Puede ocurrir en algún Consorcio que de pronto, sea por la causa que fuere, algún daño se presente como inminente y ante la urgencia del caso no se sepa qué hacer. Por ejemplo, si el vecino de arriba deposita en su departamento elementos de peso extraordinario como podrían ser cajas de seguridad de gran envergadura o utiliza su unidad como un depósito de libros, o simplemente porque una pared esté a punto de desmoronarse.
Es casos semejantes, por supuesto que el buen sentido indica que quienes directa o indirectamente están involucrados en la emergencia deben reunirse y discutir el asunto con el fin de arribar a la solución adecuada. Pero si esto no fuere posible, aquel propietario que teme sufrir el daño en forma inminente podrá acudir al Juez demandando que disponga las medidas del caso. Estos supuestos están contemplados en el art. 623 bis. del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, que textualmente dice así:
“Quien tema que de un edificio o de otra cosa derive un daño grave e inminente a sus bienes, puede solicitar al juez las medidas de seguridad adecuadas, si no mediare anterior intervención de autoridad administrativa por el mismo motivo. Recibida la denuncia el juez se constituirá en el lugar y si comprobare la existencia de grave riesgo, urgencia en removerlo y temor de daño serio e inminente, podrá disponer las medidas encaminadas a hacer cesar el peligro. Si la urgencia no fuere manifiesta requerirá la sumaria información que permitiere verificar, con citación de las partes y designación de perito, la procedencia del pedido. La intervención simultánea o ulterior de la autoridad administrativa determinará la clausura del procedimiento y el archivo del expediente. Las resoluciones que se dicten serán inapelables. En su caso podrán imponerse sanciones conminatorias”.
Podrá advertirse que el Juez cesa de actuar en caso de que la autoridad administrativa haya tomado cartas en el asunto, como también es de hacer notar que si la urgencia no fuere manifiesta, el magistrado, antes de tomar medida alguna, optará por oír a las partes involucradas y a los peritos.
OPOSICION A LA EJECUCION DE REPARACIONES URGENTES
También puede ocurrir que determinados deterioros o averías producidos en un edificio causen grave daño a otro y el propietario u ocupante del primero se niegue a hacer cesar dichas irregularidades o a permitir que otro las realice. En ese caso, el artículo siguiente del mismo código prevé lo siguiente:
Artículo 623 ter. “Cuando deterioros o averías producidos en un edificio o unidad ocasionen grave daño a otro, y el ocupante del primero se opusiere a realizar o a permitir que se ejecuten las reparaciones necesarias para hacer cesar la causa del perjuicio, el propietario, copropietario o inquilino directamente afectados o, en su caso, el administrador del consorcio, podrá requerir que se adopten las medidas y se lleven a cabo los trabajos que sean necesarios, disponiéndose el allanamiento de domicilio, si fuere indispensable. La petición tramitará sin forma de juicio, con la sola audiencia de los interesados y el informe técnico que deberá acompañarse al escrito inicial. La resolución del juez es inapelable. En su caso podrán imponerse sanciones conminatorias”.
Para apelar a estos procedimientos no es necesario que se trate de inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal. La ley es sumamente genérica como para abarcar todo daño temido y toda oposición a ejecución de reparaciones urgentes y necesarias en cualquier circunstancia y lugar.
El presente texto forma parte de la Actualización Parte Jurídica General del Manual Todo Sobre Consorcios (Ver Punto 1.047).
Desde el 21/07/10 aprox. un grupo de vecinos damnificados realizó múltiples denuncias de manera escrita incluidas hoy en muchos expedientes de organismos con competencia en el problema. Se denunciaron los graves daños edilicios ocasionados por la Obra llevada a cabo por la empresa AYSA en las viviendas vecinas y el peligro cierto por desmoronamientos y/o derrumbe.
Informe de TN Noticias con la Participacion del Perito Arquitecto Teodoro Rubén Potaz de Peritajes Edilicios / Arquitectura Legal.
La Obra se llevó a cabo a través de sucesivos permisos “provisorios” de apertura por “EMERGENCIA”.
Según cartel de Obra, su plazo para la ejecución sería de 120 días, a la fecha mas de 8 meses vencido.
