marzo 7, 2010 en 8:45 · Categoria Abogado, Arquitecto, Código De Edificación, Consorcio, Construcciones no autorizadas, Demanda, Entrepiso, Espacios Comunes, Filtraciones, Informes Edilicios, Informes Técnicos, Ingeniero, Inspección del edificio, Instalaciones, Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, Locales, Modificaciones Clandestinas, Perito Arquitecto, Perito de Parte, Sótano, Seguridad, Semisótano, Siniestro, Soluciones Legales, Vicios de construcción
DEFINICIÓN DE SÓTANO
DE LA REAL ACADEMIA ESPAÑOLA: PIEZA SUBTERRÁNEA, A VECES ABOVEDADA, ENTRE LOS CIMIENTOS DE UN EDIFICIO.
EL
CÓDIGO DE EDIFICACIÓN DE LA CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES, DEFINE Y DETERMINA LAS CONDICIONES QUE DEBE CUMPLIR ESA DEPENDENCIA.
SEMISÓTANO: PISO QUE SOBRESALE POR LO MENOS LA MITAD DE SU ALTURA, DEL NIVEL DE UN PATIO, FONDO O ACERA ADYACENTE; SE COMPUTA COMO UN PISO.
SÓTANO: PISO SITUADO BAJO EL NIVEL DEL SUELO Y QUE SOBRESALE MENOS QUE UN SEMISÓTANO
ARTÍCULO 213°: Sótano, semisótano y entrepiso: A los efectos de interpretar lo establecido en este C., se entenderá por:
b. Semisótano: todo local que sobresalga por lo menos la mitad de su altura del nivel de un patio o fondo en planta baja o acera, adyacentes
2.1.2.8 PORMENORES TÉCNICOS IMPRESCINDIBLES PARA PLANOS DE EDIFICACIÓN E INSTALACIONES
EN PLANOS GENERALES, LOS DIBUJOS SE COLOCARAN EN LA LÁMINA EN EL SIGUIENTE ORDEN:
(1) FUNDACIONES: PLANTA DE BASES Y DE CIMIENTOS EN GENERAL, CON SUS PROFUNDIDADES RELATIVAS AL TERRENO NATURAL O DESMONTES Y EXCAVACIONES PROYECTADOS; LÍNEAS DIVISORIAS ENTRE PREDIOS. LÍNEA MUNICIPAL;
(2) PISO BAJO: DETERMINACIÓN DE LOS EJES DIVISORIOS ENTRE PREDIOS Y LÍNEAS DETERMINADAS POR LAS NORMAS DE TEJIDO DEL CÓDIGO DE PLANEAMIENTO URBANO;
(3) SUBSUELOS, SÓTANOS, PISOS ALTOS, ENTRESUELOS: PLANTAS, PLANTAS TÍPICAS, VARIANTES
4.6.5.3 VENTILACIÓN DE SÓTANOS,
POR CONDUCTO, SIEMPRE QUE POR SU DESTINO NO REQUIERAN OTRA FORMA DE VENTILACIÓN, DEBEN VENTILAR PERMANENTEMENTE POR DOS O MÁS CONDUCTOS, CONVENIENTEMENTE DISPUESTOS, A RAZÓN DE UNO POR CADA 25,00 M2 DE SUPERFICIE. LA SECCIÓN DE CADA CONDUCTO TENDRÁ UN ÁREA MÍNIMA DE 0,0150 M2 Y LADO NO INFERIOR A 0,10 M. ESTOS CONDUCTOS PUEDEN REMATAR SEGÚN CONVENGA AL PROYECTISTA, EN UN PATIO AUXILIAR O BIEN EN LA AZOTEA. EL PROYECTO DEMOSTRARÁ QUE LA CIRCULACIÓN DE AIRE ASEGURE LOS BENEFICIOS DE LA VENTILACIÓN. APARATOS DE REGULACIÓN, SÓLIDOS Y FÁCILMENTE MANEJABLES. EN UN SÓTANO DE VIVIENDA COLECTIVA, CUANDO TENGA INCINERADOR DE RESIDUOS O CALDERAS PARA LA CALEFACCIÓN O PARA AGUA CALIENTE, CADA CHIMENEA O BAJADA DE RESIDUOS PUEDE SUSTITUIR A UN CONDUCTO, DEBIENDO ASEGURARSE LA ENTRADA DEL AIRE REQUERIDO POR LA COM BUSTIÓN.
