecto Legista

  rosa wrote @ septiembre 10th, 2012 at 18:39

compre un ph de 3amb planta baja hay un local adelantedonde hicieron 3 vetanas a mi patio mi patio es con toldo abierto en planos no figura las ventana sla inquilina del local quiere mucho aire tiene aire acondicionado y no es local con vivienda viene olores feos tiene baño cocina y duerme tiene television y luz da toda la noche a mi patio nunca cierra es un locutorio y libreria tengo ordenes de cerrar las ventanas amenaza que tengo que sacar el toldo esta de mas me lo vendieron asi el toldo estubo siempre mi telefono es xxxxxx SEÑORA ROSA gracias esperando respuesta……

  rosa wrote @ septiembre 12th, 2012 at 19:05

HOLA SSOY ROSA COMPRE UN PH EN PLANTA BAJA EN MI PATIO DAN 3 VENTANAS ADELANTEHAY UN LOCAL ES LOCUTORIO Y LIBRERIA EN PLANOS NO FIGURA VENTANAS EN MI PATIO HAY UN TOLDO QUE SE ABRE Y CIERRA TENGO MALOS OLORES LAS VENTANS SIEMPREN ESTAN BIERTAS DESDE EL PISO LA ALTURA DE LAS VENTANAS SON DOS METROS SIEMPRE DE NOCHE LUCES ENCENDIDAS Y DICEN ES CON VIVIENDA MI MEDIANERA ESTA ROTA LAS VENTANAS SOBRESALEN 7 CENTIMETROS DE LA VENTANAS LA INQUILINA NO QUUIIERE QUE SE LAS CIERRE Y MI ESCRIBANA DIJO SI Y MI ABOGADA NUNCA RECIBE LAS CARTAS Y NOTIFIACIONES DE MI ABOGADA ..QUE DEBO HACER LLAME AL 147 A LA MUNICIPALIDAD RECLAMO X MEDIANERA NO VIENEN. POR EXPTE VA………..

  admin wrote @ septiembre 12th, 2012 at 20:10

Sra. Rosa, no es posible que el local tenga ventanas que miran hacia su patio. Primero habría que determinar porqué esas ventanas están así. Tendría que hablar con el propietario del local y explicarle su situación.
De todas maneras si Ud quiere ampliar su consulta puede escribirnos en el siguiente link:
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=off
Saludos cordiales, Team Arquitecto Legista

  Maria Isabel wrote @ septiembre 13th, 2012 at 11:54

tengo un departamento interno que da al hueco del edificio, donde hay un tiraje que una pizzeria/restaurant que esta al lado, hace desde el mes de abril que esta rota por la tormenta y me canse de hacer reclamos al dueño del local, ya que es imposible habitar por los olores desagradables a todo tipo de comidas, quisiera saber donde me tengo que dirigir para que lo obligen a arregarla… desde ya muchas gracias , esperando su respuesta…

  admin wrote @ septiembre 13th, 2012 at 13:01

Sra.María Isabel, si Ud vive en un edificio el reclamo lo debe hacer al administrador para que haga cumplir el reglamento de copropiedad y la Ley 13.512 de propiedad horizontal, en el artr. 6º
Si no obtiene soluciones desde la municipalidad ni del administrador, debe realizar un informe de calidad ambiental y con el mismo reclamar más formalmente en la municipalidad a través de un abogado.
De todas maneras si Ud quiere ampliar su consulta puede escribirnos en el siguiente link:
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=off
Saludos cordiales, Team Arquitecto Legista

  Juan Mario Fernández wrote @ septiembre 20th, 2012 at 10:23

Buenos días. Estuve leyendo las publicaciones en vuestra página, las consultas , y me ha agradado muchísimo el modo concreto y simple de las contestaciones a cada una de las requisitorias. Realmente bueno y si es breve, mucho mejor.

  admin wrote @ septiembre 20th, 2012 at 11:10

Gracias Dr. Fernandez!

  Lucila wrote @ septiembre 24th, 2012 at 19:00

Hola, queria consultar ya uqeun vecino levanto su techo e hizo una especie de entrepiso, el mismo tiene una ventana hacia el pasillo, elpasillo nunca tuvo ventanas. Por otro lado dividio la terraza con un paredon. Somos un pasillo con 5 ph, queia saber si puede hacer esa ventana y cerrar la terraza co paredon?. Por otro lado como mi techo era muy alto hice un entepiso de madera, eso tengo que decñararlo? Muchisimas gracias!

  admin wrote @ septiembre 24th, 2012 at 19:47

Hola Lucila, tanto Ud como su vecino están en infracción, ya que no está permitido realizar modificaciones en un PH sin solicitar la autorización escrita del 100% del consorcio. Ni abrir ventanas en paredes comunes ni levantar paredes para cerrar espacios comunes . Por lo que deberían todos los vecinos declarar sus ampliaciones en la Municipalidad y así regularizar la situación de todo el consorcio.
Saludos cordiales, Team Arquitecto Legista

  juana wrote @ octubre 14th, 2012 at 15:45

estoy por comprar una unidad en un ph en capital.está ubicada al fondo del pasillo en pb. en pb también hay unas dos unidades y sobre ellas una unidad arriba y arriba mio dos unidades en 1er piso.

los actuales dueños de mi unidad a comprar han ampliado la cocina sobre el patio propio y ha quedado un patio mas pequeño. a la loza del techo nuevo de la cocina y al patio reducido dan las ventanas de los dos ph de arriba. la obra se hizo sin autorización y pareciera que sin problemas. a mi ahora me gustaria poner una escalera caracol y hacer una terraza sobre la loza. Calculo que las ventanas de los vecinos de arriba quedarían al lado de mi futura terraza. puedo hacerlo? que me recomiendan? saludos y gracias

  Nicolás wrote @ octubre 17th, 2012 at 16:12

Estimado: Tengo el siguiente problema. Presenté los planos en Catastro del GCBA de una construcción efectuada en mi propiedad (en ph) con más el consentimiento del 99 % de los copropietarios. Me falta uno sólo que se niega. ¿qué puedo hacer? Desde ya muchas Gracias.

  admin wrote @ octubre 18th, 2012 at 15:15

Hola Nicolás, lamentablemente con que un copropietario se oponga, el GCBA no le dará la aprobación de los planos presentados. Trate de consensuar con él alguna manera de compensación para que apruebe su proyecto. Quizás se vea perjudicado en algo.
Saludos, Team de Arquitectura Legal

  admin wrote @ octubre 26th, 2012 at 14:10

Hola Juana, antes de responderle tendríamos que ver en el lugar las construcciones y consultar el reglamento de copropiedad y escritura para establecer si las construcciones realizadas por el propietario actual están aprobadas por la municipalidad, a fin de que ud no tenga problemas futuros con los vecinos, al hacer un acceso directo a la terraza.
Saludos cordiales, Team de Arquitecto Legista

  cesar wrote @ octubre 26th, 2012 at 14:18

hola doctor ,me compre un local la inmobiliaria me dijo q se vendia con la terraza, arriba del local no hay nada ,yo no tenia acceso a ella , pero los demas dueños de los ph me dicen q no me corresponde que hago?,espero su respuesta gracias.

  admin wrote @ octubre 26th, 2012 at 14:20

Hola Cesar, para responderle deberíamos ver en el lugar los planos y el reglamento de copropiedad, para saber a quién corresponde esa terraza y si realmente Ud no tiene acceso a la misma reclamar a la inmobiliaria por haberle vendido la propiedad bajo esas condiciones.
Saludos cordiales, Team de Arquitecto Legista

  Julio Cesar wrote @ octubre 26th, 2012 at 14:39

Estimado:
Por medio de la precente le efectuo la siguiente consulta.
En el departamento que actualmente habito Pb, con patio, tenemos un toldo techado. Cuando mi abuela compro el departamento el toldo (con posiblididad de apertura y cierre del mismo) ya estaba instalado en el depto. e hizo figurar en la escritura que el mismo estaba aprobado por el consorcio. Actualmente la persona que asumio en la junta directiva nueva saco fotos al mismo, y lo quiere hacer sacar por que dice que se junta mugre) Que es real, que tiran los propietarios de pisos superiores, el mismo ya nos salvo de varios imprevistos, ya que se cayo una maseta, botella de cerveza e incluso un bidon de 10 litros que usaban para descarga de un aire (rompio en su momento todo el toldo) Gracias a dios el toldo nos repara de todas las cosas que tiran los vecinos como toallas femeninas cigarrillos, mugre, botellas etc. (La persona que asumio actualmente como representante de junta directiva pareceria que lo hizo mas por poder que para querer solucionar problemas) le agradeceria si me puede ayudar con este tema.. si el toldo esta hace mas de 10 años y fue aceptado por el consorcio, pueden hacermelo sacar? Infinitas Gracias! Atte. Julio Cesar

  admin wrote @ octubre 26th, 2012 at 15:46

Hola Julio Cesar, disculpe la demora en aprobar su comentario. Si el toldo figura en la escritura y fue aprobado por escrito por el consorcio no sería correcto que el vecino lo quiera hacer sacar. Habría que ver de qué manera figura esta condición en la escritura. Además debería intervenir el administrador del consorcio para obligar a los copropietarios a no utilizar su toldo como cesto de residuos e imponer una sanción para quien no cumpla.
Saludos cordiales, Team de Arquitecto Legista

  Sam wrote @ octubre 29th, 2012 at 18:55

hola,
vivo en una PB. Se han realizado numerosas obras en mi edificio (tiene 26 pisos) y de todas ellas, me han caido a mi patio interno y balcones, desde tornillos hasta vidrios cuando cambian los cerramientos, pasando por pintura si es que pintan, o destornilladores de punta si alguno esta distraido.
Me gustaria saber si existe una ley por la cual los departamentos que estan en construccion tengan la obligacion de poner una proteccion para que no caigan objetos hacia abajo.

  admin wrote @ octubre 31st, 2012 at 22:33

Hola Sam, cada copropietario tiene la obligación de arbitrar los medios para no perjudicar a los otros vecinos con molestias por construcciones nuevas o reformas. La ley 13512 de Propiedad Horizontal en su Art. 6°- dice: Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos:
b) Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio.
Saludos cordiales, Team de Arquitectura Legal

  Martín wrote @ noviembre 1st, 2012 at 12:58

Buenos días.
Quiero comprar un departamento en CABA en el último piso contrafrente que tiene una terraza de 50mt2(propia por escritura) pero sólo si pudiera hacer un cerramiento para cubrir 30mt2. En el mismo edificio hay departamentos que han cerrado los balcones internos en su totalidad y los edificios linderos tienen al menos 4 pisos menos.
De acuerdo a lo leído en su sitio debería solicitar dos permisos; al consorcio y a la municipalidad pero tengo las siguientes dudas;
1- existe algún tipo de cerramiento por el cual no tenga que pedir permiso? (por ejemplo, si tiene todas las ventanas plegadizas o algo similar)
2 -si me lo autoriza el consorcio es suficiente para que lo construya? Puedo ampararme en lo hecho por los otros vecinos para pedir la autorización?
3 – si inicio el trámite en la municipalidad, cuánto podría demorar? qué posibilidades tengo de que lo aprueben?
Por otro lado quisiera consultarles sobre la apertura de una ventana en la medianera; considerando que los edificios linderos tienen 4 pisos menos, tengo qué pedirles de todas maneras autorización?
Desde ya muchas gracias por su ayuda.
Martín.-

  admin wrote @ noviembre 1st, 2012 at 13:00

Sr Martin, aunque la terraza sea propia para realizar una modificación debe si o si solicitar la autorización escrita del 100 % del consorcio ante Escribano Público, es requisito fundamental para iniciar los trámites municipales. No hay ampliación que no requiere autorización municipal, ya que Ud estaría agregando metros a su propiedad y debe declararlos.
Las ventanas en medianera están prohibidas, sólo se permiten de ladrillos de vidrio, a más de 2.00 m de altura del piso y con autorización de los vecinos. Consulte la Ley 13512 de propiedad Horizontal y el reglamento de copropiedad del edificio.
Si desea una consulta más personalizada complete el sig formulario y será contactado a la brevedad: http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Saludos cordiales, Team de Arquitecto Legista

  patricia wrote @ noviembre 10th, 2012 at 18:22

mi vecino de duplex puso una reja separando los garages el desagote del balcon cae justo ahi , salpicando toda el agua dentro de en mi casa que puedo hacer

  admin wrote @ noviembre 11th, 2012 at 9:53

Como se encuentra Sra. Patricia.
Ante todo su vecino debería contar con el consenso del resto del consorcio.
Si no lo tiene deberá hacerlo o el consorcio puede solicitar la remoción del mismo.
Si cuenta con el Ok. del resto del consorcio, deberiamos estudiar las dificultades que produce a fin de reparar sobre las mismas
A fin de ampliar los comentarios, complete la siguiente planilla
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Saludos cordiales, Team de Arquitecto Legista

  PATRICIA wrote @ noviembre 11th, 2012 at 17:02

continuando con el tema del duplex le comento que son solo dos el de el y el mio y puso la reja sin consentimiento lo que yo pretendo es que el agua caiga del lado de el, o que ponga una canaleta de desagote

  Alfredo wrote @ noviembre 11th, 2012 at 17:15

Hola
Me mude a un departamente ubicado en el 2º piso, en el terreno de al lado hay una parrilla que tiene sus dos chimenas a la altura de mis ventanas y no a los cuatro vientos, por lo cual todos los días en el horario en que ellos trabajan debo tener las ventanas cerradas para impedir, parcialmente que entre el humo y las cenizas a mi dpto.
Quisiera saber si como inquilino puedo denunciar esto y obtener alguna solucíon.

Gracias.

  admin wrote @ noviembre 11th, 2012 at 18:00

Buenos dias Patricia
Necesitamos mayor informacion a fin de clarificar la consulta.
Tenga a bien enviarnos la misma, a la brevedad.
Saludos. Team Arquitecto Legista

  admin wrote @ noviembre 11th, 2012 at 18:53

Como se encuentra Sr. Alfredo.
Si lo puede realizar.
Saludos. Team Arquitecto Legista

  Diego wrote @ noviembre 17th, 2012 at 19:26

Buenos días, leí bastantes consultas relacionadas a modificaciones en una terraza. En mi caso tengo una terraza de 45m como espacio común de uso exclusivo (solo puede accederse desde el balcón de mi depto).
Hace unas semanas instale una pergola de 8m2 (cuatro columnas de madera sostienen una estructura con tirantes de madera sobre la que descansa un techo transparente). He recibido una carta documento del consorcio obligandome a su retiro. Leyendo en internet lei en algun lado que en las terrazas no pueden realizarse construcciones fijas sino que deben usarse elementos retractiles, es así?.
Pensaba si saco los tirantes y el techo y dejo las cuatro columnas donde pueda instalar una lona desmontable o sobre tirantes de acero hacerla retractil sobre un costado, puedo hacerlo amparandome en que las columnas no son fijas (puedo sacarlas ya que están atornilladas y la lona también se saca o se corre)?
Lo comparo con gente que pone toldos ocn brazos retractiles en balcones por ejemplo
Desde ya, muchas gracias

  admin wrote @ noviembre 17th, 2012 at 20:00

Como se encuentra Sr. Diego.
Ante todo deberá contar con el consenso del resto del consorcio, cual fueran las modificaciones que hiciera.
Si no lo tiene deberá hacerlo o el consorcio puede solicitar la remoción del mismo.
Si cuenta con el Ok. del resto del consorcio, deberiamos estudiar las dificultades que produce a fin de reparar sobre las mismas
A fin de ampliar los comentarios, complete la siguiente planilla
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Saludos cordiales, Team de Arquitecto Legista

  Carlos wrote @ noviembre 19th, 2012 at 11:15

Hola, interesante los artículos, mi consulta es (si puedo explicarme en breves palabras) vivo en el primer piso de un edificio de 13, tengo dos patios, y en uno de ellos existía un “cuartito” de madera de 2mx1m el cual con las lluvias y todo se estaba pudriendo, lo desarme y aprobechando el patio en su lugar realice, también en madera, uno de 1m x 3m y el cual me entero ahora que llamaron al dueño (alquilo) pidiéndole (exigiéndole) me lo haga desarmar. Estoy infringiendo también la ley de la que hablan?. Gracias

  admin wrote @ noviembre 19th, 2012 at 11:50

Como se encuentra Sr. Carlos
De acuerdo a su relato, cualquier construcción sin la aprobación del 100% de los consorcistas, no estaría permitida. ( pasaría a ser una construcción clandestina )
Saludos, Team Arquitecto Legista

  Gloria wrote @ noviembre 21st, 2012 at 21:59

Buenos días:
Vuestro blog es muy profesional y tienen amplio conocimiento, es de gran ayuda. Gracias.
Mi consulta:
Una persona hereda una propiedad con un departamento frente a la calle y al fondo independiente una casa separada ambas construcciones por un patio, al no encontrar quien le compre todo el conjunto, desglosa en dos escrituras distintas las construcciones y las somete al Régimen de propiedad Horizontal para poder venderlas por separado. Y detalla espacios inaccesibles para cada propietario como espacios comunes de usos exclusivos de cada unidad . Cada unidad tiene independientemente todos los servicios, luz gas, agua. El acceso a ambas unidades se hace por pasillos independientes, – pero el frente de la propiedad obviamente lo tiene el propietario del departamento y la casa construida le queda el ingreso independiente desde la calle por un pasillo.
La Pregunta es: ¿de acuerdo los dos unicos propietarios y por unanimidad podemos anular el Reglamento PH, porque no tiene sentido al no tener uso de espacios comunes, ni servicios en espacios comunes?—nunca existió Presidente ni administrador porque no hay gastos comunes- ¿podemos modificar las escrituras dejándolas totalmente independientes e incorporar los espacios de uso exclusivos como propios los que correspondan a cada propiedad?- Muchas gracias por vuestra ayuda. Gloria

  admin wrote @ noviembre 21st, 2012 at 22:07

Como se encuentra Gloria.
No indica, en su comentario, de que localidad se trata.
Ante todo deberá desafectar a ambas propiedades del regimen de propiedad 13512, pero eso lo debe tramitar un gestor legal.
De ser asi quedaría nulas las partes comunes.
Para cualquier otra consulta no deje de comunicarse.
Saludos. Team Arquitecto Legista

  Santiago wrote @ diciembre 9th, 2012 at 12:41

Hola, me resultó más que insteresante el artículo. Pero me gustaría saber bajo estas normativas si es posible la siguiente situación. Vivo en la segunda planta de un PH de dos plantas, y en la tercera hay una portería y terrazas comunes. No tenemos Consorcio sino que nos organizamos internamente. La portería tiene tiene un acceso a 2 terrazas y en particular a la terraza que esta arriba nuestro con membrana no transitable, por eso no se puede usar este acceso ni la terraza, debido a las filtraciones que probocaron en varias zonas de mi techo. El asunto es saber que posibilidades tenemos de comprar solamente esta terraza que esta arriba nuestro de carácter común para uso exclusivo nuestro, habilitandola con membrana transitable o piso, haciendo un acceso desde mi propiedad y construyendo una pared divisoria de 1,50 mts mas un vidrio para la luz solar de 40 cm generando una galería en portería ( transitable, que ahora no hay uso de ningun espacio de esta terraza para la portería). Tengo el consentimiento de todos los copropietarios pero faltaría uno que es imposible contactarse. Quería saber cuales son las posibilidades de actuar tenemos bajo estas circunstancias. Muchas gracias y Saludos!

  admin wrote @ diciembre 9th, 2012 at 13:02

Como se encuentra Sr. Santiago.
Atendiendo a su consulta le comento que necesita el 99,99% del consentimiento del consorcio.
Con la certificación bajo firma notarial del 100% de sus covecinos, deberá presentar ante la municipalidad el plano de modificación y ajuste a medida a fin de obtener la validación de este organismo.
A fin de ampliar los comentarios, complete la siguiente planilla
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Saludos cordiales, Team de Arquitecto Legista

  Carlos wrote @ diciembre 14th, 2012 at 23:59

Realice un cambio de aberturas en la ventana de mi apartamento, y ahora la administracion me intima a que las saque porque dice que modifica la fachada del edificio.