En Junio de 2010, a raíz de las denuncias de los vecinos damnificados por la Obra , la DGOEP procede a realizar una inspección de la que surge el siguiente informe refiriéndose a la Obra “…en este caso puntual nunca se le informó sobre la magnitud que significaba. Agrega que desde hace un año aprox. esta misma empresa ha presentado una sucesión de declaraciones de emergencia evidenciándose que por las dimensiones de esta obra, se trató de una de caracter programado, lo que dio origen además, a la correspondiente acta de comprobación”: “Falsa declaración de Emergencia de permiso”.
También se dejó constancia en las denuncias, de algunas de las irregularidades observadas: Uso de retroexcavadoras con fuertes vibraciones, desmesurada depresión de napa freática (a ese momento 8 meses aprox. de bombeos continuos), desmoronamientos de tierra y rotura de conductos cloacales en la excavación y el vertido libre de agua y barro con olor nauseabundo en la vía pública junto al cordón de la vereda formando un estanque, entre otras.
Según Informes de la DGGAYE referido a un grupo de viviendas:
21/0710 “ En la verificación ocular se observaron en todos los casos, fisuras y rajaduras horizontales, verticales y a 45º …” “…todas de reciente data”
04/08/10 “las afectaciones son similares en sus manifestaciones y su origen, se trata de rajaduras y grietas, algunas con desvinculación de mampostería ”, mampostería que por el tipo de construcciones resulta ser portante.
04/08/10 “…10 bombas de achique que funcionan ininterrumpidamente, vierten sobre la calzada de Av. Iriarte aguas negras que arrastran limo de las napas”. “Tanto el efecto de debilitamiento de la mecánica del terreno como el vertido libre de agua de la napa freática sobre la vía pública forman parte del impacto ambiental”
21/07/10 “ Estas bombas extraen grandes cantidades de agua bajo terreno con el arrastre de sustratos además de líquido. Este deslave provoca asentamientos, por modificación del estado del suelo (socavones), en los muros de las viviendas..”
04/08/10 “…rajaduras y grietas, algunas con desvinculación de mampostería…” “…en situación en avance, incrementando el riesgo de desprendimientos o de posibles compromisos estructurales en progreso, los que pueden llegar al colapso y/o derrumbe con el consiguiente peligro de ruina para los inmuebles y riesgo de vida para sus moradores y transeúntes”
“ es opinión del área técnica que se arbitren todas las medidas técnicas disponibles vinculadas a la ingeniería de mecánica de suelos, estudios sobre los que se fundamenta el proyecto de Obra, y la intervención de la repartición del GCBA con incumbencia en el problema Dirección Gral. de Sistema Pluvial, o el INTI, etc. para que aúnen urgentes acciones a los fines de determinar las causas, advertir tempranamente los riesgos, pronosticar tiempos de evolución o extinción del fenómeno para directo beneficio de los damnificados y la asistencia y/o actividad preventiva de colapsos que se puedan evitar mediante la intervención de la Guardia de Auxilio y Emergencias. Siendo esta una cuestión que reviste carácter de urgencia”
Montevideo 1250 fue un caso testigo en la preservación del patrimonio. La segunda lectura de su catalogación se frenó este martes en la Comisión de Planeamiento. Pero Diego Santilli, vicepresidente primero de la Legislatura, dijo que el PRO “está a favor de la catalogación” y que sólo quiere “unos días más” para estudiar los detalles.
La bella casona de los Bemberg en Montevideo 1250 terminó teniendo un valor simbólico muy peculiar. El año pasado, esta residencia tan francesa y elegante fue el centro de una protesta cívica que terminó en un amparo judicial para evitar su demolición. El amparo derivó en una cuestión de rango constitucional porque los demandantes –Basta de Demoler– plantearon que no puede ser que una constructora demuela con urgencia un edificio para no darle tiempo a la Legislatura de decidir si la cataloga o no. Como los permisos de demolición los emite el Ejecutivo, resultaba que uno de los poderes impedía de hecho que el otro ejerciera sus funciones. Los jueces aceptaron el argumento y sentaron jurisprudencia: el solo hecho de que un proyecto de catalogación tenga estado parlamentario “congela” el edificio en cuestión y el Ejecutivo no puede autorizar demoliciones, ni siquiera remodelaciones. La Ciudad apeló, como es obligatorio, y perdió ante la Cámara. Fue entonces que el Ejecutivo se allanó al fallo, figura legal que indica que aceptaba lo decidido y renunciaba a apelar. Esto es rarísimo y muestra la fuerza contundente del argumento legal.
