Cañerias limpias y sin riesgos

abril 25, 2011 en 19:56 · Categoria Aberturas Internas, Abogado, Alquiler, Arquitecto, Calderas, Código Civil, Código De Edificación, Código de Planeamiento, clausuras, Consorcio, Consorcios, construcción, Construcciones no autorizadas, control a una construcción, Deterioro, Espacio Público, Espacios Comunes, Estudio Jurídico, Filtraciones, Fisuras, General, Grietas, Habilitación, humedad, Incumplimientos Contractuales, Informe técnico, Informes Edilicios, Informes Técnicos, infracción, Ingeniero, Inquilinos, Inspección del edificio, Instalaciones, Ley de Consorcios, Locación de Obra, mantenimiento, Medianeras, Modificaciones Clandestinas, Patologías ocultas, Pericias de Parte, Perito Arquitecto, Perito de Parte, Problemas Edilicios, Propiedad horizontal, Propietarios, Prueba Contundente, Ruina del Edificio, Sótano, Seguridad, Semisótano, Soluciones Legales, Vicios de construcción, Vicios ocultos

Claves para prevenir las obstrucciones, o remediarlas cuando ya existen, en todos los tipos posibles de caños y conductos.

Toda obstrucción de cañería, ya sea de descarga cloacal o pluvial, es molesta, onerosa y complicada de resolver. Las detectamos por el sonido de los pisos de planta baja compactos que suenan a hueco, por su taponamiento y desborde de descargas, o bien por la simple observación de aguas negras o blancas en derredor de las acometidas de caños a rejillas, bocas o cámaras de inspección abiertas o tapadas.

Dentro de los sistemas cloacales distinguimos el estático y el dinámico. El primero descarga a pozo ciego, con o sin cámaras sépticas, y el segundo mediante cañerías conectadas a red de evacuación.

Como siempre, debemos separar el tema del diseño de la instalación de su puesta en obra y su posterior mantenimiento. Si el pozo ciego no es encamisado en su totalidad hasta su conexión con una napa absorbente, generará una rápida saturación de su perímetro, agravado por el uso de detergentes comunes (no biodegradables), cuyo uso no es en absoluto recomendable.

Uno de los tapones más frecuentes es producido por el cabello, ya sea humano o animal, y los plásticos en general. Si bien es casi infinita la variedad de objetos o sustancias que generan taponamientos, uno de los métodos muy simples para evitarlos es tener a mano un recipiente con tapa hermética para arrojarlos y luego proceder a su disposición final como residuo sólido. Además, es útil contar con un filtro en la misma boca de descarga.

Existe una gran variedad de interceptores para evitar la saturación, y la elección dependerá del destino de cada local. Así vemos que son de gran utilidad los trituradores de residuos alimenticios, los interceptores de pelo, grasa, barro, yeso o hidrocarburos. Otra posibilidad es usar cámaras digestoras (o sépticas), o bien lechos nitrificantes: sistemas que decantan las excretas por absorción del terreno natural o putrefacción.

A los efectos de evitar el rápido llenado de los pozos, hoy existen productos químicos en plaza que bajan la tensión superficial del agua, además de favorecer la actividad bacteriana.

En los sistemas dinámicos, muchas de las causas de obstrucción son comunes a los estáticos. Uno de los motivos frecuentes es el descentrado de los caños en el momento del acople del vástago a la cabeza. Este “desencuentro” se transforma en un punto de enganche de residuos sólidos que se cuelan en la soldadura. A esto se suma la falta de control de pendientes mínimas.

Desde el punto de vista del diseño, habrá que prever la mayor cantidad de bocas de acceso, caños cámaras y cámaras de inspección, que permitan un rápido y eficaz control y diagnóstico en el momento de una obstrucción. Si la destapación se transforma en una operación muy frecuente, convendrá realizar una inspección mediante microcámaras de filmación que recorren el interior del sistema registrando todos los posibles puntos críticos.

En el caso de los desagües pluviales el control es más fácil. Habrá que subir al techo plano una vez cada quince días y limpiar las rejillas, y una vez al mes en los techos inclinados. Las hojas de los árboles, plumas de pájaros, elementos de plástico y trapos son los tapones más frecuentes.

Haciendo nuevamente mención al diseño, se deberán respetar las medidas mínimas del sistema indicadas en tablas, con un incremento de un 50% en las secciones, reduciendo las áreas de servido en la misma proporción ya que el cambio climático determinó que lo que antiguamente era suficiente hoy no lo sea.

Cañerías plásticas

Los sistemas de conducción por medio de cañerías plásticas de termofusión o a rosca, si bien son diferentes, presentan situaciones parecidas en el momento de decidir su aplicación. El sistema de fusión está concebido como un todo único, es decir que el conjunto funciona transformando los acoples en un sólo conducto. Para lograrlo, hay que tener en cuenta que las patologías por discontinuidades de fusión, las pérdidas de sección con su consiguiente merma de caudal o de presión y las dilataciones son manejables si se tienen en cuenta algunas precauciones.

Para no tener problemas de discontinuidades en el proceso de fusión habrá que tener en cuenta que los caños tiene un tope de penetración en la fusora que limita la profundidad de entrada. Esto nos daría el largo, pero otra condición necesaria es el tiempo, que no podrá sobrepasar los ocho segundos. Dos de las patologías clásicas que acá se presentan son, 1) el sobretiempo de fusión hace que el extremo del caño se cierre reduciendo así la sección, y 2) Si no se penetró lo suficiente en la fusora puede llegar a desoldarse la unión.

Cuando la fusión se hace con los caños húmedos, la presencia de agua hace fallar la unión. Muchos instaladores, por desconocimiento o por arrastre de otros sistemas, suelen utilizar herramientas manuales que dañan el teflonado de las boquillas. Para evitar esto, en el proceso de cambio de boquillas calientes se deben usar sacaboquillas y llaves Allen.

Si la elección de las piezas no fue la correcta, no conviene interrumpir la fusión, sino que se debe proseguir y finalizar el tramo ya que una vez cortado puede reusarse. En lo que respecta a la dilatabilidad, debemos considerar este sistema de alto coeficiente; en consecuencia, deben preverse los espacios para tomar estos movimientos, y en lo que respecta a los recubrimientos de revoques, éstos deberán tener el mismo espesor que el diámetro del tubo. Esta característica de dilatabilidad hace que en el caso de realizar tendidos horizontales, las guampas de sujeción no deben separarse más de lo que el fabricante aconseja de acuerdo al diámetro y al tipo de fluido a conducir.

Suele verse en algunos instaladores la costumbre de doblar los tubos con soplete de llama abierta como si se tratara de otro tipo de material. Esto no debe permitirse bajo ningún concepto; sólo se deben doblar en glicerina o agua caliente, o bien bajo chorro de aire caliente. En lo que respecta al corte, debe realizarse con un cortatubo y no utilizar sierra para metal, ya que las rebabas que estas herramientas dejan pueden ingresar al sistema.

En instalaciones de calefacción es muy importante impedir el ingreso de moléculas de oxígeno al interior de las tuberías, ya que, si bien éstas no se dañan, sí provocan ataques por oxidación a las partes metálicas del sistema, además de generar residuos mal llamados “algas”. Este fenómeno se debe a que el tamaño de las moléculas es menor que el de las de hidrógeno y de carbono que componen el material del tubo, situación agravada por la temperatura, ya que a partir de los 40 ºC esta penetración se incrementa en forma vertiginosa. Existen cañerías fusionarles con recubrimiento de aluminio que mejoran esta situación, y no sólo eso sino que disminuyen la dilatabilidad a guarismos menores que las cañerías de latón tradicionales al mismo tiempo que aumentan su resistencia a la flexión. Consecuentemente se usarán menor cantidad de guampas de sujeción en tendidos horizontales. La Norma europea DIN 4726 establece un máximo de permeabilidad de 0,1 g/m3 cada 24 horas con relación al volumen útil de una tubería y a una temperatura de 40º C. La industria proveyó entonces cañerías de polietileno reticulado con barrera de oxígeno, respetando estos valores. Cuando estas cañerías no llevaban esa barrera (de aluminio o de alcoholetilvinil), los valores rondaban una penetración de 5 g/m3 diarios, bajándose en consecuencia gracias a su colocación a 0,08 g/m3.

La segunda barrera mencionada no logró, pese a todo, satisfacer por completo los requerimientos de la norma a temperaturas de trabajo cercanas a los 90ºC. El uso del aluminio, en cambio, junto con cañerías plásticas co-extrudidas, logra un excelente comportamiento. Estas “emparedan” una lámina de aluminio soldada con laser a lo largo del conducto entre dos capas de “PPP” (polipropileno), usadas con preferencia para piso radiante. La variante de estos tubos la constituye un conducto muy parecido pero termofusionable. La patología que pueden generar es la que en el proceso de colocación en obra produce el desgarro de la lámina de aluminio, por lo cual se debe proteger dichas uniones dañadas con cinta aluminizada.

En los sistemas de rosca, al igual que en las de termofusión, no debe permitirse el corte del tubo si no es con cortatubo, verificando que no queden rebabas al interior. En el caso de usar conductos con recubrimiento térmico, éste se deberá cortar a la altura donde se hará la rosca para luego limpiarlo. Con el tubo no debe sobrepasarse el tope de la terraja, limpiar, roscar y colocar sellador (en diámetros de 2″ o superiores se aconseja colocar en los filetes hilo de cáñamo). Las primeras vueltas de rosca deben hacerse manualmente para ajustar luego con herramienta.

Cañerías de latón

Fueron y son una de las más comunes en la obra, su costo es significativo y hace que hoy en día sean reemplazadas en muchos casos por las plásticas (rosca o termofusión). Se fabrican en aleación de cobre y zinc, ya sea en rollo o en tira. En el primero de los casos el curvado en frío debe tener un radio de curvatura nunca inferior a diez veces el diámetro, lo cual evita el agrietamiento del conducto en la cara exterior Habitualmente presentan problemas por su alto coeficiente de dilatabilidad, ya que si pensamos que en un tramo de 6,00 m lineales y con una diferencia térmica de 70 ºC dilata casi 8 mm, esto nos obliga a colocar dilatadores en los cambios de dirección o en tramos hasta 10,00 m, ya sea en forma de “lira u omega” o “a fuelle”.

La ausencia de estos provoca que las soldaduras entren en crisis, o, si bien la resisten, que el caño se curva y rompa la capa de revoque, la cual nunca deberá ser de un espesor menor que el diámetro del caño.

Es importante entonces la envoltura del conducto con papel embreado y no amurarlos con excesiva rigidez.

Si bien la soldadura corriente es la de estaño al 50%, hoy se está utilizando mucho la de plata, que desarrolla mayor tenacidad y es más resistente. Se debe utilizar decapante, que no debe sobrecalentarse puesto que de ser así se quema y no permite soldar. En cambio, si la temperatura es escasa, no permite penetrar el estaño.

Como debe ser habitual, el corte del caño se realizará con herramienta cortatubo para impedir la formación de rebabas, y antes de presentar los tramos a conectar se debe usar un desengrasante. En lo que respecta a la acumulación de sarro, en condiciones de un PH normal (cercano al 8%) no presenta mayores problemas, pero sí puede presentarlos frente a la presencia de “aguas duras”, es decir, con alto contenido de sales solubles en agua.

En el caso de utilizarse estos caños para desagües, es de remarcar que no toleran el ataque de la orina, tal es así, que en varias instituciones deportivas que tenían desagües en este material se colocaron carteles recomendando a los socios utilizar los mingitorios o inodoros antes de acceder a las duchas.

Cañerías de plomo

Hoy son algo histórico, pero conviene saber algunos puntos críticos que presentan estas instalaciones. Se utilizaban en sus versiones liviano y pesado, dependiendo del espesor de su pared. El plomo presenta el problema de que, superando los 45ºC, comienza a desprender sales plúmbicas y generar depósitos de sales de cal, que si bien pasivan al material son nocivas para la salud. Además, es un material con bajo punto de fusión, es decir que a partir de esa temperatura es altamente deformable.

Esta maleabilidad tenía su aspecto positivo, dado que el trazado de cañerías prescindía de piezas de acople.

Superado su tiempo útil de vida van apareciendo en la superficie manchas rojizas de litargirio, momento en el cual se torna frágil y quebradizo. Es llamativo ver en edificios antiguos cómo las ventilaciones ejecutadas en este material, por no conducir agua, se mantienen en buen estado, siendo en estos casos recuperado como “plomo para fundir”. En el proceso de fundición se van decantando los materiales comúnmente llamados “carga” o “ganga”, que no son otra cosa que impurezas ajenas al material en sí.