Esto puede ser? es un cambio tan sustancial como para que digan que se modifico la fachada? me parece que es un poco exigente lo reclamado.

  admin wrote @ diciembre 15th, 2012 at 1:53

Sr. Carlos, las aberturas deben ser todas iguales en un edificio. Lo que la administración le reclama es válido, ud tendría que haber consultado antes de hacer el cambio.
Saludos, Team de Arquitecto Legista

  Alejandra wrote @ diciembre 16th, 2012 at 19:05

Hola tengo una consulta sobre los aires aocndicionados… muchos de mis vecinos dejan que el agua de sus aires caigan a la calle, les comento que vivo en un edificio de 12 unidades y somos los propietarios quienen realizamos la administración. La pregunta puntual más alla que no es nada estetito, saber si esto esta permitido, ya que daña también el agua que cae las valdosas. También tenemos un vecino que coloco su aire- sin ningún tipo de autorización – en la esquina de tú dto, y por ende también tira el agua hacia la calle. Por favor me pueden asesorar si en algún momento el consorcio puede tener inconvenientes por esto??Gracias

  admin wrote @ diciembre 16th, 2012 at 20:00

Sra. Alejandra no está permitido el desagote de los aires directamente a la calle. El consorcio debe controlar que esto no suceda. Consulte en la Municipalidad acerca de las normativas vigentes.
Salñudos, Team de Arquitecto Legista

  hernan wrote @ enero 10th, 2013 at 18:55

buenas tardes, tengo un patio q figura en la escritura como 11 metros semidescubierto (bajo el balvon vecino) y 25 descubierto
mi idea esa hacer un cerramiento a partir del balcon, pero de seguro tendre inconvenientes al menos con el del piso inmediato a mi patio
aun no esta hecho el reglamneto de propiedad
entonces digo..si el cerramiento no lo puedo hacer, podre hacer un alero de policarbonato? y no lo cierro, o lo cierro a la mitad, esta definido q es un cerramiento? estara permitido un toldo? un gazebo? la idea es tener algo de intimdad y estar protegido ante las cosas q caen..
se pueden hacer muebles grandes tipo placard para exterior?
bueno fueron muchas preguntas, le agrdezco de antemano, saludos

  admin wrote @ enero 10th, 2013 at 19:01

Como se encuentra Sr.Hernan.
No esta permitido materializar ningun tipo de cerramiento que no se ajuste a las normas de planificacion urbana y o constructivas.
Para ampliar la consulta complete el formulario de ¨consultas¨ de nuestro site, nos comunicaremos a la brevedad.
Saludos, Team Arqitecto Legista.

  simon wrote @ enero 11th, 2013 at 19:08

hola, compre un departamento con patio el cual todavia no habito, le puedo pedir a la contructura q en el reglamento de copropiedad a hacer se establezca una clausula que me permita hacer un cerramiento sin la necesitad de pedir autorizacion de mis vecinos en un futuro. Dado q la constructura me dice que no voy a tener problemas, pero yo me quiero asegurar.
saludos

  admin wrote @ enero 11th, 2013 at 19:16

Como se encuentra Sr. Simon
No es posible materializar su idea, va en contra de nuestras normas de planificacion urbana y constructiva.
Saludos, Team Arquitecto Legista

  paola wrote @ enero 15th, 2013 at 16:22

Hola en el edificio donde vivo, en la planta baja,hay un departamento que tiene un patiesito que da al pulmon del edificio, y los dueños decidieron hacer un cerramiento en ese patio, no consultaron a nadie y lo hicieron, ¿es legal eso?. y mi otra pregunta es que sobre el contra frente un vecino ampliò la ventana de su cocina, es decir que la hizo màs grande que las demàs cocinas del edificio, es legal? se puede hacer sin consultar? porque si es asì a mì tambièn me gustarìa agrandarla. Saludos gracias por su respuesta

  admin wrote @ enero 15th, 2013 at 17:00

Como se encuentra Sra. Paola
Todas las construcciones que me nombra respecto de los cerramientos, ventanas y sin la autorización del 100% de los copropietarios, ni planos, ni legalización de la Municipalidad pasan a ser ” clandestinas ”
Que otros lo realicen no significa que Ud. pueda o deba pues pasará a ser otra mas de las construcciones que Ud. enumera
Saludos, Team Arquitecto Legista

  Paula wrote @ enero 22nd, 2013 at 13:20

Hola!
Hace unos 4 años compré un departamento en un edificio antiguo, primer piso por escalera, contrafrente, de dos ambientes con un “office” contiguo a la cocina.
Este office es un pequeño cerramiento de material, vidrio y chapa que se asienta sobre una losa de la planta baja.
El departamento lo compré por medio de un crédito hipotecario del banco nación, cuyo tasador aprobó la tasación de la propiedad por un valor incluso mayor al valor de venta.
Ahora que lo quiero vender, una posible compradora me consulta si tengo asentado ese cerramiento en algún lado, dado que la escritura dice que el departamento es de 38m2, cuando en realidad tiene 50m2.
Estuve revisando la escritura, los planos y el reglamento de copropiedad, y la realidad es que ese cerramiento no aparece en ningún lado, como tampoco la construcción de PB sobre la que se asienta…que de hecho no es la única…sino que tienen otra contigua a mi habitación.
Lo que me llama la atención es que el banco haya aprobado la compra de ese departamento con una hipoteca que financió en un 100%
En este caso…cómo se puede regularizar la situación? Entiendo que las construcciones que tiene la planta baja sobre el patio que no aparecen en los planos tampoco son legales.
Gracias!

  admin wrote @ enero 22nd, 2013 at 16:05

Hola Paula, a veces se dan estas situaciones y lo que recomendamos es que se acerque a la municipalidad y averigüe de qué manera está registrada esta propiedad, cómo hacer para regularizarla presentando toda la documentación que posea.
Le sugiero que complete el formulario del siguiente link y a la brevedad nos comunicaremos con ud. a fin de asesorarla más personalizadamente. http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=off
Saludos cordiales, Team de Arquitecto Legista

  Pamela wrote @ febrero 5th, 2013 at 11:36

Hola mi consulta es la siguiente, vivo en un ph de 6 unidades, dos de las cuales me pertenecen, las dos son al frente, son ph con terrazas individuales y propias, a las que cada propietario tiene acceso, como el lavadero se encuentra en la terraza y el lavarropas a la intemperie, decidimos montar una pergola de cañas, de 3×2, la terraza mide 8.5 x 6, aun no tenemos administrador, mi consulta es porque ya una propietaria me vino a decir que modificabamos la fachada, siendo que apenas se ve el techo desde afuera porq no llega a ser un tercio de la vista total de la terraza, solo es una persona que me hizo la consulta y yo le explique cual era el motivo por el que estabamos montando esta estructura, hay posibilidad que me hagan algun problema?
Saludos

  admin wrote @ febrero 5th, 2013 at 11:55

Hola Pamela, aunque la terraza sea privativa de cada propietario, forma parte de los sectores comunes del consorcio, tengan o no administrador deben pedir autorización al resto para hacer cualquier reforma y si la pérgola se ve de afuera, entonces estaría modificando la fachada. Trate de consensuar con sus vecinos para que le permitan tener esa modificación.
Saludos Team de Arquitectura Legal

  ESTEFANIA NEUMANN wrote @ febrero 7th, 2013 at 1:59

Vivo en un departamento en capital federal en planta baja.
en el estatuto dice los sig.

” …..le corresponde un patio en uso exclusivo de seis metros y seis decimetros cuadrados…..”

Puedo construir un cerramiento (techo) con vidrios adecuados y que se puedan abrir algunos paneles?
Voy a tener problemas
saludos

  admin wrote @ febrero 7th, 2013 at 2:55

Como se encuentra Sra. Estefania.
Siempre que consiga el ok ! del 100% de los condominos o vecinos, a través de actuación notarial ( escribano publico ), podría realizar el cerramiento.
Luego, la gestión debería presentarla en MCBA para su visado.
Saludos
Lic. Silvia Ana Wasser.
At. al cliente

  lorena wrote @ febrero 12th, 2013 at 1:11

hola vivo en un segundo piso con balcon y mi vecino e administrador del edificio vive en el primer piso y desde su primer piso atornillo una especie de alero a mi balcon y ahora no quiere sacarlo como puedo hacer para q lo saque y como hago para cubrirme yo por si eso se cae o algo?

  admin wrote @ febrero 12th, 2013 at 16:26

Hola Lorena, en primer lugar y entendiendo que se trata de una propiedad horizontal, no está permitido alterar la fachada del edificio y menos aún sin la correspondiente autorización del 100 % de los copropietarios. Su vecino como administrador debería conocer esta condición que debe figurar en el reglamento de copropiedad y es parte de la Ley 13.512 de propiedad Horizontal.
Cualquier otra consulta no dude en contactarnos en el siguiente link: http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=off
Saludos cordiales, Team de Arquitecto Legista

  Victoria wrote @ febrero 15th, 2013 at 21:10

Hola, vivo en un primer piso en un edificio de 8 pisos. En el baño y en el living tengo unas ventanas que dan a un pulmón interno, por ende a un patio interno de mi vecino del otro 1º piso. Él pidió autorización de todos para hacer un cerramiento en su patio asegurándome no cerrar mis ventanas. Al mes coloco doble ventana en mis ventanas desciendo él cuando se abren y se cierran mis respiraciones de baño y living. Desde que cerro convirtió el patio en un comedor, sala de juegos de los niños y deja a su perro encerrado ladrando 8 horas por día. La acústica desde que cerro me obliga a convivir con ellos y los olores pasan de casa a casa ya que la función del pulmón se anuló y lo que da a ese patio es la cocina de ellos y mi baño, es realmente incomodo ir al baño mientras ellos comen del otro lado. Soy fumadora y con esa excusa coloco ventanas en mis ventanas para cerrar cuando fumo. Los escucho por toda mi casa todo el día, aun si cierro yo misma esas respiraciones. Le dimos autorización pero ahora queremos sacársela y obligarlos a que saquen completamente los cerramientos que nos modificaron la vida porque esto se convirtió en que vivimos casi en la misma casa solo separada por una débil pared y unas ventanas. ¿Como son los pasos a seguir para intimarlos y obligarlos a que eso vuelva a ser un pulmón del edificio? ¿donde y a quien se denuncia esta situación?. Mil gracias.

  admin wrote @ febrero 16th, 2013 at 14:03

Hola Victoria, si la autorización que le dieron para cerrar el patio fue firmada ante escribano y por el 100 % de los copropietarios, es irrevocable. No pueden volver atrás.
Si la autorización fue hablada y sin ninguna condición por escrito, pueden solicitar su remoción, además un patio que es pulmón , no se puede cerrar, porque justamente sirve para ventilación y aireación de los edificios circundantes.
Si este vecino no acepta sacar el cerramiento cuya autorización no fue dada según las normativas del reglamento de copropiedad, el paso siguiente es hacer un informe pericial y denunciar en la municipalidad esa construcción clandestina.
Ante cualquier otra consulta puede clickear el siguiente link y le responderemos a la brevedad:
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=off
Saludos cordiales, Team de Arquitecto Legista

  Julio wrote @ febrero 18th, 2013 at 19:06

La consulta es la sig.: tengo un patio interno en mi depto, un PH. Cuando lo compramos el patio estaba cubierto con un vidrio fijo de esos que tendìan un tejido de alambre. Lo cambiamos por un techo rebatible (se desliza la hoja y queda el cielo al descubierto), de policarbonato. quiero averiguar si esto es antirreglamentario o no. desde ya muchas gracias-

  admin wrote @ febrero 18th, 2013 at 19:30

Como se encuentra Sr. Julio
Si este techo cumple con las condiciones de iluminación y ventilación que ordena nuestro codigo, no existiría problema.
Ahora bien si el reglamento de copropiedad considera que cualquier modificación o cambio debe ser aprobado por el 100% del consorcio, debería arbitrar los medios para conseguirlo.
Ante cualquier otra consulta puede clickear el siguiente link y le responderemos a la brevedad:
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=off
Saludos cordiales, Team de Arquitecto Legista

  Cristina wrote @ marzo 5th, 2013 at 16:24

Buenas, mi consulta es la siguiente…
Vivo en un primer piso con dos patios interiores, y en uno de ellos tengo una ventana que da a la escalera comunitaria. Es muy fácil que puedan entrar por dicha ventana, pues ya me la han forzado una vez y no descarto que lo intenten de nuevo… La comunidad no me deja poner una reja en esa ventana simplemente pretenden que ponga dos pestillos que, con un simple tirón desde las escaleras comunitarias pueden romper…
¿Habría alguna manera de que la comunidad me permitiese poner dicha reja?
Es decir, si efectivamente pueden ver que por esa ventana pueden entrar a mi piso…¿podrían dejarme ponerla?
Muchas gracias por la atención, un saludo

  admin wrote @ marzo 5th, 2013 at 17:08

Como se encuentra Sra. Cristina
Se “leen” a través de sus lineas que el tema a tratar, acerca de su propiedad, no se encuentra dentro de la Argentina.
Si es así no podríamos darle una contestación, a su consulta. Es por eso le solicitamos nos exponga cual es el barrio donde se encuentra insertada su propiedad y así asesorala covenientemente.
Saludos cordiales, Team de Arquitecto Legista

  fernando wrote @ abril 1st, 2013 at 15:52

Buenas tardes, queria hacerles una consulta, herede una propiedad con unos departamentos y averiguando vi que en los planos no figura lo que esta construido ahi y por la reglamentacion actual no esta permitido lo que esta construido, que debo hacer? dejar todo asi y tener una propiedad que nunca va a tener los planos bien o se puede hacer los planos municipales al ser una construccion que fue hecha hace años y ahora no cumple con las reglamentacios…
mucha gracias!!

  admin wrote @ abril 2nd, 2013 at 13:35

Hola Fernando, necesitaríamos más datos para ver su caso en particular y poder asesorarlo.
Por lo que puede clickear el siguiente link y le responderemos a la brevedad:
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=off
Saludos cordiales, Team de Arquitecto Legista

  Mauricio wrote @ abril 18th, 2013 at 17:36

Hola quisiera saber si los entre pisos q se hacen tendrian que estar declarados y por ende que un arquitecto haga el plano con su correspondiente reforma , la pregunta es si esto seria obligatorio

  admin wrote @ abril 18th, 2013 at 18:46

Como se encuentra Sr. Mauricio
No se comprende la consulta, tenga a bien ampliar debidamente la informacion o completar la misma a traves de este formulario
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=off
Saludos cordiales, Team de Arquitecto Legista

  Ariel wrote @ mayo 9th, 2013 at 21:56

Hola, compre un PH en un primer piso y tengo toda la terraza sin construir. En la terraza deseo realizar un cerramientos con una estructura de metral y vidrio en las paredes sin alterar la paredes originales del edificio. El consorcio me dio su aprobación, ¿es necesario pedir a de los vecinos de al lado de la propiedad?

  admin wrote @ mayo 10th, 2013 at 12:30

Hola Ariel, con la autorización de los integrantes de su consorcio es suficiente, pero debe ser por escrito y ante escribano público, ya que para hacer los trámites en la municipalidad debe cumplir con ese requisito. Además de evaluar si el resto de la propiedad soportará el peso que le va a agregar.
Si desea un asesoramiento más personalizado puede clickear en el siguiente link y le responderemos a la brevedad:
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=off
Saludos cordiales, Team de Arquitecto Legista

  Ignacio wrote @ mayo 22nd, 2013 at 17:54

Hola estimado,

Te realizo la siguiente consulta.

Yo compre un departamento en un piso 12 al frente ultimo piso , el cual tenia instalado un cerramiento de aluminio cerrado sobre el balcón que tiene una superficie de 8 mts de frente y 2 mts de ancho,=16 mts cuadrados.
Al momento de la compra el dueño nunca me informo que el cerramiento estaba en regla o no.
Como aun no tiene el fin de obra el edificio, recibí la visita del constructor conjuntamente con el Ingeniero civil que esta realizando el fin de obra del edificio y debido a que mi unidad es la única de 3 ambientes , se debia verificar la construcción, para mi sorpresa el ingeniero y el constructor me informaron que el cerramiento incumple con la reglamentación de propiedades horizontales y que tenia dos opciones: quitarlo o regularizarlo.
En ese momento me anoticie que el departamento que había comprado, tenia un balcon con un cerramiento que no estaba declarado en el plano, dado que el dueño anterior nunca manifestó comentario sobre el mismo.
Como yo era el nuevo propietario de la unidad la responsabilidad era mía, siendo que compre ese departamento 2 meses antes de la visita del constructor e Ingeniero. A lo cual manifesté que no estaba al tanto de eso y que debía conversarlo con el dueño anterior por este tema y que obviamente no iba a retirar el cerramiento que tenia hecho.
En comunicación con el dueño anterior, se desligo del problema aduciendo que ya no era mas el dueño de la unidad.
Al tiempo de esa visita , se me envió por intermedio del Ingeniero el valor de la multa por regularizar el cerramiento la cual ascendía a un valor de $ 4000 y que abonando esa multa se incorporaría al plano con la leyenda ” no reglamentario” , hablando con el Ingeniero quien esta llevando el fin de obra y quien me exigía que regularice esta situación, me informa que al abonar ese importe se incorporaría al plano de mi unidad el cerramiento con esa leyenda y que no generia problemas ya que esta regularizado con ese leyenda , soy reiterativo ” NO REGLAMENTARIO”
Pregunta puedo tener problemas a futuro con este tema?
Se abono dicha multa y aun no recibi el plano, puede haber algun inconveniente.
Se me esta exigiendo ademas que debo hacer un desague en el cerramiento para que el agua de lluvia no decante sobre la calle, pero los demas unidades al frente como la mia no poseen desagües . Se me puede exigir a solamente este asunto y a los demas no?¿ con que criterio?
Agradeceria toda su informacion sobre este tema.

Saludos Cordiales

Ignacio.

  admin wrote @ mayo 23rd, 2013 at 12:04

Cómo se encuentra Sr Ignacio.
De acuerdo a lo que expresa nuestro codigo ningún balcón se puede cerrar sin la expresa conformidad del resto de los copropietarios. No es ético lo manifestado por ambos constructores, por lo que no sólo ud está en falta, sino también el resto del consorcio. Por lo que le sugiero realizar un informe pericial a fin de regularizar esta situación.
Debido a la importancia de su consulta, para un asesoramiento más personalizado puede clickear en el siguiente link y le responderemos a la brevedad:
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=off
Saludos cordiales, Team de Arquitecto Legista

  norma wrote @ mayo 24th, 2013 at 21:47

Vivo en un depto en prop horizontal de 7 pisos, ubicada en una esquina . El piso 7 (último piso) tiene un balcón terraza que fue cerrado parcialmente por dos cerramientos, a lo largo de las dos calles, que fueron construidos por decisión unilateral del propietario sin autorización alguna del resto de los coprop del consorcio, hace años. Uno de los beneficios que obtuvo este propietario fue incrementar los m2 cubiertos de su living-comedor hasta el frente mismo del edificio, cuyo piso unificò con parquet (sobre las baldosas del balcón). No paga %extra expensas por esta ampliaciòn.
Esta construcción ha traìdo infinidad de problemas de filtraciones a varios deptos del piso 6to con elevadas erogaciones y con arduas negociaciones con el propietario de los cerramientos dadas las características arrogantes y litigantes de su personalidad, y hemos llegado a la justicia en algunas ocasiones.
En el año 2010, en plena negociación por otra filtración, proveniente del 7mo piso, en una Asamblea Extraord y a fin de terminar con las contiendas permanentes, los siete propietarios allì presentes (sobre un total de 30 propietarios) decidieron: “RECONOCER las construcciones en el balcón, dejando expresamente aclarado q el consorcio no se responsabiliza por cualquier vicio de dicha construcción y/o por cualquier daño que provenga de la misma, tanto a cosas como a personas”. Lo que no se agregó, por obvio, es que el Consorcio jamàs abonarìa suma alguna por refacciones de los Cerramientos, sino que sòlo sustituiría el material original de obra.
Ha ocurrido actualmente una nueva filtración sobre el piso 6to, esta vez inherente a un pluvial del edificio. El propietario del cerramiento solicita la reposición de “su parquet” sobre el balcón, mientras que los demás propietarios creemos que corresponde la reposición en $ equivalente a las baldosas originales del balcón.

La pregunta es:
Puede un “Acuerdo” avalado por 7 propietarios (sobre un Total de 30) dar validez a los Cerramientos por sobre la ley 13512, por sobre el Reglm de Prop Horiz y por sobre el Reglamento Interno ?
O quizás ese Acuerdo no tiene validez legal alguna ?
También hay una nueva ley Nro 257 del Gob. de la Ciudad, que exige sacar los cerramientos o cumplir con la normativa, planos y autorización 100% copropietarios.
Que el Consorcio acepte el pedido del prop del 7mo de pagar parte de su “nuevo piso” sobre el balcón (que supera ampliamente el de las baldosas “originales” ) NO SIENTA UN PRECEDENTE para que, en el futuro, el 7mo reclame al Consorcio, el pago de reparaciones de los cerramientos si los daños fueran causados por motivos del Consorcio ?
La idea es terminar con la problemática que genera esta unidad, en forma permanente.

Atte. Norma

  admin wrote @ mayo 24th, 2013 at 22:00

Buenas tardes Norma. De acuerdo a su relato, se necesita contar con el 100 % del consorcio para dar inicio a la gestión que dé inicio a la reguilarización, que desde ya no será aprobada porque no se pueden aumentar los metros cuadrados de una unidad, sin modificar los porcentuales.
El acuerdo que le dio una parte de los copropietarios no tiene validez alguna. El tema es complejo para poder explicarlo por este medio apara poder regularizar la situación planteada; ya que todo el consorcio en este momento está en infracción.
Si desea un asesoramiento más personalizado puede clickear en el siguiente link y le responderemos a la brevedad:
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=off
A la espera de sus comentarios le enviamos saludos cordiales, Team de Arquitecto Legista

  norma wrote @ mayo 27th, 2013 at 21:12

Muchas gracias por v/ respuesta.
Ya que “El acuerdo que le dio una parte de los copropietarios no tiene validez alguna.”
y teniendo en cuenta que “todo el consorcio en este momento está en infracción”
y que los copropietarios NO queremos aprobar la construcciòn ilegal realizada por decisiòn unilateral del Propietario, queremos dejar asentado en la pma Asamblea, expresamente, que deslindamos toda responsabilidad por los daños que puediera causar tal construcciòn cuyos gastos seràn a cargo exclusivo del propietario. Ésto tendrìa validez legal ?
Gracias anticipadas por v/asesoramiento. Slds. Norma

  norma wrote @ mayo 28th, 2013 at 16:06

Podrìa por favor informar su nro telefònico para realizar entrevista ? Gracias Norma Cruz

  admin wrote @ mayo 28th, 2013 at 19:24

Hola Norma, mediante la firma del acta en una asamblea, quedarían relativamente cubiertos por la responsabilidad ante algún imprevisto. Sería más seguro que lo hicieran ante Escribano Público, y acompañados de un informe pericial.
Tal como le mencioné en mi respuesta anterior, si deja su consulta personalizada, la podremos asesorar mejor.
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=off
A la espera de sus comentarios le enviamos saludos cordiales, Team de Arquitecto Legista

  admin wrote @ mayo 28th, 2013 at 19:32

Norma en nuestra Web encontrará los números de contacto, o completando el formulario que le envié la contactaremos.
Saludos cordiales, Team de Arquitecto Legista

  Elisa wrote @ junio 2nd, 2013 at 23:06

Hola: qué se puede hacer en un edificio con deudas con la afip, muy caído estructuralmente, cuyo consorcio compuesto por 20 propietarios tiene actualmente una excelente propuesta de compra por el doble de su valor real de mercado, pero 2 de sus propietarios se niegan a vender? y la mayoría de sus dueños se niegan a arreglarlo? Estamos en un callejón sin salida. Día a día se deteriora más y se está convirtiendo en un gran riesgo.
Gracias por su respuesta

  admin wrote @ junio 4th, 2013 at 12:15

Sra Elisa, es una situación compleja que debe ser atendida por todo el consorcio, evaluando todas las posiciones posibles, y ´seguramente deberían contar con un asesoramiento letrado para poder interpretar las leyes y reglamentos que rigen los consorcios.
Para un asesoramiento más personalizado por la impprtancia de este tema, puede clickear en el siguiente link y le responderemos a la brevedad:
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=off
Le enviamos saludos cordiales, Team de Arquitecto Legista

  martin wrote @ junio 8th, 2013 at 13:09

hola! mi consulta es por lo siguiente: los vecinos del primer piso quitaron las baldosas del patio y las reemplazaron por pasto. Como era de esperar, la membrana que habia abajo se seco y ahora la humedad y el agua se filtraron al garage (de PB). Vino un hombre a hacer un estudio del tema y ahora nos quieren cobrar a todos por la consulta del experto. Es legal ponerpasto en un primer piso y que ademas nos cobren por el experto??