Para variar, el proyecto de catalogación de este tesoro –es una casa realmente notable– era de la diputada Teresa de Anchorena, presidenta de la Comisión Especial de Patrimonio de la Legislatura, cuyo equipo asesoró de cerca en el amparo. El 22 de noviembre de 2007, el plenario de la Legislatura aprobó en primera lectura la ley 1605, catalogando la casa Bemberg. Como el tema era tapa de los diarios y ya había quedado recontra claro que el patrimonio se había transformado en otro tema más de la agenda política porteña, el voto a favor fue unánime.
Estos meses desde el voto fueron casi mareantes para los que se habían acostumbrado a los tiempos geológicos de la protección al patrimonio edificado. Hubo casos como el del Colegio LaSalle, en el que el mismo Mauricio Macri se puso a la cabeza de la catalogación de un edificio, y hubo un visible cambio en la actitud de políticos y funcionarios respecto al tema.
Lo que no cambió todavía es el bizantino sistema para catalogar un edificio. Resulta que el Ejecutivo puede mandar a pintar todos los semáforos de amarillo canario con una simple orden y el Legislativo puede declarar que Buenos Aires sea bilingüe con un voto simple, pero para catalogar un edificio hay que penar por partida doble. El sistema de doble lectura parece diseñado justamente para darles tiempo a los especuladores de demoler lo que quieran antes de que termine el larguísimo trámite, tan largo que de hecho se podía hasta comprar deliberadamente propiedades en trámite –a menor precio– para demolerlas de apuro.
Por eso es que el petit hotel de enfrente de la plaza Vicente López volvió a empezar su recorrido. Hubo audiencia pública en marzo y la ley con primera sanción volvió entonces a las dos comisiones que tocan estos temas, la de Patrimonio y la de Planeamiento. En Patrimonio, como era previsible, no hubo ni debate y el asunto se aprobó de inmediato. Las cosas raras comenzaron en la de Planeamiento.
El martes 12 de agosto se realizó la muy importante reunión de los asesores de los diputados miembros de la Comisión de Planeamiento. Estas reuniones tienen existencia formal y son parte de la cadena de pasos que toman todas las leyes: los asesores escuchan, debaten, discuten y acuerdan o no, el tema pasa a sus diputados y estos recomiendan o no que los proyectos se voten en el recinto. Ese martes, el asesor del diputado Alvaro González, del PRO, presentó ante sus colegas y ante el público que seguía la reunión de los abogados que representan el fideicomiso IQ, peculiar nombre de la empresa que quiere destruir la casa Bemberg. Este asesor también dijo que IQ tenía un permiso de demolición de la casa concedido antes del amparo. Esta afirmación es temeraria y seguramente equivocada, ya que IQ nunca presentó ante nadie ese permiso y nunca puso un cartel de obra con el número de trámite, como ordena la ley.
Los abogados de IQ plantearon muy sueltos de cuerpo que tenían permiso de demoler y que la inversión no le cierra a su cliente si no pueden construir por lo menos seis pisos por encima de lo existente. Curiosamente, pese a que les exigieron de viva voz el expediente de demolición aprobado, se negaron a mostrarlo, actitud de lo más exótica hasta para un abogado.
Entre los que exigían esto estaban los de Basta de Demoler y asesores de Anchorena y del diputado Avelino Tamargo, también macrista, vicepresidente primero de la Comisión de Cultura y miembro de la de Patrimonio. Fue entonces que se les recordó a los abogados de IQ que existían dos fallos judiciales diciendo que no correspondía demoler, que la Ciudad se había allanado y que todo esto era cosa juzgada. Los abogados se limitaron a decir herméticamente que sus clientes estaban dispuestos a preservar el edificio, sin explicar cómo harían el milagro de preservarlo y agregarle seis pisos a la vez. La directora de la comisión, Bábara Rossen, dijo que no correspondía debatir más el asunto, que debía pasar a los diputados.