El plomo es atacado por los componentes alcalinos de la cal y el cemento, motivo por el cual se lo protegía exteriormente con asfaltos líquidos o embreados en papeles crepé. Sin embargo, se autopasiva al exterior, y es en este medio donde mejor se comporta.

En lo relativo a su comportamiento electroquímico, vale destacar que es muy sensible a ataques, ya que un muro cargado de humedad se transforma en una cuba en la que el plomo actúa como ánodo de sacrificio.

Al igual que cualquier conducto, está expuesto a las acciones mecánicas deformantes, pero remarcamos su vulnerabilidad debido a su falta de dureza. Se han detectado en climas muy fríos cañerías de plomo destruidas por congelamiento del agua en su interior.

Cañerías de hierro fundido

Utilizadas generalmente como desagües cloacales o pluviales, están siendo velozmente reemplazadas por las plásticas de PVC extrudido en sus versiones lisas o corrugadas. Son de mejor calidad los extrudidos que, a diferencia de los simplemente fundidos, no presentan discontinuidad en el espesor de su pared. Pese al cuidado en su fabricación, tienen cierta fragilidad que los torna quebradizos frente a acciones mecánicas por manipulación en obra.

El corte transversal, si no se hace con cuidado, suele generar rajaduras a lo largo de la pieza al igual que los acoples entre tiras completas (uniones de vástago y cabeza). Esta unión se hace a través de plomo fundido y filástica donde debe (como antes lo mencionamos hablando de cañerías de plomo) cuidarse la pureza de éste, ya que el exceso de cargas lo rigidizan en exceso. Ya mencionamos los fenómenos que presentan estos caños por fallas en su puesta en obra.

La protección anticorrosiva con la cual salen de fábrica es una pintura asfáltica que de permanecer el caño enterrado, conviene reforzarla, ya que si ésta falla da comienzo el proceso de corrosión, las aguas que escurran serán de difícil localización y escurrirán por debajo de cimientos o pisos.

La forma de oxidación es la común al hierro, es decir que comienza con un cambio de color virando del negro al rojizo seguida por una descamación y por último el poceado que lo destruye. Al ser utilizados como descarga pluvial su comportamiento mejora notablemente, ya que son en general de baja porosidad, y en caso de tener que desobstruirlos soportan muy bien la acción mecánica, cosa que no siempre sucede en los de PVC.

Cañerías de acero inoxidable

Se trata de un sistema de caños y accesorios realizados en acero inoxidable puro, más otras piezas especialmente diseñadas en siete medidas diferentes. Su unión es por apriete que ejerce una presión de 700 Kg./cm2, que garantiza una muy buena vinculación entre piezas y conductos. Sin roscas, soldaduras, ni material de aporte.

El sistema logra, mediante el uso de una bomba hidráulica manual de simple manejo, un sellado muy efectivo en apenas segundos, prácticamente sin posibilidad de pérdidas.

El sistema fue ensayado a una presión de 160 bar y no presentó problema alguno. Su ensayo a corrosión electroquímica por sacrificio entre el bronce y el acero dio también muy buen comportamiento, ya que no se detectó par galvánico.

Podría decirse que el costo (siempre se lo consideró muy elevado) compite con valores levemente inferiores a una instalación convencional con hidrobronz, y que no presenta mayores problemas de patologías, siempre y cuando se respeten estrictamente las normas del fabricante.

Caños de hierro galvanizado

Lo que comúnmente recibe este nombre es en realidad una combinación de hierro con una adición de carbono que va desde un 0,05 % hasta un 2% (a partir de este porcentaje hablamos de fundición), más manganeso, silicio y cobre en distintas proporciones.

El hierro en estado puro prácticamente no existe, ya que es altamente inestable y busca el oxígeno del aire para transformarse en óxido de hierro. En estas cañerías localizamos dos ataques parecidos pero diferentes, uno es el químico donde el hierro es atacado por sales marinas (cloruros), azufre o sus compuestos (sulfurados).

Esto, en un medio acuoso, provoca la formación de pares galvánicos a veces dentro del mismo material, cuyo potencial eléctrico puede cambiar en un mismo tramo. El otro es un ataque electroquímico donde el material “de sacrificio” es el ánodo, mientras que el cátodo se mantiene inalterable. Este tipo de corrosión es muy pareja y ataca al material en toda su masa.

Este estado se manifiesta en una coloración clásica del óxido de hierro, marrón rojiza que empieza por pequeños puntos con “globos” para luego perforarse o descamarse. Puede deberse a la presencia de compuestos clorados o sulfurados, al contacto del hierro con excretas orgánicas o bien al ataque producido por morteros de cal o de yeso.

La protección que se les da está basada en un baño electrolítico o galvánico de zinc donde el ánodo es este material y el cátodo es el hierro. No solo se galvaniza el caño sino también las piezas de acople, y a veces esta protección, que no debe ser inferior a 0,01 mm de espesor, no suele ser pareja y de espesor uniforme. Si consideramos que en obra muchas veces se cortan los caños para realizar empalmes, el proceso de corte y roscado desprende esta protección, por lo que debe ser repintada con pinturas adecuadas.

Este baño electroquímico protege al hierro de la corrosión química, pero si está en contacto con humedad o agua, esta actúa como electrolito y se genera en consecuencia una cuba electrolítica dentro del muro, por lo que se los debe proteger por fuera con pinturas asfálticas o encintarlos con papel crepé embebido en asfalto.

Uno de los puntos críticos es el empalme con accesorios (codos, cuplas, reducciones etc.) ya que éstos son de fundición y no siempre están bien fabricados; presentan poros, microfisuras o fallas de fabricación que el galvanizado oculta de la vista. El otro se da en la soldadura longitudinal del caño cuando está fabricado a partir de una chapa de hierro doblada y soldada (costura) ya que la soldadura genera la introducción de partículas ajenas a la masa del metal.

Este sistema de cañerías tiene la particularidad de generar fuertes obstrucciones producidas por las sales contenidas en el agua.

Hemos detectado en reparaciones, que en caños de 32 mm (1 1/4″) era tal la obstrucción que no penetraba ni siquiera un alfiler.

En el caso de acoplarse con otros sistemas, éstos deben colocarse aguas abajo del galvanizado para evitar que el contacto con metales de menor potencial genere depósitos salinos.

Caños de cemento comprimido

Habitualmente usados para descargas pluviales o cloacales, son fabricados en diámetros desde 0,20 m hasta 1,70 m (los más habituales llegan hasta 0,80 m) por 1,20m o 2,25 m de largo. Al ser un material netamente cementicio tiene los problemas clásicos de las mezclas de los cementos con áridos: fragilidad, rugosidad, poca resistencia al ataque de ácidos.

Por compacidad y volumen son más resistentes los enchufes que las espigas, tal es así que frente a un ataque de aguas negras sulfurosas permanecen estos aros y se destruyen las espigas. Esta unión o junta se hace con morteros cementicios 1:2, que tienen una fuerte contracción por fragüe que las debilita, ocasionando fuertes fugas de líquido.

Algunas fábricas suelen complementar esta unión con aros de goma De ser imprescindible su uso, es recomendable que se apoyen sobre una viga colectora de hormigón en forma de cuaja o “V” para así canalizar estas fugas a puntos prefijados. Dada su fragilidad conviene protegerlas por encima del extradós mediante una capa de ladrillos comunes puestos “de panza”, y la profundidad de enterrado tiene que ser por lo menos igual a su diámetro.

Es recomendable que, si estos conductos deban atravesar estructuras que puedan tener movimientos, se los independice mediante juntas elásticas, ya que no solo soportan dichos movimientos sino que también responden a su concepción cementicia, la cual se traduce en dilataciones y contracciones propias por humectación y desecado. Cabe destacar su bajo costo comparativo.

Fuente: www.clarin.com
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Protección para las aberturas

abril 24, 2011 en 18:31 · Categoria Aberturas Internas, Abogado, Arquitecto, Balcones, Código Civil, Código De Edificación, Código de Planeamiento, Cielo Rasos, Consorcio, Consorcios, construcción, Construcciones no autorizadas, control a una construcción, Desprendimientos, Deterioro, Estudio Jurídico, Filtraciones, Fisuras, frentes, Garantía de Obra Nueva, Grietas, Habilitación, humedad, Incumplimientos Contractuales, Informe técnico, Informes Edilicios, Informes Técnicos, Ingeniero, Inspección del edificio, Instalaciones, mantenimiento, Mantenimiento de balcones, Mantenimiento de frentes, mantenimiento de un edificio, marquesinas, Modificaciones Clandestinas, Patologías ocultas, Pericias de Parte, Perito Arquitecto, Perito de Parte, Problemas Edilicios, Propiedad horizontal, Propietarios, Ruina, Ruina del Edificio, Seguridad, Soluciones Legales, Vicios de construcción, Vicios ocultos

Cómo evitar y revertir la oxidación de las carpinterías metálicas. Fallas de diseño y de colocación en obra según el material.

En el caso de utilizar marco de chapa de hierro y hojas del mismo material, normalmente utilizadas en aventanamientos o puertas de seguridad, la precaución a tener en cuenta es la de la protección anticorrosiva.

Es habitual que a la obra llegue este material con una pintura antióxido de poco espesor, con chorreaduras y partes sin cubrir adecuadamente. Una buena práctica sería repintar antes de colocarlas, tratándolas con fosfatizante y cargándolas con mortero de cemento (“concreto” en lenguaje de obra), verificando que este llenado sea completo y que no queden espacios huecos entre el marco y el muro.

Considerando que en toda abertura en un paño de pared se generan tensiones de borde, es muy importante que se ejecute un dintel y un antepecho que sobrepase por lo menos un tercio de la luz a ambos lados de las jambas. Este procedimiento evitará las clásicas fisuras a 45 grados que se producen en los encuentros entre dinteles y antepechos con el muro circundante.

Dado que una de las patologías más comunes son las filtraciones por jambas o dinteles, se deberá tener un especial cuidado en la ejecución de antepechos tipo bota aguas y con un sellado hidrófugo continuo y efectivo por debajo del mismo. Con respecto a los dinteles se da un caso similar, se deberá prever la presencia de goterones que eviten que el agua se copie por tensión superficial entre el dintel y el muro.

Los rieles inferiores de las carpinterías en general incluyen un desagote del agua que por lluvia, lavado o condensación, se acumula.

En el momento de la llegada de la abertura a la obra se debe verificar en primer lugar que haya un desagote y, luego, mantenerlo desobstruido. En lo que respecta a los espesores de chapa, se deben preferir los de espesor BWG. nº 16 ya que la diferencia con espesores menores es mínima respecto al costo y que una carpintería amurada rara vez se cambia.

Si bien no es habitual, se pueden dar casos donde por dilatación del muro exterior la carpintería sufra un esfuerzo que la de forme. En esa posibilidad se debe prever un sellado elástico entre el muro y ésta.

Por otro lado, en las aberturas con hojas de abrir o corredizas de chapa doblada es frecuente ver que su deslizamiento o apertura se vea afectado por una mala elección de los herrajes.

En el caso de las corredizas, un defecto muy común lo constituye la pista de rodamiento. Si ésta es un pliegue de la misma chapa, la hoja al rodar arrastra la pintura y comienza la corrosión. Muchos fabricantes han optado por la colocación de un riel de acero inoxidable o bien de una varilla maciza de aluminio o bronce que mejora esta situación.

Dentro de la problemática de las hojas de abrir está la de los cierres herméticos, ya que, si se diseña un cierre de doble contacto, se debe contemplar que exista un paso de aire que permita la renovación del mismo evitando que lo haga con velocidad. Por lo cual no se recomienda la colocación de burletes.

El vidrio ofrece una superficie fría que genera condensación. Dinteles. Se deben extender por lo menos un tercio de la luz a ambos lados de las jambas. En invierno, éste fenómeno se torna una constante, pero esta situación puede mejorarse recurriendo a los sistemas de DVH (doble vidriado hermético) que, al tener una mayor resistencia térmica, disminuye o evita la condensación.

Si la opción adoptada es una carpintería colgante se debe contemplar que estos sistemas están concebidos para un determinado peso y el problema a veces pasa por equivocar el peso de la abertura que se necesita. Cuando cambia el “quilaje” cambian los sistemas de rodamiento. Hay que ser muy cautos cuando se especifica el rodamiento que va a llevar, generalmente el problema esta allí.

La plaza ofrece diferentes tipos de rodamiento: rulemanes a bolilla con llanta de nylon, grilón, y otros.