4) LOS SÓTANOS CON SUPERFICIES DE PLANTA IGUAL O MAYOR DE 65 M2, DEBERÁN TENER EN SU TECHO ABERTURAS DE ATAQUE DE CARACTERÍSTICAS FÍSICAS, TÉCNICAS Y MECÁNICAS APROPIADAS A SUS FINES, A JUICIO DE LA DIRECCIÓN. CUANDO EXISTAN DOS O MÁS SÓTANOS SUPERPUESTOS, CADA UNO DEBERÁ CUMPLIR EL REQUERIMIENTO PRESCRIPTO. LA DISTANCIA DE CUALQUIER PUNTO DE UN SÓTANO MEDIDA A TRAVÉS DE LA LINEA NATURAL DE LIBRE TRAYECTORIA HASTA UNA CAJA DE ESCALERA, NO DEBERÁ SUPERAR LOS 20 M. CUANDO LA DISTANCIA SEA SUPERIOR, SE DEBERÁN PREVER DOS SALIDAS COMO MÍNIMO, EN UBICACIONES QUE PERMITAN DESDE CUALQUIER PUNTO, ANTE UN FRENTE DE SUELO, LOGRAR SIN ATRAVESARLO, UNA DE LAS SALIDAS.
F) MURO DE SÓTANO: 0,30 M MEDIDOS DESDE EL FONDO DE LA EXCAVACIÓN;
CALEFACCIÓN POR AIRE CALIENTE PRODUCIDO MEDIANTE APARATOS QUE QUEMAN COMBUSTIBLE. EL CALEFACTOR DEBE EMPLAZARSE DE MODO QUE QUEDE AISLADO TÉRMICAMENTE DE ELEMENTOS COMBUSTIBLES PRÓXIMOS, Y SUS PAREDES EXTERIORES NO DEBEN ALCANZAR TEMPERATURAS INCONVENIENTES PARA LAS PERSONAS.
LA TOMA DE AIRE A CALENTAR SE UBICARÁ DE MANERA DE EVITAR SU CONTAMINACIÓN CON IMPUREZAS TALES COMO A TÍTULO DE EJEMPLO SE CITAN: HOLLÍN, HUMOS Y GASES DE CHIMENEAS; POLVOS DE VÍA PÚBLICA, PATIOS O TERRAZAS; GASES DE CONDUCTOS DE VENTILACIÓN. SI LA TOMA DE AIRE CUENTA CON MALLA METÁLICA O FILTRO, SE EMPLAZARÁ EN SITIOS FÁCILMENTE ACCESIBLES PARA SU CAMBIO O LIMPIEZA.
CUANDO SE UTILICE CONDUCTOS, ÉSTOS RESPONDERÁN A LAS CONDICIONES ESTABLECIDAS EN “VENTILACIÓN DE SÓTANOS Y DEPÓSITOS, POR CONDUCTOS”(VER PARAG. 4.6.5.3).
SÓTANO DE POCA ALTURA: ESPACIO SUBTERRÁNEO DE ALTURA INFERIOR A LA HUMANA, AL QUE SE PUEDE ACCEDER GATEANDO, SITUADO GENERALMENTE ENTRE EL SUELO DE LA PLANTA BAJA DEL EDIFICIO Y LOS CIMIENTOS DEL MISMO
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marzo 5, 2010 en 10:28 · Categoria Abogado, Arquitecto, Código Civil, Conciliaciones, Consorcio, Demanda, Espacios Comunes, Estudio Jurídico, Fallo, Informes Edilicios, Informes Técnicos, Jurisprudencia, Mediacion, Pericias de Parte, Perito Arquitecto, Perito de Parte, Propietarios, Soluciones Legales
CONCILIACION /MEDIACION
Disposiciones Generales
Art. 1 – Instituyese con carácter obligatorio la mediación previa a todo juicio, la que se regirá por las disposiciones de la presente ley. Este procedimiento promoverá la comunicación directa entre las partes la solución extrajudicial de la controversia.
