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septiembre, 2010
septiembre 30, 2010 en 7:19 · Categoria Abogado, Alquiler, Ascensores, Balcones, Código Civil, Colapso, Construcciones no autorizadas, Demanda, Derrumbe, Derrumbes de balcones, Desprendimientos, Estudio Jurídico, Filtraciones, frentes, Grietas, Habilitación, humedad, Incendios, Incumplimientos Contractuales, Informe técnico, Informes Edilicios, Informes Técnicos, infracción, Ingeniero, Inspección del edificio, Instalaciones, mantenimiento, Mantenimiento de balcones, Mantenimiento de frentes, mantenimiento de un edificio, Patologías ocultas, Pericias de Parte, Perito Arquitecto, Perito de Parte, Problemas Edilicios, Seguridad, Siniestro, Soluciones Legales, Vicios ocultos
Luego de la muerte de un anciano por la caída de un balcón en Santa Teresita, funcionarios de los partidos de la Costa informaron a lanacion.com que existen informes que cercioran el estado de los edificios, pero aconsejan realizar las operaciones a través de empresas del sector
La muerte de un anciano de 80 años a raíz de la caída de un balcón en el departamento que alquilaba en Santa Teresita , volvió a colocar el tema de los controles en los lugares de veraneo en la agenda pública.
¿Cuáles son los recaudos que debe tener una persona antes de alquilar un departamento o vivienda en los centros de veraneo? ¿Existen controles por parte de los municipios o provincias en relación al estado de estos inmuebles?, preguntó lanacion.com a tres especialistas que trabajan en la costa argentina.
Jorge Domingo Costagliola, titular de la Cos-mar propiedades, una importante inmobiliaria de Mar del Plata, señaló que los propios empleados de la firma realizan un control de las propiedades antes de ponerlas en alquiler.
“En octubre, noviembre, cuando comenzamos a recibir las propiedades, realizamos una primera revisión y, más adelante, cuando se confecciona el inventario, se realiza otra. Si algo no funciona, se soluciona antes de alquilarlo”, comentó.
Sin embargo, el empresario señaló que en algunos casos existen problemas ocultos que se pueden pasar por alto y exceden su responsabilidad. “Si hay algún problema visible, lo informamos, pero si hay vicios ocultos, no es nuestra responsabilidad porque no somos técnicos“, argumentó.
El martillero se quejó de algunos propietarios y encargados de edificios que alquilan casas y departamentos sin contrato. “Ahí es cuando comienzan los problemas y la responsabilidad se diluye”, advirtió.
Por su parte, la arquitecta Graciela Gómez, secretaria de Planeamiento Urbano de la Municipalidad de General Pueyrredón, partido al que pertenece la ciudad de Mar del Plata, informó que en el municipio existe una ordenanza, la 12562, que establece un control en edificios y casas “de todas aquellas partes que estén vinculadas al espacio público”.
“Los edificios de más de 10 años y nueve metros de alto deben presentar un informe técnico, firmado por un profesional, donde se corrobore el estado del inmueble y se enuncien las tareas de reparación, de ser necesarias, que estén vinculadas con el riego público”, informó la funcionaria. Los informes, se presentan cada tres años.
Algo similar ocurre en el Partido de la Costa, al que pertenece la localidad de Santa Teresita, donde cayó el balcón, lo que le provocó la muerte al octogenario. Según indicó Roberto Ferreira, secretario de Ordenamiento municipal, en las distintas playas de la zona se debe presentar, también cada tres años, un informe de situación edilicia firmado por un profesional matriculado (ingeniero o arquitecto), que cerciore que todo está en regla.
En el caso del edificio de Santa Teresita, el informe se encontraba en tiempo y en regla, firmado por un profesional, en el año 2006.
“Actualmente están trabajando peritos para determinar por qué se cayó. El lugar tenía barandas de madera. Además, inspeccionan el resto del inmueble para evitar desenlaces como estos”, señaló Ferreira.
Según el funcionario de la Costa, en esta caso existe una responsabilidad compartida entre el profesional que firmó el informe y el dueño del edificio, dado que el informe estaba correcto. “Si hubieran fallas estructurales, es responsabilidad de profesional matriculado”, señaló.
A pesar de los controles, la sensación de desprotección sobrevive ante casos como el del anciano.
Se pueden tomar algunos recaudos a la hora de elegir un lugar para pasar las vacaciones, pero hay cuestiones técnicas que pueden pasar desapercibidas. Lo fundamental, al igual que si se alquila una vivienda estable, es controlar que no haya escapes de gas, que los artefactos estén bien instalados y que no haya partes visibles del cielorraso que se desprendan.
Sin embargo, los consultados insisten en la necesidad de hacer cumplir la normativa existente en cada municipio, aunque no todos la tienen.
“Más que recomendar a un turista lo que debe tener en cuenta a la hora de alquilar, hay que recomendarle al Estado que promueva e instaure normativas para controlar los edificios de multiviviendas familiares. Es una tranquilidad que exista esta normativa en el partido y se cumpla. Se debería trasladar a todos”, opinó Gómez.
Por su parte, Ferreyra recomendó “que las personas alquilen por medio de las inmobiliarias, porque cuando lo hacen en forma particular no tiene garantías de que estén en condiciones. Si alquilan por inmobiliaria, tienen derecho a reclamar”.
Además, agregó que piensan lanzar una campaña de concientización sobre el tema.
