Los problemas en la compraventa de inmuebles

ANTES DE PROCEDER A LA COMPRA INMUBLES NUEVOS Y USADOS

1. Estado de Situación

2. A quien reclamar

3. Derecho (artículos CC)

4. Pasos a seguir

En cuanto al encuadre en la Ley de defensa del Consumidor, los problemas en la compraventa de inmuebles tienen algunos aspectos singulares que conviene aclarar. Comencemos con la distinción entre transacciones realizadas por particulares de aquellas otras hechas entre un proveedor habitual y un consumidor. La Ley 24.240 de Defensa del Consumidor, en su artículo primero incluye en las relaciones de consumo, las establecidas para la adquisición de inmuebles nuevos o lotes de terreno destinados a vivienda, con la condición de que “la oferta sea pública y dirigida a personas indeterminadas”. Es decir que las transacciones de este tipo son atendidas por dicha ley, pero no así las pactadas entre particulares. También es preciso diferenciar las posibles indemnizaciones por defectos en el inmueble, en función de las distintas garantías propuestas para cada caso; a saber: a) Garantía de constructor: tiene una prescripción de 10 años contados a partir del momento de adquisición del inmueble. Nace del reclamo por cualquier problema estructural propio de la construcción. b) garantía por vicios aparentes: son los descubiertos a simple vista. Hay un plazo de 2 años para denunciarlos. c) garantía por vicios ocultos: aparecen tiempo después de adquirido el inmueble, como suele ocurrir con las manchas de humedad escondidas bajo una mano de pintura. El reclamante tiene tres meses desde la aparición del desperfecto para exigir la reparación.

Esta sería una opción a tener en cuenta una vez que se tenga claro el daño.

¿Qué sucede con la compra de inmuebles usados?

No están comprendidos dentro de los posibles reclamos a la Subsecretaría de Defensa del Consumidor, que es la autoridad de aplicación de la ley 24.240. Esto no quiere decir que no pueda demandarse al vendedor de un inmueble usado ni tampoco de uno nuevo, cuando se trate en este caso de una transacción hecha entre particulares. Lo que cambian son las cosas por las cuales se va a reclamar.

Que se reclama? Tenemos dos acciones:

A) Una en la que se resuelve el contrato (se termina) y se restituye el inmueble, con mas la correspondiente indemnización por daños y perjuicios que se hubieren ocasionado. Es claro que en este caso el propietario no tiene interés en conservar el inmueble, porque no le resulta útil y termina la relación con lo unió con el vendedor como si nunca hubiera existido, devolviéndole el dinero por la compra y la indemnización por los daños que le hubiere ocasionado. Es el caso, por ejemplo, del inmueble donde se utilizaron materiales de construcción defectuosos o simplemente se hicieron las cosas mal y comenzaron a agrietarse las paredes, los techos, los pisos y finalmente el inmueble resulto inhabitable, o bien conexiones de gas, luz o calefacción mal hechas, donde como el caso de la losa radiante, muchas veces el parquet o piso de madera se ondula en nuestros pies, deformándose absolutamente.

B) La otra acción es la llamada Cuanti Minoris, y tiende a que se establezca entre las partes cual es el verdadero precio del inmueble en virtud del vicio/s oculto/s existente/s, debiendo probarse que el valor pagado en su momento por el inmueble no se corresponde con el estado de la misma. Si se pago $ 100.000 y el daño es de $ 30.000, la indemnización o devolución lo será por $ 30.000, en tanto que la propiedad debió valer $ 70.000 de haber conocido el vicio y los daños a producir. El comprador puede intentar cualquiera de las dos acciones pero no tendrá derecho para intentar una de ellas después de haber fracasado en la primera o haber intentado la otra. Es importante decir que esta garantía tiene lugar aunque no se exprese por escrito, aun cuando quien vende afirma que el inmueble está exento de defectos.

Los daños y perjuicios a reclamar variaran en función de los ocasionados. Podrán estar relacionados:

1. con la salud, si la humedad por ejemplo produjo daños en la salud de sus habitantes (asma, alergia, et);

2. las molestias ocasionadas durante los arreglos que deban realizarse, la imposibilidad de alquilar ese inmueble si se trata de una casa de veraneo o fin de semana denominado lucro cesante, es decir, la ganancia que me perdí de percibir por tal vicio; así como relacionarse con cuestiones laborales o de traslado si por ejemplo debo mudarme durante su refacción a otro inmueble mucho más lejano a mi trabajo, etc.

Percibido el daño escondido, disimulado, oculto, deberá denunciarse dentro de los 60 días, caso contrario no habrá acción viable.