  admin wrote @ junio 8th, 2013 at 14:08

Como se encuentra Sr. Martin
Antes de relizar el cambio del revestimiento el Sr. de PB debería haber consultado con el resto del consorcio además de requerirle la autorización del 100% de los copropietarios, firmada por escribano público.
Por lo que surge que todo gasto que devenga de estos trabajos los debe pagar el responsable de las tareas realizadas
Para un asesoramiento más personalizado por la impprtancia de este tema, puede clickear en el siguiente link y le responderemos a la brevedad:
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=off
Le enviamos saludos cordiales, Team de Arquitecto Legista

  Sebastián wrote @ junio 10th, 2013 at 17:30

Hola.
Mi consulta es la siguiente. En el edificio pegado a mi departamento han colocado en su balcón, la unidad externa de un equipo de aire acondicionado, instalado sobre la medianera. Esto produce vibraciones muy molestas por ser la pared de medianera que corresponde a mi dormitorio. Quisiera saber si este tipo de instalaciones es legal y dónde es posible realizar el reclamo correspondiente.
Gracias!

  admin wrote @ junio 11th, 2013 at 13:32

Hola Sebastián, habría que ver exactamente a qué distancia de su dormitorio está ubicado el compresor del equipo, ya que estaría violando el código de edificación.
Para un asesoramiento más personalizado por la importancia de este tema, puede clickear en el siguiente link y le responderemos a la brevedad:
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=off
Le enviamos saludos cordiales, Team de Arquitecto Legista

  jorge wrote @ junio 14th, 2013 at 23:38

Buenas tardes, vivo en capital federal, en un departamento con balcon a la calle y quisiera saber si puedo colocar una parrilla a carbon en el mismo, que me ocuparia un pequeño espacio. Desde ya muchas gracias.

  admin wrote @ junio 15th, 2013 at 14:04

Sr Jorge, debería consultar el reglamento de copropiedad del consorcio y pedir autorización; pero generalmente no está permitido colocar una parrilla en el balcón.
Le enviamos saludos cordiales, Team de Arquitecto Legista

  Lucila wrote @ julio 3rd, 2013 at 14:02

Hay alguna reglamentación especial para los casos en que existen solamente dos copropietarios? Como se computan las mayorías? Se requiere para todo el 100%? El problema es que el otro copropietario está ausente hace años. Los gastos relacionados con la propiedad están lógicamente a cargo del otro propietario, que tiene una construcción clandestina (construida antes de su compra) que no puede legalizar por esta ausencia.

  admin wrote @ julio 3rd, 2013 at 14:21

Cómo se encuentra Lucila. Las mayorías las determina el reglamento de copropiedad, en este caso al ser 2 propietarios, el que tiene la propiedad más grande tiene la mayoría. Y para legalizar una construcción clandestina tiene que contar si o si con el 100 % de aprobación, por lo que tendrá que ubicar a este propietario o presentar algún comprobante de que está desparecido.De todas maneras estudiando la documetación y viendo en el lugar la construcción se podría determinar alguna acción a seguir.
Si desea una respuesta personalizada,complete el siguiente formulario y a la brevedad la contactaremos.
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Saludos, Team de Arquitecto Legista

  Jorge wrote @ julio 17th, 2013 at 14:49

Compre un departamento hace dos años, a estrenar. Edificio con antigüedad de 5 años. Cuando pasó un año de estar viviendo me comentan los vecinos que los arquitectos hicieron una ampliación de 60 cmts de las habitaciones hacia el patio porque no lo podían vender. Un total de 8mts2 aprox. En los planos no figura. Hoy en día un vecino me exige que declare esos metros.
Yo realmente lo compré de buena fé. Que debería hacer???

  admin wrote @ julio 17th, 2013 at 15:00

Cómo se encuentra Jorge.
Ante todo se deberían ver los planos finales presentados. De existir esa ampliacion que Ud. comenta, la misma se debe ajustar al reglamento de copropiedad y por ende a la ley 13512.
Las modificaciones las determina el reglamento de copropiedad. Y para legalizar una construcción clandestina tiene que contar si o si con el 100 % de aprobación.
De todas maneras estudiando la documentación y viendo en el lugar la construcción se podría determinar alguna acción a seguir.
Si desea una respuesta personalizada,complete el siguiente formulario y a la brevedad la contactaremos.
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Saludos, Team de Arquitecto Legista

  Pablo Aranda wrote @ julio 19th, 2013 at 1:31

Buenas Noches, le quisiera consultar sobre un PH que compre hace poco; es un terreno que consta de 3 unidades las cuales dos del fondo (planta baja y alta) pertenecen a mi vecino (único copropietario), y mi unidad que está al frente con salida exclusiva por medio de un garaje. Hay un patio y una salida lateral en común. Mi pregunta es: puedo agregar una puerta a lado del garaje de modo que ya no utilice mas la salida lateral en común, aunque mi vecino se oponga? No es edificio histórico, es una simple casa, y considero que no le causa ningún daño a nadie el hecho de tener una salida exclusiva más. Qué puedo hacer? Muchas Gracias

  admin wrote @ julio 19th, 2013 at 2:11

Cómo se encuentra Pablo Aranda.
De existir esa modificación que Ud. comenta, la misma se debe ajustar al reglamento de copropiedad y por ende a la ley 13512.
Las modificaciones las determina el reglamento de copropiedad. Y para legalizar cualquier construcción o modificacióon tiene que contar si o si con el 100 % de aprobación, aunque sean 2 unicos copropietarios.
De todas maneras estudiando la documentación y viendo en el lugar la construcción se podría determinar alguna acción a seguir.
Si desea una respuesta personalizada,complete el siguiente formulario y a la brevedad la contactaremos.
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Saludos, Team de Arquitecto Legista

  YAMIL wrote @ julio 24th, 2013 at 18:41

MI PREGUNTA ES LA SIGUIENTE .. Vivo e un dpto.de una habitación y quiero levantar una pared tipo divisoria sin echar na da para y aprovechando el espacio del living que es espacio para hacer una pequeña habitación para mi bebe .. mi pregunta es si solo debo avisar al administrador o convocar una asamblea extraordinaria?

  admin wrote @ julio 24th, 2013 at 19:35

Como se encuentra Yamil.
De acuerdo a sus comentarios, es importante que esta modificación que va a realizar en su depto, la comente al administrador.
El decidirá la necesidad de solicitar o no una asamblea.
Mas aún por los ruidos molestos….
Saludos, Team de Arquitecto Legista

  Juan wrote @ julio 31st, 2013 at 14:01

Hola,
Estoy por comprar una propiedad, un PH al fondo (son 3 en total, el primero con entrada independiente).
No hay reglamento de copropiedad ni estatudo hasta donde me dijeron de la inmobiliaria.
El vendedor realizo el cierre de un patio propio interno con techo de madera y tejas convirtiendolo en living, y contruyo un quincho chiquito con cerramiento de policarbonato en la terraza.
Ninguno de estos cambios estan en los planos ni estan declarados en el GCBA.
Mis preguntas son:
1) En caso de comprar la propiedad, cuanto podria salir todo el tramite para regularizar estos cambios (aproximadamente, solo para tener una idea)?
2) Puede el GCBA no aprobar estos cambios y obligarme a retrotraer a la construccion original?
3) Puede el GCBA pedirme un retroactivo por la diferencia de ABL, o una multa?
4) A pesar que el cambio se realizo hace un par de años, debo pedir la conformidad por escrito de los otros propietarios?
Desde ya, muchas gracias.
Saludos.

  admin wrote @ julio 31st, 2013 at 18:00

Cómo se encuentra Sr Juan
Respondiendo a sus consultas, le digo a todo que si. Lo único que no sé es la pregunta 1, ya que no nos dedicamos a estos trámites. Lo que sí, la municipalidad pide la conformidad del 100 % de los propietarios, además no está permitido cerrar totalmente un patio.
Lo que le propongo es si está muy interesado en la propiedad, hacer un relevamiento para ver de qué manera podemos salvar esta situación mediante algún informe que avale lo realizado y que Ud pueda conservar los cambios, quizás con alguna modificación.
Ante cualquier otra duda puede dejarnos su consulta en el siguiente link:http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Saludos, Team de Arquitecto Legista

  Javier wrote @ agosto 4th, 2013 at 13:02

Estimados, en el edificio que vivo hay un cierramiento de material y techo de chapa en un patio del 1er piso del contrafrente, un balcón cerrado completamente con aluminio y vidrio y varios lavaderos también cerrados con aluminio y vidrio.
Todas estas modificaciones fueron realizadas luego del final de obra.
En todas ellas se modifica el tipo de metraje de los distintos departamentos.

¿Se hubiera necesitado la aprobación del 100% de los propietarios?
¿Estas modificaciones prescriben? El cierra miento del patio fue hecho hace unos 10 años.

Muchas gracias y a su disposición.

  admin wrote @ agosto 5th, 2013 at 13:34

Hola Javier, las modificaciones en partes comunes como los patios, que aunque son privativos, tiene paredes que son comunes, y cerramientos de lavaderos, deben hacerse con el consentimiento escrito del 100 % de los copropietarios, y ser declarados en la municipalidad, ya que como Ud bien dice, cada propietario está agregando metros a su unidad y no está pagando por eso, dejando en desventaja a quienes no lo hicieron. Los patios no deben cerrarse totalmente ya que son para ventilación, y los balcones tampoco se pueden cerrar totalmente ya que además modifican la fachada. Estas acciones no prescriben, pues si la municipalidad los descubre deberá todo el consorcio pagar una multa.
Ante cualquier otra duda puede dejarnos su consulta en el siguiente link:http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Saludos, Team de Arquitecto Legista

  maría Mora wrote @ agosto 11th, 2013 at 18:26

Hola, habito un edificio que en 6 unidades funcionales se han hecho ampliaciones, que constan de más de 30 años.
La pregunta es si los gastos en reparaciones, arreglos etc de esas unidades y los daños que producen en las unidades inferiores los debe pagar el consorcio.
Me han hablado de una Ley o Decreto que explicitamente dice que las mismas corren por cuenta del propietario. Es así?
Gracias!

  admin wrote @ agosto 11th, 2013 at 23:46

Hola Maria Mora. Habría que ver si las ampliaciones en las unidades están declaradas en la municipalidad,con la autorización del resto de los copropietarios del consorcio, ya que están favoreciéndose con metros cuadrados.
Los daños que produzcan al resto de los vecinos, habría que evaluarlos para ver quién debe hacerse cargo de las reparaciones. La ley 13.512 es clara en ese sentido. Lo mismo que el reglamento de copropiedad del consorcio.
De todas maneras para resolver el problema de los daños, sería definitorio que realicen un relevamiento ocular para determinar si los daños no afectan la estructura del edificio consorcial
Ante cualquier otra duda puede dejarnos su consulta en el siguiente link:http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Saludos, Team de Arquitecto Legista

  hector wrote @ agosto 15th, 2013 at 19:46

no firmamos ninguna conformidad; compre un tipo casa con régimen de coopropiedad unidad funcional 1 pb dto “a” en el cual en la escritura menciona espacios en común terraza ,azotea 4metros cuadrados……..la cuestión que los vecinos de la unidad funcional 2 pb primer piso “b” con entrada y un descanso ,por escalera que da a la azotea han puesto una puerta con cerradura + en la azotea otra puerta con cerradura ,demolieron un pequeño depósito de 2mtrs por 2mtrs ,y construyeron una pieza + una parrilla no declarados , lo cual alquilan simplemente..como las personas son de carácter bardas ,es imposible hablarles ,ni los inspectores que han venido los atienden de turno ,como que no te puedo atender sería la respuesta ,me hizo recordar como en la propaganda de créditos de la ciudad incentiva en el cual esta el pájaro y lo echan porque tengo que construir y lo echa fuera bicho!!violentamente ,realmente indignados mi grupo familiar.saludos a quienes comprendan las injusticias

  Alvaro wrote @ agosto 16th, 2013 at 23:54

Vivo en un PH donde ocupo la planta baja junto a otra propiedad. La parte superior la ocupa en su totalidad otra propiedad. Este último vecino ha empezado a construir un piso más. Primero una habitación para la hija, ahora quiere hacer un cerramiento para un quincho. Me preocupa la estabilidad de mi propiedad al aumentar la carga. Hasta cuánto puede construir?
Gracias, Álvaro

  admin wrote @ agosto 17th, 2013 at 17:20

Hola Héctor.Cualquier modificación que se quiera realizar en las partes comunes de una propiedad afectada a la ley 13.512, debe contar con la aprobación del 100% de los copropietarios; más aún esta condición debe figurar en el reglamento de copropiedad. Un recurso que Ud tiene para defenderse en este caso es realizar un relevamiento ocular y un informe pericial para ser presentado en la municipalidad y que tomen cartas en el asunto.
Si desea obtener un asesoramiento más personalizado, ya que no nos comenta la ubicación de su propiedad, puede completar el siguiente formulario http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Saludos, Team de Arquitecto Legista

  admin wrote @ agosto 17th, 2013 at 17:30

Hola Alvaro, lo que se puede construir depende de la zonificación, el terreno y las normativas vigentes en su localidad. Más allá de eso el vecino tendría que haber solicitado la conformidad del resto de los copropietarios para cualquier modificación o ampliación, además de comprobar si la estructura soportará el peso.Para ello ud puede solicitar la realización de un informe pericial y con este elemento, tras comprobar las anomalías e irregularidades solicitar un interdicto de obra para detener la construcción, que además debería tener planos aprobados por la municipalidad y permiso de obra.
Si desea obtener un asesoramiento más personalizado, ya que no nos comenta la ubicación de su propiedad, puede completar el siguiente formulario http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Saludos, Team de Arquitecto Legista

  lisdardo jaramillo wrote @ agosto 24th, 2013 at 20:13

Mi caso es el siguiente: en el conjunto residencial donde vivo, el propietario de un apartamento encerró el balcón con ventanales. el administrador de la unidad manifiesta que la constructora le había autorizado al propietario hacer esta modificación. al consultar con la constructora me informan que en ningún momento han autorizado esta modificación y que ya pusieron en conocimiento de esta situación al departamento de planeacion, para que iniciaran las respectivas investigaciones y aplicar las sanciones correspondientes. y en el Departamento de Planeacion me informan que no se esta llevando a cabo ninguna investigación con el citado apartamento, puesto que la constructora no ha informado tal situación. cual es el paso a seguir.

  admin wrote @ agosto 25th, 2013 at 18:49

Hola lisdardo jaramillo
Ud puede hacer la denuncia en la municipalidad o planeamiento como ud lo llama, para que ellos actúen. Normalmente cerramientos de ese tipo deben contar con la autorización del consorcio por escrito.
Saludos, Team de Arquitectura legal

  Delfina wrote @ agosto 29th, 2013 at 20:35

Hola me acabo de mudar a un departamento en PB que esta compuesto por dos departamentos que han sido unificados. Al momento de la escritura me entere que existía en el departamento un espacio común que habia sido cerrado con material hace 40 años con el consenso de todos el consorcio, y que actualmente ese espacio es utilizado como un pasillo que une los dos departamentos. Mi duda es si prescribe esa acción de un dueño anterior o si yo soy responsable por eso. Muchas gracias.

  admin wrote @ agosto 30th, 2013 at 18:10

Hola Delfina. La consulta que nos realiza es un poco complicada de responder en este espacio y necesitaríamos recabar mayor información. Por lo quele solicito complete el formulario del siguiente link y le responderemos a la brevedad:http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=onS
Saludos, Team de Arquitectura legal

  Matias wrote @ septiembre 2nd, 2013 at 18:57

Hola.
Compre un departamento en el ultimo piso, (con terraza) y me dijeron que la terraza era de uso exclusivo. la verdad es que en los planos figura como terraza no precaria no computable, pero en el reglamento de copropiedad dice que se asigna el espacio que esta arriba de mi unidad funcional a mi departamento, y ese reglamento esta firmado por todos los copropietarios.
Eso está bien?
La terraza (o techo) no figura como terraza común ya que `parece no daban los metros para incluirla.
Agradeceria un arespuesta.

  admin wrote @ septiembre 3rd, 2013 at 11:59

Hola Matías, su consulta es un poco compleja para responderla en este medio, ya que habría que estudiar planos, escritura y reglamento de copropiedad además de ver en el lugar la manera que se construyó ese espacio. Por lo que le sugerimos que complete el formulario de consulta que le dejo en el siguiente link, y a la brevedad lo contactaremos para asesorarlo convenientemente:http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=onS
Saludos, Team de Arquitectura legal

  Juan wrote @ septiembre 6th, 2013 at 1:55

Hola, mi consulta es la siguiente: compre un depto con balcon a la calle ubicado en el anteultimo piso, el piso de arriba si bien posee balcon aterrazado no da encima de mi balcon sino que comienza donde terminala mi superficie cubierta. o sea mi balcon sobresale y el de arriba no. Podria colocar una parrilla portatil sin chimenea, para algun asado? entiendo que de estar en el ultimo se puede, y si bien este no es el caso, podria ser similar . Gracias.
Juan

  admin wrote @ septiembre 6th, 2013 at 13:45

Hola Juan, no puede colocar una parrilla sin el consentimiento del consorcio, porque si bien es su balcón, pertenece a las partes comunes del edificio. Si el resto de los copropietarios lo autorizan, no tendría problemas en hacerlo.
Saludos, Team de Arquitectura legal

  debora wrote @ septiembre 10th, 2013 at 17:06

Hola me gustaria saber si tengoq ue tener final de obra para hacer un cerramiento de aberturas en el balcon , y tengo el ultimo piso?? debo pedir autorizacion al consorcio??? gracias espero que puedan ayudarme

  admin wrote @ septiembre 12th, 2013 at 13:34

Hola Débora, más allá de tener o no el final de obra Ud. debe tener el consentimiento del 100 % del consorcio para poder cerrar el balcón.Y a partir de ahí hacer el trámite en la municipalidad para ajustar los planos.
Saludos, Team de Arquitectura legal

  laura wrote @ septiembre 12th, 2013 at 14:12

queria consultarles acerca de mi techo, yo vivo en un ph de 3 unidades la mia corresponde a la parte de arriba, queria saber si puedo construir paredes y un escalera para acceder a mi techo y convertirlo en una terraza, ahi se encuentran los tanques de agua de los vecinos de abajo
gracias

laura

  admin wrote @ septiembre 12th, 2013 at 14:38

Hola Laura, dependiendo de lo que establezca el reglamento de copropiedad y la escritura de su unidad, se deberá evaluar la posibilidad de que ud tenga el uso exclusivo de ese sector, ya que en la azotea se encuentran los tanques de agua del consorcio. Por lo que habría que estudiar la documentación y si la estructura soportará el peso.
A tal fin complete con mayor información sus datos en el siguiente link;
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=onS
Saludos, Team de Arquitectura legal

  cristian wrote @ septiembre 15th, 2013 at 22:13

queria consultarles si me pueden negar a construir un cerramiento en el balcon, habiendo ya otros construidos desde hace decadas. el reglamento no especifica nada. gracias

  admin wrote @ septiembre 15th, 2013 at 23:06

Como se encuentra Sr. Cristian.
No se pueden construir ningún tipo de cerramiento en balcones que los cierre.
En el caso que el consorcio considere que sí, le permite, debera conseguir la firma autorizada del todo el consorcio ( 99%) firmada por escribano publico a traves de actuación notarial certificada
Con el documento corresponiente puede presentarlo en la Municipalidad para iniciar la gestión y aprobación, siendo la misma un caso muy especifico.
Para mayor información envíe sus datos al siguiente link;
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=onS
Saludos, Team de Arquitectura legal

  cristian wrote @ septiembre 17th, 2013 at 23:40

si se vota en reunión de consorcio y se aprueba para poder tener cerramiento en los balcones, igual hay que hacerlo ante escribano o simplemente alcanza anotarlo en el libro de actas con la orden del día. gracias.

  admin wrote @ septiembre 17th, 2013 at 23:50

Como se encuentra Cristian
Debe ser por actuación notarial obviamente por escribano publico a fin de ser presentado en la gestión que indica la Municipalidad.
Saludos, Team de Arquitectura legal

  Juan wrote @ septiembre 22nd, 2013 at 11:19

Hola, para un cerramiento, si en la reunion de asamblea no asistiesen el 100% de los propietarios, se puede aprobar igual? es posible que algun propietario se encuentre en el exterior o no vaya a la reunion.
Se necesita la firma del 100% de los asistentes o de la totalidad de los propietarios?

  admin wrote @ septiembre 22nd, 2013 at 14:11

Hola Juan, lo ideal sería que asista el 100 % de los copropietarios, según estará especificado en el reglamento de copropiedad, además es el principal requisito de la Municipalidad para la aprobación de los planos. Si por alguna razón faltara un copropietario debería conseguir un apoderado que se haga cargo del voto, o un documento que lo justifique.
Para mayor información envíe sus datos al siguiente link;
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=onS
Saludos, Team de Arquitectura legal

  claudia wrote @ septiembre 24th, 2013 at 18:18

Hola consulta se realizo una construccion en una terraza propia en un ph de 3 unidades, los otros propietarios autorizaron la construccion, el unico problema es que uno de los propietarios habia fallecido hace mucho la viuda no tiene problema pero no quieren hacer la sucesion, la municipalidad de caba intima a lograr el 100% pero que se puede hacer en este caso, hay alguna solucion judicial.
muchas gracias

  admin wrote @ septiembre 25th, 2013 at 12:23

Hola Claudia, debería consultar algún abogado especialista en propiedad horizontal para dirimir ese tema. La autorización debía ser por escrito ante escribano, quizás haya algún apoderado de su vecina, también cuenta para la solicitud.
Saludos, Team de Arquitectura legal