Fuente: Lanacion.com.ar
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septiembre 29, 2010 en 23:59 · Categoria General, Grietas, Informes Edilicios, Inspección del edificio, Instalaciones, mantenimiento, mantenimiento de un edificio, Patologías ocultas, Pericias de Parte, Perito Arquitecto, Perito de Parte, Problemas Edilicios, Propiedad horizontal, Propietarios, Vicios de construcción, Vicios ocultos
En el momento de compra hay una cantidad de aspectos que debemos observar. Miguel Ludmer, de Interwin Marketing Inmobiliario, nos da algunos consejos.
Uno de los aspectos más importantes es distinguir entre aquellas cosas que pueden transformarse mediante una inversión razonable, respecto al valor de la propiedad, y las que no son modificables. Estos aspectos son los más importantes porque hacen a la estructura de la propiedad; la ubicación, categoría del edificio, luz natural, distribución de la planta, son algunos ejemplos. En cambio, los que se pueden modificar son la pintura, un revestimiento, refaccionar un baño o una cocina.
En la actualidad, las propiedades más demandadas son los departamentos chicos, entre 1,2 y 3 ambientes y en un valor que se encuentra por debajo de los 100 mil dólares.
Otro punto importante a tener en cuenta es la zona de la ciudad. Si el destino es comprar para tener una vivienda, no todas las zonas de Buenos Aires son iguales. Por otro lado, hay barrios donde sólo se mudan quienes ya vivieron allí, o tienen familiares y allegados, mientras que otros son más receptivos de “migrantes”. En este último caso entran Barrio Norte, Palermo o Belgrano.
A su vez, dentro de cada barrio hay zonas más valoradas que otras. Los lugares con buena vista, cerca de plazas y espacios verdes suelen ser más apreciados. Lo mismo sucede con aquellos que tiene buen acceso a medios de transporte.
La mejor orientación de la vivienda (en cuanto a luminosidad, calor, etc.) es mirando hacia el Norte, porque tiene luz y sol todo el día. Le sigue hacia el Este, porque tiene sol de mañana. En tercer lugar esta la orientación Oeste – que al menos tiene sol de tarde-, y en ultimo la sur, que no tiene sol nunca y además es la mas húmeda.
Respecto a los amenities o servicios, los más solicitados son el servicio de vigilancia, la piscina y el salón de usos múltiples (SUM). En un lugar secundario se encuentran los pedidos de juegos para niños, jardín, parrilla, laundry, etc.
Un aspecto relacionado a los amenities es el importe que se deberá abonar en concepto de expensas. Uno de los elementos más relevantes en este costo es la vigilancia o la cantidad de personal contratado que tiene un edificio, y cuántas son las unidades que deberán hacerse cargo de ese gasto. En este punto hay que señalar que una piscina, un gym o un laundry no resultan caros para el consorcio porque tienen un costo de mantenimiento bajo.
Una recomendación común a la hora de comprar una propiedad consiste en verificar el funcionamiento de las canillas, abrir y cerrar ventanas, mirar techos, zócalos o rejillas, para descubrir “patologías ocultas”. También es cierto que habitualmente las escrituras protegen a los compradores con cláusulas donde el vendedor se hace responsable por los “vicios ocultos” que tenga la propiedad.
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septiembre 28, 2010 en 12:18 · Categoria Abogado, Arquitecto, Consorcio, Consorcios, construcción, Construcciones no autorizadas, Espacios Comunes, Estudio Jurídico, Habilitación, Informe técnico, Informes Edilicios, Informes Técnicos, Instalaciones, Patologías ocultas, Pericias de Parte, Perito Arquitecto, Problemas Edilicios, Propiedad horizontal, Propietarios, Soluciones Legales, Vicios ocultos
Antes de adquirir una propiedad es conveniente buscar asesoramiento legal
No todo lo que brilla es oro , dice un viejo dicho. Se trata de una lección que ningún comprador de un inmueble deberá olvidar. Ni siquiera cuando esté a punto de adquirir una vivienda a estrenar, llena de detalles de categoría o de una suntuosa infraestructura, como las muchas que están en venta en los más cotizados barrios de la ciudad de Buenos Aires.
Las precauciones que debe tomar cualquier inversor siempre son necesarias a la hora de comprar un departamento usado como también a estrenar, lo mismo que si la operación se realiza en el pozo, esto es, cuando la obra apenas ha comenzado y habrá que esperar más de un año hasta la esperada posesión del inmueble.
En estos casos, el potencial comprador deberá buscar algún asesoramiento profesional mayor al que le pueda dar el responsable del emprendimiento o la inmobiliaria que promociona la obra. En este caso es bueno recordar que el autoasesoramiento a veces puede tener los mismos efectos negativos que la automedicación.
Cuando se busca invertir en una propiedad a estrenar, no sólo deben analizarse sus características técnicas, los materiales de construcción que serán utilizados, la distribución de los ambientes y los servicios comunes prometidos (piscina, sauna, salón de fiestas). Es aconsejable tener una idea de quienes son las empresas que están detrás del emprendimiento.