Al colgar una hoja determinamos que va a trabajar de una forma usando el clásico riel con carrito de dos o cuatro ruedas y, si se la apoya, depende del peso que descansa sobre ese rodamiento.

Vale destacar algunas patologías de diseño donde una persiana metálica exterior corrediza está montada sobre un riel de guía en la parte superior y de apoyo en la inferior, donde el peso de la hoja es tan grande que se clava en la guía arrastrando la pintura de protección.

Muchas carpinterías de factura muy simple (vidrieras comerciales por ejemplo) se fabrican con tubos estructurales, soldados eléctricamente por plasma o por soldadura autógena, a los cuales se atornillan contravidrios dobles (externos e internos) generalmente de aluminio de 10, 15 o 20 mm.

Este sistema de trabajo no ofrece patologías muy frecuentes ya que están bajo cubierta en la mayoría de los casos.

Cabe también mencionar como una referencia histórica a los perfiles laminados de doble contacto que ya no se fabrican más. Mediante combinaciones de diferentes formas (marco de pata corta, mediana, o larga, T, Z, banderola, desagüe forzado, bota aguas, etcétera) generaban cierres relativamente estancos, siendo también utilizados como soportes de paños fijos, banderolas o ventiluces. Se fabricaron también en chapa doblada con las mismas formas de la perfilería pero, al disminuir el espesor de la chapa, se corroían con facilidad pese a que el sistema de fabricación por rolado (pasaje de la chapa por rodillos continuos) ofrecía piezas más ajustadas y precisas. Usualmente se utilizaban contravidrios de madera con el consiguiente veloz deterioro por acumulación de agua entre éstos y la chapa.

En las carpinterías de tres hojas, abisagradas (una hoja abre y abate sobre la otra o abren abatiendo las dos juntas, una hoja queda sola y actúa como puerta de escape), el principal problema es el tipo de herraje que hace que una hoja cuelgue de la otra e impida accionar las hojas y se asiente la estructura. Una de las formas de evitar éste problema es aproximar más entre sí los Antepecho húmedo. Ejecutar bota aguas con un sellado hidrófugo continuo por debajo.

herrajes cercanos al antepecho o piso, dado que es ahí donde se localiza el momento flector máximo, y reforzar el tipo de herraje.

Las puertas corredizas de embutir en general no presentan dificultades salvo en el caso de que en la colocación no se produzcan encuentros de corrediza con corrediza ya que en ese caso el sistema de amure cambia. En estas circunstancias hay que recurrir a la soldadura para vincular las puertas entre sí. Sucede también que en la colocación se las fuerza comprimiendo ambas caras del cajón de chapa con metal desplegado que las conforma de modo que impiden su desplazamiento.

Las aberturas de aluminio, en sus diferentes marcas y modelos, también tienen algunos puntos críticos a destacar. Uno de ellos es el procedimiento de pasivado por anodizado. Si bien el metal se auto protege a través de una capa de óxido natural que recibe ese nombre, en fábrica se suele forzar (procedimientos galvánicos) ese anodizado logrando una interesante variedad de colores. Sin embargo, la experiencia indica que los perfiles prepintados dan un mejor resultado ante la exposición a la intemperie.

Esta perfilería abarca todas las posibilidades de combinación para la generación de aberturas y tabiques pero hay que prever que el contacto con otros metales de diferente potencial electroquímico puede dar como resultado una corrosión muy peligrosa. Es por eso que ante esa alternativa es necesario aislarlos mediante una protección de pintura o asfalto líquido.

Los elementos complementarios de estas carpinterías, como ser guardapolvos o burletes, constituyen con frecuencia uno de los puntos críticos ya que requieren un mantenimiento muy cuidadoso y tienen limitada durabilidad.

Estos complementos refuerzan la estanqueidad y la hermeticidad que, de por sí, ya el aluminio exhibe como una de sus mejores cualidades.

La madera, otro de los materiales clásicos de las aberturas, presenta las patologías comunes al material que las conforma. Se pueden usar maderas duras o blandas, según el destino y el uso de la abertura. Las primeras, usadas casi con exclusividad en marcos y bastidores, y las segundas en puertas interiores. Una de las dificultades que presentan las aberturas de madera son las secciones requeridas para su armado, que dejan, en promedio un 70 % de su superficie libre para iluminación y ventilación, contra un 85 % en el caso del aluminio o la chapa doblada.

El hecho de amurar los marcos a las paredes de mampostería hace que se genere en esa interfase un área húmeda que provoca, a la larga, contracciones por desecación o dilataciones por absorción de humedad. La forma de prevenir esto es la protección por medio de barnices o pinturas en todo el marco y no solo en la parte visible.

Desde ya que las maderas pretratadas en autoclave no ofrecerán mayores problemas.

En el caso de producirse esa indeseada luz entre el marco y el muro habrá que llenarla con selladores hidrófugos con protección UV.

Fuente: www.clarin.com
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Departamentos tipo casa

abril 22, 2011 en 2:19 · Categoria Aberturas Internas, Alquiler, Arquitecto, Código De Edificación, Código de Planeamiento, Comunas, Consorcio, Consorcios, construcción, Derrumbes de balcones, Espacios Comunes, frentes, General, Incumplimientos Contractuales, Informes Edilicios, Informes Técnicos, Inquilinos, Inspección del edificio, Instalaciones, mantenimiento, Mantenimiento de frentes, Modificaciones Clandestinas, Patologías ocultas, Pericias de Parte, Perito Arquitecto, Perito de Parte, Planeamiento Urbano, Problemas Edilicios, Propiedad horizontal, Propiedad intelectual, Propietarios, Seguridad, Soluciones Legales, Vicios de construcción, Vicios ocultos

Un tema muy interesante en materia de construcción, la evolución a través de la historia de la Ciudad de lo que comenzó con la realización de las denominadas “casas chorizo”, hasta llegar en la última década a una tipología de los Departamentos Tipo Casa, que por distintas condiciones constructivas, se han convertido en una nueva propuesta que modifica en forma satisfactoria para sus usuarios, pautas de diseño y valores que se habían dejado de lado.

En los barrios de densidad media y baja se está dando en la última década la renovación edilicia, mediante el reemplazo o transformación de las viviendas unifamiliares por departamentos tipo casa.

Esta tipología rescata pautas de diseño y valores que tienen su antecedente en la casa chorizo característica de los comienzos del siglo XX. Se trataba entonces de viviendas donde el patio lateral constituía el elemento que ordenaba la vinculación entre las distintas funciones: estar, dormir, comer, cocinar, lavar, sirviendo a su vez de expansión y lugar de recreo. Este patio garantizaba condiciones higiénicas, entrada de luz y sol.

Posteriormente se empezaron a construir en un mismo terreno, viviendas para dos familias, a veces en distintos niveles (las del primer piso se llamaban “casas en alto”). Estas casas se extendían a lo largo de la parcela, contando con patios laterales y terrazas. Algunas de estas viviendas se alquilaban para obtener una renta. A mediados del siglo XX con la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal, aparecen unidades independientes, para vender a distintas familias y se van transformando muchas casas chorizo en viviendas multifamiliares.

Las nuevas viviendas mantuvieron el criterio de espacios abiertos (patios o terrazas) que garantizaban un disfrute, aunque fuera mínimo, de asoleamiento y expansión.

Esta tipología no tuvo un desarrollo importante en el período comprendido entre mediados de la década del ‘60 y fines de los ‘90, fundamentalmente por dos razones:

a) El auge de la construcción en altura donde se concentraba la mayor parte de la inversión inmobiliaria (años ‘60 y ‘70).

b) Con la aparición del Código de Planeamiento Urbano en 1977 y por un período de aproximadamente 20 años se verifica la aparición, en barrios

de baja densidad, de nuevas viviendas unifamiliares con otros criterios de diseño, donde la iluminación y ventilación se da fundamentalmente al frente y contra-frente, y donde el disfrute del espacio urbano está garantizado con adecuadas condiciones de privacidad para una sola familia. Es la época del auge de las viviendas en varios niveles, con semisótano y planta baja semi-elevada; se construyen los dúplex y triplex, los que si bien a veces comparten una misma parcela dos o más casas, tienen acceso e instalaciones totalmente independientes. Volviendo al desarrollo actual de los departamentos tipo casa, vemos que se construyen en la mayoría de los barrios donde existen áreas cuya zonificación según el Código de Planeamiento Urbano es Distrito R2bI y R2bII.

Esta circunstancia ha impulsado una interesante renovación de lugares que si bien no estaban “de moda”, tienen una oferta importante de terrenos de gran longitud, con una extensión del área edificable que permite desarrollar distintos bloques con patios intermedios, a precios más accesibles para grupos que encaran pequeños emprendimientos. Muchos de estos barrios cuentan con aceras anchas y arboladas.

Vemos así el auge de esta tipología en Villa Pueyrredón, Villa Devoto, Villa del Parque, Villa Santa Rita, Montecastro, Floresta, Villa Luro, Liniers, etc.

Esta tipología se da también en barrios más cercanos y con mayor accesibilidad al centro y a los medios de transporte en general, como Almagro y Palermo; pero en estos casos los costos son elevados existiendo una alta incidencia del terreno.

Existe asimismo otro fenómeno interesante de renovación urbana en los barrios de Chacarita, Colegiales y Villa Ortúzar, que por tratarse de zonas donde tradicionalmente se localizaban talleres y depósitos, coexistiendo con la vivienda, quedan lotes vacantes con zonificación según Código de Planeamiento Urbano E2 (Equipamiento General 2).

Esta zonificación si bien fue pensada para los usos mencionados, admite la localización de vivienda individual o multifamiliar en forma exclusiva, si el lote tiene un ancho igual o menor a 10 metros y la conformación parcelaria es anterior al 01/11/1996.

Además al no contar con Línea de Frente Interno tiene un área edificable mucho mayor, contando con un FOT igual a 2.

Arq. María Estela Baltroc de Nocetti / Dra. Silvia Echaniz de Pérez
http://www.revistavivienda.com.ar
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Los problemas en la compraventa de inmuebles

abril 19, 2011 en 2:00 · Categoria Abogado, Arquitecto, Código Civil, Código De Edificación, Código de Planeamiento, Conciliaciones, Consorcio, construcción, Construcciones no autorizadas, control a una construcción, Decreto 6313/74, Decreto 879/06, Demanda, denuncias, Espacios Comunes, Estudio Jurídico, Fallo, Garantía de Obra Nueva, Impugnaciones, Incumplimientos Contractuales, Informe técnico, Informes Edilicios, Informes Técnicos, Ingeniero, Inspección del edificio, Jurisprudencia, Ley 13059, Ley 13512, Ley 17.711, Ley 24240, Ley 257, ley 2930, Ley 3254, Ley Abrevaya, Ley de Consorcios, Ley de Publicidad Exterior, Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, Locación de Obra, mantenimiento, Mediacion, Ordenanza 49.308, Patologías ocultas, Pericias de Parte, Perito Arquitecto, Perito de Parte, Problemas Edilicios, Propiedad horizontal, Propiedad intelectual, Propietarios, Soluciones Legales, Vicios de construcción, Vicios ocultos

ANTES DE PROCEDER A LA COMPRA INMUBLES NUEVOS Y USADOS

1. Estado de Situación

2. A quien reclamar

3. Derecho (artículos CC)

4. Pasos a seguir

En cuanto al encuadre en la Ley de defensa del Consumidor, los problemas en la compraventa de inmuebles tienen algunos aspectos singulares que conviene aclarar. Comencemos con la distinción entre transacciones realizadas por particulares de aquellas otras hechas entre un proveedor habitual y un consumidor. La Ley 24.240 de Defensa del Consumidor, en su artículo primero incluye en las relaciones de consumo, las establecidas para la adquisición de inmuebles nuevos o lotes de terreno destinados a vivienda, con la condición de que “la oferta sea pública y dirigida a personas indeterminadas”. Es decir que las transacciones de este tipo son atendidas por dicha ley, pero no así las pactadas entre particulares. También es preciso diferenciar las posibles indemnizaciones por defectos en el inmueble, en función de las distintas garantías propuestas para cada caso; a saber: a) Garantía de constructor: tiene una prescripción de 10 años contados a partir del momento de adquisición del inmueble. Nace del reclamo por cualquier problema estructural propio de la construcción. b) garantía por vicios aparentes: son los descubiertos a simple vista. Hay un plazo de 2 años para denunciarlos. c) garantía por vicios ocultos: aparecen tiempo después de adquirido el inmueble, como suele ocurrir con las manchas de humedad escondidas bajo una mano de pintura. El reclamante tiene tres meses desde la aparición del desperfecto para exigir la reparación.