Esto fue lo que ocurrió este martes 19 de agosto, cuando se reunió la Comisión de Planeamiento Urbano. No fue fácil la reunión, ya que el PRO, que tiene mayoría en la comisión, no parecía dispuesto a dar quórum. Finalmente los diputados se vieron, pero el macrismo explicó que no iban a firmar el despacho recomendando la catalogación. Quien dijo esto fue nada menos que Diego Santilli, que es vocal de la comisión que preside Silvina Pedreira (FPV), pero es también el vicepresidente primero de la Legislatura toda, con lo que no es un vocal cualquiera. Santilli es uno de los tres miembros de esta comisión que ya habían votado en la primera lectura el año pasado, antes del recambio. Los otros dos fueron Anchorena y Alvaro González, que parece tenerles una antipatía personal a las catalogaciones patrimoniales.
Con lo que el tema quedó básicamente en el aire en esta segunda vuelta. Este jueves, Santilli explicó a m2 que “estamos a favor de la catalogación y yo me inclino en un noventa por ciento por el grado cautelar”. Lo que el diputado indicaba así es que se le daría a IQ el grado más flexible de protección, que permitirá ampliaciones a lo existente con preservación de la fachada y de otros elementos, aunque no los seis pisos con que amenazaban los abogados. Santilli explicó que la preocupación de su bloque es saber exactamente qué trámites tiene hechos la constructora, por lo que va a consultar con el Ejecutivo –específicamente, con el subsecretario de Planeamiento Héctor Lostri– para que le explique “por plancheta” dónde están parados. El diputado confesó que lo preocupa “que terminemos en un veto y no tengamos después cuarenta diputados para levantarlo” por el riesgo de “un juicio contra el Estado” de la constructora. “Por eso es que creo que no cuesta nada tomarse unos días más para tratar el tema, aunque quiero que quede en claro que estamos a favor de la catalogación”.
El diputado Santilli no debería preocuparse tanto de un posible juicio, ya que la Ciudad ya tiene un fallo de Cámara que transforma la cuestión en cosa juzgada y la empresa IQ no tiene planos de demolición ni de obra autorizados. El único plano que consta que tienen es el de condiciones contra incendio, emitido por algún delirante en la DGROC en octubre del año pasado. Para esa fecha ya estaban los fallos emitidos y el asunto en todos los diarios, pero en Incendios parece que vivían en algún frasco. De todos modos, este plano sólo indica que el edificio que IQ pensaba construir cumplía el código en este aspecto y no que tenían permiso para demoler nada o construir nada en ese lugar.
Con lo que la cosa sigue en la próxima reunión de la Comisión de Planeamiento, con el diputado Diego Santilli debidamente informado por Héctor Lostri y dispuesto a mostrarse “a favor de la catalogación” con su voto.
Es muy importante que acudas a la próxima reunión de diputados de la Comisión de Planeamiento. Se tratarán varios proyectos de suma importancia, que si no se aprueban en esta reunión, perderán estado parlamentario: la prórroga de la 3056 (o 2548), APH City (Catedral al Norte), Incentivos (transferencia de FOT), etc.
La Comisión de Planeamiento Urbano llevará a cabo el próximo martes 23 de noviembre a las 13:00 hs., una Reunión de Diputados en el Salón Intersecretarías, ubicado en la PP de esta Legislatura, con el objeto de tratar el siguiente temario:
11456-D-2009 2º lectura Ley Pedreira: Modificación CPU recuperación de edificios existentes
21622-D-2010 y ag.Ley Hourest, Sánchez, Epszteyn y Abrevaya: Prórroga y modificación Ley Nº 2548
3796-D-2009 y ag. Ley Epszteyn y otros: Modificación CPU 10.2 Incentivos
42026-D-2009 y ag. 2º lectura Ley Urdapilleta y Pedreira: Modificación CPU Cuadro de Usos Nº 5.2.1 Club de música en vivo
5851-J-2009 2º lectura Ley Jefe de Gobierno: APH 25 Plaza Irlanda
61055-J-2009 2º lectura LeyJefe de Gobierno: APH 21 Edificios Adm del Ant. Matadero
73248-D-2010 Ley Pedreira: Errata APH Floresta
82718-D-2009 Ley Di Stéfano: APH Catedral al Norte
9101-D-2009 y ag Ley Abrevaya, Bisutti y otros: Eliminación ensanche Paseo Colón
102004-D-2010 Ley Ritondo: Modif. CPU estacionamiento, carga y descarga para autoservicios
113220-D-2010 Res Hourest: Inf. Obra en Hidalgo 560 y H. Pueyrredón 571
Medianería. Conceptos Generales y particulares.