“Si su olfato le indica que puede estar frente a un incumplimiento, no pierda tiempo, porque junto con el tiempo perderá sus derechos y, junto con sus derechos, un poco de su persona”, recomienda Daniel Enrique Butlow, abogado y profesor de Arquitectura e Ingeniería Legal. Si se opta por comprar una propiedad a estrenar, el primer recaudo que se debe tomar es leer detenidamente el boleto de compraventa y hacerlo leer por algún asesor letrado. Es fundamental analizar la posible letra chica de ese documento. De ese modo, el comprador podrá descubrir si, además del precio final de venta, también debe oblar otros conceptos que a veces se incluyen, tales como un porcentaje del precio por gastos de equipamiento o por fondo de reserva. “Un boleto es una promesa de venta. Por lo tanto, hay que examinar con atención quién promete y qué es lo que promete”, sugiere Butlow.
Junto con el boleto y los documentos que acrediten los pagos parciales del inmueble en construcción, es fundamental conservar cuidadosamente los avisos publicitarios y el folleto que ilustra la propiedad en venta. El futuro propietario nunca debe olvidar que forman parte integrante del boleto y que se encuentra prohibida la publicidad engañosa.
Por ejemplo, si en el boleto de compraventa o en el folleto se menciona que la propiedad tendrá gimnasio, éste deberá ser entregado equipado con los aparatos correspondientes. De lo contrario -refiere Butlow-, le estarían vendiendo sólo un espacio habilitado para gimnasio.
El comprador debe saber, de acuerdo con el especialista, que el vendedor no podrá exigirle pagos por gastos de equipamiento si éstos no están contemplados clara y específicamente en el boleto de compraventa.
Antes de escriturar
Cuando llegue el momento de la escrituración y de la posesión, hay que visitar la unidad cuantas veces sea necesario con el fin de verificar personalmente las medidas y detalles de terminación de la unidad, sin olvidar una mirada atenta de las partes comunes del edificio. Al aproximarse la fecha de la escritura traslativa de dominio, debe exigírsele al escribano interviniente que le remita una copia anticipada del modelo de escritura, junto con el reglamento de copropiedad y administración que se suscribirá.
Por Fernando Laborda
De la Redacción de LA NACION
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septiembre 26, 2010 en 6:43 · Categoria Abogado, Arquitecto, construcción, control a una construcción, Desprendimientos, Habilitación, Informe técnico, Informes Edilicios, Informes Técnicos, infracción, Inspección del edificio, Locales, Pericias de Parte, Perito Arquitecto, Perito de Parte, Planeamiento Urbano, Problemas Edilicios, Seguridad, Vicios de construcción
MATEO SUÁREZ CUESTIONÓ LOS ANDAMIOS POR LOS QUE DEBEN DESPLAZARSE LOS OBREROS
Durante la mañana de ayer, el principal dirigente de la UOCRA, Mateo Suárez, acompañado por un grupo de trabajadores se presentaron en una construcción y pararon los trabajos que se estaban llevando adelante. La medida se tomó ante la verificación de una falta grave de seguridad en cuanto a los trabajadores de dicha obra privada. El edificio en cuestión está ubicado en la intersección de la Avenida Roca y Saavedra.
“Esta obra está parada a raíz de la existencia de andamios en malas condiciones, tablones, como así también, puntales mal establecidos”, comenzó el dirigente gremial.
Sobre la existencia de algún contacto con el responsable de la obra Suárez indicó: “Vamos a quedarnos acá ya que el encargado se fue y se llevó a la gente, por algo se fueron”.
En congruencia con sus declaraciones el Secretario General de la UOCRA manifestó los detalles que hacen a la inseguridad que muestra la obra en curso. “La obra está en muy mal estado, hay mucho riesgo. Si a ellos les parece que con irse de la obra nosotros nos vamos a ir, se equivocan. Vamos a quedarnos acá y lo vamos a luchar hasta el final, no estamos en contra del trabajo pero el trabajo tiene que estar en blanco y en mejores condiciones, no las condiciones de seguridad que nos encontramos acá”, expresó firmemente.
Suárez dijo no estar al tanto de la empresa que lleva adelante la construcción paro aclaró que hay un empresario a cargo de la misma. “Acá dijo un señor que hace 40 años que trabaja y que nadie la va a decir nada, así que bueno, nosotros vamos a estar acá y vamos a regularizar todo esto. Estamos para eso y para cuidar la integridad física de los trabajadores”, señaló Mateo Suárez.
“Sino aparece el encargado de la obra algún día tendrá que aparecer el dueño. Por lo que vimos hay cuatro trabajadores utilizando un guinche que está atado con alambres, así que es una obra en muy mal estado”, expresó.
El representante gremial recalcó que no recibieron ninguna inquietud ni reclamo por parte de los trabajadores de la obra, y que el inconveniente y las fallas encontradas en el lugar fueron producto de una verificación diaria que realizan los representantes de la Unión Obrera de la Construcción. “Nosotros hacemos estos trabajos de rutina, todos los días y en toda la ciudad. Así como está esta obra hay muchas otras de la ciudad por revisar”, indicó Suárez.
Durante la mañana de ayer, gente de la subsecretaría de trabajo de la ciudad se hizo presente en el lugar, pero – según indicó Suárez – “no pudieron hacer demasiado”.
“Cuando el encargado se iba de la obra justo llegaba gente de la secretaría, pero no íbamos a andar corriéndolo por atrás”
En definitiva, el Secretario General de la UOCRA, expresó que sin respuestas no se iban a ir del lugar. “Acá vamos a estar. Nosotros queremos ver a los cuatro operarios en qué condiciones están trabajando. Que estén en blanco, que los andamios sean tubulares, y que no haya ninguna madera vieja como las que están puestas ahora”.
