Información complementaria a la nota Problemas de consorcios: dónde y cómo encontrar las soluciones – conflictos de consorcios, aqui les presentamos graficamente las estadisticas a los distintos Problemas de consorcios
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Nota Clarin
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CONSUMO: EN EL PRIMER SEMESTRE DEL AÑO SE PIDIERON MAS DE 2.100 MEDIACIONES VECINALES EN LA CAPITAL
Problemas de consorcios: dónde y cómo encontrar las soluciones
Los litigios más comunes son por filtraciones, ruidos molestos o problemas con los administradores · Cuatro de cada 10 conflictos que van a mediación se resuelven · El 70% de los porteños vive en edificios
De pronto, el agua cayó sobre papeles, una pila de ropa, el televisor y la computadora. Era la quinta vez que desde el techo del departamento de Julia Serrano caía una “lluvia casi torrencial”. Esta locutora de 50 años, vecina de Balvanera, atinó a correr todos los muebles que pudo y, una vez más, protestó contra los inquilinos del primer piso. Golpeó la puerta del 1° 6 pero no contestó nadie. Fue a la administración del edificio a pedir el teléfono de la propietaria y no se lo dieron.
“¿Y ahora qué hago? ¿Dónde puedo ir a quejarme?”, se preguntó Julia al borde de un ataque de nervios. Son las mismas preguntas que se hacen los porteños que viven en edificios cuando tienen dificultades con los administradores o con vecinos.
Sin consuelo, la locutora de Balvanera entró al Centro de Gestión y Participación (CGP) del barrio y contó su caso. Le propusieron una mediación: a los diez días se encontró cara a cara con la dueña del departamento y en una hora llegaron a un acuerdo.Todo, sin pagar nada.
La dueña resultó ser Norma Ortiz, una jubilada de 73 años de Almagro. “Me comprometí a poner pastina para rellenar las juntas de los cerámicos del piso de la cocina”, le contó a Clarín. Y aclaró: “Si el problema sigue, debe haber un caño roto que le corresponde reparar al consorcio”.
Los conflictos de consorcio abundan en Buenos Aires, donde el 70 por ciento de la población vive en edificios. Así lo demuestran los datos del Programa de Mediación Comunitaria del gobierno porteño que funciona en los 16 CGP de la Ciudad: sólo en el primer semestre de este año se pidieron 2.144 mediaciones, donde se pudieron resolver cuatro de cada 10 conflictos. La mayoría, casos de filtraciones, ruidos molestos, problemas con el administrador y con otros copropietarios.
También hay historias en las que los administradores lograron resolver dificultades a través de mediaciones. Rogelio Arévalo es uno de ellos: fue a una mediación en representación de los propietarios de un edificio de San Telmo. Es que una pareja de inquilinos no sólo ponía la música fuerte en reuniones con amigos que duraban hasta la madrugada: también tenían un cachorrito que lloraba y ladraba todo el día. “En la audiencia se comprometieron a evitar los ruidos molestos. El problema es que ahora al perro lo pusieron en el balcón y cuando llora los vecinos lo sienten más”, se lamentó Arévalo y no descarta pedir una nueva mediación.
Uno de los 25 abogados y psicólogos del Programa de Mediación trataron de ser neutrales y escucharon el caso que llevó María Venezia Morone, que administra un edificio de oficinas en pleno microcentro. ¿Qué pasó? El portero del edificio de enfrente colgaba la ropa en la terraza y con algunas chapas había montado un lavadero. “Desde las oficinas se veía una imagen poco agradable para los clientes”, explicó Morone. Resultado de la mediación: el portero empezó a usar un secarropa y el lavadero se mejoró con un cerramiento, que pagó el dueño de ese edificio.
Consorcistas y administradores también tienen otras alternativas para presentar reclamos y obtener ayuda.