CONS PROP PACHECO DE MELO 2941/47 c/ SIDEC SA S/ SUMARIO
Buenos Aires, Marzo 6 de 2004.-NAN
Y VISTOS:
Estos autos caratulados: “CONSORCIO PROPIETARIOS PACHECO DE MELO 2941/47 C/ SIDEC S.A. S/ COBRO DE MEDIANERIA” de los que:
RESULTA:
I) Que a fs. 26 se presenta el Consorcio de Propietarios de la calle Pacheco de Melo 2941/47, por apoderado Dr. Marcelo G. Moggia, promoviendo formal demanda por cobro de derechos de medianería contra SIDEC S.A. y/o quien resulte propietario del inmueble de la calle Pacheco de Melo 2927/33 por el cobro de la suma de $ 18.406 con más sus intereses, costas y desvalorización monetaria.- Manifiesta que el consorcio actor es quien construyó el muro divisorio íntegramente a su costa. Posteriormente al construir la demandada su propio inmueble apoyó su construcción en dicho muro, generando la mutua obligación de “vender” la actora y adquirir la demandada la parte proporcional utilizada por ésta, a efectos de crear por derecho, el condominio entre ambos inmuebles, dando así nacimiento al crédito que aquí se reclama. La actora encomendó en septiembre de 1996 al estudio del Arq. Ignacio D. Arcuschin la confección del plano y liquidación de medianería de las citada fincas, de la cual surge la suma reclamada, suscribiendo entonces un contrato para que dicho estudio elabore un convenio para ambas partes. Una vez contratado dicho arquitecto se han hecho todas las gestiones necesarias para arribar a un acuerdo con la demandada pero, al no poderse resolver el conflicto extrajudicialmente ni en la etapa de mediación obligatoria, inicia la presente acción.- Ofrece prueba, funda su derecho y solicita que se haga lugar a la demanda con costas.-
II) Que a fs. 52 se presenta la parte actora ampliando demanda contra el Consorcio de Propietarios de la calle Pacheco de Melo 2927/33.-
III) Que a fs. 152 se presenta el Consorcio Pacheco de Melo 2927/33, por apoderado, oponiendo la excepción de falta de personería, contestando la demanda, realizando una serie de negaciones en forma pormenorizada, dando su versión de los hechos, ofreciendo prueba y solicitando que se haga lugar a la excepción opuesta y que se rechace la demanda con costas.-
IV) Que a fs. 170 se presenta la parte actora desistiendo del codemandado SIDEC S.A. y del codemandado genérico.-
V) Que a fs. 172 se resuelve rechazar la excepción oportunamente planteada.-
VI) Que a fs. 182 se abre la causa a prueba produciéndose la obrante en autos.- VII) Que a fs. 304 pasan los autos a despacho para dictar sentencia.-
09/11/10 Qué aspectos se deben tener en cuenta al contratar seguros en las obras. La opinión de los especialistas en construcción.
Las obras representan riesgos potenciales para todos los involucrados en ellas. En muchos casos se pone en riesgo el patrimonio de los profesionales, a terceros que puedan verse afectados y al comitente. Por eso, al momento de contratar una cobertura es clave analizar los riesgos en profundidad y comprender la “letra chica” para evitar sorpresas desagradables.
“Para quienes no están en el tema es más fácil contratar seguros ‘enlatados’ directamente a las compañías. Sin embargo, siempre es más conveniente exigir una cobertura a medida ”, previene el licenciado Marcos Botbol, especialista en seguros para la industria de la construcción.
En algunos casos, según Botbol, las pólizas estándar poseen condiciones de exclusión que minimizan el alcance de la cobertura suprimiendo variables que no representarían un mayor costo pero sí mayor tranquilidad. Un ejemplo es la cláusula de error de diseño: si se cayera un edificio por un error en el cálculo de la estructura, la no inclusión de ese dato eximiría a la aseguradora de su responsabilidad, dejando a todos los responsables a la deriva.
Las coberturas integrales o de “todo riesgo” pueden ser engañosas: “tienen muchísimas cláusulas condicionantes o excluyentes, que en general el público desconoce”, advierte Botbol.
Como primer paso, el alcance preciso de la cobertura se debería incluir en los pliegos de condiciones y en el contrato de locación de obra, en función del análisis de riesgo que el proyectista de una obra debe realizar.