“Hay muchísimas obras en la ciudad que están con estos problemas y hay que hacer algo al respecto. Lo que pasa es que la subsecretaría por ahí no da a vasto porque hay otros gremios que los necesitan así que se hace lo que se puede”, concluyó Suárez.
Hace ya mucho tiempo que el sector de la construcción sufre los embates de una realidad económica cada vez más difícil, pero no sólo los salarios resultan ser los afectados por tal situación. A las condiciones contractuales se le agrega una razón muy importante para el reclamo gremial: la seguridad e higiene laboral.
Resulta común ver, en este contexto, las falencias que se multiplican a lo largo y ancho de la ciudad portuaria en lo que a materia de construcción se refiere. La intervención no sólo del gremio sino también de la cartera laboral, en la figura de la subsecretaría de trabajo, es realmente necesaria para dar un cumplimiento a las condiciones mínimas de seguridad. Tanto en obras públicas como privadas.
Por eso resulta altamente positivo el control y la visita diaria de los encargados de asegurar a los operarios de la construcción una contención gremial y legal para que vean fortalecidos sus derechos como trabajadores.
Un reclamo más, una acción directa que se repite por enésima vez en Puerto Madryn y una solicitud que va más allá de esta obra en particular, condiciones seguras de trabajo para los empleados del sector.
Fuente: www.diariodemadryn.com/
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septiembre 24, 2010 en 5:33 · Categoria Abogado, Arquitecto, Código Civil, Código De Edificación, Código de Planeamiento, clausuras, Comunas, construcción, Construcciones no autorizadas, control a una construcción, Demolición del Edificio, Derrumbe, Desprendimientos, Estudio Jurídico, Garantía de Obra Nueva, Grietas, Habilitación, Impacto Ambiental, Impugnaciones, Incumplimientos Contractuales, Informe técnico, Informes Edilicios, Informes Técnicos, infracción, Ingeniero, Inspección del edificio, Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, Locación de Obra, Medianeras, Pericias de Parte, Perito Arquitecto, Perito de Parte, Planeamiento Urbano, Problemas Edilicios, Propiedad horizontal, Seguridad, Soluciones Legales, Vicios de construcción
En menos de un mes, por falta de seguridad y violación de la normativa, la Municipalidad paralizó 35 de las 73 construcciones que inspeccionó.
La construcción en Córdoba ha vuelto a recobrar el impulso que llegó a tener a comienzos de 2008, justo antes del paro del campo y de la crisis financiera internacional. Sin embargo, en ese contexto de bonanza edilicia, el cumplimiento de las normas de seguridad y de las ordenanzas vigentes parece que no es prioridad entre las empresas.
Al menos, eso es lo que demuestran los números que maneja la Municipalidad. “En el período comprendido entre el 19 de agosto y el 9 de setiembre, de un total de 73 obras inspeccionadas se paralizaron y clausuraron 35 por no ajustarse a la normativa prevista y no cumplir con las condiciones de seguridad obligatorias”, precisó ayer un comunicado de la Dirección de Planeamiento Urbano.
En otras palabras, la construcción de casi la mitad de los edificios inspeccionados en Nueva Córdoba, el Centro y Alberdi debió ser interrumpida hasta que se regularizara la situación. “Diría que es un promedio habitual”, indicó a Día a Día Orlando Ferraro, director de Obras Privadas de la Municipalidad que conduce Giacomino. “Y es más bajo que en 2008, por ejemplo, cuando casi el 70 por ciento de las obras visitadas estaba en infracción”, agregó.
Fallas en altura. Hay que diferenciar entre paralizaciones y clausuras. Clausurar una obra significa ponerle una faja en la puerta y sacar a todo el personal. Se producen por incumplimientos normativos, como que no tenga permiso, o por construir algo por fuera de la ordenanza. “Estas son las menos”, dijo Ferraro.
Las paralizaciones, que pueden ser por uno o varios días, permiten a los obreros seguir trabajando precisamente en solucionar el problema, pero no habilita a que la construcción continúe. “No se pueden levantar paredes ni columnas ni nada”, enumeró el funcionario.
En este ítem se encolumnan problemas como falta de cartel indicador, no tener la vereda en condiciones o ausencia de algún tipo de medida de seguridad. “Subsanando el tema, el responsable de la obra tiene que ir a la Municipalidad a llevar una nota indicando lo realizado y pidiendo una nueva inspección”, puntualizó Ferraro.
En los barrios inspeccionados en estos 22 días hay en estos momentos 300 obras con distinto grado de avance. Es decir que los 73 edificios visitados representan un cuarto de los que hay en obra en el sector.
Efecto Estefanía. A partir del accidente de Estefanía Puechagut (el 17 de agosto), parece que los constructores se han puesto las pilas. Al menos en una recorrida realizada esta semana en Nueva Córdoba se pudo advertir la colocación de vallados y mallas protectoras. “Con resignar (los constructores) entre el 1 y 2 por ciento de las ganancias, se evitarían muchos problemas”, dijo.
Hormigón desarmado
EN PROBLEMAS. En promedio, la mitad de las obras inspeccionadas por la Municipalidad tiene algún tipo de incumplimiento. Pueden ser de seguridad o de trámites administrativos.
EN PLATA. Los montos de las multas impuestas son muy variados, pueden ir de los $ 1.000 a los $ 15.000, siempre según la gravedad de la falta, del volumen de la obra y de la reincidencia o no.