En la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias funcionan los tribunales arbitrales donde intervienen abogados especializados. Se trata de un fuero no judicial que funciona en la Capital desde hace 20 años y puede recibir casos de todo el país. El procedimiento es voluntario, breve y sencillo: dura entre 2 y 5 meses. Los casos urgentes se resuelven en 15 días. No es gratuito pero sí más económico que iniciar una demanda judicial.
Allí se pueden resolver, entre otros, conflictos con el administrador cuando no cumple con el mantenimiento del edificio. También, los problemas que surgen cuando aparecen contradicciones en los reglamentos de copropiedad. Un típico ejemplo es la discusión sobre quién puede ocupar las cocheras o qué tipo de negocios se pueden instalar en los locales que algunas torres tienen en la planta baja.
Si en la audiencia de conciliación las partes no llegan a un acuerdo, el tribunal —integrado por tres abogados— dicta un laudo que es inapelable y tiene la fuerza de una sentencia judicial. Y si alguna de las partes no lo cumple, se puede recurrir a la justicia para que lo intime a hacerlo.
Las asociaciones de consumidores y de consorcistas también reciben consultas y reclamos, la mayoría contra los administradores. La falta de transparencia en las liquidaciones de las expensas es uno de los motivos más comunes.
Es lo que pasó en el edificio de Caballito donde vive Fernando Atempone, un administrativo de 36 años. Como ninguno de los 20 copropietarios sabía qué hacer para cambiarlo, decidieron asesorarse. “Hicimos una asamblea —recordó— que reunió a las dos terceras partes, como dice nuestro reglamento, y resolvimos removerlo”.
Muchas veces, la falta de información adecuada suele ser el principal problema a la hora de resolver un conflicto en el consorcio. Y también la falta de comunicación entre los propios vecinos, que en algunos casos ni se conocen.
Para evitar problemas y mantener la armonía del edificio, los especialistas recomiendan a los propietarios:
· Leer el reglamento de copropiedad. Establece los derechos y obligaciones de los habitantes del edificio y del administrador.
· Participar en las asambleas. En ellas cada propietario tiene voz y voto. Y es obligatorio hacer una al año.
· Reclamar claridad en las liquidaciones.
· Supervisar al administrador: a través de una auditoría o formando un consejo de administración.
GRACIELA GIOBERCHIO - Nota Clarin
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Susto en pleno centro por un derrumbe en una obra en construcción.
Ocurrió en Viamonte al 700. Los escombros alcanzaron la vereda y parte de la calle. No hubo heridos.
Tres pisos de una obra en construcción se derrumbaron esta noche en pleno centro porteño, pero no causaron heridas a ninguna de las personas que pasaban por el lugar.
El derrumbe ocurrió poco después de las 19.30 en un edificio en construcción ubicado en Viamonte al 700, a pocos metros de la esquina de Esmeralda. La hora del hecho hizo que tampoco se produjeran heridos entre los trabajadores de la obra, ya que en ese momento se encontraba cerrada. “Por milagro no hubo heridos”, dijo a DyN Alberto Crescenti, director del SAME.
Al menos diez metros de una de las paredes laterales del inmueble se resquebrajaron y los escombros cayeron a la vereda y parte de la calle, pero no alcanzaron a ninguno de los transeúntes que caminaba por la zona céntrica como tampoco a algún vehículo. Cinco dotaciones de bomberos, junto a perros rastreadores, trabajaron en el lugar, al igual que socorristas de Defensa Civil
Barreras contra la polución sonora
El ruido es uno de los factores que más afecta a la calidad de vida en la Capital.
La principal causa de contaminación sonora la conforma el transporte, especialmente los colectivos, ya que muchas de las unidades son obsoletas, por lo que causan severas perturbaciones sobre los vecinos.
En las autopistas, el tránsito vehicular en las horas pico también provoca ruidos que exceden los niveles tolerables, lo cual está llevando a las autoridades de la Ciudad a estudiar iniciativas que reduzcan el nivel de ruido que deben soportar particulares y también escuelas y hospitales. Entre ellas figura la colocación de barreras acústicas en algunos puntos de autopistas.