El especialista advierte sobre una costumbre poco recomendada en la redacción de estos pliegos: “copiar y pegar” sin identificar las necesidades propias mencionadas. “Así se piden coberturas de imposible cumplimiento, por la incorporación o mezcla de conceptos, sin tener conocimientos sobre contratos de seguros”, enfatiza Botbol, quien fue convocado por la FADU-UBA para dictar cursos de capacitación y despejar dudas sobre este tema complejo.
Como primer regla básica, el especialista recomienda controlar que se hayan consignado correctamente los datos de los asegurados o beneficiarios . Además, hace hincapié en la amplitud de cobertura: “Es habitual que se extiendan los plazos de la obra por diversos motivos y también lo es olvidar extender la vigencia de la póliza”, ejemplifica.
También es clave analizar el riesgo en el marco de las características de la obra (geografía, clima, dificultades técnicas del proyecto y marco legal de las partes). Por ejemplo, si la obra está en un área de terremotos, inundaciones, exceso de lluvias o habituales granizadas, se podría incorporar estas coberturas a la contratación. También conviene considerar las dificultades técnicas (izajes peligrosos, pruebas de equipos especiales, trabajos en altura).
Incorporar como asegurados a todos los integrantes del proyecto constructivo es otra de las recomendaciones del asesor. Así como la inclusión de la responsabilidad profesional en casos de responsabilidad civil (equivalente a una cobertura por mala praxis).
La constructora deberá pensar también en seguros adecuados para los equipos de obra y vehículos, más la cobertura para el personal independiente y autónomo (profesionales o trabajadores independientes contratados).
En el caso que una empresa constructora no asuma su responsabilidad ante un siniestro, la Justicia establecerá que el comitente es solidario legalmente. Para proteger a su cliente, el arquitecto deberá exigir cauciones y garantías al contratista.
Por último, Botbol recomienda reparar en la legislación específica del distrito donde se realizará la obra con miras a cubrirse de riesgos adicionales. En la ciudad de Buenos Aires, por caso, se requiere obligatoriamente la contratación de seguros de responsabilidad civil y la normativa es específica cuando se trata de trabajos de demolición.
El 31 de diciembre caduca la ley 2548 y su modificatoria 3056, que es la mínima protección que la legislatura de la ciudad de Buenos Aires le otorgó a los inmuebles construidos antes de 1941.
Es una ley de procedimientos que establece que el interesado en demoler un inmueble de esas características deba someter a un consejo de expertos, el CAAP, la decisión de si tiene valor patrimonial, histórico o forma parte del patrimonio intangible, para así preservarlo o permitir su demolición.
En noviembre de 2007 cuando se promulgó, se vaticinó una avalancha de juicios contra el gobierno. Hoy después de dos prórrogas, nada de eso ha sucedido, lo que equivale a reconocer lo justo de la norma.
La exigencia es mínima, y prácticamente todas las grandes ciudades con patrimonio notable la tienen incorporada; en Rosario es una simple ordenanza y desde hace muchos años.
Hoy en el 2010, la presión para obtener predios donde construir es mucho mayor y esta norma es mas necesaria que nunca.
Los empresarios de la construcción están haciendo pesar su influencia en la Legislatura para que se dilate el tratamiento, ya no de una ley sin fecha de caducidad, sino solo de una simple prórroga.
Buenos Aires está hecha de medianeras. Están tan presentes que ya casi no las vemos. Forman una fila interminable en las avenidas, surgen como hongos en los nuevos paraísos inmobiliarios, aparecen por todos lados. Allí está ese ikebana de cerramientos de lavadero asomando detrás del Museo de Arte Decorativo, o las inmensas paredes que enmarcan al Cabildo. Por todos lados, sobrepasan, encajonan y ocultan sin tapujos a las mejores cúpulas porteñas.