Redacción Día a Día
Fuente: www.diaadia.com.ar
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septiembre 23, 2010 en 6:24 · Categoria Arquitecto, Código De Edificación, Código de Planeamiento, construcción, Construcciones no autorizadas, control a una construcción, Espacio Público, Espacios Comunes, General, Habilitación, Informe técnico, Informes Edilicios, Informes Técnicos, Ingeniero, Inspección del edificio, Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, Locación de Obra, Pericias de Parte, Perito Arquitecto, Perito de Parte, Planeamiento Urbano
Los ingenieros afirman que no siempre son consultados en proyectos importantes.
Desde la Municipalidad de Santa Fe se asegura que se toman las medidas necesarias para garantizar que las obras en construcción en la ciudad cuenten con el aval de profesionales especializados. De esta manera, Mirta Blaskow, directora ejecutiva del Programa Obras Urbanas, respondió al Colegio de Profesionales de la Ingeniería Civil, que advirtió sobre supuestas fallas en este sentido.
La funcionaria dijo que comparten la preocupación y que, por tal motivo, la Municipalidad controla las edificaciones de estas características que se construyen en la ciudad.
“Toda actuación profesional está enmarcada dentro de nuestro reglamento a partir de las dos figuras más fuertes que tenemos: el permiso y el final de obra, una vez terminada la construcción”, explicó.
Blaskow aseguró que utilizan distintos mecanismos para arrancar una obra cuando se tiene el permiso. “La edificación está dentro de un cuadro reglamentario, que tiene un profesional a cargo que la va a ejercer”, reforzó.
Procedimiento
Indicó que los controles que se tienen que hacer se realizan antes del comienzo de la obra. El profesional de la construcción está regulado por la Ley de las Profesiones, entonces su actuación atiende a una ética propia y responsabilidad civil.
Según la funcionaria, se verifican varios aspectos: “Lo primero que controlamos es que los profesionales sean idóneos. Por eso solicitamos la constancia de matriculación de cada profesional que trabaja acá en el colegio correspondiente”.
Agregó que en sus planteles hay profesionales universitarios y que no necesariamente tienen que ser ingenieros quienes controlan. “En una estructura, el que se hace cargo es el ingeniero civil. Al darle permiso a una obra, si la misma tiene la necesidad de que esté un ingeniero civil a cargo de la estructura, se exige su presencia como director de la obra”, precisó Blaskow. Sí es cierto lo indicado por ese Colegio respecto de la ausencia de ingenieros civiles en el plantilla municipal.
“Nosotros controlamos que cada sector de la obra esté bajo la responsabilidad del profesional correspondiente. Si el edificio tiene más de cuatro pisos y un técnico no puede asumir esa responsabilidad, la tendría que asumir el profesional idóneo establecido por ley, que sería un arquitecto o un ingeniero”, profundizó.
La funcionaria también dejó en claro que si se trata de una obra de ingeniería que el arquitecto no la puede asumir por ley, se hace cargo el ingeniero. “Pero eso está todo controlado. En las obras participan los profesionales idóneos”, afirmó.
En otro orden, la directora del programa manifestó su preocupación por la realización de construcciones que no están avaladas por la ley. “Si la obra es clandestina y la hace cualquier hijo de vecino, es muy factible que todo lo que haga sea un error en el ámbito de la construcción. Si la obra cuenta con un permiso, ”.
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septiembre 21, 2010 en 1:00 · Categoria Abogado, Arquitecto, Código Civil, Código De Edificación, Código de Planeamiento, clausuras, Colapso, construcción, Construcciones no autorizadas, control a una construcción, Demolición del Edificio, Derrumbe, Estudio Jurídico, Habilitación, Impugnaciones, Incumplimientos Contractuales, Informe técnico, Informes Edilicios, Informes Técnicos, infracción, Ingeniero, Inspección del edificio, Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, Locación de Obra, Medianeras, Pericias de Parte, Perito Arquitecto, Perito de Parte, Problemas Edilicios, Propiedad horizontal, Seguridad, Soluciones Legales
08/09/10
Inspeccionaron 615 construcciones en el barrio. Lo hizo la Agencia Gubernamental de Control tras las críticas por la tragedia del gimnasio, hace casi un mes y que causó tres muertes. En la Legislatura hay proyectos para cambiar la normativa de obras.
Mañana se cumple un mes del derrumbe del gimnasio de Villa Urquiza, donde murieron tres personas. La tragedia disparó una causa judicial y polémicas. Y como suele pasar, el Estado busca mostrarse activo para modificar los errores que no corrigieron a tiempo. Por eso el Gobierno porteño lanzó una ofensiva de control de obras en construcción en toda la Ciudad, e impulsa que la Legislatura cambie la normativa para endurecer los requisitos.
El derrumbe fue el 9 de agosto en el edificio de dos plantas de Mendoza 5030, casi esquina Triunvirato, y se produjo porque en el lote de al lado se estaba haciendo la excavación de un edificio. Según denunció el propio Gobierno porteño –que quedó inhibido el lunes para actuar como querellante por un fallo judicial–, esa obra se estaba haciendo sin apuntalar las medianeras del gimnasio .