Sera necesario contar con arquitecto, escribano y/o plomeros, techistas, o entendidos en la materia que haya tratado el daño producido. Si se trata de un defecto de la construcción o de los materiales utilizados en la misma, será un arquitecto quien acercándose al inmueble, podrá con su conocimiento determinar el origen, las causas y hacer un buen diagnostico, así como valuar los daños, los conceptos a reparar o no, el costo de estos, la mano de obra y los materiales que se requerirán.

En cambio será diferente si el problema ha sido el tiraje del hogar o la calefacción. En cualquier caso será favorable para “hacer prueba” y en vista de lo que puede demorar la mediación o el eventual juicio, acercarse al lugar con un arquitecto, el techista (de ser necesario) el escribano y una cámara de fotos.

El escribano dará fe pública de las fotos, la inspección ocular del arquitecto, y este ultimo elaborara por escrito cual a su criterio ha sido el error, la omisión o en que radica el daño, como solucionarlo, cuanto deberá emplearse en mano de obra, materiales, etc., siendo firmado por él. Es importante que cada presupuesto este membretado por el profesional que intervenga y firmado por este, dado que de ser un presupuesto sin este requisito, será desconocido y carecerá de validez en juicio.

Lo ideal sería llevar un perito entendido para descubrir si existen estos vicios en la propiedad a comprar, lo cual no es lo usual como ya sabemos.

Además la ventaja es que certificado todo por el escribano que intervenga ya no merece discusión posterior en juicio tales pruebas (fotos, presupuestos y diagnostico de la inspección que hiciera el arquitecto) y podemos proceder a la reparación y disfrutar luego de nuestra casa: alquilarla o habitarla como corresponde. De la otra manera, deberemos esperar que las cosas se resuelvan con el responsable y convivir con el vicio, lo que no es muy grato.

Como se resuelve?

Percibido el vicio oculto dentro de los 60 días, la cuestión será sometida a Mediación (ley 24573 para las cuestiones dentro de la Capital Federal), o juicio directamente fuera de Capital, ahora la opción de mediación pero estará vigente en V López a partir del año que viene (esto está siendo chequeado).

En la mayoría de los casos, los reclamos bien fundados, esto implica bien probados, sobre vicios ocultos son solucionados en la etapa de mediación previa. Cuando un vendedor, fabricante, empresa constructora o profesional comprende desde el primer momento cuáles son las pruebas y los argumentos de que dispone el damnificado, intentara evitar el litigio. En los casos que llegan a la Justicia también existen buenas probabilidades, por cuanto nuestros jueces están defendiendo correctamente a los damnificados, basando sus sentencias en la buena fe que debe presidir los contratos y en las garantías que deben acompañar toda venta, colocación y utilización de materiales destinados a usos constructivos o de diseño.

No olvidemos que nuestros magistrados también son consumidores y también viven con vicios ocultos.

De todas maneras lo mejor no es arribar a una contienda judicial donde todos corremos el riesgo jurídico eventual de perder alguna prueba, algún testigo o algún plazo o bien que el perito o plomero no se presente a declarar, por lo que estando bien asesorados y sabiendo lo que nos corresponde, lo mejor en conformarnos con un 80% de lo que nos corresponde que arriesgarnos a litigar muchos años en tribunales.

Artículos del CC en donde nos basamos, Doctrina, Jurisprudencia:

Art.2164. C.C.- Son vicios redhibitorios los defectos ocultos de la cosa, cuyo dominio, uso o goce se transmitió por título oneroso, existentes al tiempo de la adquisición, que la hagan impropia para su destino, si de tal modo disminuyen el uso de ella que al haberlos conocido el adquirente, no la habría adquirido, o habría dado menos por ella. Art.2168.- Incumbe al adquirente probar que el vicio existía al tiempo de la adquisición, y no probándolo se juzga que el vicio sobrevino después. Art.2173.- Entre compradores y vendedores, no habiendo estipulación sobre los vicios redhibitorios, el vendedor debe sanear al comprador los vicios o defectos ocultos de la cosa aunque los ignore; pero no está obligado a responder por los vicios o defectos aparentes. Art.2174.- En el caso del artículo anterior, el comprador tiene la acción redhibitoria para dejar sin efecto el contrato, volviendo la cosa al vendedor, restituyéndole éste el precio pagado, o la acción para que se baje del precio el menor valor de la cosa por el vicio redhibitorio. Art.2175.- El comprador podrá intentar una u otra acción, pero no tendrá derecho para intentar una de ellas, después de ser vencido o de haber intentado la otra. Art.2176.- Si el vendedor conoce o debía conocer, por razón de su oficio o arte, los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, y no los manifestó al comprador, tendrá éste a más de las acciones de los artículos anteriores, el derecho a ser indemnizado de los daños y perjuicios sufridos, si optare por la rescisión del contrato.