Las sirenas y alarmas también deberán ser objeto de atención, ya que hay usos irrazonables y niveles de sonoridad que exceden lo aconsejable.
Reducir el nivel de ruido con medidas apropiadas para el transporte y el espacio público es una forma de mejorar la salud y la calidad de vida de los porteños.
El ruido afecta la calidad de vida en la Ciudad, como sucede en algunos tramos de autopistas. Una medida adecuada es la instalación de barreras acústicas en esos lugares.
Nota Clarin
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Vecinos y ONG denunciaron que el proyecto, en Garay y Chacabuco, impacta sobre el Casco Histórico. El Gobierno porteño justificó el permiso porque la torre está fuera del área de protección.
El juez porteño Hugo Zuleta hizo lugar a una medida cautelar y frenó la construcción de una torre de 90 metros que se está construyendo en la avenida Juan de Garay entre Piedras y Chacabuco, en San Telmo.
Según informó la ONG Basta de Demoler, el amparo se solicitó por el impacto negativo que tendría la torre sobre el Casco Histórico y la calidad de vida de los vecinos. En el expediente se incluyeron unas 2500 firmas de vecinos y una resolución de la Defensoría del Pueblo que alerta sobre la alteración del perfil urbano de San Telmo.
Antes de ir a la Justicia, hubo gestiones vecinales que no tuvieron éxito. Desde el Gobierno porteño se dijo que la obra no tenía impedimentos para desarrollarse y que no está dentro del Area de Protección Histórica (APH).
El proyecto consiste en levantar una torre Quartier, que ocupará el 40% de la manzana con 30.000 m2 de departamentos de lujo, pileta y parque. La obra empezó en diciembre y su plazo es de 22 meses. El proyecto fue diseñado por el estudio Camps & Tiscornia y está a cargo de la desarrolladora Argencons.
Nota Clarin
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Responsabilizan a la Ciudad por la instalación del cartel de leds
18/06/10 La empresa Coca Cola cargó contra el Ejecutivo porque autorizó su colocación.
Después del fallo judicial que ordenó apagar el impactante cartel publicitario de Coca Cola frente al Obelisco, la empresa salió a cargar la responsabilidad sobre el Gobierno de la Ciudad, que autorizó su instalación. La administración de Mauricio Macri, por su lado, anunció que hoy apelará la medida cautelar que dictó el último miércoles el juez en lo Contencioso Administrativo, Roberto Gallardo.
Coca Cola invirtió 7 millones de dólares en el cartel, que fue instalado a comienzos de mes en la esquina de Cerrito y Carlos Pellegrini. Tiene tecnología led, que le da una impactante potencia y definición, y su superficie es de 567 metros cuadrados. El Gobierno de la Ciudad no sólo autorizó su colocación, sino que lo presentó como el primer paso para crear en la zona del Obelisco, una especie de Times Square, que replique el centro de los teatros de Nueva York, en la avenida séptima y Broadway.
Sin embargo –a raíz de una presentación de los diputados opositores Aníbal Ibarra, Eduardo Epszteyn y Martín Hourest– el juez Gallardo consideró que pone en riesgo la seguridad via l y el cartel debió ser apagado en la noche del miércoles, bajo la amenaza de que lo hicieran los Bomberos.
“La pantalla cuenta con la aprobación de las autoridades de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y cumple con las regulaciones vigentes”, dijo Coca Cola en un breve comunicado, en el que se trasluce que responsabilizará al Estado porteño por los perjuicios económicos que sufra por esta situación.
Al Gobierno de la Ciudad este fallo podría alterarle sus planes, porque ya autorizó la instalación de otros tres carteles con la misma tecnología –aunque mucho más chicos– y estaba planeando promover la colocación de varios más en el área.