Ante las críticas de vecinos y la oposición porque las inspecciones oficiales no habían detectado fallas, pese a que esa construcción había sido denunciada por la UOCRA, el Gobierno relanzó los controles. Javier Ibáñez, el nuevo director de la Agencia Gubernamental de Control (AGC), confirmó a Clarín : “Ya relevamos el total de obras de Villa Urquiza, y ahora estamos en Palermo. En dos meses y medio queremos tener barrida toda la Ciudad”. El organismo tiene 200 inspectores.
Las denuncias contra las obras crecieron en varios barrios desde que se reactivó la construcción. Y Urquiza es un caso: el año pasado la Ciudad autorizó construir allí 139.903 m2, un 10% más que en 2008. Fue el segundo barrio con más obras, después de Palermo.
¿Qué encontró la AGC? Controlaron 615 obras , de las cuales 195 ya estaban terminadas, 195 tenían todo en regla, y en 119 había problemas menores. Pero las otras 29 tuvieron que clausurarlas , es decir que cerraron en promedio casi una obra por día.
Pero en la AGC le bajaron el tono a las sanciones. “Sólo una de las clausuras se produjo porque habían dejado expuestos los muros medianeros al terminar la demolición, y en dos no tenían planos aprobados. El resto fue por incumplimientos de intimaciones o falta de documentación, nada grave”, explicó Ibáñez.
Otro de los puntos muy criticados tras el derrumbe fue que las inspecciones de la Ciudad no estaban coordinadas . Concretamente, tras la denuncia de la UOCRA por irregularidades en la demolición en el lote lindero al gimnasio, la Dirección de Protección del Trabajo realizó dos inspecciones, a las 24 horas y al mes. Pero en ninguna de las dos le informaron a la AGC, que jamás se enteró. “Estamos terminando un protocolo de trabajo, para que apenas se detecte alguna falla en seguridad laboral, nos avisen”, aseguró Ibáñez.
La tragedia motivó también que el Ejecutivo llamara a todos los actores de la industria de la construcción para analizar cambios legales. Una semana después del derrumbe hubo una reunión. El ministro de Desarrollo Urbano, Daniel Chaín, contó: “Queremos analizar qué cambios se deben hacer, para que se debatan en la Legislatura”.
“Se habló de temas generales, pero no hubo más charlas ni cambió nada”, afirmaron en la UOCRA. Aún más duros fueron en la Cámara de Demoledores y Excavadores: “Les solicitamos entrevistas al ministro Chaín y a Héctor Lostri (subsecretario de Planeamiento Urbano). Nos derivaron con el director de Obras y Catastro, Guillermo García Falher, quien nos citó pero después no fue a la audiencia. El desinterés y negligencia del Gobierno porteño y sus funcionarios es absoluta”, dijo Eduardo Cúneo, representante legal de la Cámara.
Pero la Legislatura ya venía trabajando en algunos proyectos . Silvina Pedreira, del bloque Peronista y presidenta de la Comisión de Planeamiento Urbano, explicó: “Hay un proyecto consensuado para que haya inspecciones obligatorias en las etapas de demolición y excavación. También para el Registro Unico por Inmueble, es decir que todos los trámites de obra estén en el mismo expediente. Hace falta también que el Gobierno concentre todas las denuncias, porque hoy los vecinos reclaman en los CGPC pero esa queja nunca llega a los organismos de control”.
En tanto, el diputado de PRO Alvaro González, integrante de la Comisión, agregó que “en el corto plazo hay que trabajar con el sector para que elaboren un protocolo de cómo actuar e informar al Gobierno ante una demolición. Luego, hay un proyecto del legislador Avelino Tamargo para modificar el Registro de Demoledores y que figuren realmente las empresas capacitadas en la tarea y no albañiles individuales. Y para el largo plazo hay que analizar con todos qué cambios hacen falta en los Códigos de Planeamiento y de Edificación”.
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septiembre 19, 2010 en 23:07 · Categoria Abogado, Arquitecto, Balcones, Consorcio, Consorcios, construcción, control a una construcción, Desprendimientos, Deterioro, Estudio Jurídico, Filtraciones, frentes, Grietas, humedad, Incumplimientos Contractuales, Informe técnico, Informes Edilicios, Informes Técnicos, infracción, Inspección del edificio, Instalaciones, mantenimiento, Mantenimiento de balcones, Mantenimiento de frentes, mantenimiento de un edificio, Modificaciones Clandestinas, Pericias de Parte, Perito Arquitecto, Perito de Parte, Problemas Edilicios, Propiedad horizontal, Propietarios, Seguridad, Soluciones Legales, Vicios de construcción
Los especialistas concuerdan en que se usan materiales y mano de obra inadecuados. Filtraciones, grietas y humedad son los principales problemas.
Grietas en las paredes, humedad, cerámicos que se caen, pisos de madera levantados y una lista de amenities prometidas que no están son sólo algunas de las fallas que descubren uno de cada tres propietarios de departamentos a estrenar poco tiempo después de mudarse.
Así lo afirma la Asociación Civil de Defensa del Consumidor de Bienes y Servicios para la Propiedad Horizontal (Adeproh). El problema, que afecta sobre todo a propiedades de gama media, es común a todo el país, pero es más notorio en la Ciudad porque más del 27% del total de m2 edificados en todas las provincias desde 2007 se realizaron en la Capital, según Reporte Inmobiliario.
Eduardo Casais, representante del Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo, concuerda con las estadísticas de Adeproh, pero advierte que es posible que el porcentaje sea “aún mayor, porque algunos vicios surgen al poco tiempo pero otros pueden tardar varios años”.
