Problemas de consorcios: dónde y cómo encontrar las soluciones – conflictos de consorcios

CONSUMO: EN EL PRIMER SEMESTRE DEL AÑO SE PIDIERON MAS DE 2.100 MEDIACIONES VECINALES EN LA CAPITAL

Problemas de consorcios: dónde y cómo encontrar las soluciones
Los litigios más comunes son por filtraciones, ruidos molestos o problemas con los administradores · Cuatro de cada 10 conflictos que van a mediación se resuelven · El 70% de los porteños vive en edificios

De pronto, el agua cayó sobre papeles, una pila de ropa, el televisor y la computadora. Era la quinta vez que desde el techo del departamento de Julia Serrano caía una “lluvia casi torrencial”. Esta locutora de 50 años, vecina de Balvanera, atinó a correr todos los muebles que pudo y, una vez más, protestó contra los inquilinos del primer piso. Golpeó la puerta del 1° 6 pero no contestó nadie. Fue a la administración del edificio a pedir el teléfono de la propietaria y no se lo dieron.

“¿Y ahora qué hago? ¿Dónde puedo ir a quejarme?”, se preguntó Julia al borde de un ataque de nervios. Son las mismas preguntas que se hacen los porteños que viven en edificios cuando tienen dificultades con los administradores o con vecinos.

Sin consuelo, la locutora de Balvanera entró al Centro de Gestión y Participación (CGP) del barrio y contó su caso. Le propusieron una mediación: a los diez días se encontró cara a cara con la dueña del departamento y en una hora llegaron a un acuerdo.Todo, sin pagar nada.

La dueña resultó ser Norma Ortiz, una jubilada de 73 años de Almagro. “Me comprometí a poner pastina para rellenar las juntas de los cerámicos del piso de la cocina”, le contó a Clarín. Y aclaró: “Si el problema sigue, debe haber un caño roto que le corresponde reparar al consorcio”.

Los conflictos de consorcio abundan en Buenos Aires, donde el 70 por ciento de la población vive en edificios. Así lo demuestran los datos del Programa de Mediación Comunitaria del gobierno porteño que funciona en los 16 CGP de la Ciudad: sólo en el primer semestre de este año se pidieron 2.144 mediaciones, donde se pudieron resolver cuatro de cada 10 conflictos. La mayoría, casos de filtraciones, ruidos molestos, problemas con el administrador y con otros copropietarios.

También hay historias en las que los administradores lograron resolver dificultades a través de mediaciones. Rogelio Arévalo es uno de ellos: fue a una mediación en representación de los propietarios de un edificio de San Telmo. Es que una pareja de inquilinos no sólo ponía la música fuerte en reuniones con amigos que duraban hasta la madrugada: también tenían un cachorrito que lloraba y ladraba todo el día. “En la audiencia se comprometieron a evitar los ruidos molestos. El problema es que ahora al perro lo pusieron en el balcón y cuando llora los vecinos lo sienten más”, se lamentó Arévalo y no descarta pedir una nueva mediación.

Uno de los 25 abogados y psicólogos del Programa de Mediación trataron de ser neutrales y escucharon el caso que llevó María Venezia Morone, que administra un edificio de oficinas en pleno microcentro. ¿Qué pasó? El portero del edificio de enfrente colgaba la ropa en la terraza y con algunas chapas había montado un lavadero. “Desde las oficinas se veía una imagen poco agradable para los clientes”, explicó Morone. Resultado de la mediación: el portero empezó a usar un secarropa y el lavadero se mejoró con un cerramiento, que pagó el dueño de ese edificio.

Consorcistas y administradores también tienen otras alternativas para presentar reclamos y obtener ayuda.

En la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias funcionan los tribunales arbitrales donde intervienen abogados especializados. Se trata de un fuero no judicial que funciona en la Capital desde hace 20 años y puede recibir casos de todo el país. El procedimiento es voluntario, breve y sencillo: dura entre 2 y 5 meses. Los casos urgentes se resuelven en 15 días. No es gratuito pero sí más económico que iniciar una demanda judicial.

Allí se pueden resolver, entre otros, conflictos con el administrador cuando no cumple con el mantenimiento del edificio. También, los problemas que surgen cuando aparecen contradicciones en los reglamentos de copropiedad. Un típico ejemplo es la discusión sobre quién puede ocupar las cocheras o qué tipo de negocios se pueden instalar en los locales que algunas torres tienen en la planta baja.

Si en la audiencia de conciliación las partes no llegan a un acuerdo, el tribunal —integrado por tres abogados— dicta un laudo que es inapelable y tiene la fuerza de una sentencia judicial. Y si alguna de las partes no lo cumple, se puede recurrir a la justicia para que lo intime a hacerlo.

Las asociaciones de consumidores y de consorcistas también reciben consultas y reclamos, la mayoría contra los administradores. La falta de transparencia en las liquidaciones de las expensas es uno de los motivos más comunes.

Es lo que pasó en el edificio de Caballito donde vive Fernando Atempone, un administrativo de 36 años. Como ninguno de los 20 copropietarios sabía qué hacer para cambiarlo, decidieron asesorarse. “Hicimos una asamblea —recordó— que reunió a las dos terceras partes, como dice nuestro reglamento, y resolvimos removerlo”.