  ESTEFANIA NEUMANN wrote @ septiembre 28th, 2013 at 5:55

Mi consulta es la siguente.
Vivo en un departamento en Pb en Cap. Ved. Tengo un patio y comparto una medianera con mi veciona de PB del mismo consorcio.
Levante el muro que compartimos unos 30cm porque voy a poner toldo muy grande (que se puede correrse en totalmente) Esta Señora es muy agresiva, Ella si tiene un cerramiiento en su patio fijo.
Consejos y ayuda.
Muchas Gracias
ESTEFANIA NEUMANNN

  admin wrote @ septiembre 29th, 2013 at 18:49

Hola Estefanía, su Ud vive en un consorcio tenía que haber pedido permiso al resto de los copropietarios para subir la pared, ya que es una parte común del edificio. En cuanto a los cerramientos, su vecina no podía cerrar totalmente el patio ya que es un lugar de ventilación y aire y luz para el resto de los copropietarios, por lo que ambas estarían en infracción con la ley de propiedad horizontal y el reglamento de copropiedad. Por lo que le sugiero envíe sus datos al siguiente link; http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=onS y a la brevedad la contactaremos para asesorarla acerca de los pasos a seguir.
Saludos, Team de Arquitectura legal

  Silvio wrote @ octubre 4th, 2013 at 17:17

Hola, acabo de mudarme a un edificio antiguo, primer piso por escalera. A través de una de mis ventanas veo el patio del vecino de abajo, que en el mismo tiene construido una especie de galpón con paredes de material y techo de chapa.
¿Como puedo saber si esta construcción está desde la construcción del edificio y de no ser así, esto está permitido?
Agradecería cualquier indicación.

  admin wrote @ octubre 4th, 2013 at 17:20

Estimado Silvio , si se trata de un patio de aire y luz, todas las plantas deben quedar libres ya que las disposiciones municipales así lo requieren para no modificar
los % de iluminación ni ventilación.No se requiere ver ningun reglamento interno ya que esas disposiciones son inalterables y resultaría imposible que en la Municipalidad no lo hayan objetado.
Ahora bien, de no tratarse del patio de aire debería ampliar su consulta para poder asesorarlo mejor. Cumpla en enviarnos los datos en el siguiente formulario:
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Saludos, Team de Arquitectura legal

  Julia wrote @ octubre 9th, 2013 at 14:03

Hola! yo vivo en un ph (sin administrador) en mi patio, coloqué un panel de policarbonato flotante, sin cerramiento lateral, a modo de toldo, un poco para evitar que el agua de lluvia llegue a mi sector de entrada y además para tener un lugar donde colgar la ropa, todo dentro de mi perímetro, no afecta la llegada de aire y luz de nadie, incluso le mejora la visual ami vecina que antes tenía que ver todo mi tendal de ropa y ahora simplemente vé una prolija plancha de policarbonato, no agregué ambiente ya que la lluvia moja igual el piso por el propio escurrimiento del agua ¿me puede denunciar?, espero respuesta, muchas gracias

  admin wrote @ octubre 9th, 2013 at 14:16

Como se encuentra Julia.
De acuerdo a sus comentarios, nadie debería denunciarla, pero cualquiera podría hacerlo con las consecuencias del caso.
Espero que este espacio le haya sido útil
Saludos, Team de Arquitectura legal

  rita wrote @ octubre 9th, 2013 at 16:40

hola, gracias por el espacio para evacuar dudas.Les comento que hace 6 años compramos una vivienda en ph,el 75 % del terreno es nuestro,la entrada es por una puerta de garage, al momento de adquirir este inmueble , a continuación de la abertura mencionada había dos locales, cuyo dueño(mismo vendedor) reemplazó por mono ambientes y los vendió a dos flias , cometiendo así una estafa hacia quien les comenta,ya que en el partido de Merlo hay una ordenanza que prohíbe la sub-división en esta zona , una vez adquiridas las propiedades , siguieron construyendo clandestinamente ambos dueños, haciendo caso omiso colocaron ventanas hacia nuestra vivienda que da al fondo , distando de 5 mtrs entre fondo de
ellos y frente nuestro.
Llevamos nuestra inquietud hacia el municipio , QUIEN NO DA RESPUESTA, QUEREMOS PONER LOS IMPUESTOS AL DÍA, SUBDIVIDIR Y TENER TODO EN REGLA!.
En realidad al estar la documentación del terreno con falencias ,porque el vendedor desapareció, a nadie le importa nada , esto es de todos y no es de nadie,pero ampliación, etc, debería consultarse entre las tres partes.
Bueno, es difícil ,pero intento saber por todos los medios qué debo hacer si nadie me escucha, obviamente se encuentra excedido en construcción, tampoco se si al ser la primera compradora tengo prioridad, ya que fuí estafada, al momento de mi compra siendo locales , si podía subdividir, al convertirlas en vivienda, ya no, el vendedor desapareció, se lo tragó la tierra!.
Bien muchísimas gracias,

  Admin wrote @ octubre 10th, 2013 at 1:41

Como se encuentra Rita.
Atendiendo a sus comentarios, entiendo que su propiedad como los dos locales conforman parte del PH, afectado a la ley 13512
Como Ud comenta el vendedor debería haber trasladado en la escritura que los locales no estan habilitados a ser viviendas.
Desconociendo el tiempo que se realizó la venta, por un tema de prescripción, lo único que le queda, y con el fin de defender sus derechos, solicitar un informe pericial contundente donmde se indique, la afeccion que Ud. sufre por vistas privativas a su propiedad y como ha quedado su propiedad depreciada, por las dos viviendas clandestinas.
Atendiendo a lo explicado le solicitamos, amplie la informacion indicando, minuciosamente los datos en los campos del formulario, cuyo link es:
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Saludos, Team de Arquitectura legal

  Omar wrote @ octubre 18th, 2013 at 17:42

Estimados quería hacerles una consulta, compre PH hace poco, les hice unos arreglos y estoy por mudarme en breve. Son en total 4 unidades funcionales cada una con entrada independiente desde el pasillo, hay 2 en planta baja y 2 en 1° piso. La mia está en el 1° piso al frente y la terraza es inaccesible, solo se puede acceder desde un patio que tengo.

El departamento del 1° piso que está en el fondo (de similares caracteristicas al mio) tiene la terraza como propia de uso exclusivo, ya que es una terraza accesible desde su depto. La terraza que da a mi departamento está en mal estado, con membrana colocada hace tiempo y rpovocando algunas filtraciones, en caso de querer arreglarla corresponde a todos los propietarios ya que no es de uso exclusivo y es inaccesible?

Si yo quisiera usarla como terraza propia en el futuro y hacerme cargo de los arreglos puedo hacerlo? Quiero ver las soluciones posibles para poder plantearlo de la mejor manera con los propietarios.

Muchas gracias.

  admin wrote @ octubre 18th, 2013 at 18:50

Hola Omar; ante todo habría que determinar si esa terraza es de uso exclusivo de su propiedad, cómo figura en la escritura y el reglamento de copropiedad o si es parte común del consorcio. A partir de ahí se tomaría la decisión acerca de a quien le corresponde el arreglo y si Ud la puede habilitar como propia ya que ud dice que es inaccesible.Por lo que antes de responderle sería conveniente poder ver en el lugar todo lo que le estoy comentando. Para eso le solicito que complete el formulario en el siguiente link y a la brevedad le responderemos.
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=onS
Saludos, Team de Arquitectura legal

  Laureano wrote @ octubre 18th, 2013 at 22:41

Estimado admin:
Adquirí un depto en el último piso con terraza lateral. Una parte de ella se encontraba cerrada por cerramiento de vidrio y alumnio, lo que hace un ambiente más, aunque no sea habitable más que como jardín de invierno.
No me asesoré ni me advirtieron los vendedores que no hubo autorización del consorcio, por lo que el cerramiento estaría en infracción, según me dijo la vecina contigua, quien me advirtió que me enviaría carta documento.
Yo compré de buena fe teniendo como valor importante la terraza y esta porción cerrada.
Para toda transferencia de inmuebles en Pcia de Bs As se requiere del informe de un agrimensor, requisito que fue cumplido por el vendedor.
Debo desmontar todo el cerramiento?
El juicio me lo iniciaría el consorcio, o el vecino?
Contra quién debería accionar en mi caso para resarcime por la pérdida de este ambiente, aun si el agrimensor que intervino lo haya informado como parte de la construcción?
Muchísimas gracias por su orientación.

  admin wrote @ octubre 19th, 2013 at 12:34

Hola Laureano, sería importante conocer cuándo adquirió Ud la propiedad y porqué el agrimensor que constató la superficie de la unidad no agregó el dato faltante del balcón. Obviamente Ud tiene metros de más que habría que ver si están declarados en la escritura o en la nueva mensura. Porqué la vecina recién ahora le dice que está en infracción y no lo hizo con el propietario anterior? De qué localidad nos consulta? Habría que hacer un relevamiento en su propiedad y lectura de la documentación existente.
Para despejar estas dudas y poder responderle más acertadamente, le solicito que complete el formulario del siguiente link;
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=onS
Saludos, Team de Arquitectura legal

  Diego wrote @ octubre 22nd, 2013 at 1:03

Estimado tengo una consulta yo vivo en el ultimo piso y quiero cerrar parcialmente el balcon solo la mitad con un cerramiento de vidrio … no afectaria la visual de frente del edificio ya que no se veria solamente se ve lateralmente. esto de cerrar parcialmente el balcon tambien hay que pedir permiso al consorcio . ? Gracias.

  admin wrote @ octubre 22nd, 2013 at 14:12

Hola Diego, su consulta fue respondida a través del formulario, pero igualmente le comento que no puede hacer el cerramiento sin pedir autorización al resto del consorcio; además afectaría la vista de la fachada aunque sea lateralmente.
Saludos, Team de Arquitectura legal

  Lukas238 wrote @ octubre 25th, 2013 at 11:58

Vivo en un departamento con pario en un primer piso (mi patio es el techo del estacionamiento).

El patio es privado y tiene aprox. 5 mts de ancho por 10 de profundida hacia la medianera de 2 metros y hacia el pulmón de manzana.

El edificio tiene dos patios privados, uno junto al otro separados por una medianera de 2 metros. Yo vivo en el derecho.

Tengo una parrilla móvil (de 1×0.8 metros) con la que aveces hago asados.

Una vecina del 8vo piso (pero sobre el otro patio) se queja de que le lleno la casa de humo.

Es una persona muy desagradable -y con mucho tiempo- que siempre esta dando problemas a todos los vecinos por cualquier cosa.

Yo no quiero molestar a mis vecino (con los que tengo buena relación ), pero tampoco considero que deba hacer lugar a esta queja, ya no por la persona, sino por que el patio esta prácticamente abierto al cielo.

No es un poso de aire común. Esta persona ni siquiera esta en la linea d el aparrilla, y sobre todo, la parrilla esta a 5 metros de la fachada y es una parrilla de carbón más bien chica (esas desarmables de Easy).

¿Cómo conviene proceder?¿Estoy en falta, o puedo desestimar las quejas de esta persona?

Gracias!!!!! :)

  admin wrote @ octubre 25th, 2013 at 12:00

Como se encuentra Sr. Lucas.
Tanto nuesto C.C. como la ley 13512 solicita que el consorcio se riga por acuerdos de convivencia mutua.
Entendemos que su parrilla, conductos e instalación no perturba a nadie del consorcio pero nuestros reglamentos se rigen por el común acuerdo entre los vecinos.
Una solución inteligente sería negociar o solicitar el permiso de su vecino.
Un consejo: No deje abierto el tema sin clarificar.
Saludos, Team de Arquitectura legal

  Alejandra wrote @ octubre 25th, 2013 at 17:46

Hola!! Nos mudamos hace poco a un eidficio comprado por fideicomiso. Está sin finalizar, la administradora es un poco ausente y el consorcio todavía no está formado, quería saber donde puedo averiguar el marco regulatorio del mismo ya que somos sujetos de varias irregularidades y no se como quejarme.

  admin wrote @ octubre 25th, 2013 at 17:55

Hola Alejandra, no sé a qué se refiere con el marco regulatorio. El fideicomiso debe redactar el reglamento de copropiedad e inscribirlo en el Registro de la Propiedad juntamente con la subdivisión y la afectación a la Ley 13.512.
Si las irregularidades comprenden vicios de construcción y falta de terminación edilicia a fin de responderle más acertadamente, le solicito que complete el formulario del siguiente link;
Hola Jesica
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=onS
Saludos, Team de Arquitectura legal

  Rodrigo wrote @ octubre 30th, 2013 at 1:49

Buenas noches. Mi consulta es la siguiente: Vivo en un edificio, último piso con terraza propia (incluída en la escritura), al comprar se me comento que en la terraza podía hacer cualquier cosa mientras no sea una construcción de material. Hace unos días termine de montar un estructura de hierro y techos de policarbonato con cerramientos de aluminio y vidrio, solo tuve que extender sensiblemente una pared donde va montada la estructura mencionada. Resulta que ahora la administración me está realizando un reclamo (a mi y a otro vecino que realizó una obra similar) indicando que no tenemos autorización para construir. Por lo que leo en otros comentarios, se necesita la conformidad del 100% de los propietarios, pero eso realmente además de desconocerlo, jamás fue informado por la constructora al momento de la entrega de la unidad. Como se debe proceder en este caso? Gracias por vuestra colaboración.

  admin wrote @ octubre 30th, 2013 at 2:05

Hola Rodrigo.
La respuesta a su consulta radica en el ” reglamento de compropiedad de su consorcio ” y en su escritura.
” Esto por un lado ”
En el caso de que Ud. tenga los derechos sobre la terraza, para cualquier modificación o remodelación necesita del quorum del 100% del resto del consorcio, firmado por escribano público.
No solo para darle el ok! desde el consorcio sino para iniciar la gestión ante la MCBA si se trata de capital.
Para mayor aclaración, le solicito complete el formulario del siguiente link;
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=onS
Saludos, Team de Arquitectura legal

  Laura wrote @ noviembre 6th, 2013 at 1:57

Buenas noches, quisiera hacer una consulta. Vivo en un edificio de unos 70 años de antigüedad, en la mayor parte de los departamentos se mantienen las aberturas (ventanas y postigos) originales de hierro, que se encuentran en general en muy malas condiciones. En mi departamento en particular (que no da al frente, sino que es interno), mi intención es reemplazar una de las ventanas y su correspondiente postigo, por otra de aluminio, con postigo o bien persiana del mismo material. La pregunta es, debería solicitar autorización para esto? tendría que ser sí o sí postigo, o podría cambiarse por persiana? Cabe acotar que las condiciones de mantenimiento generales del edificio son lamentables, debido a la renuencia de la mayor parte de los propietarios de aportar a gastos tales como el mantenimiento de los muros comunes, exceptuando la fachada; cuando hace algunos años consulté a la administración por las ventanas y postigos, me dijeron que eran de responsabilidad de cada propietario, por lo cual el consorcio en ningún caso se haría cargo de su reemplazo o reparación. Desde ya muchas gracias, saludos

  admin wrote @ noviembre 6th, 2013 at 2:00

Hola Laura .
Cada edificio posee una conducta relativa a las normas de convivencia y mantenimiento. Las mismas regulan las modificaciones o cambios
que se realicen. Por lo que de acuerdo a la 13512 no pueden existir modificaciones que cambien la vista aunque ” interna” de la mayoría
de las que acompañan al diseño original salvo que el resto del consorcio le otorgue y considere en un 100% el poder hacerlo.
En cuanto al tema de considerar el reemplazo como un gasto en común queda regulado por el reglamento de copropiedad.
Para mayor aclaración, tenga a bien leer nuestros articulos, referidos al tema.
Saludos, Team de Arquitectura legal

  Diego wrote @ noviembre 10th, 2013 at 19:56

Hola. Mi consulta es la siguiente, me mude a un Ph que da al frente, son tres casas en total. Mi intencion es construir una terraza, hable con un arquitecto y me dijo que es posible. Es necesario consultarlo con las demas casas del Ph? Se tiene que pedir permiso a la Municipalidad. Muchas gracias.

  admin wrote @ noviembre 10th, 2013 at 20:35

Como se encuentra Diego.
Ambas cosas, necesita el consenso de los otros 3 miembros y el de la Municipalidad para iniciar la gestión para presentar los planos de ajuste a medida.
Saludos, Team arquitectura legal

  Pablo wrote @ noviembre 11th, 2013 at 23:59

Hola: Quisiera realizarles la siguiente consulta, he comprado un departamento hace 10 años y el mismo tenia un cerramiento en el balcon terraza, el cual estaba realizado desde hace 20 años. Cuando compre el departamento en una asamble con la los copropietarios y el administrador se me autorizo a realizar los mismos y mantener dicho cerramiento en el edificio. (copia de asamblea y conformidad del administrador) presentando los planos en el muncipio. No obstante no me otorgan el visado de los planos, razon por la cual les consulto, teniendo en cuenta que realizado los planos, tengo constancia de la asamble y constancia del administrador de la autorizacion del cerramiento. Cual es la accion que debo realizar. Espero su respuesta, atte. Pablo

  admin wrote @ noviembre 12th, 2013 at 0:03

Hola Pablo.
Las constancias de la aceptación del cerramiento via asamblea no alcanza entre los requerimientos solicitado por la municipalidad.
Deberá presentar un acta procolarizada firmada por todos los copropietarios avalada ante escribano público para iniciar la gestión.
Saludos, Team Arquitecto Legista

  marta wrote @ noviembre 13th, 2013 at 18:59

HOLA QUIERO CONSULTAR SOBRE MI PISO 8 EN EL NOVENO PISO ESTA LA TERRAZA DEL EDIFICIO UNA MITAD ES MIA POR ESCRITURA PUBLICA Y LA OTRA MITAD CORRESPONDE AL CONSORCIO,EL ARQUITECTO SOBRE LA TERRAZA DEL CONSORCIO HIZO UNA PARRILLA EN EL NOVENO PISO Y AL ESTAR YO EN EL OCTAVO ME ENTRA LAS CENIZAS EL OLOR AL ASADO Y TODA LA CONTAMINACION QUE PRODUCE EL CARBON QUIERO SOLICITARLE AL CONSORCIO QUE ME PERMITA HACER UN PEQUEÑO TECHO QUE ME SEPARE EL BALCON DE MI PISO DE LA PARRILLA YA QUE ADEMAS NO TENGO DERECHO A SALIR AL BALCON PORQUE SIEMPRE HAY GENTE ARRIBA DE MI CABEZA.CUAL ES LA SOLUCION TRASLADAR LA PARRILLA A OTRA TERRAZA DE ATRAS DEL EDIFICIO Y ME PERMITIRAN HACER EL TECHO GRACIAS

  admin wrote @ noviembre 13th, 2013 at 19:00

Como se encuentra Marta.
Atendiendo a su consulta, y ante la necesidad de realizar ese “pequeño” techo que Ud. comenta, es necesario contar con la aprobación del consorcio.
La solución de trasladar la parrilla es un tema que deberá tratarlo con el propietario del piso superior.
Saludos, Team de Arquitectura legal

  jesica wrote @ noviembre 14th, 2013 at 3:16

Hola. Le cuento que estoy interesada en adquirir un depto de 3 ambientes, en un consorcio, necesito los planos para que me aprueben el credito bancario, pero en el depto hay un entrepiso que el dueño me dice que no esta declarado en el plano, la consulta es……….tengo alguna chance? o para que me lo acepte el banco; tengo q hacer que figure en los planos?
muchisimas gracias desde ya.

  admin wrote @ noviembre 14th, 2013 at 3:32

Hola Jesica
A fin de que el banco apruebe el crédito, debera presentar el plano con las modificaciones realizadas aprobadas por la MCBA de tratarse en Capital.
A fin de ampliar la información complete el formulario del siguiente link:
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=onS
Saludos, Team de Arquitectura legal

  jesica wrote @ noviembre 15th, 2013 at 3:04

hola, siguiendo con el tema que le consulte, sobre la declaracion del entrepiso en los planos, puede ser que el banco apruebe igual el credito??y la gestion para cambiar los planos, las haga yo, a posteriori , si adquiero el depto? Mi duda es si lo realizo la oferta de compra o no, sabiendo ese detalle del entrepiso. Me aconsejaria en ese sentido por favor, le agradezco mucho la molestia.

  admin wrote @ noviembre 15th, 2013 at 13:19

Hola Jesica es una cuestión del banco, debería plantearlo con ellos; no la puedo aconsejar en cuál sería la actitud del banco.
Saludos, Team de Arquitectura legal

  Verónica wrote @ noviembre 18th, 2013 at 15:03

Hace 2 semanas compramos un aire acondicionado para colocar en el living del departamento (alquilado), cuyo motor iría colocado en el frente del edificio pero en una de las paredes del costado, ya que vivimos en 1er piso alto y no tenemos balcón.
Nos pusimos en contacto entonces con el administrador. Esta persona cuestiono nuestra decisión de colocar el motor del aire en el exterior, a pesar de que la instalación para el aire (es decir la toma dd se conecta el aparato) esta en el living arriba de la única ventana que hay , nos pidió información que no poseemos por ser inquilinos, y dejo en evidencia su mala relación con el dueño del departamento.
En primera instancia nos dijo que incluiría este tema en la agenda de la reunión de consorcio para que decidieran si estaban de acuerdo o no (cosa que no discutimos ya que por ley debería ser así, aunque está el antecedente de que los otros aires están colocados en el balcón pero no ocultos sino arriba de las puertas balcón, visibles desde la calle), a medida que su enojo avanzaba, nos dijo que nuestro tema “no era muy urgente”, y que lo iba a incluir en otro momento.

El sr. administrador de forma nos prohibió colocar el aire. Ahora insiste en pasar por el departamento para ver en que otro lugar se puede colocar el aire. Creo que si solo tengo una ventana al exterior desde el living es prueba irrefutable de que no hay otro lugar donde pueda colocar un motor que desde afuera.