1.-¿Qué entiende la ley por vicios aparentes y ocultos?

El vicio se traduce en un error, que puede ser intelectual cuando se presenta en el proyecto de una obra, o material cuando se expresa a través de un defecto constructivo o de la errónea utilización de un material.

El Código Civil establece que “recibida la obra, el empresario quedará libre por los vicios aparentes, pero este principio no rige cuando la diferencia no pueda ser advertida al momento de la entrega o los vicios eran ocultos”.

2.- ¿Existe algún plazo legal para denunciar los vicios ocultos?

Los vicios ocultos que, etimológicamente significan vicios escondidos o disimulados, tienen un plazo de 60 días a partir de su descubrimiento para ser denunciados.

Generalmente se realizan pruebas periciales anticipadas para detectarlos, porque es muy dificultosa y debe ser confiada a especialistas la técnica para su descubrimiento.

3.- ¿Quién responde por los vicios ocultos?

En principio, quien los ha generado, por lo que pueden provenir de vicios en los planos, en la dirección de obra, o en la construcción. Esta responsabilidad puede también transferirse al vendedor del inmueble, siempre y cuando la cuestión se encuentre dentro de los parámetros que rigen a los vicios en la compraventa que se llaman “vicios redhibitorios”.

4.- ¿Qué sucede en el caso de que los vicios provengan de los materiales de construcción?

La ley es muy cuidadosa en esta materia, llegando incluso a sancionar penalmente al empresario constructor de una obra cualquiera o al vendedor de materiales de construcción que cometiere, en la ejecución de la obra o en la entrega de materiales, un acto fraudulento capaz de poner en peligro la seguridad de las personas o de los bienes.

Para que se aplique este delito la acción debe consistir en una defraudación en las sustancias, calidad o cantidad de los materiales utilizados en la ejecución de una obra o vendidos para su construcción.

Si el caso no encuadra en un tipo penal quedará aún por analizar la responsabilidad civil por daños y perjuicios, e incluso la responsabilidad administrativa que protegen nuestras leyes de lealtad comercial.

5.- ¿Cuál es la actitud de nuestros tribunales con respecto a estos reclamos?

En la mayoría de los casos, los reclamos bien fundados sobre vicios ocultos son solucionados en la etapa de mediación previa.

Cuando un vendedor, fabricante, empresa constructora o profesional desde el primer momento comprende cuales son las pruebas y los argumentos de que dispone el damnificado, intenta evitar el litigio.

En los casos que llegan a la Justicia también existen buenas probabilidades, por cuanto nuestros jueces están defendiendo correctamente a los damnificados, basando sus sentencias en la buena fe que debe presidir los contratos y en las garantías que deben acompañar toda venta, colocación y utilización de materiales destinados a usos constructivos o de diseño.

No hay que olvidarse que nuestros magistrados también son consumidores y también viven con vicios ocultos.

Plazos:

– Vicios aparentes: se purgan con la recepción en la locación de obra (art. 1647 bis del C. Civil vía acción subrogatoria).

Vicios ocultos: hay 60 días corridos para denunciarlos a partir de su descubrimiento (art. 1647 bis C. Civil vía acción subrogatoria y como plazo de caducidad).

– Vicios redhibitorios: 3 meses para dejar sin efecto el contrato de compraventa o peticionar baja de precio al menor valor por el vicio (art. 4041 C . Civil por acción directa).

Ruina: debe producirse dentro de los 10 años de recibida la obra y el plazo de prescripción es de un año a contar desde el tiempo en que se produjo (art. 1646 2º párr. C. Civil por vía subrogatoria).

Incumplimiento de contrato de compraventa: prescripción de 10 años (art. 4023 del C. Civil).

Pasos a seguir:

A quien se le reclama y cuanto tiempo tenemos para hacerlo? a) Garantía del constructor y/o arquitecto y/o maestro mayor de obra: tenemos 10 años contados a partir del momento de adquisición del inmueble. Nace del reclamo por cualquier problema estructural propio de la construcción, en razón de la profesión de estos. b) garantía por vicios aparentes: son los descubiertos a simple vista. Hay un plazo de 2 años para denunciarlos. c) garantía por vicios ocultos: aparecen tiempo después de adquirido el inmueble, como suele ocurrir con las manchas de humedad escondidas bajo una mano de pintura. El reclamante tiene tres meses (o 60 días hábiles) desde la aparición del desperfecto para exigir la reparación tanto al constructor como al vendedor. La responsabilidad puede también transferirse al vendedor del inmueble, siempre que la cuestión se encuentre dentro de los parámetros que rigen a los vicios en la compraventa. También existe el caso en que los responsables sean quienes intervinieron en la cadena de fabricación y comercialización cuando los materiales utilizados fueron defectuosos, ejemplo de esto es el caso de ladrillos con fallas de fabricación.