Esta sería una opción a tener en cuenta una vez que se tenga claro el daño.

¿Qué sucede con la compra de inmuebles usados?

No están comprendidos dentro de los posibles reclamos a la Subsecretaría de Defensa del Consumidor, que es la autoridad de aplicación de la ley 24.240. Esto no quiere decir que no pueda demandarse al vendedor de un inmueble usado ni tampoco de uno nuevo, cuando se trate en este caso de una transacción hecha entre particulares. Lo que cambian son las cosas por las cuales se va a reclamar.

Que se reclama? Tenemos dos acciones:

A) Una en la que se resuelve el contrato (se termina) y se restituye el inmueble, con mas la correspondiente indemnización por daños y perjuicios que se hubieren ocasionado. Es claro que en este caso el propietario no tiene interés en conservar el inmueble, porque no le resulta útil y termina la relación con lo unió con el vendedor como si nunca hubiera existido, devolviéndole el dinero por la compra y la indemnización por los daños que le hubiere ocasionado. Es el caso, por ejemplo, del inmueble donde se utilizaron materiales de construcción defectuosos o simplemente se hicieron las cosas mal y comenzaron a agrietarse las paredes, los techos, los pisos y finalmente el inmueble resulto inhabitable, o bien conexiones de gas, luz o calefacción mal hechas, donde como el caso de la losa radiante, muchas veces el parquet o piso de madera se ondula en nuestros pies, deformándose absolutamente.

B) La otra acción es la llamada Cuanti Minoris, y tiende a que se establezca entre las partes cual es el verdadero precio del inmueble en virtud del vicio/s oculto/s existente/s, debiendo probarse que el valor pagado en su momento por el inmueble no se corresponde con el estado de la misma. Si se pago $ 100.000 y el daño es de $ 30.000, la indemnización o devolución lo será por $ 30.000, en tanto que la propiedad debió valer $ 70.000 de haber conocido el vicio y los daños a producir. El comprador puede intentar cualquiera de las dos acciones pero no tendrá derecho para intentar una de ellas después de haber fracasado en la primera o haber intentado la otra. Es importante decir que esta garantía tiene lugar aunque no se exprese por escrito, aun cuando quien vende afirma que el inmueble está exento de defectos.

Los daños y perjuicios a reclamar variaran en función de los ocasionados. Podrán estar relacionados:

1. con la salud, si la humedad por ejemplo produjo daños en la salud de sus habitantes (asma, alergia, et);

2. las molestias ocasionadas durante los arreglos que deban realizarse, la imposibilidad de alquilar ese inmueble si se trata de una casa de veraneo o fin de semana denominado lucro cesante, es decir, la ganancia que me perdí de percibir por tal vicio; así como relacionarse con cuestiones laborales o de traslado si por ejemplo debo mudarme durante su refacción a otro inmueble mucho más lejano a mi trabajo, etc.

Percibido el daño escondido, disimulado, oculto, deberá denunciarse dentro de los 60 días, caso contrario no habrá acción viable.

Sera necesario contar con arquitecto, escribano y/o plomeros, techistas, o entendidos en la materia que haya tratado el daño producido. Si se trata de un defecto de la construcción o de los materiales utilizados en la misma, será un arquitecto quien acercándose al inmueble, podrá con su conocimiento determinar el origen, las causas y hacer un buen diagnostico, así como valuar los daños, los conceptos a reparar o no, el costo de estos, la mano de obra y los materiales que se requerirán.

En cambio será diferente si el problema ha sido el tiraje del hogar o la calefacción. En cualquier caso será favorable para “hacer prueba” y en vista de lo que puede demorar la mediación o el eventual juicio, acercarse al lugar con un arquitecto, el techista (de ser necesario) el escribano y una cámara de fotos.

El escribano dará fe pública de las fotos, la inspección ocular del arquitecto, y este ultimo elaborara por escrito cual a su criterio ha sido el error, la omisión o en que radica el daño, como solucionarlo, cuanto deberá emplearse en mano de obra, materiales, etc., siendo firmado por él. Es importante que cada presupuesto este membretado por el profesional que intervenga y firmado por este, dado que de ser un presupuesto sin este requisito, será desconocido y carecerá de validez en juicio.

Lo ideal sería llevar un perito entendido para descubrir si existen estos vicios en la propiedad a comprar, lo cual no es lo usual como ya sabemos.

Además la ventaja es que certificado todo por el escribano que intervenga ya no merece discusión posterior en juicio tales pruebas (fotos, presupuestos y diagnostico de la inspección que hiciera el arquitecto) y podemos proceder a la reparación y disfrutar luego de nuestra casa: alquilarla o habitarla como corresponde. De la otra manera, deberemos esperar que las cosas se resuelvan con el responsable y convivir con el vicio, lo que no es muy grato.

Como se resuelve?

Percibido el vicio oculto dentro de los 60 días, la cuestión será sometida a Mediación (ley 24573 para las cuestiones dentro de la Capital Federal), o juicio directamente fuera de Capital, ahora la opción de mediación pero estará vigente en V López a partir del año que viene (esto está siendo chequeado).

En la mayoría de los casos, los reclamos bien fundados, esto implica bien probados, sobre vicios ocultos son solucionados en la etapa de mediación previa. Cuando un vendedor, fabricante, empresa constructora o profesional comprende desde el primer momento cuáles son las pruebas y los argumentos de que dispone el damnificado, intentara evitar el litigio. En los casos que llegan a la Justicia también existen buenas probabilidades, por cuanto nuestros jueces están defendiendo correctamente a los damnificados, basando sus sentencias en la buena fe que debe presidir los contratos y en las garantías que deben acompañar toda venta, colocación y utilización de materiales destinados a usos constructivos o de diseño.

No olvidemos que nuestros magistrados también son consumidores y también viven con vicios ocultos.

De todas maneras lo mejor no es arribar a una contienda judicial donde todos corremos el riesgo jurídico eventual de perder alguna prueba, algún testigo o algún plazo o bien que el perito o plomero no se presente a declarar, por lo que estando bien asesorados y sabiendo lo que nos corresponde, lo mejor en conformarnos con un 80% de lo que nos corresponde que arriesgarnos a litigar muchos años en tribunales.

Artículos del CC en donde nos basamos, Doctrina, Jurisprudencia:

Art.2164. C.C.- Son vicios redhibitorios los defectos ocultos de la cosa, cuyo dominio, uso o goce se transmitió por título oneroso, existentes al tiempo de la adquisición, que la hagan impropia para su destino, si de tal modo disminuyen el uso de ella que al haberlos conocido el adquirente, no la habría adquirido, o habría dado menos por ella. Art.2168.- Incumbe al adquirente probar que el vicio existía al tiempo de la adquisición, y no probándolo se juzga que el vicio sobrevino después. Art.2173.- Entre compradores y vendedores, no habiendo estipulación sobre los vicios redhibitorios, el vendedor debe sanear al comprador los vicios o defectos ocultos de la cosa aunque los ignore; pero no está obligado a responder por los vicios o defectos aparentes. Art.2174.- En el caso del artículo anterior, el comprador tiene la acción redhibitoria para dejar sin efecto el contrato, volviendo la cosa al vendedor, restituyéndole éste el precio pagado, o la acción para que se baje del precio el menor valor de la cosa por el vicio redhibitorio. Art.2175.- El comprador podrá intentar una u otra acción, pero no tendrá derecho para intentar una de ellas, después de ser vencido o de haber intentado la otra. Art.2176.- Si el vendedor conoce o debía conocer, por razón de su oficio o arte, los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, y no los manifestó al comprador, tendrá éste a más de las acciones de los artículos anteriores, el derecho a ser indemnizado de los daños y perjuicios sufridos, si optare por la rescisión del contrato.

1.-¿Qué entiende la ley por vicios aparentes y ocultos?

El vicio se traduce en un error, que puede ser intelectual cuando se presenta en el proyecto de una obra, o material cuando se expresa a través de un defecto constructivo o de la errónea utilización de un material.

El Código Civil establece que “recibida la obra, el empresario quedará libre por los vicios aparentes, pero este principio no rige cuando la diferencia no pueda ser advertida al momento de la entrega o los vicios eran ocultos”.

2.- ¿Existe algún plazo legal para denunciar los vicios ocultos?

Los vicios ocultos que, etimológicamente significan vicios escondidos o disimulados, tienen un plazo de 60 días a partir de su descubrimiento para ser denunciados.

Generalmente se realizan pruebas periciales anticipadas para detectarlos, porque es muy dificultosa y debe ser confiada a especialistas la técnica para su descubrimiento.

3.- ¿Quién responde por los vicios ocultos?

En principio, quien los ha generado, por lo que pueden provenir de vicios en los planos, en la dirección de obra, o en la construcción. Esta responsabilidad puede también transferirse al vendedor del inmueble, siempre y cuando la cuestión se encuentre dentro de los parámetros que rigen a los vicios en la compraventa que se llaman “vicios redhibitorios”.

4.- ¿Qué sucede en el caso de que los vicios provengan de los materiales de construcción?

La ley es muy cuidadosa en esta materia, llegando incluso a sancionar penalmente al empresario constructor de una obra cualquiera o al vendedor de materiales de construcción que cometiere, en la ejecución de la obra o en la entrega de materiales, un acto fraudulento capaz de poner en peligro la seguridad de las personas o de los bienes.

Para que se aplique este delito la acción debe consistir en una defraudación en las sustancias, calidad o cantidad de los materiales utilizados en la ejecución de una obra o vendidos para su construcción.

Si el caso no encuadra en un tipo penal quedará aún por analizar la responsabilidad civil por daños y perjuicios, e incluso la responsabilidad administrativa que protegen nuestras leyes de lealtad comercial.

5.- ¿Cuál es la actitud de nuestros tribunales con respecto a estos reclamos?

En la mayoría de los casos, los reclamos bien fundados sobre vicios ocultos son solucionados en la etapa de mediación previa.

Cuando un vendedor, fabricante, empresa constructora o profesional desde el primer momento comprende cuales son las pruebas y los argumentos de que dispone el damnificado, intenta evitar el litigio.

En los casos que llegan a la Justicia también existen buenas probabilidades, por cuanto nuestros jueces están defendiendo correctamente a los damnificados, basando sus sentencias en la buena fe que debe presidir los contratos y en las garantías que deben acompañar toda venta, colocación y utilización de materiales destinados a usos constructivos o de diseño.

No hay que olvidarse que nuestros magistrados también son consumidores y también viven con vicios ocultos.

Plazos:

- Vicios aparentes: se purgan con la recepción en la locación de obra (art. 1647 bis del C. Civil vía acción subrogatoria).

- Vicios ocultos: hay 60 días corridos para denunciarlos a partir de su descubrimiento (art. 1647 bis C. Civil vía acción subrogatoria y como plazo de caducidad).

- Vicios redhibitorios: 3 meses para dejar sin efecto el contrato de compraventa o peticionar baja de precio al menor valor por el vicio (art. 4041 C . Civil por acción directa).

- Ruina: debe producirse dentro de los 10 años de recibida la obra y el plazo de prescripción es de un año a contar desde el tiempo en que se produjo (art. 1646 2º párr. C. Civil por vía subrogatoria).

- Incumplimiento de contrato de compraventa: prescripción de 10 años (art. 4023 del C. Civil).

Pasos a seguir:

A quien se le reclama y cuanto tiempo tenemos para hacerlo? a) Garantía del constructor y/o arquitecto y/o maestro mayor de obra: tenemos 10 años contados a partir del momento de adquisición del inmueble. Nace del reclamo por cualquier problema estructural propio de la construcción, en razón de la profesión de estos. b) garantía por vicios aparentes: son los descubiertos a simple vista. Hay un plazo de 2 años para denunciarlos. c) garantía por vicios ocultos: aparecen tiempo después de adquirido el inmueble, como suele ocurrir con las manchas de humedad escondidas bajo una mano de pintura. El reclamante tiene tres meses (o 60 días hábiles) desde la aparición del desperfecto para exigir la reparación tanto al constructor como al vendedor. La responsabilidad puede también transferirse al vendedor del inmueble, siempre que la cuestión se encuentre dentro de los parámetros que rigen a los vicios en la compraventa. También existe el caso en que los responsables sean quienes intervinieron en la cadena de fabricación y comercialización cuando los materiales utilizados fueron defectuosos, ejemplo de esto es el caso de ladrillos con fallas de fabricación.