¿Existe alguna norma que pueda respaldar mi argumento?
¿Debo dejarlo pasar?

  admin wrote @ noviembre 18th, 2013 at 15:10

Como se encuentra Verónica.
Si el A.A. es de una unica unidad como el que, comentado, no debería existir restricción alguna. Tan solo sobresaldría una parte del A.A. que no molestaría a nadie del consorcio.
Por lo visto es una situación entre Ud. y adminsitrador.
De persistir el tema amplie la información en el formulario, en el siguiente link
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=onS
Saludos, Team de Arquitectura legal

  Marcela wrote @ noviembre 20th, 2013 at 11:30

Les cuento que se está pintando un pozo de aire y luz de color blanco, pero hay una pared que es medianera y que por decisión unilateral de un propietario, pidió que se pintara de verde porque esa pared a esa altura es lo que él ve desde su casa y no quiere que se pinte de blanco. Necesito saber si existe alguna reglamentación acerca de cómo pintar los pozos de aire y luz de los edificios. ¿Existe alguna paleta de colores permitida? ¿Puede un propietario pintar parte de una pared de un color diferente al resto del color de la pintura de las paredes del mismo pozo? Les agradecería muchísimo que me respondan a la mayor brevedad posible citando alguna reglamentación para que pueda avalar o protestar con fundamento, el acto de este propietario. Muchas gracias. Saludos. Excelente blog!!!!

  admin wrote @ noviembre 20th, 2013 at 12:47

Hola Marcela, para poder cambiar el color de la pared como lo solicita el vecino debe tener la conformidad del 99.9 % de los copropietarios. No lo puede decidir unilateralmente. Consulte el reglamento de copropiedad para ver qué dice acerca de los porcentajes necesario para tomar decisiones relativas a trabajos en el consorcio.
Saludos, Team de Arquitectura legal

  Adolfo Vaccaro wrote @ noviembre 21st, 2013 at 17:35

Quisiera hacerle la siguiente consulta, hace 16 años – durante la anterior administración – me permitieron hacer un cerramiento en el patio que ronda el edificio y que, medianera de por medio, comparto con otros vecinos – algunos también lo tienen-. ¿Corro riesgo que la actual administración me obligue a quitarlo? ¿Existe alguna cláusula referida a que durante los años transcurridos, nadie me ha dicho nada de sacarlo?

Muchas gracias

  admin wrote @ noviembre 21st, 2013 at 17:50

Como se encuentra Sr.Adolfo Vaccaro
Si el pedido realizado y aceptado quedo asentado por Asamblea, no deberìa tener ningùn problema . Sino se encuentra debidamente asentado espere que no aparezca ninguna traba.
Saludos, Team de Arquitectura legal

  Medrano Marcelo wrote @ noviembre 25th, 2013 at 18:52

RESPECTO AL TEMA GUARDA COCHES
vivo en un edificio pegado a la Gral Paz es un barrio de 68 edificios de 14 pisos con 4 departamentos por piso, cada edificio tiene un terreno enrejado de aproximadamente 1800 metros cuadrados. cada edificio hizo y esta realizando su espacio guarda coches por lo que se ve deteriorado el valor de el departamentos de nuestro edificio ya que de 56 propietarios cuatro se niegan rotundamente a tener espacio guarda coches. entiendo la ley pero que defensa tengo, ya que yo y otros 52 propietarios luchamos incansablemente para hacer ver a cuatro el beneficio que tendriamos

  admin wrote @ noviembre 26th, 2013 at 13:21

Sr. Marcelo. Cada consorcio tiene un reglamento de copropiedad donde se determinan los porcentuales necesarios para cada acción que decidan emprender. En el caso que nos comenta también debería estar estipulado el proporcional de copropietarios necesarios para esta decisión. La Ley 13512 está por encima del reglamento de copropiedad y en el art 10 dice que en caso de no poder reunirse la mayoría en Asamblea o no poder decidir una situación, pueden solicitar la intervención de un Juez a través de un abogado que los represente, al consejo de administración o propietarios, siempre y cuando hayan agotado las instancias dentro del consorcio y se trate de un tema urgente e importante. Consulte con un abogado.
Saludos, Team de Arquitectura legal

  adrian wrote @ noviembre 29th, 2013 at 20:47

hola que tal. mi consulta es la siguiente. en el edificio donde vivo estamos remodelando la fachada para embellecerla. resulta que hay dos locales comerciales que dan a la calle, a la via publica. los dos tienen persianas de enrrollar pero uno de ellos ademas tiene una reja que fue colocada hace años delante de la persiana. queremos quitarla pero el dueño se niega y dice que ya lo hablo con un agogado y le dijo que no podian obligarlo a sacarla. mi consulta es la siguiente: hay alguna manera legal que nos permita quitar la reja? porque la verdad atenta con la fachada y mas si la estamos arreglando a nueva. muchas gracias y espero su respuesta!

  admin wrote @ noviembre 29th, 2013 at 22:00

Sr Adrian, si el local es una unidad funcional del edificio está sometido al régimen de propiedad horizontal, y por lo tanto debe respetar el reglamento de copropiedad. En él se indican los porcentuales correspondientes a las decisiones que debe tomar el consorcio en Asamblea. Además de ser parte del consorcio, no puede modificar la fachada del edificio. Puede correr la reja hacia atrás de la persiana; de esta manera la conserva y no altera la vista del frente del edificio. Hay opciones de solución, debería consultar con su administrador para que arbitre las medidas legales necesarias para solucionar el tema.
Puede dejarnos una consulta más personalizada en el siguiente link:
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Saludos, Team de Arquitectura legal

  Alejandro Sadir wrote @ noviembre 30th, 2013 at 12:40

Hola. Vivo en San Salvador de Jujuy.
En el edificio que vivo nos cortaron el gas porque el conducto de ventilación de los calefones (que es de hormigón armado) no cumple con las normas vigentes.
El edificio fue construido hace aproximadamente 40 años.
Al parecer está obstruido en alguna parte y nos dijeron que un tramo de por lo menos 8 metros está construído de mampostería.
El conducto debe tener 2mts por 0,5mts. Está ubicado entre los departamentos y la caja de ascensores.
La alternativa que nos da el gasista matriculado es mover el calefón una distancia de aproximadamente 4 mts y reemplazarlo por un calefón de tiro balanceado. Lamentablemente no todos los propietarios cuentan con los fondos necesarios para dicha obra.

¿Conocen alguna solución que se pueda aplicar para corregir la ventilación de los calefones y ponerla en regla?
Atentamente
Alejandro Sadir

  admin wrote @ noviembre 30th, 2013 at 17:45

Sr Alejandro Sadir
No podemos responder a su consulta sin ver en el lugar planos y posibilidades técnicas de hacer el trabajo con seguridad y precisión, se trata de una instalación delicada que involucra un tema sensible como es la instalación de gas.
Consulte en su localidad con un profesional dedicado al tema y debidamente matriculado.
Saludos, Team de Arquitectura legal

  damian albanell wrote @ diciembre 2nd, 2013 at 21:39

Hola, buenas tardes. Mi consulta es la siguiente. Debo conseguir la copia del permiso de obra de mi casa. Como se hace ? Es un tramite municipal o existe otro modo de gestionarlo ?
Atentamente

Damian Albanell

  admin wrote @ diciembre 2nd, 2013 at 22:00

Como se encuentra Damián Albanell
Es un tramite netamente municipal
Saludos, Team de Arquitectura legal

  Gabriel wrote @ diciembre 4th, 2013 at 12:13

Hola. Vivo en la PB de un edificio, donde tengo un patio colindante con el de otra unidad del mismo. La medianera mide 1.90m y arriba, unos 60cms mas, un panel de vidrios. Ambos patios tienen desde siempre un cerramiento de toldo plegable.
El vecino colocó hace unos años, con el permiso de palabra de mi padre (yo soy el que figuro como titular de la unidad), el aire acondicionado montado justo encima de la medianera. * El soporte del aire está sotenido por tres puntos: 1.en mi medianera que comparto con vecino de otro domicilio, 2.en la misma medianera, pero del lado de la unidad dueña del aire y 3.justo en la medianera que describo al principio.
El ruido molestaba un poco el ruido, pero lo soportaba.
Hace unas semanas el vecino le puso un compresor nuevo al aire acondicionado, lo que produjo no sólo que haya aumentado el ruido sino que las vibraciones de la pata sostenida entre los toldos al no ser absorbidas por ninguna pared se transmitan por el marco que sostiene los vidrios (uno se esta quebrando a raiz de esto), de ahi al toldo que a su vez lo transmite a la pared de la dormitorio e incluso a la pared interna que divide a este del living (algo parecido, supongo, le sucede en parte al dueño del a.a., aunque lo sufre en menor medida, porque de ultima cierra el toldo . En resumen, tengo que soportar el ruido de un aire acondicionado, sus vibraciones, el zumbido que se transmite a las paredes de mi propia unidad. Es como estar con un camión estacionado en el patio. Despues de unos minutos empiezo a sentir mal por un sonido grave, apenas audible pero que lo evidencio como un malestar fisico. (que investigué y leí que es provocado por los infrasonidos)
En su momento le dije al vecino, vino un instalador que lo unico que hizo fue poner, a mi pedido, unos topes de caucho que apenas disminuyeron las vibraciones en donde el aire esta colocado, pero no las absorben sino que las transmiten directamente a toda la estructura.
La anteúltima vez que le fui a reclamar al vecino me contestó de malos modos y me dijo que ya lo va a cambiar de lugar. La última vez ni siquiera me atendió. Todos los días enciende un rato el aire acondicionado, a cualquier hora. Si pego un portazo lo apaga durante un rato.
Se lo comuniqué hace diez días a la administradora. La llamé hace un par de días. La llamé hoy. Dice que ella ya le dijo que lo sacara, que no puede decirle nada si lo enciende, que el vecino ya le dijo que lo sacaria. Mientras tanto los dias van pasando y no tengo tranquilidad.
Adjunto un par de imagenes:
https://dl.dropboxusercontent.com/u/5702882/2013-11-17%2018.04.49.jpg
https://dl.dropboxusercontent.com/u/5702882/2013-11-17%2018.05.50.jpg

Muchas gracias. y perdon por la extensión.

* El aa antes lo tenía en la pared medianera con otro domicilio, que es un banco, que parece que se lo hizo quitar de ahí, o le exigía elevar la medianera 1.80 según palabras de la vecina. Cito esto porque la vecina se hacia la ofendida diciendo que lo iba a quitar y que construyan la pared que nos va a quitar la poca luz que entra ya que estamos practicamente en el pulmon de la manzana.
Que según leí tampoco le está permitido hacerlo de manera inconsulta con el resto del consorcio.
Yo imagino que debo ponerlo sí o sí sobre la pared de su propia unidad, como hacen los vecinos de los demas pisos, ya que no veo a nadie que tenga un soporte de dos metros de extensión para dejar en aa en el espacio aereo que corresponde a todos.

  admin wrote @ diciembre 4th, 2013 at 13:57

Sr. Gabriel, no es posible ni está permitido que el aire acondicionado esté apoyado de esta manera, por lo que nuestra sugerencia es que nos envíe una consulta más personalizada en el siguiente link y a la brevedad lo contactaremos:
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Saludos, Team de Arquitectura legal

  Alfredo wrote @ diciembre 26th, 2013 at 21:31

Hola:
Vivo en un edificio de menos de 5 años de antigüedad.
Los departamentos son todos de dos ambientes y el ambiente de la cocina/comedor/living da a la calle.

Se pinchó un caño de gas que provee a todo el edificio y la compañía de gas exige la instalación de aberturas en cada departamento.
Cuando quieren instalar la abertura en mi departamento, el administrador tiene la intención de utilizar el lado de mi ventana que tiene un edificio muy bajo en frente y un edificio muy bajo lindando.

Cuando propongo que la abertura de mi departamento se realice en el lado lindante con el departamento de al lado (contra la pared que separa ambos balcones), ya que no tengo vista hacia ese lado, el administrador me indica que no es posible ya que se debe respetar la fachada del edificio.

Siendo que es mi departamento y que la abertura arruinaría la vista extensa, puedo exigir que se coloque la abertura en el lado en donde menos se ve desde mi departamento?
Qué argumento válido puedo tener en mi derecho?

  admin wrote @ diciembre 26th, 2013 at 22:00

Como se encuentra Alfredo.
La compañía no debe exigir una abertura, puede solicitar una rejilla de ventilación. ( eso di de acuerdo a las dimensiones de la dependencia. )
Atendiendo a sus comentarios, se deberían reunir, en Asamblea ) aquellos que necesitan colocar la abertura para compatibilizar la misma línea arquitectónica.
Allí cada uno presentará su propuesta que deberá aceptar el administrador y homogénea para todos.
Saludos. Team Profesionales de Arquitectura Legal

  marcelo wrote @ diciembre 27th, 2013 at 17:38

Hola, muy bueno el post !!!
Les hago una consulta. mi edificio esta construido sobre una calle con linea particularizada, la linea municipal esta unos 3 metros atrás donde comienza el edificio. como el edificio está retirado , es decir metido par adentro queremos hacer una reja en la linea particularizada para evitar robos que ya han ocurrido. la pregunta es la siguiente : se requiere el 100% de los votantes?
al ser construida en la linea particularizada se considera obra nueva del edificio? tenemos las 2/3 partes de votos positivos pero hay un par de propietarios que se oponen. desde ya muchas gracias.

  admin wrote @ diciembre 27th, 2013 at 18:00

Como se encuentra Marcelo.
De los comentarios trasladados y de acuerdo al reglamento de copropiedad en particular , cualquier modificación o cambio necesita del 100% de las firmas del consorcio ya que resulta ” algo ” que afecta a la totalidad del consorcio.
No es obra nueva es una modificación.
Saludos. Team Profesionales de Arquitectura Legal

  Paula wrote @ diciembre 29th, 2013 at 9:15

Buenos días. Vivo en un edificio de 22 pisos y en casi todos están inslatalados aires acondicionados; como el edificio no tiene una sección específica, éstos fueron colocados de manera aleatoria. POr molestias que causa el goteo de las mangueras el anteúltimo administrador hizo que todos esos propietarios colocaran un bidón o algún recipiente para que la manguera descargue allí sin molestar ni dañar las propiedades ajenas, y el último amdinistrador colocó una cañería central con bocas de acceso para cada depto de cada piso hasta donde los dueños de los aires acondicionados DEBERÍAN hacer lelgar las mangueras. Lamentablemente son muy pocos lo que hacen ésto y tengo que soportar el repiqueteo constante de esas gotas, lo qeu ya hizo que la protección de metal que tengo isntalada esté siendo corroida por el óxido a pesar de haberlas reparado; además que también caen sobre ménsulas que están oxidándose, y el salpicado en los marcos de ventanas y protecciones entra en los ambientes de quienes debemos tener las ventanas abiertas.
Por favor, quiero hacer el reclamo a la administración pero con el apoyo de alguna ordenanza o artículo relacionado al tema. Muchas gracias

  admin wrote @ diciembre 29th, 2013 at 9:30

Hola Paula.
El tema que trata tiene varias variables jurídicas, por lo que lo mas acertado sería tratarlo en una asamblea y que quede asentado la posición de cada uno.
Atendiendo a lo formulado en el debate, y de acuerdo a la consideración de los demás; si el mismo es negativo para Ud. realizar un relevamiento a fin de elevar un informe pericial contundente firmado por un profesional legista que explique las afecciones que Ud. esta padeciendo y la manera de solucionarlo.
De esta manera podrá defender sus derechos que se consideran en nuestro C.C.
Para una consulta más personalizada, complete los datos en el siguiente link y a la brevedad la contactaremos:
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Saludos, Team de Arquitectura legal

  Julio Lascano wrote @ enero 2nd, 2014 at 10:42

Vivo en Pinamar, soy Discapacitado, con una severa afección pulmonar y el frió, puede ser fatal en mi estado de salud. He colocado doble ventana en los dormitorios y el Balcón, porque es imposible y de un costo altísimo colocar el doble vidrio por la Cortina de enrollar ya que el aires se filtraría de todas maneras. Consulte con la Secretaria de Derechos Humanos me dijeron que no había problema porque aunque el Reglamento lo pueda prohibir, En mi caso es los mismo que si no permiten sacar las barreras para los discapacitados motores o no videntes, que cada discapacidad tiene su barrera en mi caso el Frió, puede ser mortal. Que todo esto esta en los Tratados Internacionales que firmo la República Argentina. Caso similar se da en la proteccion para los niños. Que también surgen del Tratado de los Derechos del Niño. Vuestro comentario seria de una gran ayuda.

  admin wrote @ enero 3rd, 2014 at 18:01

Sr Julio, por el tipo de consulta que realiza no debería tener impedimentos para aislar su vivienda del frío, inclusive poniendo burletes en las ventanas, que es una solución bastante económica. Como Ud. comenta los casos de discapacidad deberían estar por encima de cualquier reglamento de copropiedad. No podemos asesorarlo en los demás temas ya que no poseemos dicha información; tal vez debería recurrir a la justicia para solicitar algún recurso que lo ayude en la solución a su problema.
Saludos, Team de Arquitectura legal

  federico wrote @ enero 21st, 2014 at 10:22

Mi consulta es la siguiente: hace 3 años que estoy tramitando el permiso de Obra, por una cosa o por otra que faltaba me lo demoraban. Ahora que tengo todo no me lo firman, se puede intimar de alguna manera o como se puede hacer para que lo firmen ya que necesito terminar de construir sin que me clausuren la ampliación por un tema de espacio. saludos y gracias

  admin wrote @ enero 21st, 2014 at 13:31

Sr. Federico, no nos dice dónde es la localidad en la que está haciendo el trámite, de todas maneras es un poco excesivo el tiempo que le está llevando. Por lo que le solicito complete el formulario del siguiente link para una respuesta personalizada: http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Saludos, Team de Arquitectura legal

  Maria wrote @ enero 28th, 2014 at 12:31

Estimados:
Vivo en un anteúltimo piso. Desde hace once años desde mi balcón terraza se filtra agua al departamento de abajo. La administración manda un plomero/albañil no matriculado, quien coloca un film de plástico transparente inpermeable, éste se “derrite” o se lava con las lluvias y con suerte se llega al año y hay que volver a efectuar el arreglo, o mejor dicho el parche. Este film que colocan por supuesto se le queda pegada la tierra, y las baldosas quedan manchadas, y año a año se manchan más. Este año se ha vuelto a repetir y me dicen que van a pintar el piso (de un color) y arriba colocar nuevamente el film. (sabiendo que esto durará un año o quizás dos) Yo quiero evitar que me pinten las baldozas de granito de un color, ya que esto arruinaría el piso y a sabiendas que es un parche nuevamente.
He hablado con dos arquitectos quienes me han explicado que la única solución es levantar el piso, arreglar la fisura de la loza, impermeabilizar y colocar el piso nuevamente. y también arreglar paredes por probables fisuras y pintarlas con pintura impermeable. Es cierto que esto sería un gasto. Somos sesenta unidades funcionales.
Ahora me dicen que convertiran durante seis horas mi balcon terraza en una pileta (tengo el lavarropas colocado ahí) para ver si se filtra por el piso (no podrán ver al colocarle el caucho si se filtra por la unión pared piso. Las paredes también tienen fisuras notorias.
Los daños que sufre el señor del piso 8 son anuales, no puede utilizar la electricidad de un sector de su casa (es peligrosisimo cables mojados) demoran seis meses en secarse definitivamente, el timbre no le anda, techo y pared mojadas, olor a humedad, piso mojado.
En fin, no quiero pintar el piso por los motivos que le comente (estético y al ser un parche). Y quiero que levateen el piso como se debe arreglen y lo vuelvan a colocar asegurándose que que sea en declive en lo posible un cm x m2 para que el agua corra fácilmente y evitarnos así un problema.
El administrador no responde. Yo me voy de vacaciones en unos dias, con lo cúal no se como manejarlo.
Me han pasado dos presupuestos (dos arquitectos) Pero legamente no se que se puede hacer y que no.
Muchas gracias.
Maria

  admin wrote @ enero 28th, 2014 at 16:28

Hola María. A fin de poder hacer el reclamo correspondiente y por la frecuencia con que surgen estas patologías ante una falta de respuesta científica a su problema, debería realizar un peritaje que determine el origen de las pérdidas y la solución definitiva, y que el administrador intimado por la vía legal, realice las reparaciones de manera efectiva y definitiva.
A fin de asesorarla más personalizadamente, le sugiero que complete el formulario de consulta haciendo clik en el siguiente link: http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Saludos, Team de Arquitectura legal

  rdll wrote @ febrero 4th, 2014 at 8:31

Hola, tengo un local y quieren ponerme un andamio en la puerta para reformar la finca, me va a tapar la entrada y le pedimos a la administrafora de la finca en cuestión que si podian aplazar esta obra hasta verano cuando la faena de los negocios bajaban se nos negó esto cuando ni si quiera se nos había avisado de la puesta de este andamio, es más se nos obligó. Mi pregunta es si yo puedo hacer algo yendo al ayuntamiento o algo y si puedo conseguir que se aplave esto ya que la administradora de la finca no da su brazo a torcer y no estamos conformes, es muy prepotente y no nos da opción a otra cosa

  admin wrote @ febrero 4th, 2014 at 9:02

Como se encuentra rdll.
Ante todo, me puede indicar de que país realiza la consulta.
Saludos, Team de Arquitectura legal

  rdll wrote @ febrero 4th, 2014 at 11:09

Valencia, España

  rdll wrote @ febrero 6th, 2014 at 5:09

Hola, tengo un local y quieren ponerme un andamio en la puerta para reformar la finca, me va a tapar la entrada y le pedimos a la administrafora de la finca en cuestión que si podian aplazar esta obra hasta verano cuando la faena de los negocios bajaban se nos negó esto cuando ni si quiera se nos había avisado de la puesta de este andamio, es más se nos obligó. Mi pregunta es si yo puedo hacer algo yendo al ayuntamiento o algo y si puedo conseguir que se aplave esto ya que la administradora de la finca no da su brazo a torcer y no estamos conformes, es muy prepotente y no nos da opción a otra cosa. Valencia, España.

  admin wrote @ febrero 6th, 2014 at 12:09

Hola Raquel, nos encontramos en Argentina por lo que no conocemos las disposiciones de su país. Pero entiendo que el ayuntamiento podría asesorarla acerca de los pasos a seguir.
Saludos, Team de Arquitectura legal

  Rafael wrote @ febrero 8th, 2014 at 3:28

Saludos, quisiera hacerles una consulta: He descubierto que uno de mis vecinos construyó sobre un pequeño patio que tiene en el último piso, sin el consentimiento del consorcio; desde ya que de acuerdo a la ley de Propiedad Horizontal se trata de una construcción ilegal. Pero resulta que lo hizo hace aproximadamente 22 años, y mi duda es si de cierta manera prescribe lo que ha construido, o si al denunciarlo en una asamblea le correspondería en principio demolerlo.
Espero su respuesta, muchas gracias !

  admin wrote @ febrero 8th, 2014 at 4:00

Como se encuentra Rafael
Debemos leer aquello que dice el reglamento de copropiedad el que esta relacionado con la 13 512 y nuestro C.C.
Ver que tiempo de prescripción , si con anterioridad hay presentado algún acuerdo con la construcción clandestina y una vez estudiados los documentos, actuar.
Debido a la dificultad de tratarlo por este medio, tenga a bien completar el siguiente formulario y ampliar las dudas.
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Saludos, Team de Arquitectura legal