Lo que detesto de las medianeras sin diseño es que terminan siendo un páramo que el tiempo se encarga de descascarar, cuando no las “sepulta” un enorme cartel de publicidad. Para ser justos, existen muchas medianeras que están lejos de ser un muestrario de ventanas clandestinas. Paredes de ladrillo visto, con buñados, colores y tratamientos que gritan: ¡Aquí hubo un arquitecto! Pero, lo que peor le hace a la ciudad es la filosofía del “no hago lo que no es obligatorio”. Cuando recién empezaba la facultad, trabajé haciendo planos municipales para un ingeniero. Un día decidí convencerlo de diseñar las medianeras de sus proyectos. Se quedó mirándome, sacó la pipa de su boca, dio tres golpecitos con el dedo índice sobre mi dibujo y dijo: “Las medianeras no existen, vos terminá el plano”. En ese momento entendí que en los planos municipales no figuran las medianeras, nadie las tiene en cuenta, no existen. Más tarde conocí a otros profesionales que hicieron escuela con obras que podrían inspirar esta Tabla de los 5 Mandamientos del buen vecino:
1. La ciudad sea ordenada, porque esa es la ley primera.
En Avenida Alem y Corrientes se produce un encuentro de estilos. En la esquina, el edificio Comega (1932) de la más pura arquitectura racionalista. A veinte metros, la Bolsa de Comercio, un típico edificio Beaux Arts de principios del siglo XX. Entre los dos, el máximo esfuerzo de ordenamiento urbano en Buenos Aires: un gran edificio de oficinas de 1977 que toma la altura de su vecino racionalista y genera una serie de operaciones arquitectónicas para congeniar con el antiguo edificio bursátil sin perder personalidad. Para sacarse el sombrero.
2. Respeta a tus mayores.
En Plaza Lavalle, frente al Palacio de Tribunales, está la Escuela Roca (1904), una obra maestra del academicismo italiano. A su lado, una semi torre de escasos 12 pisos, construida en los 80, hace el gesto más conmovedor de la historia inmobiliaria argentina: regala un valioso espacio edificable para no chantarle una medianera de 30 metros a la escuela. ¡Aplausos por favor!
3. No te hagas a ti lo que no te gustaría que te hagan los demás.
En la esquina de Lavalle y Riobamba, a principios de este año, los dueños de la manzana terminaron un edificio de oficinas junto al Colegio El Salvador y un antiguo seminario jesuítico. El nuevo edificio hace todos los esfuerzos por tomar la altura de los vecinos, retira la torre de la esquina y recurre al uso de ventanas para hacer más suave la transición entre nuevo y viejo.
4. Desea el jardín de tu prójimo y sácale ventaja.
En Libertador al 2800, un edifico art déco de 1936 genera un frente lateral para destacar un edificio neoclásico de Alejandro Bustillo (autor del Banco Nación) que está más atrás. Lo mismo hace un edificio de Libertador al 3100 para aprovechar el jardín delantero de un edificio afrancesado. Dos maneras de servir al prójimo y sacar ventajas de su lote.
5. Ama las medianeras del prójimo como si fueran tuyas.
En Avenida Libertador, el Edificio Panedile (1967) inauguró una forma de suturar las heridas urbanas que producen las torres: en lugar de construir un edificio aislado en el centro del terreno y dejar expuestas las medianeras de sus vecinos, esta torre se completa con dos edificios más pequeños que flanquean la entrada. Su ejemplo hizo escuela.
URGENTE
El patrimonio de Buenos Aires en peligro
Uno de los principales mecanismos de protección del patrimonio está a punto de caducar
“Estimados vecinos:
El 31 de diciembre venidero pierde vigencia la ley 3056, único mecanismo de protección para los edificios que datan de antes de 1941. Cuando esto ocurra sólo quedaran protegidas de la piqueta las escasas construcciones catalogadas que existen en la ciudad.
En consecuencia, todo edificio, aunque tenga valor patrimonial, será considerado como terreno vacante por los intereses inmobiliarios, ya que estará habilitada su demolición.
Esto permitirá que se sigan destruyendo nuestros barrios, perdiendo su identidad y alterando aún más su calidad de vida.
Si a Ud. también le preocupa esta situación le pedimos que nos ayuden enviando una carta a los legisladores solicitándoles la prórroga de la ley 3056, hasta tanto se complete la catalogación del patrimonio arquitectónico de toda la ciudad.
Sr. Legislador de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires
Dip.
S/D
La caducidad de la ley 2548 y su modificatoria la Ley 3056, se puede contar en horas. Las contamos los que sostenemos como se dice en los fundamentos de la ley que:
“Su patrimonio arquitectónico, urbano y paisajístico constituye un recurso único, excepcional y no renovable que no sólo es un componente crucial de la memoria e identidad de la ciudad y de sus habitantes sino también un factor de atracción turística primordial y de desarrollo económico de la ciudad.”