Muchas veces, la falta de información adecuada suele ser el principal problema a la hora de resolver un conflicto en el consorcio. Y también la falta de comunicación entre los propios vecinos, que en algunos casos ni se conocen.

Para evitar problemas y mantener la armonía del edificio, los especialistas recomiendan a los propietarios:

· Leer el reglamento de copropiedad. Establece los derechos y obligaciones de los habitantes del edificio y del administrador.

· Participar en las asambleas. En ellas cada propietario tiene voz y voto. Y es obligatorio hacer una al año.

· Reclamar claridad en las liquidaciones.

· Supervisar al administrador: a través de una auditoría o formando un consejo de administración.

GRACIELA GIOBERCHIO – Nota Clarin
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16 comentarios en “Problemas de consorcios: dónde y cómo encontrar las soluciones – conflictos de consorcios”

  1. Mi problema lleva casi un año, con los vecinos del departamento de arriba. Tiene un perro manto negro que orina en los balcones. No solo se fundieron los herrajes de los balcones, que ahora la administracion se comprometio a reparalos hace 3 meses, todavía estoy esperando, sino el olor a zoologico que hay en mi departamento y que no puedo utilizar los balcones, porque me llueve orina de perro. Ya hice la denuncia en el CGP y no pasó nada. Adonde tengo que ir para hacerlo por vía judicial? Gracias

    1. Hola Sandra es un tema que deben resolver dentro del consorcio, es el Administrador quien debe intervenir, y si es necesario multar al propietario del perro hasta tanto regularice el problema. Si bien no hay una legislación para estos casos tendrá que averiguar con un abogado qué recursos legales tiene; ya que hacer la denuncia no le dará una solución. Tendría que presentar el caso en el CGP para que se inicie un proceso de mediación citando a los dueños de la unidad vecina.
      Saludos. Team Profesionales de Arquitectura Legal

  2. Hola,en mi edificio no se quien autorizo para usar el sum como jardin de infantes,no esta en el reglamento, vario nos quejamos.se benefician 10 flia apox .y todos tenemos que pagar por el uso y deterioro.cdo lo reserve ers un desastre los sillones todos manchados de todos los colores.hice el reclamo en administrcion y sigue funcionando.esto nos puede traer problemas por accidentes y laborales.

    1. Hola Mirta, es un tema que deben resolver dentro del consorcio y de acuerdo al reglamento de copropiedad. El administrador es quien debe imponer el orden para evitar deterioros y accidentes. Y fijar horarios y reservas para el buen uso de un espacio común.
      Saludos, Team de Arquitectura Legal

  3. Mi problema es que vivo en una casa donde el dormitorio tiene por techo la terraza de otra casa que esta atrás de la mia, esta fue vendida hace unos años, el nuevo dueño empezó a modificar y abandonó la obra ahora tengo filtraciones en mi dormitorio con el peligro que eso conlleva en el transcurso del tiempo ya que notifiqué al nuevo dueño y dice que lo va a arreglar y nunca lo lleva a cabo, la casa está vacía y ni siquiera viene a ver que pasa. Ya no se como proceder les pido un consejo por favor. Gracias

    1. Hola Oscar tendría que enviar una carta documento al propietario intimándolo a hacer las reparaciones que correspondan, o iniciar una mediación a través de un abogado previa realización de un informe pericial que demuestre la procedencia de las filtraciones. De esta manera se obliga al vecino a hacerse cargo de los daños y perjuicios ocasionados.
      Para un asesoramiento más personalizado puede completar el siguiente formulario: http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
      Saludos, Team de Arquitectura legal.

  4. Soy propietaria de un depto. de un edificio de C.A.B.A. En una asamblea ordinaria ocurrida el 23 de abril 5 propietarios, dueños de 8 unidades despidieron a la portera por “desacato”. La amplia mayoria no estamos de acuerdo. En la orden del dia de la convocatoria no figuraba el tema y ya nos enviaron la factura para el pago de la indemnizacion ¿Que podemos hacer para defendernos ?
    Desde ya muchas gracias
    Maria Ines

  5. Buenas, mi problema es el siguiente, instalé un aire acondicionado y desagota para mi depto. El agua la guardo en un bidón grande, por descuido se me rebalsó, no fue algo de mucho tiempo, y esto produjo una mancha de humedad en el depto de abajo. La dueña me pide que le pinte todo el cielorraso por esta mancha, estoy obligado a hacerlo o solo pintar la parte afectada?

  6. Se cayó parte de la mampostería del.frente de mi edificio .Quien debe hacerse cargo.de esta reparacio.n.Es un edificio.de 2 plantas y 5 de los 6 departamentos pertenecen a una misma familia .Yo soy propietaria hace dos años de una sola unidad .Temo.Que la mampostería del.frente lastime a algún transeúnte .Que debo hacer (no hay administrador )donde.debo dirigirme para que me asesores

    1. Hola Ana María, la responsabilidad es de todo el consorcio. Aunque no tengan administrador deben tener un reglamento de propiedad donde se establecen las condiciones de convivencia del consorcio.
      De todas maneras deben realizar las reparaciones y el mantenimiento del frente y fachada, todos los copropietarios más allá de los porcentuales o las mayorías sino podrían ser multados por la municipalidad
      Le solicitamos nos envíe su consulta al siguiente link y a la brevedad nos contactaremos con Ud.
      http://arquitectosdeabogados.com/consultas/
      Saludos, Team de Arquitectura legal

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