  Rafael wrote @ febrero 9th, 2014 at 15:02

Gracias por su respuesta, he leído el regrlamento de copropiedad y en el mismo se menciona la necesidad de unanimidad para el permiso para realizar construcciones en áreas privadas del ph. Pero no me queda claro dónde puedo saber si hay un plazo para la prescripción del acto ilegal, ya que esta construcción como dije, tiene más de 22 años de existencia arbitraria, y nuestro reglamento nada dice al respecto. Gracias

  Agustina wrote @ febrero 10th, 2014 at 12:12

Buen dia, mi consulta es la siguiente: habito una unidad funcional en planta baja que posee un patio interno con salida desde mi departamento. Mis vecinos tienen ventanas que dan hacia ese patio y deseo saber si puedo tapar dichas ventanas o solicitar que lo hagan. Tengo entendido que si el patio es de uso comun no puedo, pero si es un patio privado de mi propiedad si. Es correcto? Tengo que fijarme primero en el reglamento de copropiedad como es considerado? Aguardo su respuesta, muchas gracias!

  admin wrote @ febrero 10th, 2014 at 14:44

Hola Agustina, habría que ver cómo figuran el patio y las ventanas en los planos y el reglamento de copropiedad. Si son clandestinas puede solicitar su cierre, sino habría que estudiarlo.
Si desea realizar una consulta más personalizada puede ingresar al siguiente link: http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Saludos, Team de Arquitectura legal

  Agustina wrote @ febrero 10th, 2014 at 14:47

Muchas gracias! voy a conseguir el reglamento y con eso seguiré con el tema. Saludos!

  admin wrote @ febrero 10th, 2014 at 15:44

Si hubo algún intercambio de cartas documento, entonces comienzan a correr los tiempos legales de prescripción. Eso no lo dirá el reglamento.
Saludos, Team de Arquitectura legal

  juan wrote @ febrero 18th, 2014 at 21:34

que tal , tengo un departamento en el 1er piso con balcon a la calle y debido a hechos de inseguridad quisiera realizar un cerramiento pero algo estetico como acristamlamiento blindado,
que no modifica la estructra del balcon, facil de desinstalar
vivo con mi señora y un hijo. , En la administracion y algunos propietarios ya me dicen que no lo voy a poder hacer y que votatar que NO por estetica y la ley 13.512 de
reglamentacion de propiedad horizontal que no permite
la modificacion de fachada. existe alguna exepcion a esta ley como ser del primer piso a la calle?
o si lo realizo igual y me excuso en la seguridad? desde ya muchas gracias

  admin wrote @ febrero 18th, 2014 at 21:40

Hola Juan.
No están permitidos el cierre con cerramientos de ningún balcón, ya que descompesaría los valores de ventilación, iluminación y estética del frente.
Ante todo el consorcio le debería dar el 100 % de aceptación a través de un protocolo notarial.
Una vez logrado esto presentar la documentación ante la Municipalidad a fin de ver si existe alguna excepción para su caso.
Le aconsejo no realizarlo sin tomar en cuenta la documentación ilustrada en esta respuesta
Saludos, Team de Arquitectura legal

  Andres wrote @ febrero 19th, 2014 at 4:11

Buenas noches. He leído todo el post y quiero felicitarlos por haber respondido cada una de las preguntas que les han hecho. En el corto plazo seguramente vuelva para consultar por cerramiento, reja o toldo en balcón (leí muchos de los post, ya tengo más o menos una idea de qué se puede y qué no), pero me interesa algunos que mencionan problemas con los ruidos de la calle o la seguridad por ser primer piso, que supongo han de prevalecer sobre la estética del edificio, verdad?
Saludos, Andrés.

  Veronica wrote @ febrero 25th, 2014 at 0:13

Hola, soy propietaria de un departamento en un ph que esta escriturado como un terreno fraccionado por tres unidades, el depto de adelante que tiene frente, el segundo es el mio y un tercero al fondo, hace unos años construi dos habitaciones en mi terraza,, el problema que tengo es que no hay reglamento de coopropiedad y el vecino del frente compro hace poco y no tengo buena relacion, y no se si me autorizara , quisiera saber como debo proceder, si buscar un arquitecto que me haga los planos, ir a la municipalidad, como hago para saber si existe el reglamento, y como logro que este autorizada y aprobado lo que ya esta construido para no tener que tirar todo abajo…
tengo escritura correctamente y todo los impuestos pagos, pero mi temor es un reclamo de parte de mi vecino que es bastante conflictivo y ahora tambien quiere construir en su azotea..
muchas gracias

  admin wrote @ febrero 25th, 2014 at 5:00

Como se encuentra Verónica
Debemos leer aquello que dice el reglamento de copropiedad, aunque se encuentre ácefalo, el que esta relacionado con la 13 512 y nuestro C.C.
Ver que tiempo de prescripción , si con anterioridad hay presentado algún acuerdo con la construcción clandestina y una vez estudiados los documentos, actuar.
Debido a la dificultad de tratarlo por este medio, tenga a bien completar el siguiente formulario y ampliar las dudas.
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Saludos, Team de Arquitectura legal

  admin wrote @ febrero 28th, 2014 at 2:00

Como se encuentra Pablo.
Obviamente cualquier modificación, ampliación o vistas al terreno lindero desocupado no generarían problemas ” con nadie “.
Mientras esta situación se mantenga, podría realizar cualquier cambio que no necesite la aprobación de ” su vecino ” en la actualizada pero la aprobación de la Municipalidad correspondiente.
Ahora bien cuando ese terreno este ocupado y construido deberá solicitar al vecino las atribuiciones que se tomo en este momento y que posiblemente lo perturben.
Suerte
Saludos, Team de Arquitectura legal

  Patricia wrote @ marzo 11th, 2014 at 15:34

Hola, compre un departamento en planta baja y le hice unas modificaciones (se cambiaron pisos, una ventana y se cambio la distribucion con paredes de durlock). Este trabajo se hizo desde julio a septiembre del 2013, en diciembre me entero por el encargado que fueron de la Direccion General de Fiscalizacion y Control de Obras del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. Volvieron en Enero y dejaron una intimacion para hacer una inspeccion el dia 12-2 a la cual concurri y no fueron.
Queria averiguar si es necesario pedir un aviso o permiso de obra para una obra que ya finalizo hace vario meses. Me entere que la denuncia era por la obra. Y tambien queria saber si por no tener el aviso de obra se puede llegar a clausurar el lugar que es un consultorio medico. Gracias

  admin wrote @ marzo 11th, 2014 at 15:45

Como se encuentra Patricia.
No puede realizar modificaciones ni variaciones en su departamento sin el consentimiento de la totalidad de los demás consorcistas. ( 99%)
Una vez obtenida esa gestión con firma con actuación notarial, por medio, deberá presentarse ante la Municipalidad correspondiente para blanquear los cambios
Le recomendamos que tenga a bien completar el siguiente formulario para asesorarla más convenientemente acerca de los pasos a seguir, ya que la construcción es clandestina hasta que se blanquee en la municipalidad.
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Saludos, Team de Arquitectura legal

  admin wrote @ marzo 11th, 2014 at 16:22

Hola Patricia. Cualquier trabajo que se realice dentro de una propiedad horizontal, y que involucre derribo y construcción de nuevas dependencias, requiere primero de la autorización del consorcio y luego, de la presentación de expediente y autorización en la municipalidad para iniciar las ampliaciones y ajustes.
Se deben presentar los planos y colocar el correspondiente cartel de obra con la autorización, expediente y profesional que lleva adelante la obra.
La Dirección General de Fiscalización y Control de Obras del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires seguramente recibió la denuncia de algún vecino y por eso realizó la inspección, y sí, están capacitados para clausurar el lugar hasta tanto se regularice la presentación de planos y ajustes de obra.
Le recomendamos que tenga a bien completar el siguiente formulario para asesorarla más convenientemente acerca de los pasos a seguir, ya que la construcción es clandestina hasta que se blanquee en la municipalidad.
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Saludos, Team de Arquitectura legal

  Claudia wrote @ marzo 22nd, 2014 at 23:32

Hola, vivo en un edificio, en la planta baja del segundo cuerpo. Tengo un patio al que miran los tres pisos de este cuerpo. Las vecinas del segundo y tercer piso me pidieron autorización para cambiar sus ventanas por balcones franceses. Yo respondí afirmativamente si bien supongo que para hacer tal modificación deben tener la autorización de todos los copropietarios.
Terminada la obra, los balcones no resultaron ser franceses ya que sobresalen varios centímetros (todo hecho en hierro, piso y barandas) Además de esto, ahora se les ocurrió colgar macetas de la baranda. Que debo hacer ? Está esto permitido?

  admin wrote @ marzo 22nd, 2014 at 23:45

Hola Claudia, ante todo esa autorización debía hacerse por escrito del 100 % de los copropietarios y ante Escribano, ya que se está modificando una parte del edificio consorcial. Por lo que ahora esas modificaciones son clandestinas, porque además no figuran en planos ni estarán declaradas en la municipalidad.
No está permitido por la Ley de propiedad horizontal y seguramente tampoco por el reglamento de copropiedad, por lo que se puede solicitar restituir los balcones al estado original. Eso lo deben hacer por Asamblea de todo el consorcio. El administrador tenía que haberle advertido acerca de esta situación.
Le recomendamos que tenga a bien completar el siguiente formulario para asesorarla más convenientemente acerca de los pasos a seguir, ya que la construcción es clandestina y puede afectar a todo el consorcio.
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Saludos, Team de Arquitectura legal

  Claudia wrote @ marzo 23rd, 2014 at 6:44

Vivo en un depto en el barrio de Villa Crespo, en un primer piso con dos patios y en uno de ellos hay una ventana que da a la escalera del edificio por la que accede cualquiera. Como hace años me entraron, la sellé. Ahora se mudaron 2 copropietarios nuevos y me exigen que reabra la ventana. Mi pregunta es: es lógico que exista una ventana que comunique directamente a un departamento? Si yo la habilito nuevamente y me roban, quien se hace responsable?

  admin wrote @ marzo 23rd, 2014 at 7:06

Hola Claudia, primero tenía que haber pedido permiso al resto del consorcio para sellar esa ventana. Solicite una reunión con los vecinos para ver la manera de asegurarla para que no puedan ingresar nuevamente a su vivienda, quizás una reja sería conveniente.
Saludos, Team de Arquitectura legal

  Jaime wrote @ marzo 23rd, 2014 at 14:42

Buenas tardes, compré un depto en planta baja contrafrente que tiene un jardin que figura en la escritura. El problema es que está desnivelado y cuando llueve el agua no va a la rejilla. Me recomendaron hacer un arreglo poniendo piso y nivelando. La pregunta es: Corresponden los arreglos para mitigar la inundación al consorcio? o al propietario? Por mas que el jardin figure en la escritura y sea privado, no se debe considerar como espacio común de uso exclusivo? y en ese caso que todo lo que tenga que ver con el arreglo se tenga que hacer cargo el consorcio?

  admin wrote @ marzo 23rd, 2014 at 19:43

Hola Jaime, como bien Ud dice, es un espacio común de uso privativo, pero habría que ver cómo figuran los arreglos en el reglamento de copropiedad; y el propietario anterior cómo hacía? Ya que seguramente a él también le sucedía lo mismo.
Le recomendamos que tenga a bien completar el siguiente formulario para asesorarlo más convenientemente acerca de los pasos a seguir.
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Saludos, Team de Arquitectura legal

  Mary wrote @ marzo 30th, 2014 at 21:48

Buenas tardes, tengo una casa alquilada antigua, con 3 dormitorios, vive solo una pareja y el dormitorio mas chico lo han usado para guardar cosas desde hace mas de un año (un sofá, escritorio, etc.) una de las paredes esta revestida de Durlock nuevo (MENOS DE 2 años y separada de la pared) y las otras con revoque acorde a la antigüedad de la casa (60/70 años), ahora bien hace tres meses me informan que al sacar las cosas de esa habitación se dieron cuenta que había humedad en las paredes abajo de unos 40a50 cm. , como no pasan caños por allí les pedí que marcaran con lápiz los bordes de la humedad. que dejan airear la habitación y que se fijaran si se secaba o expandía. La humedad se secó y pretenden que nos hagamos cargo los dueños de las reparaciones (revoque que se deterioró y pintura) porque dicen que es debido a la antigüedad de la casa, cuando esta afectada una pared de durlock nueva también. Les agradecería su opinión sobre el tema, muchas gracias.

  admin wrote @ marzo 31st, 2014 at 14:58

Hola Mary; habría que ver cuáles fueron los motivos de la humedad, para determinar a quién corresponde el arreglo. Si por esa pared no pasan cañerías, quizás una ventana mal cerrada, o una fisura.
Si es por cañerías o humedad de cimientos ya que nos comenta que había humedad en la parte inferior de la pared, le corresponde al propietario el arreglo; si es por descuido le corresponde al inquilino.
Para un mejor asesoramiento le solicito que deje su consulta en el siguiente link.
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Saludos, Team de Arquitectura legal

  carlos wrote @ abril 16th, 2014 at 20:46

Consulto por lo siguiente: En mi edificio se estan haciendo los arreglos de reparaciones y pintura de los patios de aire y luz por una empresa que no pone la frente del edificio el cartel de aviso de obra, ademas cotizo por el total de mano de obra y pintura y no llega hasta el zocalo de cada patio porque esta techado por cad uno de los departamentos( propietarios ) y no pueden acceder,hay que hacer uan quita en el precio y si asi lo hicieran estaremos cumpliendo con la normativa de la ordenanza 257???el trabajo ya se e esta realizando

  carlos wrote @ abril 16th, 2014 at 20:52

consulto por lo sigueite: se deben colocar por lo menos un matafuego clase ABC por piso o solo clase AB?’ y uno en la salade bombas ABC? y en las cocheras???? por cada dos cocheras uno??? o cal sera la norma por metras cuadrados de cocheras ?? y las cocheras seria semicubiertas , porque estan en pb y los laterales liobres son jardines.-

Muchas gracias.-

  carlos wrote @ abril 16th, 2014 at 21:05

consulta : como se cobran las multas en un reglamento interno? quien las cobra?
si el multado no quiere pagar, que se hace??
se debe certificar por escribano el reglamento interno?
debe contar con todas las firmas del 100% del consorcio o solo conla mayoria de lospresentes en asamble?? esa asamblea debe concurrir el escribano, que firma no??? es un instrumento privado p pùblico??

Muchas gracias

  micaela wrote @ abril 19th, 2014 at 0:03

buenas noches queria saber si se puede hacer un balcon chiquito yo vivo en un departamento que da al pulmon del edificio? sino yo tengo una ventana si esta la puedo agrandar y hacer un ventanal? gracias

  admin wrote @ abril 19th, 2014 at 1:00

Como se encuentra Micaela
Necesita ante todo el 100% de conformidad del resto del consorcio.
Una vez obtenido comenzar la gestion en la Municipalidad correspondiente para obtener la validación de la misma.
Para un mejor asesoramiento le solicito que deje su consulta en el siguiente link.
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Saludos, Team de Arquitectura legal

  Lorena wrote @ abril 22nd, 2014 at 13:22

Buenas Tardes, soy dueña de un ph en un consorcio de 10 unidades, en un primer piso, resulta que la vecina de la unidad funcional que se encuentra debajo de mi patio manifiesta que tiene filtraciones cuando llueve y son puntuales (solo 3 en un año y medio), el administrador tomo cartas en el asunto y pidió prespupuestos para arreglarlos y los mismos fueron informados a todos. Resulta que en estos dias, la vecina me envio una carta documento intimandome a arreglar el patio y los daños ocasionados a su ph argumentando que es “propiedad exclusiva” (entiendo que es espacio comun de uso exclusivo). Según el administrador el arreglo lo debe pagar el consorcio. Podría informarme realmente quien debe pagar y como prosigo con este tema?. desde ya mil gracias y saludos cordiales. Lorena

  admin wrote @ abril 22nd, 2014 at 13:37

Hola Lorena, el reglamento de copropiedad rige las normativas del consorcio, y allí se especifican cuáles son partes comunes, cuáles exclusivas y quién debe hacerse cargo de los arreglos.
Ud puede realizar una pericia para determinar de donde viene la filtración y a quien corresponde el arreglo
Para un mejor asesoramiento le solicito que deje su consulta en el siguiente link.
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Saludos, Team de Arquitectura legal

  Liliana wrote @ abril 22nd, 2014 at 19:58

Hola,
Mi consulta es la siguiente. Vivo en un condominio de 9 departamentos muy lindo que se vendieron a estrenar (nuevos) A los meses nos enteramos que el dueño de uno de ellos tiene construida una pileta clandestina. Este dueño vendió y se mudaron una familia que no cumple con las normativas de la convivencia. Además para acceder a esta propiedad de atrás tenes que continuar por el pasillo en común del mio, y como esa continuación es para acceder ellos solos pusieron una reja pegada a mi casa que me repercute en ruiidos muy bruscos. Ahora me entero que la hicieron y después volcaron en el plano de Obra lo que hicieron, pero no se si es legal que hagan eso se entiende? y además nunca gestionaron el final de obra. Como puedo defenderme??
Mil gracias

  admin wrote @ abril 22nd, 2014 at 20:35

Hola Liliana, toda construcción clandestina se puede denunciar en la municipalidad, y verificar allí como propietaria si los planos se presentaron, si hay final de obra. Puede además realziar un informe pericial para que un abogado presente una acción legal para defenderse.
Saludos, Team de Arquitectura legal

  admin wrote @ abril 23rd, 2014 at 12:22

Sr Carlos, si el trabajo se resolvió por asamblea y se firmó un contrato, la empresa debe cumplir con lo pactado, si no lo hace le pueden iniciar acciones judiciales. Terminados los trabajos se deben corroborar para ver si están bien realizados para certificar el cumplimiento la Ley 257 en la municipalidad
Saludos, Team de Arquitectura legal

  admin wrote @ abril 23rd, 2014 at 12:23

Sr Carlos, debe consultar en la municipalidad los requerimientos para cada lugar
Saludos, Team de Arquitectura legal

  admin wrote @ abril 23rd, 2014 at 12:26

Sr Carlos, el reglamento de copropiedad se realiza una vez conformado el consorcio, ante escribano publico, por lo que no es necesario que el escribano concurra a las asambleas. El reglamento es el código de convivencia del consorcio y se debe respetar y cumplir con sus ordenanzas en cuanto a mayorías según para qué requerimientos.
Saludos, Team de Arquitectura legal

  admin wrote @ abril 23rd, 2014 at 12:27

Es una construcción clandestina y se tiene que denunciar en la municipalidad. No tenía que haberse permitido pues viola el reglamento y no cumple con los requisitos municipales.
Saludos, Team de Arquitectura legal

  admin wrote @ abril 23rd, 2014 at 12:31

Sr Carlos no existen miembros del consejo de administración que sean pagos, y su mandato se decide por asamblea y por 1 año.
Saludos, Team de Arquitectura legal

  carlos wrote @ abril 23rd, 2014 at 12:33

Queda entendido por la 3245 que una persona deshonesta no puede ser administrador.- pero si puede ser integrandte del consejo de administracion?? quien pide antecedentes de cada copropietario?? se puede pedir eso y donde se pide un Nosis?’ o un veraz de cada consorista? quien lo paga??? asi nombrariamos a los integrantes del consejo de administracion mejor, no les parece?