Puede llegar incluso a sancionarse penalmente al empresario constructor de una obra cualquiera o al vendedor que cometiere en la ejecución de la obra o en la entrega de materiales, un acto fraudulento capaz de poner en peligro la seguridad de las personas o de los bienes.(lo que significa vender materiales de una calidad que no es la prometida o la que figura en los papeles) Para que se aplique este delito, la acción debe consistir en una defraudación en las sustancias, calidad o cantidad de los materiales utilizados en la ejecución de una obra o vendidos para su construcción (lo que torna muchísimo mas barato el material para quien lo vende y para quien lo compra). Si el caso no encuadra en un tipo penal, quedará aún por analizar la responsabilidad civil por daños y perjuicios e incluso la responsabilidad administrativa que protegen nuestras leyes de lealtad comercial.

1. Determinar mediante perito legista el daño y depreciación monetaria. (ANEXO I)

De esta manera sabremos cual es el daño real y poder evaluar los costos de reparación y poder tener en claro dónde estamos parados para tomar decisiones

Asimismo tener una herramienta para el posible reclamo.

2. Carta documento al vendedor y constructor.

Por este medio constituiremos en mora al responsable y fijaremos fecha cierta del conocimiento de los vicios y daños.

3. Posibilidad de mediación.

Ver si es posible solucionar este reclamo por esta vía sin tener que afrontar la tramitación del juico ordinario.

4. Análisis de viabilidad, posibilidad y gastos en una posible demanda por daños y perjuicios.

a. Averiguación de solvencia. Bienes.

Por último y con todos los elementos recabados, informe de daños, contestación de cartas documentos, y el paso por la mediación podemos evaluar los siguientes pasos a seguir de modo de poner fin a esta situación ya sea por la vía judicial o la de la reparación de los daños y poder hacer uso del inmueble.

No recomiendo seguir esta situación ambigua sin buscar una solución ya que dejando de lado el goce personal de lo adquirido, el inmueble va teniendo una depreciación del no uso que va minando su estado.

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75 comentarios en “Los problemas en la compraventa de inmuebles”

  1. La pregunta es la siguiente. Si bien es cierto que un vicio oculto debe denunciarse al vendedor dentro de los 90 días de “descubierto”, hasta que plazo desde la entrega del inmueble puede reclamarse este “descubrimiento” ?.
    En un edificio construido en 1960, si hoy se revela un vicio oculto, puede reclamarse al constructor ?. Muchas gracias.

  2. Buenos dias, mi consulta se refiere al siguiente caso, adquirí un departamento en agosto, pero recien lo habité en diciembre, por lo cual recien cuando comence a realizar la mudanza pude advertir ciertos problemas que al no encontrarme a diario en ese lugar no se llegaban a ver, a partir de este momento comence a ver una vez plastificado el piso de parquet que la colocacion se encontraba torcida, que habia lugares donde el piso estaba flojo, se desprendian los zocalos, el agua en el piso del baño drenaba hacia el parquet de las habitaciones y pasillo, las mesadas se encontraban sueltas, las paredes no se encontraban a plomo y por ende parecia que las puertas estuvieran curvadas, tenia filtraciones desde un patio interior hacia la cocina, etc.
    Ahora bien, mi consulta es si en este caso al haber ingresado a vivir al inmueble despues de 4 meses y recien entonces advertir estos problemas tengo o no accion de reclamo. Gracias.

    1. Como se encuentra Sr. Gustavo.
      Atendiendo a su consulta y considerando la manera que le entregaron la unidad, la misma contiene vicios ocultos como redhibiditorios.
      Ud. tiene todos los derechos para accionar contra el responsable de la obra, previsto en el C.C., quien debe responder por las afecciones que Ud. menciona.
      Es necesario e imprescindible que Ud. cuente con un informe pericial que comente todas las afecciones que contiene la unidad para asi también salvar la depreciación de su departamento.
      Si lo desea envienos mayor información, completando el siguiente formulario, a fin de aclarar mas especificamente lo solicitado.
      http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
      Saludos, Team Arquitecto Legista

  3. Mi caso es el inverso, tenia una propiedad, de unos 20 años de antigüedad, yo fui propietario de la misma los ultimos 10años, la misma fue utilizada para rentas, al venderla el comprador manifiesta que existen perdidas de gas y que yo debo repararlas, ya que es un vicio oculto, aparte ya estuvieron haciendo reparaciones en la casa, como saber si lo que hicieron no afectó la instalación?
    Si las reformas no fueron el causante, debo hacerme cargo de la reparación de la instalación?, aparte para peor vendimos la propiedad un 25% menos del valor del mercado porque necesitabamos el dinero para gastos de una cirugía.