Puede llegar incluso a sancionarse penalmente al empresario constructor de una obra cualquiera o al vendedor que cometiere en la ejecución de la obra o en la entrega de materiales, un acto fraudulento capaz de poner en peligro la seguridad de las personas o de los bienes.(lo que significa vender materiales de una calidad que no es la prometida o la que figura en los papeles) Para que se aplique este delito, la acción debe consistir en una defraudación en las sustancias, calidad o cantidad de los materiales utilizados en la ejecución de una obra o vendidos para su construcción (lo que torna muchísimo mas barato el material para quien lo vende y para quien lo compra). Si el caso no encuadra en un tipo penal, quedará aún por analizar la responsabilidad civil por daños y perjuicios e incluso la responsabilidad administrativa que protegen nuestras leyes de lealtad comercial.

1. Determinar mediante perito legista el daño y depreciación monetaria. (ANEXO I)

De esta manera sabremos cual es el daño real y poder evaluar los costos de reparación y poder tener en claro dónde estamos parados para tomar decisiones

Asimismo tener una herramienta para el posible reclamo.

2. Carta documento al vendedor y constructor.

Por este medio constituiremos en mora al responsable y fijaremos fecha cierta del conocimiento de los vicios y daños.

3. Posibilidad de mediación.

Ver si es posible solucionar este reclamo por esta vía sin tener que afrontar la tramitación del juico ordinario.

4. Análisis de viabilidad, posibilidad y gastos en una posible demanda por daños y perjuicios.

a. Averiguación de solvencia. Bienes.

Por último y con todos los elementos recabados, informe de daños, contestación de cartas documentos, y el paso por la mediación podemos evaluar los siguientes pasos a seguir de modo de poner fin a esta situación ya sea por la vía judicial o la de la reparación de los daños y poder hacer uso del inmueble.

No recomiendo seguir esta situación ambigua sin buscar una solución ya que dejando de lado el goce personal de lo adquirido, el inmueble va teniendo una depreciación del no uso que va minando su estado.

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Se desplomó la grúa de una obra sobre tres edificios de Las Cañitas

abril 18, 2011 en 3:57 · Categoria Abogado, Arquitecto, Código Civil, Código De Edificación, Código de Planeamiento, clausuras, Colapso, Colapso y Desprendimiento, Conciliaciones, construcción, control a una construcción, Demanda, denuncias, Derrumbe, Desprendimientos, Espacio Público, Espacios Comunes, Estudio Jurídico, excavación, frentes, Garantía de Obra Nueva, Habilitación, Incumplimientos Contractuales, Informe técnico, Informes Edilicios, Informes Técnicos, infracción, Ingeniero, Inspección del edificio, Instalaciones, Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, Locación de Obra, mantenimiento, mantenimiento de un edificio, Mediacion, Pericias de Parte, Perito Arquitecto, Perito de Parte, Planeamiento Urbano, Problemas Edilicios, Propiedad horizontal, Propietarios, Prueba Contundente, Ruina, Seguridad, Siniestro, Soluciones Legales, Vicios de construcción

12/02/11 – No hubo víctimas, pero causó una gran conmoción en el barrio. Y destrozos.

Escuché gritos, pensé que un obrero se había accidentado y se me paró el corazón. Un segundo después, todo tembló y creí que era un terremoto: perdí el control y no podía poner la llave en la cerradura para salir de mi casa”, relató Alicia, todavía alterada por lo que cortó la calma de la zona de Las Cañitas , en Palermo, ayer pasadas las 13. Una grúa de entre treinta y cuarenta metros de alto ubicada dentro del pozo de la construcción de una torre de 18 pisos, cayó sobre la terraza de un edificio. También provocó daños en otros dos y obligó a los vecinos a desalojar la zona y correr los autos de la cuadra, en Báez al 500. No se registraron heridos.

Según contaron vecinos a este diario, la grúa había sido instalada hace unos tres meses en la obra de Ortega y Gasset 1915. El complejo Quartier del Polo está sobre un terreno de 2.700 metros cuadrados y va de calle a calle. Incluye una torre sobre Ortega y Gasset, y un edificio de nueve pisos sobre República de Eslovenia, más cocheras subterráneas.

También, los testimonios coincidieron en que el pozo que se hizo para levantar la torre que lleva adelante la constructora Quartier, era demasiado grande como para que la base de la grúa pudiera aguantar. De hecho, algunas tormentas con fuertes vientos de semanas anteriores la habían dejado “medio torcida”, dijeron los vecinos. “Yo había dejado de ir a la pileta del edificio porque las plumas de la grúa estaban demasiado cerca, era previsible que hubiese un accidente”, comentó Alicia, que vive en el edificio más afectado de Báez. Con un bolso en la mano, pensaba dónde pasar la noche, porque sus hijos viven en Chubut y en Brasil, y sus amigas están de vacaciones.

A las 13.30, media hora después del accidente, ya habían llegado los bomberos y personal del SAME que confirmó a Clarín que no hubo heridos, la Policía Federal y camionetas del Gobierno porteño. La zona fue aislada y se prohibió el ingreso de cualquier persona.

Un abogado de la constructora llegó al lugar pero no dio explicaciones ni comunicó qué hará la empresa por los daños causados en la terraza de un edificio y los tanques de agua de otro en el que también impactó la estructura.

Guido Lonetsky, empresario de 60 años, vive a una cuadra del lugar, sobre Ortega y Gasset. “Era previsible que pasara, están levantando torres en cualquier lado. La grúa podría haber caído en la parrilla de al lado y causar muertes. Yo estaba leyendo y pensé que el impacto había sido en mi edificio, fue muy fuerte”, describió.

Para desarmar la estructura metálica y retirarla, mandaron una grúa más grande que llegó recién a las 19, mientras los vecinos esperaban para poder volver a sus casas. Personal policial confirmó que el proceso de apuntalamiento y posterior desalojo de la grúa que cayó es una tarea que llevará no menos de tres días.

En el Ministerio de Desarrollo Urbano porteño, que encabeza Daniel Chain, explicaron que investigan lo que pasó y aún no habían podido elaborar un informe. No confirmaron si la obra estaba bien habilitada.

Aunque todavía no se conocían resultados de las pericias que establecerán por qué se cayó la grúa, desde el Gobierno nacional aprovecharon el accidente para seguir criticando la gestión de Mauricio Macri. Abel Fatala, subsecretario de Obras Públicas y uno de los funcionarios kirchneristas que intenta instalarse en Capital para las próximas elecciones, le dijo a la agencia oficial Télam: “Como jefe de Gobierno de la Ciudad es responsable de no realizar los controles que corresponden a las obras”.

Por PAULA BALDO
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Problemas frecuentes en maderas

abril 17, 2011 en 17:57 · Categoria Arquitecto, Código Civil, Código De Edificación, Cielo Rasos, Colapso, Colapso y Desprendimiento, Consorcio, Consorcios, construcción, control a una construcción, Desprendimientos, Deterioro, Filtraciones, Fisuras, frentes, Garantía de Obra Nueva, Grietas, Impacto Ambiental, Incendios, Informe técnico, Informes Edilicios, Informes Técnicos, Ingeniero, Inspección del edificio, Instalaciones, Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, Locación de Obra, mantenimiento, Mantenimiento de frentes, mantenimiento de un edificio, Modificaciones Clandestinas, Patologías ocultas, Pericias de Parte, Perito Arquitecto, Perito de Parte, Problemas Edilicios, Propietarios, Ruina, Ruina del Edificio, Seguridad, Siniestro, Soluciones Legales, Vicios de construcción, Vicios ocultos

Los defectos del material, sus agentes patógenos y las fallas de instalación. Cómo prevenir daños y consejos para un buen mantenimiento.

La madera es la sustancia dura y resistente que constituye el tronco de los árboles y se ha utilizado desde hace miles de años como material de construcción. Fue uno de los primeros materiales utilizados por el hombre históricamente. Aunque el término “madera” se aplica a materias similares de otras partes de las plantas, incluso a las llamadas venas de las hojas, en este informe sólo se va a hablar de las maderas de importancia comercial. El dibujo que presentan todas las variedades de madera se llama veta, y se debe a su propia estructura. La madera consiste en pequeños tubos que transportan agua, y los minerales disueltos en ella, desde las raíces hasta las hojas. Estos vasos conductores están dispuestos verticalmente en el tronco. Cuando cortamos el tronco en forma paralela a su eje, la madera presenta vetas rectas. En algunos árboles, sin embargo, los conductos están dispuestos de forma helicoidal, es decir, enrollados alrededor del eje del tronco.

Un corte de este tronco producirá madera con vetas cruzadas, lo que suele ocurrir al cortar un árbol por un plano no paralelo a su eje. Las propiedades principales de la madera son su resistencia, dureza, rigidez y densidad. Además posee otras ventajas como su docilidad de labra, su escasa densidad, su belleza, su calidad, su resistencia mecánica y propiedades térmicas y acústicas. La densidad suele indicar propiedades mecánicas puesto que cuanto más densa es la madera, más fuerte y dura es. La resistencia engloba varias propiedades diferentes; una madera muy resistente en un aspecto no tiene por qué serlo en otros. La resistencia depende de lo seca que esté y de la dirección en la que esté cortada con respecto a la veta.

La madera siempre es mucho más fuerte cuando se corta en la dirección de la veta; por eso las tablas y tirantes, así como otros objetos como postes y mangos se cortan así. La madera tiene una alta resistencia a la compresión, en algunos casos superior, con relación a su peso a la del acero. Tiene baja resistencia a la tracción y moderada resistencia al corte, presenta también inconvenientes como su combustibilidad, su inestabilidad volumétrica y su putrefacción.

La alta resistencia a la compresión es necesaria para cimientos y soportes en construcción. La resistencia a la flexión es fundamental en la utilización de madera en elementos estructurales como viguetas, travesaños y vigas de todo tipo. Muchos tipos de madera que se emplean por su alta resistencia a la flexión presentan alta resistencia a la compresión y viceversa; pero la madera de roble, por ejemplo, es muy resistente a la flexión pero más bien débil a la compresión, mientras que la de secuoya es resistente a la compresión y débil a la flexión.

La capacidad que tiene la madera de resistir el ataque de hongos de pudrición e insectos es variable y se denomina durabilidad natural. Sin embargo, es posible aumentar artificialmente la durabilidad de las maderas mediante tratamientos de preservación.

Patologías habituales en madera

Aparte de los agresivos normales a cualquier material, al ser la madera un material vivo, sufre acciones de tipo biológico, las cuales se dividen en bióticas y abióticas.

BIOTICAS

Hongos. Son organismos vegetales sin clorofila que se reproducen por esporas que, al ser transportadas por el viento, infectan la madera. Aceleran el proceso de pudrición de la madera. Se alimentan de sustancias almacenadas en la madera, especialmente del almidón, pero no de fibras estructurales. Para desarrollarse necesitan:

Lamento (celulosa, lignina). Si se alimentan de lignina pierden resistencia

Aire (indispensable para su ciclo vital).

Humedad (al menos 20%).

Temperatura adecuada (2 °C a 40 ºC) Mohos y hongos cromógenos.

Los seres bióticos solamente afectan a la tonalidad de la madera, no a su resistencia. Necesitan un alto contenido en humedad, fructificando en pequeños cuerpos en forma de botella que perforan incluso la capa de pintura.

Merulius lacrimans (hongo doméstico). Se desarrolla en masas blancuzcas algonodosas con exudaciones que caen en gotas. También pueden tener color grisáceo.

Necesitan una alta humedad. Para prevenir, se necesita una ventilación adecuada. (proceso muy rápido) Ceratostomella. Pudrición verde, azul. Ataca a las células de reserva, pero no afecta a tejidos leñosos ni a su resistencia. Sin problemas en construcción, pero los hongos no vienen solos.

Madera pasmada (atacada por hongos). Madera que ha sufrido pudrición por una especie heterogénea de hongos con velocidad variable. Con bastante colorido, con líneas o vetas de color oscuro que son los limites entre las clases de hongos.

Pudriciones. Corresponden al estado residual de las fibras de la madera, después de haber sido consumidos por ciertos hongos.

Pudrición parda (Polyporus sulphureus). Prismática y seca, ataca a la celulosa y deja residuos de lignina. Cuando la madera perdió del 10 al 20% de su peso, pierde el 90 o 95% de su resistencia mecánica (se vuelve como el corcho), alcanzando una fragilidad tal que se rompe fácilmente en formas paralelepípedas, o pulveriza al ser presionada con los dedos.

Pudrición blanca (Polyporus borealis). Corrosiva, cavernosa, necesita contenidos de humedad muy elevados (30 a 60 %) por lo que aparecen en maderas próximas al suelo, empotradas, en sótanos o bajo cubiertas no ventiladas. La madera pierde totalmente su resistencia.