Si fueron pagos los integrantes del consejo de administracion no seria mejor para agilizar e implementar soluciones frente ha hechos en l os consorcios , ya que nadie quiere ejercerlo , se matarian por actuar como integrantes dle consejo de administraciaon hoy abril 2014 maso 200 pesitos por mes , que les parece peor por 20 unidades si fueran 10 mas serian 300$ cad 10 unidades 100 pesos por cada un integrante , conun maximo de 3 personas y solo seria por 1 año a reeleccion hasta 4 años seguidos , bien regulado y votado por la mayoriaen samblea extraordinaria , por las dudas.-

Muchas gracias.-

  carlos wrote @ abril 23rd, 2014 at 12:35

consulta: Cuando un copropietario construyo sin permiso obra antirreglamentaria( techo el balcon terraza ocupando la linea de frente de construccion , es el ultimo piso a la calle mas colocacion de parrila en el balco del ultimo piso de esas prefabricadas con tiraje a 1 metro de altura y por debajo de la linea ultima de edificacion que seria la sala de maquinas) puede pedir que el consorcio abone y arrelge una entrad de humedad en otro lugar de su departamento??( zona nada que ver, con lo mensionado anteriormente) auque por esto que reclame lo haga con 3 presupuestos presentados al administrador en asamblea y de la manera correcta?
Se aplica el dicho si tenes algo mal no reclames por otra cosa .-

Muchas gracias

  María wrote @ abril 28th, 2014 at 13:36

Hola, tengo un dto en planta baja contra frente y tiene un parque de 40mts, quería consultar si hay posibilidad de hacer 2 habitaciónes (prefabricada o aluminio, etc) manteniendo un patio, sin solicitar la autorización del consorcio. Gracias.

  admin wrote @ abril 28th, 2014 at 14:22

Hola María, no puede construir sin pedir el permiso al consorcio, ya que aunque el parque sea suyo forma parte del consorcio.
Saludos, Team de Arquitectura legal

  Guillermo wrote @ abril 28th, 2014 at 16:59

Buenos días.
Un cerramiento de un patio (aire y luz) realizado hace algunos años, afecta directamente mi propiedad debido al cúmulo de basura que hay en él. No lo pueden limpiar debido al tipo de construcción que realizaron oportunamente. Actualmente la propiedad está alquilada y no he podido dar con los dueños para que realicen la limpieza, antes de entrar en litigio. Es posible que, aunque hayan transcurridos tantos años desde que la realizaron se pueda solicitar que lo retiren?
Gracias.

  admin wrote @ abril 29th, 2014 at 13:02

Buen día Guillermo, es posible solicitar su remoción si está afectando la calidad de vida de los vecinos, en este caso afecta su visual y medio ambiente. Tendría que averiguar bajo qué circunstancias se autorizó ese techado por el consorcio, ya que no se puede cerrar totalmente un patio de aire y luz. Si fue por autorización del 100 % del consorcio, no podría solicitar su retiro; si por el contrario se hizo sin previa consulta puede solicitar que sea removido.
Saludos, Team de Arquitectura legal

  carlos wrote @ abril 30th, 2014 at 15:03

Buenas tarde consulto por lo siguiente:

quien confecciona, y con cualto tiempo de anticipacion ( a la asamble) la orden del dia para ser leida en la asambleas.-
Muchas gracias

  admin wrote @ mayo 2nd, 2014 at 15:20

Sr Carlos es tarea del administrador de acuerdo a los problemas o necesidades que tuviera el consorcio. Consulte su reglamento de copropiedad en cuanto a los tiempos de convocatoria, plazos y mayorías
Saludos, Team de Arquitectura legal

  Mariana wrote @ mayo 6th, 2014 at 14:08

Hola. Les hago la siguiente consulta: vivo en el 1º piso de un edificio con PB, 1º y 2º piso. El vecino del departamento de PB que está justo debajo del mío instaló una parrilla prefabricada en el patio de su departamento. El problema es que cada vez que la usa, mi departamento se llena de humo, aparte de la ropa que está en las sogas del patio común que tiene el edificio, ubicado en la PB, al fondo. Necesitaría que me informen:
a. ¿Se puede colocar una parrilla prefabricada en el patio propio del departamento, así no más, sin nada que desvíe el humo de los departamentos de 1º y 2º piso?
b. ¿En dónde se encuentra la reglamentación al respecto?
3. ¿De qué manera se deben hacen los reclamos para que haga el escape como se debe para que el humo no me afecte más?
Muchas gracias.

  admin wrote @ mayo 6th, 2014 at 14:50

Como se encuentra Sra. Sam Marco
No se puede colocar ningún elemento en un departamento que genere afección a otro
En el reglamento de copropiedad del consorcio y en la ley 13512
A través del administrador que tomara las medidas correspondientes a la brevedad posible
Saludos, Team de Arquitectura legal

  albert wrote @ mayo 7th, 2014 at 13:37

Hola; le paso a formular la siguiente pregunta: Tenía una propiedad con dos UF que fueron vendidas, una en la Planta Baja y la otra en la Alta; se previó la posibilidad en el Reglamento de Copropiedad de hacer una edificación sobre elevada a favor de la UF de la Planta Alta, basta con eso o requiere igual el consentimiento del 100%.
Muchas gracias

  admin wrote @ mayo 8th, 2014 at 15:53

Hola Albert, si la propiedad se vendió entera a un propietario, éste puede disponer de la construcción o refacción o ampliación sin ninguna autorización ya que pasa a ser único propietario. Sí debe presentar los planos en la municipalidad para poder hacer una nueva agrimensura y distribución de las nuevas unidades para dividirlas según la ley 13.512 y poder escriturar cada una independientemente. También evaluar un nuevo reglamento de copropiedad ya que han cambiado los copropietarios, la superficie de cada unidad cubierta y descubierta y los porcentuales que le corresponden a cada uno.
Saludos, Team de Arquitectura legal

  Sebastian wrote @ mayo 20th, 2014 at 21:29

Buenas noches.
Queria consultar lo siguiente, esta permitido mantener alfombras y revestimiento en paredes de palieres de edificios. Tengo entendido que la alfombra, al ser inflamable, estan prohibidas.
Me gustaria si me pueden informar algun reglamento donde consultar.
Desde ya muchas gracias

  admin wrote @ mayo 20th, 2014 at 22:00

Como se encuentra Sr. Sebastián
No hay ninguna ley, ni artículo en nuestro código que cite lo contrario o de que elemento se trate.
En razón de ello, es criterio uniforme por la doctrina y jurisprudencia dominante en el tema, que el reglamento de copropiedad y administración, al constituirse el consorcio de propietarios debe acordarse y redactarse conforme dispone el art. 9 de la ley 13.512, y que el mismo forma parte del título de dominio de cada uno de los copropietarios y constituye la ley a la que deben ajustar sus derechos y obligaciones.
http://arquitectolegista.com.ar/blog/2010/02/24/jurisprudencia-actual-sobre-construcciones-no-autorizadas-en-consorcios/
Para un mejor asesoramiento le solicito que deje su consulta en el siguiente link.
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Saludos, Team de Arquitectura legal

  SILVIA wrote @ mayo 29th, 2014 at 1:18

Hola,yo compre un PH hace 6 años, consta de 4 dptos, dos abajo y dos arriba, el mio es el del piso de arriba, al tiempo de comprarlo, con credito bancario e hipoteca, mi vecina de abajo, me dice que tengo que tirar abajo el playroom, que esta construido en el ultimo piso de mi casa, me mostro que no esta en los planos, estamos en el año 2014, ese playroom fue construido en el 2001 por los dueños anteriores, y a mi me la vendieron asi….no entiendo porque no hicieron el reclamo con la gente que me vendio la casa a mi hace 6 años!, ya pasaron 13 años de que esta construido y cambio de dueño, me comentaron que no habiendolo construido yo, y por los años que pasaron y el cambio de dueño tengo forma de reclamar para que no me hagan tirarlo abajo… me podrian asesorar, es asi? hasta ahora solo me vuelve loca, pero nunca me enviaron ninguna carta documento. El playroom no figura en mi escritura. Gracias

  admin wrote @ mayo 29th, 2014 at 2:00

Como se encuentra Sra. Silvia.
El playroom debería haber figurado en un ítem o acta por separado, en la escritura.
El mismo representan mas m2 que los del plano original, lo que generan cambios en los coefecientes de prorrateo.
El tiempo para solicitar a su vendedor una aclaración ya prescribío, pero hay posibililades de hacer valer sus derechos de acuerdo a los comentarios que Ud. describe.
Para un mejor asesoramiento le solicito que deje su consulta, ampliando con mayores datos los ítems, en el siguiente link.
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Saludos, Team de Arquitectura legal

  Pablo wrote @ junio 3rd, 2014 at 15:01

Buenos dias, la pregunta es la siguiente: Mi casa es un PH donde la planta alta y parte de la planta baja es mia y el resto de la planta baja de otra persona. Recientemente se rompio un caño de agua en la calle y la prestataria indemnizo a ambos propietarios. Ahora hay que reparar la terraza de mi casa (techo de la otra) y los gastos deben correr exclusivamente por mi cuenta? siendo la terraza de uso exclusivo mio pero techo de la otra casa? Gracias por la respuesta.

  admin wrote @ junio 3rd, 2014 at 20:17

Hola Pablo,hay partes que son comunes a ambos copropietarios. Seguramente estará afectada a la ley 13.512 de propiedad horizontal por tratarse de un PH, entonces aunque sea su terraza exclusiva y el techo de su vecina la reparación debería corresponder a ambas unidades. Habría que ver qué dice el reglamento de copropiedad respecto a las reparaciones.
Nuestro Estudio se dedica a este tipo de tareas por lo que le sugiero para un mejor asesoramiento que deje su consulta en el siguiente link. http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Saludos, Team de Arquitectura legal

  AMTONELLA wrote @ junio 10th, 2014 at 16:55

HOLA MI PAPA SE CAYO 7 ESCALONES DE EL EDIFICIO KE VIVO YO PK LA LUZ DEL PALIER DURA 5 CEGUNDO Y TE QUEDAS A OSCURA YLE ROMPIO UNA MACETA AL DUEÑO DE ESTA PERMITIDO TENER MACETAS DE BARRO GRANDE EN LAS ESCALERAS DEL EDIFICIO ME LAS COBRA AMI SIEND KE MI PAPA SE QUEBRO EL BRAZO Y ME AMENAZA

  admin wrote @ junio 11th, 2014 at 14:17

Hola Antonella, es un problema entre vecinos que deben solucionar con el administrador si es que tienen. Igualmente no está permitido colocar ningún objeto que dificulte el paso por las escaleras.
Saludos, Team de Arquitectura legal

  Martina wrote @ junio 11th, 2014 at 23:57

Hola. Compré un departamento hace dos años. El anterior propietario había instalado un aire acondicionado empotrado en la pared que luego retiró. El agujero lo tapó precariamente y hoy hay filtraciones desde el exterior por la mala colocación de los ladrillos. La Administración me ha dicho que como propietaria debo hacerme cargo de lo hecho por el anterior propietario en la fachada. Entiendo que esto es así respecto del pago de las expensas, pero no me queda claro si también debo hacerme cargo de arreglos derivados de las obras mal hechas por el propietario anterior en el muro exterior/fachada. Gracias por la respuesta.

  admin wrote @ junio 11th, 2014 at 23:59

Hola Martina
Debe hacerse cargo de todas las afecciones dejadas por la colocación del aire acondicionado , su retiro y de aquellas obras realizadas por su vendedor o ex propietario.
Saludos, Team de Arquitectura legal

  Rubén wrote @ junio 20th, 2014 at 17:20

Vivo en el Primer Piso Dpto B y en planta baja hay un local. Anteriormente había una pequeña peluquería y no había problemas. Luego su dueña, realizó modificaciones internas importantes sin consultar previamente al Consorcio e instaló un Instituto de Belleza y Servicios Dermatológicos, el cual explota como profesional. Aclaro que el edificio no es apto profesional. Además tiene varios equipos especializados para su trabajo.
A raíz de lo indicado, en más de una oportunidad por pérdidas de agua han roto en mi departamento, primero la cocina y ahora quieren romper todo el baño buscando donde está la avería.
Presumo que pudieron modificar o dañar algo en la obra como los cloacales pero no lo se. La Administración no hace nada al respecto y sólo propone hacer las reparaciones en mi casa.
Que puedo hacer? Gracias

  admin wrote @ junio 20th, 2014 at 18:18

Hola Rubén, en primer lugar se debe solicitar a la propietaria del local la habilitación del mismo y los planos, ya que si no tuvo autorización del consorcio para realizar las modificaciones, las mismas son clandestinas.
Después hacer una pericia para determinar los motivos por los que se producen las filtraciones antes de romper indiscriminadamente sin rigor profesional.
Contamos con los profesionales que pueden realizar el informe pericial correspondiente a fin de hacer valer sus derechos.
A tal efecto, complete el siguiente formulario y lo contactaremos a la brevedad.
http://peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Saludos, Team de Arquitectura Legal

  Martin wrote @ junio 26th, 2014 at 14:28

Buenos dias. Somos un depto compuesto de 5 deptos (de los cuales soy propietario de 1 de ellos) ademas tengo todas las cocheras. Quisiera saber que derecho a voto tengo como propietario de las cocheras.

  admin wrote @ junio 26th, 2014 at 14:30

Como se encuentra Sr. Martin.
De acuerdo a sus comentarios si además de Sr. dueño de una unidad es de todas las demás cocheras posee el máximo porcetanje de prorrateo.
Saludos, Team de Arquitectura Legal

  Martin wrote @ junio 26th, 2014 at 14:50

Disculpa, recien envie una consulta. Este depto que hice ref. es en la provincia de Mendoza, difiere en algo?

  admin wrote @ junio 26th, 2014 at 14:51

Como se encuentra Martin
Los porcentajes no varían de acuerdo a las provincias.
Saludos, Team de Arquitectura Legal

  Juan wrote @ julio 2nd, 2014 at 16:38

Voy a comprar un departamento en último piso de un edificio, el mismo tiene una terraza propia (consta en la escritura del departamento), pero no tiene acceso por adentro del departamento. Si quiero hacer una escalera para acceso por adentro del departamento tengo que pedir autorización? si quiero hacer un espacio semicubierto en la terraza tengo que pedir autorización?
Gracias.

  admin wrote @ julio 3rd, 2014 at 13:32

Buen día Juan. Para hacer las modificaciones que menciona debería pedir autorización al consorcio ya que está modificando los planos originales de la propiedad y en consecuencia los porcentuales que le corresponden de la subdivisión.
Nuestra recomendación es que solicite la opinión de un perito para que de una lectura a la escritura, reglamento y planos para ver la factibilidad de realizar esa compra sin encontrarse con problemas que podrían ser complicados de resolver con posterioridad.
ante la importancia de su consulta, le solicito complete el formulario del siguiente link, y lo asesoraremos acerca de los pasos a seguir.
http://peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Saludos, Team de Arquitectura Legal

  Andres wrote @ julio 14th, 2014 at 13:16

Hola buen dia.
Mi consulta es la siguiente estoy alquilando un departamento que cuenta de una Caldera con loza radiante y dejo de funcionar. Quien se tiene que hacer cargo de la reparacion ??? Inquilino o Propietario.. Desde ya muchas gracias

  admin wrote @ julio 14th, 2014 at 14:21

Hola Andrés, Ud. debe avisar al propietario y él debe hacerse cargo de la reparación.
Saludos, Team de Arquitectura Legal

  Andres wrote @ julio 14th, 2014 at 15:25

Gracias por la rapida respuesta, en caso de que no se quiera hacer cargo el propietario cual seria los pasos a seguir, gracias nuevamente

  admin wrote @ julio 14th, 2014 at 15:47

Andrés, le solicito complete el formulario del siguiente link, y lo asesoraremos acerca de los pasos a seguir.
http://peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Saludos, Team de Arquitectura Legal

  Graciela Manes wrote @ julio 14th, 2014 at 15:50

Buenas tardes,un inquilino hizo instalar un aire Split en la fachada de un edificio,ya había otro instalado en otro piso.Realizó la instalación personal idóneo y está correcto.
El tema es que el vecino de abajo belicoso me intima a retirarlo basándose en que no se pidió autorización al consorcio y además sufre problemas en su dpto. ( absurdo total).Se me invita a colocar un aire como están instalados tipo ventana con salida al palier de los departamentos,una situación que entiendo es totalmente anómala y antirreglamentaria.Se imagina un incendio? el calor de los motores sobre el pasillo común cerrado? Gracias por contestar.

  admin wrote @ julio 14th, 2014 at 15:55

Buenas tardes Graciela Manes
Si el compresor está bien colocado y responde a las normativas en cuanto a distancias, alturas reglamentarias, no debería tener ningún reclamo. Menos aún habiendo otros aparatos en el edificio.
En última instancia puede realizar un peritaje que demuestre que el aparato está bien colocado, ver qué dice el reglamento de copropiedad al respecto, y de esta manera responder a la intimación del vecino.
Para cualquier otra consulta puede completar el formulario del siguiente link, y la asesoraremos acerca de los pasos a seguir.
http://peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Saludos, Team de Arquitectura Legal

  Gonzalo wrote @ julio 21st, 2014 at 22:44

Compre un depto en primer piso que tiene un patio de 3 x 4 y tengo gato, la pared medianera es de 2.8 mts y la lindera con la unidad de al lado es de 2 mts, las otras 2 paredes son de la altura del edificio, por lo cual el gato podria irse por las paredes bajas, quería saber si ¿está permitido que instale una red que cubra todo mi patio y que la altura este en los 2.8 mts? Saludos y gracias.

  admin wrote @ julio 21st, 2014 at 23:00

Como se encuentra Sr.Gonzalo
No manejamos, el tipo de tema que aborda.
La consulta que nos deja depende del reglamento inter consorcial.
Saludos, Team de Arquitectura Legal

  marcelo wrote @ julio 25th, 2014 at 1:39

Hola, Mi nombre es Marcelo y mi inconveniente es el siguiente:estoy a 48hs de escriturar mi vecino )es un duplex dividido en 2, ante mi consulta de poner un porton con rejas dice que por un tema estetico no esta de acuerdo y quiere libre acceso. Pregunto hago las rejas igual sin su conformidad sis o si necesito que de el ok. alternativas urgentes gracias!!!!!!!

  admin wrote @ julio 26th, 2014 at 14:12

Hola Marcelo, más allá de ser un problema estético, es un tema del reglamento de copropiedad. Allí se establecen las normas para la convivencia en una propiedad horizontal. Por lo tanto si dice que no está permitido alterar la fachada no puede hacerlo, a menos que consensúe con sus vecinos y le den la autorización.
Para cualquier otra consulta puede completar el formulario del siguiente link, y la asesoraremos acerca de los pasos a seguir. http://peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on Saludos, Team de Arquitectura Legal -

  lorenzo wrote @ julio 26th, 2014 at 14:20

hola buenos días aquí os dejo mi problema haber si me podéis ayudar vivo en un primero y mi vecino de arriba a cambiado la distribución de las habitaciones y la cocina con lo cual yo ahora en mi habitación y en la de mi hijos ahora encima tengo una cocina con lo que ello conlleva los ruidos como por ejemplo lavadora él dice que la puede poner hasta las 12 y mi hijo está debajo en su habitación y se acuesta a las nueve y media pues tiene 3 años además los olores insoportable esa habitación siempre tiene que estar cerrada la además las tuberías de su casa al hacer reforma pasan por todo el pasillo con lo cual cada vez que abren el grifo es un ruido que te despierta aparte ahora encima de la habitación también hay una cocina de gas con lo cual también me da miedoson todo tipo de ruidos cuándo se van a trabajar hacen un ruidopues se ponen hacer cosas en la cocina me despiertan a todas horas por ejemplo a las cuatro dela tarde igual puede poner la lavadora no sé qué hacer me a quién dirigir pero creo que no puede poner una cocina donde antes había una habitació por lógica va haber mucho más ruidos haber si me podéis ayudar y sabes a quién me tengo que dirigir muchas gracias

  admin wrote @ julio 26th, 2014 at 15:18

Hola Lorenzo.
Aparentemente su consulta es de España y nosotros estamos en Argentina, donde un vecino no puede cambiar la distribución de la propiedad, sin el consentimiento de los demás propietarios.
Consulte en la municipalidad de su zona o ayuntamiento.
Saludos, Team de Arquitectura Legal

  Enrique wrote @ agosto 7th, 2014 at 19:19

Buenas tardes, vivo en planta baja de un edificio y esta tarde cayo desde el quinto piso una piedra de tamaño importante, a pesar de la indignación del momento (alli juegan mis hijos too el tiempo) y del reclamo correspondiente a la seguridad del edificio (es un edificio importante en tucuman- vive el hijo del gobernador) mis miedos es que esto puede suceder de nuevo en cualquier momento, debo hacer una nota al consorcio, como continuo con esta situación a fin de evitar hechos mayores

  Gabriela wrote @ agosto 13th, 2014 at 14:15

Buen dia, paso a comentarte el problema que tengo en mi edificio y si serias tan amable de darme una manito y me digas si puedo hacer algo al respecto.
Una de las presidentas del consejo pidio autorizacion para poner un cerramiento en una terraza que es de uso exclusivo para ella. Lo que todos entendimos por cerramiento y lo que ella planteo no es lo que hizo. En su lugar puso chapas y paredes e hizo un ambiente mas. Quiero saber si esto cambia el edificio y que posicion deberia adoptar.
El administrador esta aparentemente con ellas. Es mas hacen cambios en el edificio como la compra de y una cerradura inteligente que requiere un mantenimiento mensual sin realizar asambleas o avisar a los demas miembros del consorcio. Esto pueden hacerlo?. Desde muchisimas gracias.

  admin wrote @ agosto 14th, 2014 at 13:18

Hola Gabriela, aunque la terraza sea de su exclusividad, forma parte común del edificio a menos que la escritura y el reglamento de copropiedad digan lo contrario, por lo que tendría que haber solicitado el permiso escrito ante escribano de todo el consorcio y hacer los trámites correspondientes en la municipalidad; ya que se ha beneficiado con un ambiente más y debería abonar más impuestos, más expensas, etc.
En cuanto al Administrador es el representante legal del consorcio y no puede tomar decisiones por su cuenta ni tampoco los miembros del concejo del edificio, ya que para ello hay un reglamento de copropiedad donde se determinan todas estas cuestiones y debe ser respetado.
Para un mejor asesoramiento le solicito complete el formulario del siguiente link y a la brevedad la contactaremos: http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Saludos, Team de Arquitectura Legal

  Cecilia wrote @ agosto 14th, 2014 at 13:21

Me gustaría saber si en un depto chico que está en primer piso se puede ampliar la ventana del dormitorio y la del lavadero que dan al aire y luz del edificio, por una tipo puerta balcón, para dar más luz.
Gracias.

  admin wrote @ agosto 14th, 2014 at 13:31

Hola Cecilia, si Ud vive en un consorcio o PH, no puede hacerlo sin pedir autorización al resto de los vecinos ya que de esta manera estaría cambiando la fachada del aire y luz y eso no está permitido por reglamento de copropiedad.
Saludos, Team de Arquitectura Legal

  Jorge wrote @ agosto 19th, 2014 at 1:27

Hola, compré un departamento que posee un patio propio (o sea de mi propiedad, no de uso exclusivo), el mismo posee un cerramiento y la administración me intima a sacarlo. Quería saber si lo modifico de tal forma que no esté amurado sino simplemente apoyado sobre el patio (como si fuese un gabinete gigante no amurado a nada), me pueden obligar a sacarlo? (el edificio tiene como 200 departamentos así que es imposible conseguir el 100% de los propietarios). QUe puedo hacer sino?.
Gracias

  admin wrote @ agosto 19th, 2014 at 12:51

Hola Jorge puede hacer un cerramiento móvil, es decir, con paneles que se puedan correr para abrirse; ya que el patio es el respiradero de su unidad y no puede ser totalmente cerrado. Cualquier reclamo debe hacerlo a quien le vendió la unidad en esas condiciones, ya que si no tenía el consentimiento de los demás copropietarios, el cerramiento es clandestino.
Ante cualquier consulta puede completar el siguiente link:
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Saludos, Team de Arquitectura Legal

  Agustina wrote @ agosto 20th, 2014 at 15:15

Hola buenos dias, hago una consulta. Estoy con mudarme a un condominio privado, y la verdad estoy harta de sus manejos. Cambiaron el arquitecto y no avisaron legalmente puedo hacer algo? Cambian los muebles sin aviso legalmente puedo hacer algo? Ademas, en su momento enviaron una notificacion diciendo que podiamos elegir entre losa radiante y aire acondicionado frio-calor con lo cual opte por losa radiante, cuestion envian un email diciendo ” Le NOTIFICAMOS que la combinación del Uso de los 2 sistemas de calefacción en forma simultanea (Piso Radiante – Aire Acondicionado calor ),

puede producir deterioros en la instalación eléctrica la que fue aprobada por EDESUR para Tarifa Residencial UNO y consumo que usted declare

o declaro al solicitar el medidor domiciliario.

Por lo tanto nuestra empresa no se hará responsable de ningún deterioro o fallas en el sistema eléctrico de su vivienda como tampoco otorgara

garantía del producto Piso Radiante la que de por si vence a los 6 ( Seis ) meses de haber usted tomado posesión de la vivienda, como así mismo

dicha garantía y la de la instalación eléctrica cesara en el momento que usted teniendo Piso Radiante, coloque aire Acondicionado Calor.-

Para lo cual usted se obliga a informar a Grupo Casa 10.S.A. por escrito dentro de las 48 horas de colocado , el agregado de cualquier aire acondicionado

que coloque para proceder a su verificación.”