Las partes quedarán exentas del cumplimiento de este trámite si acreditaren que antes del inicio de la causa, existió mediación ante mediadores registrados por el Ministerio de Justicia.
Art. 3 – En el caso de los procesos de ejecución y juicios de desalojo, el presente régimen de mediación será optativo para el reclamante, debiendo en dicho supuesto el requerido ocurrir a tal instancia.
Del procedimiento de la mediación
Art. 4 – El reclamante formalizará su pretensión ante la mesa general de recepción de expedientes que corresponda, detallando la misma en un formulario cuyos requisitos se establecerán por vía de la reglamentación. Cumplida la presentación se procederá al sorteo del mediador y a la asignación del juzgado que eventualmente entenderá en la litis.
Art. 5 – La mesa general de entradas entregará el formulario debidamente intervenido al presentante quien deberá remitirlo al mediador designado dentro del plazo de tres días.
Art. 6 – El mediador, dentro del plazo de diez (10) días de haber tomado conocimiento de su designación, fijará la fecha de la audiencia a la que deberá comparecer las partes.
El mediador deberá notificar la fecha de la audiencia a las partes mediante cédula, adjuntando copia del formulario previsto en el artículo 4. Dicha cédula será librada por el mediador, debiendo la misma ser diligenciada ante la Oficina de Notificaciones del Poder Judicial de la Nación; salvo que el requerido se domiciliare en extraña jurisdicción, en cuyo caso deberá ser diligenciada por el requirente.
A tales fines habilitarán los formularios de cédula de notificación cuyos requisitos se establecerán reglamentariamente.
Art. 7 – Las partes podrán tomar contacto con el mediador designado antes de la fecha de la audiencia, con el objeto de hacer conocer el alcance de sus pretensiones.
Art. 8 – Cuando el mediador advirtiere que es necesaria
la intervención de un tercero, solicitado por las partes o de oficio, podrá citarlo a fin de que comparezca a la instancia mediadora.
Si el tercero incurriese en incomparencia o incumplimiento del acuerdo transaccional que lo involucre, le alcanzarán las sanciones previstas en los artículos 10 y 12 de la presente ley.
Art. 9 – El plazo para la mediación será de hasta sesenta (60) días corridos a partir de la última notificación al requerido y/o al tercero en su caso. En el caso previsto en el artículo 3, el plazo será de treinta (30) días corridos. En ambos supuestos se podrá prorrogar por acuerdos de las partes.
Art. 10 – Dentro del plazo previsto para la mediación el mediador podrá convocar a las parte a todas las audiencias necesarias para el cumplimiento de los fines previstos en la presente ley.
Si la mediación fracasare por la incomparecencia del cualquiera de las partes a la primera audiencia, cada uno de los incomparecientes deberá abonar una multa cuyo monto será el equivalente a dos (2) veces la retribución básica que le corresponda percibir al mediador por su gestión.
Habiendo comparecido personalmente y previa intervención del mediador, las partes podrán dar por terminado el procedimiento de mediación.
La asistencia letrada será obligatoria
Art. 12 – Si se produjese el acuerdo, se labrará acta en el que deberá constar los términos del mismo, firmado por el mediador, las partes y
los letrados intervinientes
El mediador deberá comunicar el resultado de mediación, con fines estadísticos, al Ministerio de Justicia.
En caso de incumplimiento, lo acordado podrá ejecutarse ante el juez designado, mediante el procedimiento de ejecución de sentencia regulado en el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación.
En el supuesto de llegar a la instancia de ejecución, el juez deberá aplicar la multa establecida en el artículo 45 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación.
En el caso de no haberse promovido acción judicial posterior a la gestión mediadora el cobro de la multa establecida en el artículo 10 se efectuará mediante el procedimiento de juicio ejecutivo.
Art. 14 – Si no se arribase a un acuerdo en mediación, igualmente se labrará acta, cuya copia deberá entregarse a las partes, en la que se dejará constancia de tal resultado.
En este caso el reclamante quedará habilitado para iniciar la vía judicial correspondiente acompañando las constancias de la mediación.
Art. 29 – La mediación suspende el plazo de la prescripción desde que formalice la presentación a que se refiere el artículo 4.