Coniophora cerebella. De color pardo. Ataca en ambientes húmedos a la madera insuficientemente desecada. También de estructura algodonosa, tiene forma de láminas bien diferenciadas de color rojizo que degeneran en colores negruzcos. Requieren elevados contenidos de humedad, aunque resisten en estado latente en periodos de sequía. Se desarrollan preferentemente en elementos situados en el exterior y en la madera mal desecada.

Insectos xilófagos. Son insectos cuyas larvas se desarrollan en el interior de la madera, alimentándose de ella a lo largo de galerías longitudinales. Se manifiestan por ligeros hinchamientos superficiales y sobre todo por los taladros de los insectos adultos al acceder al exterior. Por la forma y dimensiones de estos orificios se conoce el tipo de insecto. Estos insectos habitantes interiores de la madera depositan sus huevos en los canales longitudinales que conforman la estructura del árbol.

Una vez que las larvas comienzan a desarrollarse se alimentan con la savia y las paredes que la contienen, destruyendo la madera desde adentro hacia afuera.

Polillas (Lyctus lincornia). Perfectamente aclimatados en nuestro país, a pesar de provenir de climas tropicales. Atacan principalmente los parquets, muebles y revestimientos, en especial los de roble. Sus conductos siguen preferentemente el sentido de las fibras y están llenos de polvo fino. Salen al exterior a través de un orificio de salida de 1,5 mm.

Carcoma pequeña (Anobium punzatum). Atacan preferentemente la albura de todas las maderas de construcción, muebles, obras de arte, etc., siempre que exista humedad y temperatura moderada. Los conductos de forma irregular están llenos de polvo y excrementos. Emergen a través de múltiples orificios de 1 a 2 mm. de diámetro.

Carcoma grande (Hylotrupus bajuras). Atacan preferentemente la madera de construcción a través de galerías muy superficiales, lo que facilita su detección por un sonido gordo al golpear, o su aparición al rebajar las esquinas o los cantos de escuadrillas, Los orificios de salida son óvalos con dimensiones de 5 a 10 mm.

Termitas (Retilitermes lucifugus). Desde el termitero y a través de galerías que atraviesan incluso materiales duros, llegan hasta la madera de la que se alimentan a través de perforaciones paralelas a las fibras, permaneciendo el exterior intacto. Son de color blancuzco y huyen de la luz. Son los más peligrosos. Métodos preventivos: Eliminar las vías de agua. Ventilación adecuada. Temperatura ambiente.

ABIOTICAS

Fuego. La madera es un material combustible, sin embargo tiene un buen comportamiento frente al fuego debido a: La humedad intensa hace descender la temperatura y aumentar tanto características mecánicas y el tiempo de resistencia. Baja conductividad térmica. Lenta carbonatación.

Agentes atmosféricos. Los agentes atmosféricos son capaces de modificar las características de la madera. Los principales son: La radiación solar que degrada la lignina oscureciendo la superficie expuesta y favoreciendo a largo plazo la aparición de mohos. La lluvia y el viento eliminan la lignina degradada, agrietándose la superficie que queda expuesta a la humedad. La higroscopicidad de la madera propicia la acumulación de agua en su estructura fibrosa, hinchando y creando tensiones internas cuando existen vínculos exteriores que cortan sus movimientos. Al disminuir la humedad, el proceso se invierte manteniéndose el daño.

Agentes químicos. En general, la madera es muy resistente a los ataques de los productos químicos, y únicamente algunos ácidos fuertes producen alteraciones en sus fibras. A largo plazo los detergentes y las lejías también degradan su textura superficial.

Agentes mecánicos. Depende principalmente de la dureza de la madera para su durabilidad frente a los agentes mecánicos. Por ejemplo, en maderas de dureza media utilizados en pavimentos y peldaños, los impactos (tacos) y taladros deforman la superficie y rompen la protección de los tratamientos.

Impregnación de la madera. El único tratamiento reconocido y normalizado es la impregnación de madera de pino con preservantes mediante vacío y presión. Este tratamiento asegura que la protección se produzca en la masa del material y no solamente en la superficie.

Madera con tratamientos especiales. Se basan en la impregnación de la madera para eliminar anisotropías y mejorar características mecánicas.

Madera metalizada. Por inmersión de piezas totalmente secas en un baño de plomo o estaño fundido. Para las más expuestas, resistiendo la intemperie, fuego, variaciones dimensionales, etc.

Madera baquelizada. Por inmersión en baquelita añadiendo propiedades eléctricas (conductividad). De uso especifico en industrias.

Madera con urea. Evita acciones de hongos y xilófagos, y evita la desecación. Se realiza por medio del riego en las capas exteriores.

Ablanda la madera, pero cuando seca se le puede dar la misma forma anterior. Si se aumenta a grados elevados la impregnación de urea, la madera adquiere propiedades plásticas (urea útil para deformar la madera).

Mecanismos de protección

A continuación vamos a analizar los diferentes tratamientos preventivos y curativos empleados más frecuentemente para prevenir o contrarrestar los ataques de los agentes destructores de la madera. La característica principal de estos productos es la de protegerla contra diversos tipos de ataque que pueda sufrir sin formar película sobre la superficie tratada.

Entre los productos mas comúnmente empleados se encuentran

Creosotas o protectores naturales. Son sustancias que provienen de la destilación de la hulla. Entre las ventajas más importantes destacamos su gran capacidad de fijación y protección frente a agentes xilófagos. Su mayor inconveniente es el mal olor de estas sustancias y la dificultad en su aplicación, siendo recomendable el uso de autoclave.

Protectores hidrosolubles. Sustancias a partir de sales de diferentes metales (zinc, cobre, cromo, etc.) con funciones fungicidas y fijadores a la madera. Son la mejor solución protectora frente a elementos de madera en contacto con suelos o elementos temporalmente húmedos. Su principal ventaja radica en que permite el pintado posterior aunque ocasionan hinchazones y retracciones en el momento de aplicación y posterior secado debido al uso del agua como disolvente

Fallas de instalación

Como parte integrante de la edificación, las instalaciones sufren patologías que, a su vez, pueden provocar daños que afectan al resto de elementos constructivos del edificio. De este modo, nos encontramos con patologías que podemos agrupar, según la consecuencia de los daños, en: Directas, que serían los defectos que provocan fallas en la propia instalación, afectando al servicio para el que están concebidas. Indirectas, los defectos ocasionados por las instalaciones a otros elementos ajenos a la misma.

Ambas patologías están vinculadas, ya que una patología directa conlleva una indirecta (por ejemplo, la rotura de un caño de bajada podría producir daños en la albañilería y terminaciones del edificio). Por lo tanto en este capítulo analizaremos las patologías producidas por las instalaciones y las patologías de las mismas, centrándonos en los defectos que afectan a otros elementos constructivos. Las patologías de instalaciones suponen alrededor del 11% de la siniestralidad total.

El origen de los daños se encuentra principalmente en las patologías que se producen en las instalaciones, que a su vez comienzan en las distintas fases de la obra:

a) Proyecto
b) Ejecución
c) Puesta en servicio
d) Mantenimiento
e) Provisión de materiales y equipos

a) Los defectos originados en la fase de proyecto son los de más difícil solución, se producen por los siguientes motivos:

Soluciones no adecuadas. Se producen cuando el arquitecto delega la ejecución del tendido en el especialista, criterio equivocado, dado que la función de éste es hacer un ajuste fino de la concepción del sistema.

Cálculo o dimensionado incorrecto. Puede deberse a un planteo de hipótesis de cálculo no acertadas, al empleo de procedimientos de cálculo no adecuados, la existencia de errores, e incluso a no hacer cálculos en determinados elementos o situaciones, dejándose llevar por la experiencia.

Falta de definición. Suele ocurrir que no exista una correcta y completa definición de los proyectos, con una vaga idea del trazado y características de las canalizaciones o de los equipos, la ausencia de detalles de unión con la estructura u otros elementos constructivos, pliegos de condiciones no actualizados o mal adaptados a las condiciones de la instalación del edificio.

Materiales inadecuados. El empleo de materiales sin tener en cuenta la interacción de los mismos con el fluido, con el medio o con otros elementos provocará un envejecimiento prematuro de las instalaciones.

Falta de coordinación entre las instalaciones con otras unidades de obra. La ausencia de ésta entre los distintos profesionales que intervienen en las diferentes etapas, lleva a defectos e incongruencias durante la ejecución, debiendo solucionarse de manera improvisada durante el transcurso de la obra.

No tener en cuenta el mantenimiento. En los proyectos frecuentemente no se hace referencia a aquellos aspectos relativos al mantenimiento, olvidándose algunos detalles como la accesibilidad a los distintos elementos que han de ser manipulados o las posibilidades del usuario.

b) En cuanto a los defectos originados en la fase de ejecución de las instalaciones, se originan por la falta de formación técnica del personal y el intento de cumplir los tiempos, trabajando a ritmos acelerados, ocasionándose los siguientes problemas: Errores en el replanteo. Cambios de proyecto generalmente improvisados. Incumplimiento de normativas. Sustitución de materiales por otros “similares”. Manipulación incorrecta de los materiales. Defectos producidos por otros trabajos ajenos a la propia instalación.

c) En cuanto a la puesta en servicio de las instalaciones, se han de realizar las verificaciones y ajustes que aseguren las condiciones previstas en el proyecto. Debido a la falta de conocimiento y a la escasa importancia dada a estas comprobaciones, que evitarían a posteriori muchos problemas, dichos trabajos no se realizan de la manera correcta o de forma completa. (pruebas manométricas en instalaciones de gas, pruebas de carga en instalaciones sanitarias, prueba de “sopapa y tapón” en los desagües, prueba hidráulica de azoteas, etc.)

d) Respecto a la fase de mantenimiento durante el período de uso del edificio, no se suelen realizar inspecciones periódicas para verificar su correcto funcionamiento y detectar incidencias para su corrección y/o reparación. Asimismo, las instalaciones están expuestas a un uso o manipulación incorrectos.

e) El uso de materiales, artefactos o equipos de marcas no reconocidas, que transforman al usuario en una especie de conejillo de Indias, obligado a tener que utilizar repuestos o complementos de difícil o imposible obtención. Prevención y reparación de daños Para prevenir tanto las patologías originadas por las instalaciones así como las de las suyas propias, a nivel de proyecto deberán realizarse (teniendo en cuenta las posteriores fases y los diferentes trabajos que intervienen en la obra) proyectos completos donde se planteen: Soluciones adecuadas. Cumplimiento de normativas Cálculos y dimensionamientos correctos.

Definición completa (detalles constructivos y materiales). Adecuada selección de los materiales (agresividad, incompatibilidades, tecnología apropiada). Adecuada previsión de espacios (paso de instalaciones, registros, bocas de inspección, etc.). Prever un correcto mantenimiento. De esta forma, a nivel de ejecución, se deberá cuidar que la madera cumpla todas las especificaciones de proyecto y prever un mantenimiento a posteriori, adecuado y suficiente.

Fuente: www.clarin.com
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Mayor control en los edificios – Las construcciones porteñas deberán tener un certificado de seguridad

abril 14, 2011 en 11:36 · Categoria Abogado, Balcones, Calderas, carteles, Código Civil, Código De Edificación, Código de Planeamiento, clausuras, Colapso, Colapso y Desprendimiento, Comunas, Consorcio, Consorcios, construcción, Construcciones no autorizadas, contaminación visual, control a una construcción, control de locales, Derrumbe, Derrumbes de balcones, Desprendimientos, Deterioro, Espacio Público, Espacios Comunes, Estudio Jurídico, Fisuras, frentes, Grietas, Habilitación, Habilitaciónes de Locales, Impacto Ambiental, Incendios, Incumplimientos Contractuales, Informe técnico, Informes Edilicios, Informes Técnicos, infracción, Ingeniero, Inquilinos, Inspección del edificio, Instalaciones, Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, mantenimiento, Mantenimiento de balcones, Mantenimiento de frentes, mantenimiento de un edificio, marquesinas, Modificaciones Clandestinas, Niveles de ruido, Pericias de Parte, Perito Arquitecto, Perito de Parte, Planeamiento Urbano, Problemas Edilicios, Propiedad horizontal, Propietarios, Ruina, Ruina del Edificio, Seguridad, Semisótano, Siniestro, Soluciones Legales, Vicios de construcción

Polémica por las incumbencias

En estos días entrará en vigencia una nueva disposición dictada por la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (DGDYPC) que establece el régimen de Certificación de Edificio Seguro. Un profesional deberá controlar, y dejar asentado en un libro, si un edificio cumple con todas las normativas vigentes en el ámbito de la Ciudad. Según la Disposición 5363/DGDYPC/10, los únicos profesionales habilitados para realizar la certificación son licenciados, ingenieros y técnicos con posgrado en Higiene y Seguridad.