ESTO ESTA BIEN?
O SEA, nos dan a elegir pero despues envian esto? yo tengo losa radiante mas aire acondicionado y la verdad que si son aire frio calor , mis aires , pero .. no se estoy indignada! AYUDA!

  admin wrote @ agosto 21st, 2014 at 17:13

Hola Agustina, es normal que se cambien sobre la marcha las terminaciones o determinadas instalaciones antes de finalizar una obra. Lo que no está bien es que lo hagan sin su consentimiento o sin avisarle y que Ud deba hacerse cargo de las consecuencias una vez tomada la posesión. Supuestamente se habrá firmado un contrato, donde se especifican los materiales a utilizar y los que conformarán la terminación de la obra. Por lo que Ud puede negarse a recibir la propiedad bajo condiciones que no estén debidamente acordadas o justificadas y realizar los reclamos pertinentes.
Puede completar el siguiente link para recibir un asesoramiento más personalizado:
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Saludos, Team de Arquitectura Legal

  Mario wrote @ agosto 25th, 2014 at 9:36

Estimados, soy propietario de una unidad poseedora de balcón terraza. Mi deseo es poder hacer un cerramiento que funcione como segundo dormitorio. Es esto posible con el ok de todos los propietarios? O podría estar en falta? Gracias!

  admin wrote @ agosto 25th, 2014 at 13:05

Sr. Mario, debe tener el consentimiento escrito ante escribano de todos los demás copropietarios e iniciar los trámites en la municipalidad, ya que se deben hacer ajustes de medidas y porcentuales de todas las unidades. Igualmente, habría que chequear el estado del balcón, si soportará el peso y si es posible de acuerdo al código de edificación.
Para un asesoramiento más personalizado, puede completar el siguiente link:
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Saludos, Team de Arquitectura Legal

  Siliva wrote @ agosto 25th, 2014 at 19:02

Buenas Tardes
En mi consorcio el propietario del 5to piso modificó su cocina y con ello anuló la ventilación interna del calefón prevista por el constructor.
Para resolver el problema, sin autorización del consorcio, montó sobre las paredes del patio interno pasando a 30 cem de las ventanas su propio tubo de ventilación hasta la terraza.
El propietario y el administrador ante mi reclamo me responden que es reglamentario y requerido por la compañía de gas.
Mi consulta si es correcta la interpretación dado entiendo el problema se planteó por una modificación interna de la propiedad sin respetar los criterios originales y no a un defecto o mal funcionamiento del sistema o puedo intimar al consorcio a retirar el mencionado tubo y que el propietario resuelva su problema por ejemplo instalando un calefón de tiro balanceado
Muchas gracias por su atención

  admin wrote @ agosto 25th, 2014 at 20:50

Hola Silvia, las modificaciones que hizo su vecino debían estar aprobadas por el resto del consorcio y ante escribano público, ya que anuló la trayectoria de la ventilación del calefón pudiendo provocar un daño a las demás unidades. Ud debería solicitarle el acta de aprobación de la compañía de gas, o del gasista matriculado que hizo la instalación.
Ante la importancia de su consulta y para un asesoramiento más personalizado, puede completar el formulario del siguiente link:
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Saludos, Team de Arquitectura Legal

  Ariel wrote @ septiembre 5th, 2014 at 11:40

Hola, estoy por comprar un departamento a estrenar que tiene doble altura, esta la posibilidad de hacer un entrepiso, cosa que tendría que encargarme yo una vez que me lo entreguen, lo tendría que declarar al consorcio o municipalidad, tengo que modificar planos y reglamentos? Gracias

  admin wrote @ septiembre 6th, 2014 at 10:08

Hola Ariel
Antes de iniciar cualquier cambio o modificación deberá tener el 100% de la aprobación del resto del consorcio con actuación de un notario.Una vez iniciada la gestión deberá presentar la modificación de planos y el de ajuste a medida
Saludos, Team Arquitecto Legista

  juuuu wrote @ septiembre 9th, 2014 at 21:58

Estimados leys escribo porque tengo un problema hace tiempo y en la administracion no me han dado nunca ninguna respuesta ! Vivo en planta baja, mis dos ventanas, por las cuales me ingresa aire y luz dan a un patio que es de propiedad comun pero de uso exclusivo del vecino. El problema es que no tengo ningun tipo de privacidsd y seguridsd ante esta situacion, sobre todo porque hace unos años el vecino modifico totalmente el patio (sin avisar al consorcio por supuesto y sin ninguna autorizacion. Hasta abrio uns nueva puerta ). Tengo continuamente cosas de la persona que alquila sobre mis ventanas y sobre todo veo gente ahi afuera como si vivieran conmigo. No tengo ninguna solucion de la administracion. Queria saber si existe la posibilidsd de dividir dicho patio ya que es de prop comun y todos pagamos los impuestos de esos metros cuadrados o cual seria la solucion a mi problema de privacidad sobre todo. Muchas gracias !!

  admin wrote @ septiembre 11th, 2014 at 14:36

Hola Juuu, habría que ver cómo figura el patio en los planos de la propiedad y en la municipalidad, para determinar porqué las ventanas de su unidad están a la vista de los demás vecinos. Por lo que primero habría que ir a la municipalidad, conseguir los planos, el reglamento de copropiedad que regula la convivencia en un consorcio, y después hacer un estudio de toda esa documentación para decidir los pasos legales a seguir.
para un asesoramiento más personalizado, puede completar el formulario del siguiente link: http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Saludos, Team de Arquitectura Legal -

  admin wrote @ septiembre 11th, 2014 at 14:45

Hola Elizabeth, Ud cuenta con posibilidades de mantener el cerramiento, si como nos comenta en todo el consorcio existen cerramientos no autorizados. Los problemas legales que mencionan los pueden involucrar a todos, por lo que le sugerimos para un asesoramiento más personalizado, completar el formulario del siguiente link: http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Saludos, Team de Arquitectura Legal

  Elizabeth wrote @ septiembre 11th, 2014 at 14:46

Hola. Estoy metida en un problema. Hice un cerramiento en un balcón aterrazado de mi propiedad por el cual no pedí autorización ( por ignorancia ) al resto de los propietarios de las otras unidades. Una vez que lo estaba terminando me dicen que lo debo derribar. Entiendo que estoy en infracción , pero no soy la única , ya que el edificio posee muchos cerramientos internos y en contrafrente por los cuales nadie pidió autorización. Aclaro que aducen como motivo para que lo derribe los posibles problemas legales con el municipio (CABA) . Ante esto me siento no tratada con el mismo peso de la ley por el único motivo que mi cerramiento es más “visible” . Debo derribarlo a pesar de ello ? Gracias !!

  Facundo wrote @ septiembre 13th, 2014 at 17:13

Buenas tardes. He consensuado con mi vecino de PB techar su patio privado y utilizar dicha superficie como balcón terraza mío (estoy en el 1er piso). Previamente a comenzar la obra quisiera saber cuáles son los consensos escritos y autorizaciones que debo pedir para no tener problemas luego, ni con mi vecino (si se arrepintiera) ni con el consorcio.
Muchas gracias,
Facundo.

  admin wrote @ septiembre 14th, 2014 at 0:20

Como se encuentra Facundo ?
Debería consensuar con la totalidad del consorcio bajo firma notarial y no tener problemas futuros.
Además calcúlo que por lo que explica, acerca de las modificaciones, la Municipalidad no lo aceptaría-
Ante la importancia de su consulta y para un asesoramiento más personalizado, puede completar el formulario del siguiente link:
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Saludos, Team de Arquitectura Legal

  tomas wrote @ septiembre 19th, 2014 at 7:44

Buenos días, mi consulta viene dada, a que quiero instalar una caldera de pellets en mi piso ,un 4º, en la comunidad se votó y me dan permiso, he visto el RITE, y lo que quiero hacer está contemplado, mi pregunta viene dada que si los vecinos no me hubiesen dado permiso para la obra?, como podría hacer para instalarla, aún con la negación de la Comunidad de Vecinos.
-Muchas Gracias

  admin wrote @ septiembre 19th, 2014 at 12:30

Hola Tomás.
Por lo que podemos ver su consulta no es de Argentina por lo que no podemos responderle al no conocer las normativas de un consorcio o comunidad de vecinos en su localidad
Saludos, Team de Arquitectura Legal

  Pamela wrote @ septiembre 25th, 2014 at 21:46

Hola, una consulta. Alquilo en un edificio y tengo un patio interno (es el pulmón del edificio) en donde me tiran basura de tooodo tipo y cada vez es peor. Tengo dos perros y me da miedo que los lastimen tirando comida envenenada o algo así. Hace unos días tiraron unos huesos y la hembra no paraba de vomitar sangre, ya que es sensible del estomago. Imagínese, mil estudios y pinchazos. Bueno, sin irme mucho de tema, mi consulta es si puedo hacer un techo rebatible? Quiero hacer las cosas bien, y no después tener problemas con la ley. Ya se que no puedo poner un techo fijo, por lo que, al menos me gustaría poner un techo que yo pueda abrir en momentos del día que yo no estoy. Será eso posible? o también es ilegal? me pueden denunciar por poner un toldo de lona deslizable?
Hablé con el consorcio y me dijeron que ellos no tenían problema siempre y cuando no sea fijo, pero que ellos no pueden autorizarme tal cosa. Que puedo poner el toldo revatible, pero si los vecinos se quejan tendré que sacarlo.
Otra cosa, no ganaría ambiente extra para nada, porque no queda cerrado totalmente, al rededor del techo quedaría algo de aire.
Solo sería para proteger a mis perros en momentos que yo no estoy presente.
Saludos, y desde ya gracias !!!

  Sofia wrote @ septiembre 29th, 2014 at 0:02

Hola , consulta en un barrio cerrado dentro de mi casa quiero levantar una pared de Durlock con una puerta para dividir un ambiente y agregar un anafe en el quincho q forma parte de la casa , no esta separado , no se cambia estructura ni fachada ,los cambios son internos y en el barrio me dieron a entender q pueden sancionarme por cambiar el uso declarado de un ambiente y q pueden interpretar q se convertiria en una casa multifamiliar y q el sector es unifamiliar . tienen derecho a decirme como uso mi casa internamente si no produzco daño alguno . como pueden denunciarme si ellos no pueden entrar a mi casa a verificar ?

  admin wrote @ septiembre 29th, 2014 at 1:10

Como se encuentra Sra. Sofia
Depende del reglamento interno del Barrio cerrado.
Además la colocación del durlock traería aparejado cambiar las disposiciones internas de la vivienda y debe darlo a conocer.
No es que priven su derecho sino que se adapten al reglamento interno que debe existir en el barrio.
Saludos, Team de Arquitectura Legal

  Sofia wrote @ septiembre 29th, 2014 at 20:18

Muchas Gracias por su respuesta, quisiera hacerle dos consultas mas.
Que condiciones convierte una casa de unifamiliar a multifamiliar? porque no creo que haga referencia a la cantidad de gente que vive ahí o la relacion entre ellos ?
Y si no doy a conocer la reforma como pueden saber en el barrio si existe, pueden ingresar a mi casa a verificarla sin mi consentimiento??

Gracias nuevamente.

  admin wrote @ septiembre 30th, 2014 at 20:37

Sofía la vivienda unifamiliar es una casa para una sola familia, la multifamiliar es para varias familias, es decir, un Ph, edificio. Se darán cuenta si trae materiales y hay gente trabajando
Saludos, Team de Arquitectura Legal

  emiliano wrote @ octubre 3rd, 2014 at 22:45

Los consulto porque un vecino puso en su balcón del primer piso una parrilla (de chapa) y hace asados caso todos los fines de semana. El problema no solo es el humo si no también el peligro de prender fuego en el balcón con la posibilidad de no poder controlarlo. Esta permitido?, donde se puede realizar la denuncia?, la tiene que realizar el administrador del consorcio.
Muchas gracias. Muy interesante la nota.

  admin wrote @ octubre 3rd, 2014 at 23:50

Como se encuentra Sr. Emiliano
Quien puso la parrilla debería haber solicitado el ok. del consorcio para su colocación y puesta en funcionamiento.
Una vez logrado el quórum, la misma deberá contar con los requisitos para evitar afecciones a las demás unidades consorciales.
Saludos, Team de Arquitectura Legal

  Ana wrote @ octubre 8th, 2014 at 11:58

Estimados: vivo en una casa en ph al frente, son solo 2 unidades, cuando me mudé allí tanto el portón de ingreso peatonal como el vehícular estaban en muy mal estado, consulté con el otro vecino y me dijo que si quería que los cambie pero que él no pondría dinero, por lo que asumí yo todos los costos y le dí solo la llave correspondiente al portón peatonal ya que mi vecino no tiene auto. Ahora me reclama un control remoto del portón vehicular porque va a empezar a realizar reformas en su casa y le resulta más cómodo ese ingreso. Mi consulta es si estoy obligado a dárselo, puedo reclamarle en ese caso que se haga cargo de los gastos del portón o puedo facilitársela en forma temporal hasta que termine con los arreglos. Saludos cordiales.

  admin wrote @ octubre 8th, 2014 at 12:22

Hola Ana, es un tema que deben resolver entre los vecinos, ya que si no han firmado ningún convenio acerca de esta refacción, queda en su decisión permitirle el acceso.
Saludos, Team de Arquitectura Legal

  Gustavo wrote @ octubre 8th, 2014 at 23:39

Estimados,
vivo en un 8vo. piso en Capital Federal. En el 7mo. piso hay un cerramiento hecho sobre el balcón que afecta mi vista (ya que el 8vo. piso está más retirado que el resto del edificio). Han incorporado ese espacio a su vivienda, construyendo paredes a ambos lados y colocado ventanas, además de un techo de chapa a la altura de mi balcón, con lo cual arruina la vista desde mi departamento de manera impresionante. Además temo por los riesgos de sobrepeso a los que someten al balcón.

Tengo varias consultas para hacerles:

- ya hice la denuncia en la web del Gob de la Ciudad, pero no veo que la misma avance… qué puedo hacer para que sea más rápida la gestión? debo iniciar un juicio?

- la administradora dice que el edificio pasó bien la inspección de ley de frentes y un ingeniero dijo que no hay riesgo estructural, eso hace que se termine el tema? no sigue siendo una construcción ilegal?

- qué herramientas tengo frente al daño patrimonial que supone la desvalorización de mi propiedad por el afeamiento de la vista abierta que poseo?

Muchas gracias!
Saludos cordiales.

  admin wrote @ octubre 9th, 2014 at 13:01

Hola Gustavo, ante todo, no está permitido hacer cerramientos de balcones. Y menos aún con materiales como mampostería. Si vienen de la municipalidad sancionarán a todo el edificio por permitir ese cerramiento, y nada tiene que ver la Ley 257 ya que lo que se comprueba con el cumplimiento de esta ley es que no haya peligro de desprendimientos de alguna saliente de los balcones o terrazas.
Es una construcción ilegal ya que no está permitida por la municipalidad ni debería estarlo en el reglamento de copropiedad, si bien Ud hizo la denuncia en la municipalidad debería iniciar acciones legales con un informe pericial, por lo que le solicito complete el formulario a continuación y le responderemos de forma más personalizada ya que hay varias cuestiones más a tener en cuenta.
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Saludos, Team de Arquitectura legal

  Jonathan wrote @ octubre 15th, 2014 at 15:22

Estimados…

Hace dos años me mudé a un dúplex en Capital… En el terreno son dos dúplex y en la fachada están divididos por una pared de 1 metro aproximadamente… Es decir que mi vecino con un salto puede pasarse a mi propiedad sin que yo pueda hacer algo… En realidad tengo dos graves problemas… Por un lado, mi vecino deja (a propósito o por negligencia) la puerta abierta de su dúplex… Gracias a ese pequeño detalle, me han robado dos bicicletas de mis hijos… Por otro lado, mi vecino es una persona violenta y ha amenazado verbalmente a mi esposa en reiteradas ocasiones… Como no tengo ganas de mudarme porque estoy muy cómodo en la propiedad y en el barrio, quiero consultarles si existe la posibilidad de colocar una reja en esa diminuta pared medianera esgrimiendo mi seguridad personal para la instalación de la misma, ya que es imposible tener el consentimiento de mi particular vecino… Supongo que en esta sociedad actual en la que vivimos deben existir casos que sientan precedente en relación a la seguridad personal (léase robos, violencia, etc)… Muchas gracias y aguardo su respuesta…

  admin wrote @ octubre 16th, 2014 at 17:31

Hola Jonathan, de su lado del muro privativo, Ud puede levantar hasta 2.10 m de altura, manteniendo en lo posible la estética del lado que da a su vecino. Manteniendo una concepción virtual a fin de que su vecino no se queje.
Saludos, Team de Arquitectura legal

  Maria wrote @ octubre 16th, 2014 at 19:04

Cerre un quincho que existia hace 25 años, es un ph; mis vecinos me denunciaron, pague una multa explique que queria un cuarto etc… termine de cerrarlo, ya no es un quincho es una habitacion y vendra un inspector de la municipalidad a verlo… Ya que me hicieron otra denuncia … Mi consulta es: es facil que un juez dictamine tirar a bajo esa habitacion… Hay fotos aereas del quincho, ya que tenia techo…. Que me puede pasar?… Obvio que se que estoy fuera de la ley, pero no lo toman como hecho consumado?

  admin wrote @ octubre 16th, 2014 at 20:39

Hola María, si esa dependencia no está en los planos originales, lo que Ud hizo es una construcción clandestina. Por lo tanto no es un hecho consumado, tenía que haber pedido autorización al resto de los vecinos para cambiar el destino del quincho, que al parecer no molestaba a nadie. Pero al convertirlo en habitación está aumentado metros a su unidad, por lo tanto debe hacer los trámites municipales, pagar la multa y balancear las superficies.
Le solicito complete el formulario a continuación y le responderemos de forma más personalizada ya que hay varias cuestiones más a tener en cuenta. http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on Saludos, Team de Arquitectura legal -

  Maria wrote @ octubre 16th, 2014 at 22:35

Gracias por contestar, pero entonces a que llaman hecho consumado? Ese quincho no esta en los planos, yo compre la casa hace 14 años y ese quincho ya existia, obvio es una construccion clandestina, por eso mi pregunta, un abogado me dijo que no hay ley que pueda tirarme abajo una construccion, eso es asi?

  admin wrote @ octubre 16th, 2014 at 23:37

Como se encuentra María
Es difícil que desde el Juzgado ” le demuelan ” la construcción del comentario.
Pero nada tiene que ver la denuncia y las consecuencias de la misma
Saludos, Team de Arquitectura legal

  maria wrote @ octubre 21st, 2014 at 16:32

HOla que tal tengo un par de consultas

vivo en ultimo piso del cual el edificio no fue completamente diseñado como para tenerlo es por ello que la losa radiante de este piso no funciona, aunque no las hacen pagar, el tanque de agua es aparte por que no dabaa a nuestro piso )el real esta a la misma altura)…. aun asi esta aprobado en los palnos la construccion o asi pareceria.

1)se puede armar una queja?
2) nos interesaria construir en el ultimo piso ya que tiene filtraciones el techo y podria ser una solucion el construir un quincho arriba para colocar piso y evitar futuras infiltraciones )ya son 4 arregladas..)..los vecinos no quieren hacer una 5 pero sigo teniendo filtraciones

que proceso se deberia pedir legalmente para construir… ademas del permiso al consorcio por escrito.

3) las ventanas en la medianera se pueden pedir para construir con el consentimiento del consorcio-… los edificios que nos rodean son de menor altura por muchos pisos por ende no molestaría a nadie , ni siquiera a la fachada del propio edificio por que es interno.

o debe ademas realizarse algún otro proceso?

desde ya gracias por su tiempo

Maria

  admin wrote @ octubre 21st, 2014 at 17:30

Como se encuentra Sra. Maria.
A fin de contestarle sus dudas necesitaríamos conocer la edad del edificio, barrio y cantidad de pisos.
En el caso de tratarse de un edificio con menos de 10 años Uds. pueden solicitar a la Empresa constructora que responda por las afecciones.
Aunque cuente con el aval del resto de la totalidad del consorcio no puede ni deben realizar construcciones como las comentadas sin que un profesional experto en el tema los asesore.
No se deben abrir vanos que tenga vista a otros edificios por un tema de legalidad relacionado con la “servidumbre de vista”
Ante cualquier otra duda complete el formulario a continuación y le responderemos de forma más personalizada.
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Saludos, Team de Arquitectura legal -

  Alberto wrote @ octubre 24th, 2014 at 20:01

Hola…tengo un pequeño problemita ..mas bien un problemon, vivo en escobar y hace dos días que están trabajando varias personan en un terreno lindero a mi casa, para levantar una estructura inmensa que soportara un cartel de publicidad inmenso…obviamente le desvalorizacion de mi bien, caerá violentamente, pero lo peor es el peligro que esta estructura representa, digo, pregunto, me la tengo que fumar si o si????
gracias por su inmediata respuesta.

  admin wrote @ octubre 25th, 2014 at 17:01

Hola Alberto, puede consultar en la municipalidad acerca de la autorización para tal estructura, o realizar un peritaje para preservar, mediante una acción legal, su propiedad de cualquier accidente o la desvalorización de la misma.
Puede completar el formulario a continuación y le responderemos de forma más personalizada.
http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
Saludos, Team de Arquitectura legal

  silvia wrote @ octubre 27th, 2014 at 1:23

buenas noches… soy de PERU tengo un problemas y necesito orientacion . lo q pasa es q al costado de mi hogar se a construido una casa de tres pisos con los balcones frente a mi casa, como consecuencia de ello practicamente estan invadiendo mi privacidad y la de mi familia, ya no tenemos esa tranquilidad de antes por los ruidos que dia a dia hacen desde hace mas de año y medio( por ser balcon al frente de mi casa el ruido es mucho mas fuerte y molestoso) ademas tiran cosas al techo de mi casa y salen a mirar por sus balcones.. digem q medidas se puede tomar al respecto, agradesco su inmediata respuesta

  admin wrote @ octubre 27th, 2014 at 13:58

Hola Silvia, nos encontramos en Argentina por lo que no podemos responder a su consulta. Averigüe en su municipio o ayuntamiento al respecto
Saludos, Team de Arquitectura legal

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