También cuentan las horas los especuladores, los creadores de fondos fiduciarios, las inmobiliarias que aconsejan esperar un poco más porque en enero ya se podrá demoler indiscriminadamente.
Como Legislador esta en sus manos que se cumpla el mandato constitucional que exige proteger nuestro patrimonio, arts 26, 27 y 32 CCABA y para que se mantenga:
“… una herramienta que permita evaluar el significado patrimonial de los edificios a fin de decidir si su conservación es valiosa para la ciudad.”
Que esa decisión no la tomen unos pocos pero poderosos grupos de interesados en los negocios rápidos que se disponen a borrar para siempre los bienes que nos pertenecen a todos.
La Legislatura que debe representarnos, es la que tiene que actuar en las horas que quedan, reconociendo que la emergencia que dio origen a esta ley, es hoy un peligro inminente que puede en parte evitarse con la prorroga de la ley.
Nosotros apoyamos, de usted depende.
Información adicional
¿Qué puede pasar si la ley no se prorroga?
Míralo en este video,
¿Qué tipo de protección existe actualmente?
En materia de patrimonio, la ciudad está bajo el amparo de la Ley 3056 (modificatoria de la ley 2548) hasta el 31 de diciembre de 2010. Dicha ley establece un mecanismo que obliga, previo a la demolición o modificación de una propiedad construida antes del 31 de diciembre de 1941, se demuestre que carece de valor patrimonial. Si el bien carece de valor el permiso correspondiente es obtenido. Si la propiedad en cuestión se considera patrimonialmente valiosa se procederá al inicio de su catalogación ante la Legislatura, impidiéndose la demolición.
NO SE CUMPLIÓ CON LA ORDENANZA DE PROTECCIÓN DEL PATRIMONIO
Una parte de la fachada del inmueble donde funcionaba la Federación Económica de Corrientes, en Pellegrini 1460, se derrumbó ayer a la mañana sobre la vereda. La obra tenía permiso provisorio.
Parte de la cornisa del edificio histórico donde funcionaba la Federación Económica de Corrientes (FEC) en Pellegrini 1460, se derrumbó ayer por la mañana sobre la vereda. Los escombros sólo dañaron algunos autos que estaban estacionados, pero causaron conmoción entre los vecinos, quienes, además de percatarse de la destrucción del antiguo inmueble, quedaron sin luz por varias horas.
La estructura que coronaba la fachada de más de 100 años de existencia se desprendió cuando unos obreros intentaban remover las chapas del antiguo inmueble. Los bloques de mampostería afectaron las instalaciones eléctricas y casas vecinas.
“Escuchamos un estruendo y al salir a la calle vimos las piedras desparramadas. Por suerte, sólo fue un susto, pero pudo ser peor”, expresó una de las vecinas que vive al lado de la obra y aseguró a La República que la demolición le provocó rajaduras en las paredes de su casa. Todos manifestaron preocupación y exigieron mayores controles del Municipio.
Luego de la caída de los bloques de mampostería, se colocó un vallado de contención en la fachada. Tarde, porque debe ponerse antes de comenzar cualquier construcción, precisamente para evitar este tipo de problemas. Para colocar los postes que sostienen el andamiaje, se dañó la vereda, que es una de las más angostas de la ciudad, y también está supuestamente amparada, junto con las propiedades, por una ordenanza de protección del casco histórico aprobada por el Concejo Deliberante en 2008, que en este caso no se cumplió.
Bedrán señaló que en el lugar se pretende construir un edificio de 12 pisos. La obra tiene un permiso provisorio de edificación que fue solicitado en 2009 y uno de demolición del mismo año. “Pero no tenía los requisitos de vallado y carteles que deben estar antes de comenzar cualquier construcción”, explicó.
Por el momento, la Municipalidad obligó a la paralización preventiva de los trabajos hasta definir los pasos a seguir.
Pérdidas
Del antiguo edificio hecho de ladrillos y barro sólo queda la parte de adelante, pero la demolición que comenzó desde atrás previendo una resistencia de los vecinos, avanzó a un punto tal que “es irrecuperable”. Según una investigación realizada por privados, ya son más de 45 casas del casco histórico de la ciudad que se han derrumbado por construcciones no habilitadas e ilegales