Ayer, el ministro de Ambiente y Espacio Público, Diego Santilli, no atendió el llamado de este diario y únicamente mandó a decir que hoy presentará la apelación.
Por DANIEL GUTMAN - Nota Clarin
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CONDICIONES AL ENTREGAR EL BIEN
Alquilar un inmueble
Es habitual que los contratos locativos tengan una cláusula estableciendo que el locatario recibe el inmueble en perfecto estado de conservación y con todos sus accesorios y artefactos de calefacción, cocina y sanitarios, cañerías, piscina y filtro, alarmas, etc. en buen o perfecto estado de funcionamiento, debiendo todo ser devuelto a la finalización del contrato en igual estado, salvo el desgaste natural producido por el paso del tiempo y un uso cuidadoso. Como principio general, el art.
Art. 1514 del Código Civil impone que “el locador está obligado a entregar la cosa al locatario con todos los accesorios que dependan de ella al tiempo del contrato, en buen estado de conservación para ser propia al uso para el cual ha sido contratada, salvo si conviniesen que se entregue en el estado en que se halle. Este convenio se presume, cuando se arriendan edificios arruinados…”, y cuando se accede al inmueble sin exigir reparaciones correspondientes.
Pero la realidad puede ser otra y, no en- contrarse tal cual describe el contrato; así las cañerías obstruidas o con pérdidas, los artefactos con funcionamiento defectuoso o nulo, el inmueble con daños, humedades, filtraciones, rajaduras, olores desagradables, los techos mal, etc.
Según el art. 1525 del Código Civil, el lo- cador responde de los vicios o defectos graves del inmueble alquilado que impidieran su utilización, aunque él no los hubiese conocido o hubiesen sobrevenido en el curso de la locación y el locatario puede pedir la disminución del precio o la rescisión del contrato, salvo si hubiese conocido los vicios o defectos de la cosa, por ello el inquilino debe reclamar inmediatamente, ya que desde el momento cuando los vicios ocultos se hacen evidentes, tiene tres meses para reclamar su reparación (art. 4041 Cód. Civil) y, mientras tanto, la disminución del alquiler. Pero esto es dificultoso, cuando no se formularon las correspondientes observaciones, porque el silencio es manifestación de voluntad como asentimiento (art. 919 Cód.Civil ) y a la hora de devolver el inmueble al fin del contrato, surgirán los problemas para el locatario, porque si no reclamó proseguirá la ficción y se expone a que el locador lo demande por no entregar todo, conforme consta en el contrato, sea en perfecto estado de conservación y funcionamiento, porque el art. 1615 del Cód. Civil determina que el inquilino debe restituir el inmueble en el mismo estado como lo recibió, si no hubiere hecho descripción de su estado y, por el art. 1616 se presume que el locatario lo recibió en buen estado, si no hizo su descripción, salvo prueba en contrario.
El locatario deberá notificar por medio fehaciente (carta documento) al locador inmediatamente de recibido el inmueble, sobre su real estado de conservación y funcionamiento (Abatti-Rocca (h), 1500 Modelos de contratos…, T°VII, Cartas Documento, Buenos Aires 2007, p. 326.), asimismo y ante irrespuesta positiva, luego convendrá dejar constancia en acta notarial y con fotografías certificadas y, según la magnitud de los daños, pedir dictamen a perito ingeniero o arquitecto y testigos y luego nuevamente notificar al locador e intimarlo a realizar las reparaciones y, en su caso, bajo apercibimiento de resolver el contrato más reclamar los daños y perjuicios. Además, se podrá pedir la disminución proporcional del alquiler, hasta que el locador solucione los problemas.
El locador debe describir siempre el es- tado real del inmueble cuando lo alquila y si está en malas condiciones, consignarlo así en el contrato.
Por Dr. ENRIQUE LUIS ABATTI - Nota Clarin
(*) Abogado. Tel. 4315-0135. Agrad. Dr. Ival Roca (h), Abogado.
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