“Generalmente, los defectos son causados por el uso de materiales inadecuados con el fin de reducir costos”, aclara Mercedes García, presidenta de Adeproh. Casais concuerda con el diagnóstico, pero también atribuye parte de las fallas a la caída en la calidad de la mano de obra: “Como hubo mucho tiempo en que la actividad estuvo paralizada, se fueron perdiendo los trabajadores calificados, y hoy quedan muy pocos. Con el boom de la construcción de los últimos años, ahora no hay suficientes y los buenos son caros”.
La ley marca que, a partir de que se descubre un defecto, hay sesenta días para reclamar. “Parece mucho, pero es muy usual que el tiempo se pase porque, como el administrador fue puesto por el constructor, a través del reglamento de co-propiedad, dilata el trámite hasta que ya es demasiado tarde”, señala la titular de Adeproh. Esa es la situación en la que se encuentra gran parte de los afectados que, finalmente, termina dependiendo de la voluntad del constructor para llegar a un acuerdo.
El abogado Daniel Butlow, experto en derecho de la construcción y miembro del Consejo Vitalicio de la Federación Panamericana de Asociaciones de Arquitectos, considera que parte del problema se debe a que quedan pocas empresas con trayectoria dedicadas al rubro. “Ahora, para hacer un edificio se juntan cuatro o cinco inversores y crean una sociedad anónima que se disuelve al finalizarlo. No les importa el prestigio como a las constructoras tradicionales, por eso no tienen inconveniente en bajar la calidad de los materiales o contratar personal poco calificado: total, después los arreglos probablemente los pague otro”, apunta.
Para la Asociación de Empresarios de la Vivienda y Desarrollos Inmobiliarios (AEV), el hecho de que se constituyan sociedades para la realización de un único edificio y luego se disuelvan es en beneficio del comprador. “Le da más seguridad jurídica porque, si una empresa construye varias obras a la vez y falla con una, puede generarse una dificultad financiera que arrastraría al resto de los proyectos”, asegura
Cómo protegerse
“Al descubrirse el defecto, lo ideal es sacar fotos delante de un escribano para que de fe de su autenticidad”, recomienda la abogada Carmen Krifaton de Adeproh. El doctor Daniel Butlow del estudio Arquitectura Legal sugiere llamar a un ingeniero o arquitecto para que elabore un informe técnico.
Con esa documentación, es necesario enviar una intimación fehaciente a la empresa vendedora; es decir, una carta documento elaborada por un abogado. Si las fallas son en el interior, cada vecino debe hacerlo por su cuenta. Si son en partes propias, lo debe hacer el consorcio.
“Luego, el propietario puede optar por contratar a alguien para que arregle el problema y, más tarde, reclamar invertido a la empresa”, apunta la doctora Krifaton.
La letrada advierte también que hay que tener cuidado con los plazos: “Si se mencionó el tema en una reunión de consorcio y quedó escrito en el acta no deben pasar más de sesenta días hasta que se notifique al constructor.”
Por Gustavo Ajzenman
Fuente: DIARIO PERFIL
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septiembre 18, 2010 en 7:22 · Categoria Abogado, Arquitecto, Código Civil, Código De Edificación, clausuras, Construcciones no autorizadas, control a una construcción, control de locales, Demolición del Edificio, Derrumbe, Garantía de Obra Nueva, Habilitación, Habilitaciónes de Locales, Informe técnico, Informes Edilicios, Informes Técnicos, infracción, Inspección del edificio, Modificaciones Clandestinas, Niveles de ruido, Pericias de Parte, Perito Arquitecto, Perito de Parte, Propiedad horizontal, Ruidos Molestos, Seguridad, Siniestro, Soluciones Legales
El gobierno porteño informó que comenzó a reforzar los operativos de control nocturnos para detectar posibles irregularidades en el funcionamiento de locales de diversión, con el propósito de prevenir anomalías que atenten contra las condiciones de seguridad del público.
A una semana del derrumbe de un entrepiso en el boliche Beara, en Palermo, que provocó la muerte de dos jóvenes de 20 y 21 años, el objetivo de Javier Ibáñez -director ejecutivo de la Agencia Gubernamental de Control (AGC)- reside en incrementar el número de inspecciones mensuales de 1300 a 1500.
Luego de la tragedia en Beara, ocurrida un mes después de otro derrumbe con tres muertos en un gimnasio junto a una obra en Villa Urquiza, se descubrió que muchos locales nocturnos violan la normativa vigente y los permisos otorgados a espaldas del gobierno porteño, sin que la estructura de control oficial pueda descubrir y sancionar correctamente las infracciones.
“Nunca mentimos. Realizamos 1300 inspecciones mensuales, que es muchísimo. Vamos una vez por mes a los boliches, intentaremos dar más de una vuelta este mes. Reforzamos con más gente y llegaremos a 1500 controles en septiembre”, dijo Ibáñez a LA NACION.
Días atrás, voceros oficiales sostuvieron que se iban a lanzar operativos especiales para verificar los 110 lugares habilitados, al igual que Beara, como casas de fiestas privadas, para chequear si existían desvirtuaciones de rubro, como ocurrió con el local de Scalabrini Ortiz 1638, que funcionaba como un boliche bailable encubierto.