En ese contexto, el Consejo Profesional de Ingeniería Civil (CPIC) presentó un recurso de consideración por entender que la disposición no considera las incumbencias profesionales de ingenieros, arquitectos y maestros mayores de obra. “El CPIC no se opone a la propuesta de certificar seguridad, sólo objeta la incongruencia de esta disposición”, dice el recurso. Y agrega que los profesionales de la ingeniería civil son excluidos por esta norma del control de los edificios que están habilitados a construir.

“Todas las licenciaturas, carreras de grado de ingeniería o tecnicaturas, o bien posgrados relacionados con la Higiene y Seguridad siempre se refieren a la ‘Seguridad e Higiene en el Trabajo’”, aclara el ingeniero Roberto Policichio, secretario del CPIC. Para las autoridades del Consejo esa aclaración no es menor, pues todos los títulos referidos a Higiene y Seguridad en nuestro país se orientan al ámbito laboral, no así con relación a los terceros afectados por las obras o construcciones e instalaciones.

En rigor, la nueva disposición no incorpora nuevas exigencias en materia de seguridad pero sí empuja a resolver irregularidades relativas a instalación de matafuegos, iluminación de emergencia, plan de evacuación, habilitación de calderas, limpieza de tanques y conservación de ascensores y de fachadas.

En caso de no cumplimiento con alguna normativa, en el informe inicial el profesional debe establecer un plazo máximo de 180 días para efectuar las medidas correctivas correspondientes. Además, periódicamente se deben realizar inspecciones hasta la obtención del Certificado de Edificio Seguro .

El recurso presentado por el CPIC a pocos días de publicada la disposición también hace referencia al trabajo desarrollado por el Foro Edificio Seguro , creado en 2007 y con amplia participación de casi todos los consejos y asociaciones de profesionales vinculados a la construcción y del que incluso participan varias dependencias del gobierno porteño.

El Foro no se limita únicamente a una constatación de cumplimientos normativos. Ha desarrollado documentación técnica , gestión administrativa, acreditación de profesionales evaluadores y de empresas de construcción y servicios, por medio de ocho protocolos que permitirían evaluar la acreditación de los edificios en materia de seguridad.

Fuente: www.clarin.com
Por PAULA BALDO
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Aislaciones Hidrófugas – El agua se queda afuera

abril 12, 2011 en 10:03 · Categoria Abogado, Arquitecto, Código De Edificación, Colapso y Desprendimiento, Consorcio, Consorcios, construcción, control a una construcción, Desprendimientos, Deterioro, Espacios Comunes, Filtraciones, frentes, Grietas, Informe técnico, Informes Edilicios, Informes Técnicos, Ingeniero, Inspección del edificio, Instalaciones, mantenimiento, Mantenimiento de frentes, mantenimiento de un edificio, Patologías ocultas, Pericias de Parte, Perito Arquitecto, Perito de Parte, Problemas Edilicios, Propiedad horizontal, Propietarios, Ruina, Sótano, Semisótano, Soluciones Legales, Vicios de construcción

22/03/11

Claves para ejecutar y reponer aislaciones hidrófugas. Los problemas de humedad por capilaridad en muros. Sistemas para resolver la humedad de cimientos. Tipos de aislantes y membranas, características y formas de aplicación. Inconvenientes por la ascensión de la napa freática.

Las aislaciones hidrófugas en las construcciones se deben concebir como materializadas por una sola y continua superficie aislante que envuelve toda la obra. Las acciones del agua corresponden a las que provienen de:

Agua contenida en la tierra (humedad del terreno).

Precipitaciones pluviales.

Condensaciones superficiales o intersticiales.

Acciones antropogénicas (exceso de regado o rotura de cañerías).

La denominación de las capas aisladoras se corresponde con su ubicación en la obra y con el efecto que causan.

Capilaridad

La humedad contenida en la tierra ingresa a las construcciones como consecuencia del fenómeno de capilaridad que se produce en mamposterías, revoques y contrapisos (y en menor medida en el hormigón). Los materiales de la albañilería reproducen en sus intersticios y poros el fenómeno físico por el cual el agua asciende en un tubo de diámetro capilar (del tamaño de un cabello) debido a la combinación de tensión superficial del líquido y las fuerzas de cohesión y adherencia a las paredes del tubo de sus moléculas.

A nivel microscópico, el vacío generado entre dos agregados gruesos es ocupado por el agregado fino; a su vez, el espacio existente entre éstos es ocupado por el cemento, que utiliza al agua como agente reactivo y plastificante junto con los agregados. Una vez evaporada, ésta deja huellas de su presencia en los canales capilares. El cemento al mezclarse físicamente con el agua se expande, al producirse el fenómeno químico de fragüe, genera una reacción química exotérmica y de contracción que amplía la formación del canal capilar.

Luego el agua asciende dentro del muro y arrastra sales provenientes del suelo que reaccionan químicamente con los materiales componentes de la pared, ocasionando daños en pinturas, revoques y mampuestos.

Es necesario evitar las humedades en bien de la durabilidad y buen estado de la propia construcción y equipamientos, como del bienestar y la salud de las personas. La presencia continua de este tipo de humedad conlleva riesgos para la salud por la formación de hongos.

Para evitar estas humedades, al construir las paredes se deben realizar trabajos de impermeabilización horizontal en todos los muros y tabiques de la edificación. Por esta causa es imprescindible interponer una superficie o plano con capacidad de aislación hidrófuga, ya sea por bloqueo del poro capilar o por medio de la modificación de la tensión superficial. En la primera opción, uno de los métodos más utilizados es el de la inyección de silicatos, los cuales en combinación con el agua aumentan su volumen y obstruyen los capilares. O la incorporación de jabones o detergentes, que rompen la tensión generada en la membrana superficial modificando el ángulo de mojado.

Napa freática

Bajo la superficie de la tierra existen napas de agua que pueden estar muy cerca de la superficie e incluso variar de altura según la época del año o las circunstancias climáticas. Esto representa una variante para las obras que incluyan espacios por debajo de la superficie del terreno, donde ya no se trata de frenar la acción capilar sino directamente una presión que se incrementa conforme a la profundidad, presión que puede alcanzar valores tan importantes que requiera estructuras especiales para su soporte.

En estos casos, la capa aisladora convencional no es suficiente. Se debe aplicar además una membrana sostenida por algún elemento rígido del lado interior que contrarreste la presión del agua. En estas situaciones, la ejecución de la capa aisladora y las estructuras que la soportan requieren la previa ausencia de agua.

Por lo cual se debe deprimir la napa por bombeo en perforaciones que se practican rodeando la excavación, o por drenaje a un pozo de bombeo si la profundidad a que se introduce la obra en la napa es pequeña (por ejemplo, 30 cm).

Capas aisladoras

Mortero de cemento impermeable (MCI). Cuando la capa aisladora debe permitir la adherencia de otros materiales de albañilería sólo es posible utilizar concreto con hidrófugo (espesor óptimo 1,5 a 2 cm). La mezcla hidrófuga se prepara con una parte de cemento y 2,5 o 3 partes de arena fina (1:2,5 o 1:3), agregándose hidrófugo químico en proporción del 10% del volumen del agua de amasado. No es posible agregar cal para facilitar la trabajabilidad del concreto.

La mezcla de concreto hidrófugo se coloca aplanando con la cuchara, cuidando el solape para que no queden intersticios, y en capas superpuestas hasta lograr el espesor requerido. El modo frecuente de aplicarlo “salpicado” sobre paramentos verticales es evidentemente más rápido pero no es garantía alguna de aislación hidrófuga.

Cuando la capa aisladora horizontal de la mampostería no es doble, se produce con mayor fuerza el fenómeno de capilaridad por existir en ese sector mayor masa capilar. Ambas capas horizontales deben, como es sabido, unirse entre sí verticalmente formando un “cajón”. Así, todo el conjunto lleva el nombre de “capa aisladora horizontal bajo muros”.

A aproximadamente la mitad de distancia entre las dos capas horizontales que forman el cajón debe unirse la capa aisladora que se extiende sobre el contrapiso y bajo la mezcla de asiento del piso, prestando mucha atención a la efectivización de dicha unión. Las deficiencias en la misma provoca una mecha ascendente de humedad capilar por revoque, que se confunde habitualmente con la falla en la ejecución del cajón. Del lado exterior la capa aisladora vertical del muro se une con el mencionado “cajón”.

Cuando se llega a una puerta, la capa superior de la doble capa debe bajarse, pasar por debajo del umbral del marco y luego retomar su nivel, sin interrumpirse. No alojar el umbral que se coloca en el vano de las puertas sobre una superficie de apoyo revestida con concreto hidrófugo produce la transmisión de humedad de agua de lluvia al piso interior.

En las columnas de H°A°, donde obviamente no se puede interponer una capa aisladora horizontal, bastará con vigilar que la dosificación de cemento por m3 y la relación agua/cemento sean las recomendadas para estructuras impermeables por los Reglamentos (CIRSOC 201).

Los tabiques interiores deberán llevar cajón hidrófugo ya que su ausencia, al igual que en los muros exteriores, genera ascenso capilar.

Como la inclusión del cemento incrementa la contracción de la mezcla y la consecuente aparición de fisuras. Al exponerlo a una aireación intensa, se debe procurar taparlo con elementos húmedos y protegerlo del calor a fin de lograr un tiempo de fragüe normal e hidratación homogénea, siendo posiblemente más aconsejable la aplicación inmediata de la capa siguiente de mezcla de cal (revoque o mampostería), para lograr el mismo efecto.

Aumentar la proporción de cemento no mejora la calidad de la mezcla destinada a capa aisladora, pues se incrementan los riesgos señalados, por lo que se recomienda no superar la proporción mencionada.

Pintura asfáltica. La capa aisladora generada por el mortero hidrófugo alisado con cuchara (o mejor, fratasado) se debe pintar con pintura asfáltica

para asegurar el sellado de eventuales fisuras pequeñas. A la vez sirve como barrera de vapor a los efectos de mantener la humedad relativa ambiente interior.

Membranas. Cuando además del agua de la humedad del terreno se presenta presión de agua, como en el caso de las napas freáticas, es necesario colocar algún tipo de membrana adherida al MCI mediante imprimación de pintura asfáltica. Hay membranas multicapas de PVC, geotextiles y asfalto alternado con polietileno, que se sueldan con calor, aptos para este objetivo. Debe verificarse su capacidad mecánica de existir presiones importantes de agua. En esos casos, las membranas deben tener un soporte continuo y resistente del lado interior que las respalde, construido con mampostería, contrapiso u hormigón, pues la simple adherencia de la membrana no garantiza su resistencia a la presión del agua. Además, y por razones constructivas, deben tener en todos los casos otro soporte firme contra la tierra, sobre el que se aplica el concreto hidrófugo alisado con cuchara y fratasado antes de la membrana (adherida en toda su superficie).

PVC y Polietileno. Las láminas flexibles de PVC sin capas compuestas se colocan directamente sobre la tierra, bajo el contrapiso. Esta capa soldada tiene un punto débil en su empalme con el mortero hidrófugo que continúa la aislación, como capa aisladora horizontal en la mampostería o vertical bajo el revoque. Como separador de suelos y barrera de vapor es conveniente la colocación de una manta de polietileno de 200 micrones (2mm) de espesor, preferiblemente en un solo paño, verificando en el caso de tener que realizar empalmes, los solapes con sumo cuidado (no menos de 0,50 m). Existen rollos de polietileno de hasta 12 m de ancho.

Humedad capilar

El ascenso de la humedad en las paredes se origina por una vinculación directa entre la tierra y la mampostería. Las piedras naturales, ladrillos y bloques fabricados con métodos industriales poseen poros en los cuales la humedad puede ascender. Así, los ladrillos pueden absorber humedad en forma natural, permitiendo que el agua ascienda varios metros, contrarrestando la fuerza de gravedad. La presencia de agua, sales y productos de descomposición orgánicos en la tierra es generalmente mayor que en la mampostería. Por eso, el suelo tiene un potencial eléctrico mayor que la construcción y la naturaleza siempre trata de equilibrar los distintos potenciales.