Art. 30 Facúltase al Poder Ejecutivo Nacional, por el término de cinco (5) años a establecer por vía de la reglamentación los aranceles y honorarios previstos en la presente ley.
La obligatoriedad de la etapa de la mediación establecida en el artículo 1, primer párrafo de la presente ley, regirá por un plazo de cinco (5) años, contados a partir de la puesta en funcionamiento del régimen de mediación de conformidad con lo establecido en el artículo 28.
Art. 31 – Quedarán en suspenso la aplicación del presente régimen a los Juzgados Federales en todo el ámbito del territorio nacional, hasta tanto se implemente el sistema en cada uno de ellos, de las Secciones Judiciales en donde ejerzan su competencia.
SALA DE SESIONES DEL CONGRESO ARGENTINO, EN BUENOS AIRES, A LOS CUATRO DIAS DEL MES DE OCTUBRE DEL AÑO MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y CINCO.
Peritajes Edilicios
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marzo 4, 2010 en 11:05 · Categoria Abogado, Arquitecto, Código Civil, Consorcio, Construcciones no autorizadas, Demanda, Estudio Jurídico, Fallo, Impacto Ambiental, Impugnaciones, Incendios, Incumplimientos Contractuales, Informes Edilicios, Informes Técnicos, Ingeniero, Inspección del edificio, Instalaciones, Jurisprudencia, Locales, Modificaciones Clandestinas, Niveles de ruido, Ruidos Molestos, Siniestro, Soluciones Legales
Arquitectos de Abogados – Soluciones en conflictos edilicios.
EDICION ESPECIAL – ADHESION SOLIDARIA Y COMUNITARIALA SOCIEDAD DE LOS SINIESTROS – TEOREMA DEL SINIESTRO: DEBERIA HABER OCURRIDO ?
EL DAÑO TEMIDO EN LOCALES CON CAMBIOS Y MODIFICACIONES CLANDESTINAS NO DECLARADAS
TEOREMA DE LOS SINIESTROS
HIPOTESIS
RESPONSABILIDADES COMPARTIDAS
¿Por qué son cada vez más habituales los siniestros en lugares de concurrencia masiva? ¿ Que es lo que realmente paso?
Algo nuevo ? EN ABSOLUTO
Circunstancial ? NO
Algo reiterado ? SI , en varias ocasiones por causas clonadas, concatenadas con culpas compartidas.
Existe capacidad suficiente y operativa para supervisar e inspeccionar, a través de los PVH (Profesionales Verificadores de Habilitaciones), las normas de seguridad y a quienes no *****plen aplicar las penas, con el rigor correspondiente.? NO
Se controlan periódicamente los locales bailables que concentran mayor cantidad de personas ? NO
Prioriza la Municipalidad, a través de los PVH, las inspección a los centros de población mas concurridos y mas expuestos, previendo que en las festividades existe mayor concentración. NO
TESIS
EL SINIESTRO MAS ESCALOFRIANTE INFRINGIENDO NORMAS DE SEGURIDAD
No basta simplemente en remitir la culpa a una puerta de seguridad, a una bengala ni a la cantidad de ocupantes.
Fuera de que un “fósforo” fue el principio del siniestro, cuales son las causales que motivaron la muerte mas escalofriante de estos últimos años ?
El local tenía material ignifugo (es decir que se prende fuego) que esta expresamente prohibido en todos los reglamentos de habilitación de locales públicos incluido el de la Ciudad de Buenos Aires?
Existió control de ingreso de entradas para la presencia de niños, mujeres embarazadas, etc?
Existe el *****plimiento de las Normas de instalaciones eléctricas con aislamiento tipo antihumo y antillana, protecciones de fallas, etc:?
Existe equipo de iluminación de emergencia como se exige en todos los edificios de uso público?
Existe la puerta de emergencia de modelo automático “HACIA FUERA” que se destraba y opera “por dentro” ante una emergencia y en ciertos casos, automaticamente:?
El local tenía salida de emergencia en el piso superior ?
A que distancia estaban las puertas de emergencias y cuantas existían. Eran las suficientes ?
Existe una dependencia Municipal especifica de habilitación de locales para controlar estos temas?