Sin embargo, ayer, Ibáñez confirmó a LA NACION que la agencia reforzará la fiscalización sobre todos los locales de diversión nocturna, independientemente de la categoría en la que hayan sido habilitados, en busca de empresarios que puedan realizar actividades riesgosas sin las exigentes medidas de seguridad que se requiere a los locales bailables de clase C.
Anteayer, en un intento de frenar la moda de bailar en lugares no habilitados para tal fin, el gobierno porteño decidió suspender por 30 días los permisos ideados con carácter excepcional, pero que se habían convertido en habituales, para autorizar el desarrollo de bailes en bares y restaurantes. La Dirección General de Habilitaciones porteña había llegado a conceder hasta dos permisos por semana a algunos comercios, lejos del espíritu de la norma.
Pedido de informes
En tanto, ayer, en la Legislatura, los diputados aprobaron un pedido de informes consensuado entre la oposición y el oficialismo, que exige al Poder Ejecutivo una serie de detalles sobre la habilitación del local Beara, los controles en él efectuados y las sanciones impuestas, así como sobre el desarrollo del operativo de asistencia a las víctimas del derrumbe. La mayoría de los interrogantes ya fueron respondidos por los funcionarios en sus tres visitas realizadas a la Legislatura el viernes de la semana última, el lunes pasado y anteayer.
Además, los diputados aprobaron un proyecto que pretende corregir las falencias normativas involucradas en el derrumbe de Villa Urquiza, al incorporar por ley una verificación técnica en la etapa de excavación de las obras en construcción. Como se recordará, el gimnasio situado en Mendoza 5030 se desplomó mientras se efectuaban tareas de excavación en el predio lindero.
Angeles Castro
LA NACION
Nota LA NACION
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septiembre 16, 2010 en 22:37 · Categoria Informe técnico, Problemas Edilicios
“No quiero otro Cromagnon ni otro gimnasio de Triunvirato”, advirtió una de las madres; piden que no se reabra el establecimiento, cerrado preventivamente por las autoridades escolares; la ciudad asegura que no hay riesgos.
A la toma de colegios en reclamo de mejoras edilicias y las tragedias de Villa Urquiza y Palermo, se sumó la denuncia de un grupo de padres de alumnos de un jardín de infantes de Chacarita que señalan que el establecimiento tiene serios problemas edilicios y hay peligro de derrumbe.
En rigor, las quejas comenzaron en 2008, apenas aparecieron las fisuras en las paredes de la planta alta de El jardín de Olleros, ubicado en la calle homónima al 3621.
Por prevención, personal del establecimiento ordenó el lunes pasado la clausura de ese piso, donde funcionan las salas de los niños de cinco años y la biblioteca, que hoy representan las zonas más afectadas, aunque en la planta baja, más concretamente en el comedor, ya se registran algunos problemas, según relataron los padres a lanacion.com.
“Sigue pasando el tiempo y las rajaduras avanzan. No quiero otro Cromagnon ni otro gimnasio de Triunvirato”, reclamó Andrea, mamá de un nene de cuatro y otra nena de cinco años, que forman parte de los 200 alumnos, de 3 a 6 años, que concurren al lugar.
“Queremos impedir que el colegio reabra. Esto es de terror”, subrayó y anticipó que mañana se concentrarán a las 8 en la puerta de entrada del jardín para evitar que los chicos reanuden las clases.
Según contó, las anomalías en el edificio comenzaron a registrarse hace dos años, pero hace 15 días las rajaduras aumentaron sus dimensiones y pusieron en alerta a la comunidad, sobre todo, a algunas maestras que, preocupadas, decidieron por su cuenta evacuar a los chicos.
Varios padres sostuvieron que las obras montadas alrededor, una en Charlone y Lacroze, y otra en Lacroze y avenida Córdoba, “lo complicaron todo”.
En este contexto, la directora del jardín dispuso clausurar el primer piso y pidió la intervención del gobierno porteño. Además, acordó con los funcionarios que no reabriría las puertas hasta contar con un informe técnico que confirmara que el edificio no representaba un peligro.
Informe técnico. Fuentes cercanas al ministro de Educación porteño, Esteban Bullrich, informaron a lanacion.com que ante el pedido de las autoridades del jardín, la Guardia de Auxilio porteña y un ingeniero estructuralista se acercaron en los últimos días a la zona para analizar su estado.
El informe, elaborado por el ingeniero Héctor Guido Sepliarsky y elevado recientemente, desestimó la denuncia y concluyó que “el edificio en su conjunto no presenta riesgo de colapso estructural, ya que las patologías observadas no afectan la estructura, encontrándose, por lo tanto, apto en su totalidad para su uso específico”.
Desde la cartera educativa ratificaron que están dadas las condiciones para que los chicos regresen el viernes a las aulas. “Si hubiera alguna duda, procederíamos a reubicarlos”, justificaron.
En un contexto signado por el conflicto escolar, que desató hace dos meses tomas en decenas de escuelas y facultades, los padres que encabezan la protesta negaron estar de acuerdo o a favor de la medida impulsada por los alumnos. Sus acciones, argumentaron, buscan evitar daños mayores.
“Si esto sigue así, vamos a terminar sacando a los chicos en una bolsa negra”, advirtieron los padres.
Por Valeria Vera
Fuente: lanacion.com
Link de la nota: http://www.lanacion.com.ar/nota.asp?nota_id=1305227
Email: vvera@lanacion.com.ar
En Twitter: @verava
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