Solamente puede hacerlo cuando existe contacto entre la tierra y la pared, ya sea por falta de aislación o por defectos de construcción. Cuando las capas impermeabilizantes se vuelven porosas por el envejecimiento de su material o por roturas debido a diversos factores, la humedad que penetra desde la tierra migra a través de los capilares produciendo una carga estática. Las sales se depositan en la superficie de la pared ya que, a raíz de la evaporación, pierde humedad, y permanecen en el lugar. La mayor presencia de eflorescencias se sitúa a la altura de la columna de agua.

A raíz del constante proceso de transporte y evaporación de agua, a lo largo de los años se deposita gran cantidad de diferentes sales en la superficie de la pared destruyendo las pinturas o revoques impermeables, formando ampollas y descascarándose.

La aparición de manchas de humedad ascendente, luego hongos y descascaramientos de revoques y pinturas en una franja horizontal cercana al piso, puede obedecer a varias causas. La más frecuente es una falla en la continuidad del cajón hidrófugo o su ausencia. La humedad que asciende por el revoque con forma de mecha proviene de cañerías embutidas activas o en desuso que, ante una falla mínima de un poro, exudan el líquido lenta y progresivamente.

En las construcciones existentes donde no se haya efectuado debidamente dicha impermeabilización o donde ésta ya no trabaje adecuadamente, generalmente es necesario recomponer la capa impermeable al nivel de piso. Para ello existen diversas soluciones:

Corte de paredes. Consiste en efectuar cortes en la pared, a nivel del piso, de aproximadamente 0,80 m de ancho, cada 0,80 m entre sí, con una altura de 0,20 a 0,25 m. Luego se procede a recomponer la pared en esos sectores con ladrillos asentados con mortero hidrófugo, o a la colocación de algún tipo de membrana o capa impermeabilizante. Este trabajo se hará cuidando de acuñar firmemente los nuevos ladrillos, para evitar asentamientos en el muro. Una vez fraguado, se deberá repetir el mismo proceso en los sectores restantes.

Por último, se revoca la pared de ambos lados con una capa de mortero hidrófugo. Si se colocan zócalos amurados o pegados, se deberá cuidar que el agua no pueda ascender por ellos o por el material usado para amurarlos.

Para efectuar este procedimiento se deben emplear muchos jornales de albañil y se genera mucho escombro, polvo y residuos durante el tiempo de obra. Pero si el trabajo se realiza correctamente, para lo cual se deberá tener mucha precisión en el empalme entre paños reparados, se habrá acabado por completo el problema de humedades por capilaridad.

Inyecciones. Se recompone la impermeabilización del muro mediante la aplicación de un producto líquido que se introduce en la pared.

Luego de retirar las capas de revoque que se encuentren en mal estado, se deben efectuar orificios con mecha de widia de 16 a 25 mm y taladro eléctrico en el muro, de acuerdo al caso particular y según las indicaciones del fabricante, con una separación de 10 cm entre capas y entre perforaciones y entre 15 y 25 cm desde el piso más alto, siempre perforando a 45º hacia abajo.

Luego se introducirá el producto líquido por esos orificios, el cual obturará los poros y capilares de la pared.

Esta solución es muy efectiva y particularmente adecuada para aplicar en muros de ladrillos de espesor hasta 0,30 m. Los trabajos no consumen tanto tiempo como en la solución anterior. Su efectividad depende de la capacidad de absorción de los materiales del muro, debe aplicarse de acuerdo a las indicaciones del fabricante o proveedor, y no es apto para casos donde exista presión freática.

Sistema de electro-ósmosis sin electrodos. Mediante la aplicación de un principio electromagnético, un equipo fuerza al agua contenida en los poros de la mampostería a volver a la tierra.

El sistema se compone de un equipo que emite una frecuencia modulada, sincronizada y mezclada, provocando en la pared un circuito eléctrico de corriente separado que induce un descenso de la línea de potencial cero. De este modo, cambia la carga del campo y como consecuencia los iones son forzados a invertir la dirección de sus movimientos. Así los iones se moverán hacia abajo y arrastrarán en su descenso parte de las sales. El sistema comprende un aparato de control que se instala fuera de la mampostería y un electrodo de potencial propio (jabalina de puesta a tierra). Entre ambos, se aplica una tensión específica que provoca la inversión de la tendencia migratoria capilar (migración del agua en materiales porosos).

Al mismo tiempo, por medio de una antena especial, el aparato de control emite directamente sobre el conjunto una frecuencia modulada periódica y mixta, la cual favorece la velocidad de la deshumidificación. Este método denominado electro-ósmosis activa, requiere mucho menos intensidad de campo, ya que las moléculas de agua son estimuladas simultáneamente y poseen menos propiedades adhesivas. Se elimina la corrosión de los electrodos ya que carece de ellos; y gracias a la potencia de emisión uniforme de hasta 26 milivolts y el mencionado electrodo de potencial propio (jabalina de puesta a tierra) se logra un secado continuo.

La humedad presente en la mampostería, incluyendo las sales disueltas en la misma, migra fuera del campo creado artificialmente por el aparato de control. Una condición obvia es el hecho que el agua se desplaza por donde menos resistencia encuentra. De esta manera, comienza un movimiento migratorio diagonal hacia abajo cuando no encuentra capas impermeables en su camino.

Una gran parte de la humedad llega a la superficie de la pared y se evapora. Cuando se trata de paredes anchas, este proceso puede ocasionar un estancamiento de humedad en la superficie, lo cual puede remediarse con buena ventilación de los ambientes.

También deben tenerse en cuenta las efloraciones de las sales y manchas de humedad que se incrementan en los primeros 6 meses posteriores al comienzo de la deshumidificación. Una parte de las sales arrastradas por la humedad se deposita en y sobre el revoque; de manera que una vez seco, éste debe ser removido. De lo contrario, las sales higroscópicas volverán a absorber humedad del ambiente. Con este equipo colocado se consigue bajar nuevamente la línea de potencial, forzando el agua a volver a la tierra.

Otros procedimientos disponibles y efectivos:

Realizar revoques con morteros sumamente porosos que facilitan la evaporación del agua a través de ellos. La pintura que se aplique debe ser igualmente porosa.

Colocar los revestimientos adecuadamente ventilados para permitir que la humedad contenida se disipe por evaporación en el ambiente.

Fuente: www.clarin.com
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Ascensores con problemas

abril 10, 2011 en 6:01 · Categoria Abogado, Ascensores, Colapso, Consorcio, Consorcios, Deterioro, Espacios Comunes, Habilitación, Informe técnico, Informes Técnicos, Instalaciones, mantenimiento, mantenimiento de un edificio, Pericias de Parte, Perito Arquitecto, Perito de Parte, Propietarios, Seguridad, Siniestro

15/03/11 - El uso cotidiano altera el normal funcionamiento de los coches. Cómo detectar fallas.

Nuestras ciudades ostentan, lamentablemente, un alto índice de accidentes provocados por el uso de ascensores, y si bien muchos municipios han tomado cartas en el asunto todavía queda mucho por hacer. Cuando el coche o la plataforma comienzan a parar fuera de nivel, descubrimos aceite en el piso de la sala de máquinas, o bien el coche queda detenido entre pisos, notamos que puede deberse a un conjunto de factores concurrentes. En general, se debe al mal uso de las puertas, ya sean placas o tablillas, dado que cerrarlas mal provoca que la hoja rebote y pierda contacto. A su vez esto genera un cortocircuito, no siempre fácil de localizar, por desgaste de los contactores.

También puede haber problemas en las zapatas de frenos. En los ascensores de corriente alterna de una o dos velocidades es bastante frecuente, no así en los más modernos de frecuencia variable, ya que el frenado se produce por variación en la frecuencia de onda. La durabilidad de éstas zapatas se estima, promedio, entre 1 y 2 años, siendo mayor su desgaste en los de una sola velocidad. No debemos olvidar el desgaste de la polea del regulador y el cable, que puede “espinarse” produciendo una especie de “desflecado” de los hilos que generalmente son del tipo marino (cables de acero trenzado con alma textil).

Un problema no muy frecuente pero posible es el desgaste del regulador propiamente dicho o de la corona y sinfín, con la consiguiente pérdida de aceite por el retén o la junta de la máquina. Los “límites de fin de carrera” faltos de ajuste provocan paradas fuera de piso; éstos deben estar ubicados a 0,11 m del nivel del piso, y cuando ésta medida es sobrepasada hacia arriba o hacia abajo el coche debe detenerse automáticamente. Esta regulación está íntimamente ligada al mecanismo de los frenos. Si bien el recambio nos es muy caro, generalmente se trata de un tema de regulación. Si se detecta olor a quemado o fallas continuas eléctricas, se deben reemplazar los cables por los de PVC antiflama, ya que existen muchos ascensores que conservan aún cables de tela y goma.

Un problema bastante frecuente se localiza en el tablero, ya que hay bobinas de relays y contactores que tienen un tiempo de vida útil muy limitado, variable de acuerdo a la frecuencia de uso. Asimismo suelen quemarse las fuentes rectificadoras de corriente alterna a continua, ya que la alimentación del motor es de 380 V con conexión en estrella o triángulo. De una fase se alimenta el transformador a 135 o 150 V; la fuente entonces la rectifica a continua y llega así al tablero de comando. Los elevadores más modernos trabajan con baja tensión (12 o 24 V), por lo tanto sólo reciben alta tensión el motor y los contactos de las puertas (125 V).

Tanto en ascensores como en montacargas, el peor y más frecuente de los problemas se genera por exceder el peso programado. Esto provoca desregulación en las paradas y un desgaste pronunciado de la máquina, por lo que debe respetarse a ultranza el peso máximo permitido.

Como terapéutica de éstos problemas se recomienda regular permanentemente los frenos, los límites de fin de carrera, verificar el estado del paracaídas y la correcta fijación y alineamiento de las guías del coche, y mantener el bajo recorrido en perfecto estado de limpieza y sequedad, impidiendo que en la sala de máquinas se almacenen elementos ajenos a ella o inflamables de cualquier tipo.

En el caso de que quede alguna persona atrapada en un entrepiso y se deba recurrir a la tracción manual (palanca directa al motor), se deberá tener especial cuidado de desconectar la tensión del motor, ya que si en el proceso de accionamiento manual con el motor conectado alguien hiciera una llamada de piso, la palanca girará brusca y velozmente sin control, y esto puede provocar accidentes gravísimos.

Como medida precautoria y en los edificios que no dispongan de un encargado permanente, se deberá instruir a uno o varios copropietarios acerca de cómo proceder en el caso antes mencionado. Esta idea se refuerza por el hecho de que el tiempo que tarda en llegar un auxilio policial o de bomberos puede ser fatal en el caso de que la persona encerrada sufra de claustrofobia o síntoma similar.

En lo referente a las puertas, una buena medida es colocar accionamientos cierrapuertas conectados a una alarma de puerta abierta. No se debe permitir el pasaje de conductos de ningún tipo por el pasadizo del ascensor, ya que éste solo está pensado para el desplazamiento del coche. Muchos edificios se preocupan por modernizar y hacer más confortable la cabina, cosa muy válida, pero antes de invertir los casi siempre exiguos “fondos de reserva” en este tema se deberá priorizar el funcionamiento correcto de todo el sistema.

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Vecinos del pasaje G. Granville, Ex-La Puñalada dicen no a los edificios

abril 8, 2011 en 9:20 · Categoria Abogado, Arquitecto, Código Civil, Código De Edificación, Código de Planeamiento, Comunas, construcción, contaminación visual, control a una construcción, Deterioro, Espacio Público, Espacios Comunes, frentes, Habilitación, Impacto Ambiental, Informes Edilicios, infracción, Ingeniero, Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, Mantenimiento de frentes, Perito Arquitecto, Planeamiento Urbano, Problemas Edilicios, Propiedad horizontal, Propiedad intelectual, Propietarios, Soluciones Legales

Somos los vecinos residentes en, tal vez la más hermosa callecita que aún quede en un barrio porteño: el pasaje Guillerno Enrique Granville en Villa Santa Rita, Comuna Nº 11. Granville esta situado en la manzana delimitada por las calles Cuenca, Pasaje Julio Dantas, Campana y AV. Alvarez Jonte, que fue denominada ´´Manzana atípica´´, justamente porque su corazón está atravesado por el peatonal Pasaje Granville, popularmente conocido como: LA PUÑALADA. Hoy el pasaje, la manzana y su entorno se ven amenazados en su fisonomía y tranquilidad por el avance de la contruccion de edificios y torres. Exigimos a la justicia y los legisladores porteños que protejan nuestros pasajes y su entorno. Decimos: NO A LOS EDIFICIOS JUNTO A NUESTRAS CASAS!!!

Fuente y mas informacion en vecinosdegranville.blogspot.com

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