Existió el control de carga de fuego e inspección del establecimiento en todos sus órdenes como lo exige la ley nacional de Higiene y Seguridad 19587?
El local *****plimentaba con la ordenanza 50250 para habilitar al local por la Superintendencia de Bomberos ?
El local estaba perfectamente habilitado como “Local Nocturno Clase C”
Habrá Justicia o esperaremos el próximo crimen acordado.
CLONACIÓN DE SINIESTROS POR CAUSAS VICIADAS
DEMOSTRACION
Falencias en materia legal, preventiva y operativa.
Esta catástrofe responde a una falta de responsabilidad TOTAL que involucra a :
Propietarios inconscientes, entes gubernamentales, áreas viciadas de inspección encargadas de hacer valer las normativas de construcción y seguridad con firmeza, rigurosidad y sin contemplación alguna y que no se *****plen.
En este ultimo año contamos con los profesionales verificadores de locales y comercios. ¿ Actuaron en este caso ?
Cualquier caso que nos lleva a la muerte de cientos no motivadas por problemas de edificación original y si por modificaciones o reformas CLANDESTINAS no declaradas ante el ENTE correspondiente,
genera el denominado DAÑO TEMIDO, algo que PERITAJES EDILICIOS VIENE “ MARCANDO ”, alertando a nuestra comunidad, y previniendo a través de nuestros Newsletters, como preveer lo que debe ocurrir, con una especie de suerte fatídica, que no nos enorgullece y que lamentamos enormemente.
Habíamos previsto y alertado la CATÁSTROFE con días de antelación, con UNA SUERTE DE MALDITA “COINCIDENCIA” que acaba de darse hace horas y que ocasionó la muerte de cientos que desconocen los motivos que impulsaron este escalofriante suceso para poder defenderse.
En nuestro Newsletter anterior hablamos de construcciones o modificaciones “clandestinas” que infringen en UN TODO LAS NORMATIVAS de nuestro Código de Edificación obligando a cualquiera que modifica, agrega o adiciona elementos, a presentar los planos OBLIGATORIOS, a fin de contar con una habilitación conciente, que nos ampare a todos.
Cuantos consorcios, hoteles, industrias, cuentan con causas viciadas a las normas de seguridad y que impidan que una tragedia similar suceda.
Nuestro Código de Edificación contiene los recursos para que estos sucesos no ocurran, a fin de que el fuego podía ser automaticamente controlado a través de tecnología de avanzada, impidiendo la propagación y la alimentación del pánico que triplicó el desastre al sumarse el impedimento de una rápida evacuación.
Los medios de información comentan y ejemplifican, pero basándose en que ? …. en lo sucedido hace tres décadas en RIVER “la puerta 12”, que dejo a cientos de muertos tendidos por causales de pánico
Este Newsletter es MUY ESPECIAL; pretende llegar a miles de damnificados afectados a la NEGLIGENCIA HUMANA que avanza sobre NUESTRA SOCIEDAD, quitándoles la vida de seres queridos de cientos de familias que después de la pérdida no saben como defenderse de lo último que le queda : “LA DIGNIDAD de hacer valer sus derechos ” al no contar con recursos técnicos y jurídicos como pericias fundamentadas sobre hechos contundentes que no encuentran posibilidad de ser rebatidas ni impugnadas y en donde el Juez puede expedirse rápidamente en una sentencia al contar con elementos VERACES.
Esta es nuestra técnica, que pocos conocen, basada en conocimientos prácticos adquiridos a través de estos desastres inhumanos y que los medios difunden desordenadamente fundamentándose en técnicas y esquemas incorrectos, que en cierta manera ayudan a la defensa del responsable.
PERITAJES EDILICIOS, se adhiere solidaria y comunitariamente, DE MANERA TOTALMENTE GRATUITA, para recibir todo tipo de CONSULTAS Y DUDAS asesorando a los afectados y / o familiares.
EN NUESTRA AREA DE FOROS creamos un foro especifico “ SINIESTROS – NORMAS DE SEGURIDAD” a fin de que dejen e intercambien con otros sus comentarios y motivaciones.
Nota: Fuente: Arquitectura Legal: info@peritajesedilicios.com.ar
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