    1. Como se encuentra Sr. Enrique
      De acuerdo a sus manifestaciones y si las reparaciones efectuadas por el comprador se encuentra dentro del área en litigio Ud. no debería responder por ninguna filtración que se le imputa.
      Ahora bien si hablamos de otras filtraciones fuera del área en discusión y dentro de los 90 días de vendida deberá responder siempre y cuando Ud. investigue acerca de las imputaciones que le formula el vendedor.
      Si lo desea envienos mayor información, completando el siguiente formulario, a fin de aclarar mas especificamente lo solicitado.
      http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
      Saludos, Team Arquitecto Legista

  4. Mi pregunta es la siguiente. En un edificio de escasos tres años (donde la constructora sigue siendo dueña de varias unidades). El plazo de 60 días del 1647 bis son para intimar fehacientemente al constuctor (por carta documento o intimación notarial)? O directamente para iniciar el juicio o mediación?
    Muchas gracias.
    Marìa

    1. Como se encuentra María.
      Dentro de los 60 días hábiles o 90 días corridos el propietario, puede intimar fehacientemente al constructor o responsable (profesional a cargo de la dirección de obra ), de vicios ocultos o redhibiditorios que encuentre en ese lapso de tiempo y que deprecien a unidad adquirida.
      Es un tema que se debe tratar profesionalmente y no quede liberado al azar de conocimientos erroneos.
      Si lo desea envienos mayor información, completando el siguiente formulario, a fin de aclarar mas especificamente lo solicitado.
      http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
      Saludos, Team Arquitecto Legista

  5. Hola soy de Cordoba Capital, les comento que tomamos la posecion de un departamento y antes de tomarlo enviamos una carta Documento por humedades, las cuales fueron arregladas pero al tiempo aparecieron peor cuando ya se habia mudado el inquilino, al punto que se cayo parte del techo (yeso).
    Como se puede proceder, ya llevamos escribano y fiscalizamos con fotos este terrible desastre, ahora se comienza el juicio, procedemos boien?

    1. Hola Sandra, no comprendo bien si Ud es la inquilina o la propietaria. Le solicito me aclare un poco la pregunta ya que difiere la respuesta en tal caso. De todas maneras hizo bien en llevar un escribano para certificar la situación ya que constituye prueba importante ante un proceso legal. El propietario es quien debe hacerse cargo de las reparaciones y de los daños y perjuicios derivados de esa situación.
      Le agradeceré copmplete el formulario de consulta para una apropiada respuesta:http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
      Saludos cordiales, Team de Arquitecto Legista

  6. NECESITO ME INFORMEN SI SE PÙEDE HACER UN RECLAMO ANTE LA OFICINA DE DEFENSA DEL CONSUMIDOR ANTE LA PRETENSION DE LA CONSTRUCTORA DE UN REAJUSTE EXCESIVO POR LA COMPRA DE UN DEPARTAMENTO EN POZO, QUE SE ENCUENTRA PAGO EN SU TOTALIDAD Y AUN NO HA SIDO ENTREGADO.

    1. Sr Luis, no respondemos a este tipo de consulta, pero creemos que el reclamo lo debe hacer por la vía legal
      Le enviamos saludos cordiales, Team de Arquitecto Legista

  7. buenas noches mi inquietud es la siguiente, en 2011 compre un dtp a estrenar en un ph, al año suguiente comezaron los probleas de humedad, hable con el maestro mayor de obra y dijo que le avisaria al dueño de los dtos el cuañl se comprometio a arreglar los defectos de humedad y rasjaduras en la pared. nunca mas supe de ellos ya que los llamo y no aparecen. puedo reclamar por vicios?? a quien debo reclamar?? en caso de que no pueda reclamar por vicios que corresponde?? gracias

    1. Hola Soledad, Ud. puede reclamar por vicios ocultos al responsable de la construcción, o a quien le vendió la propiedad; para ello debería hacer un informe pericial de los daños que tiene para iniciar un reclamo por la vía legal. Nuestro Estudio realiza este tipo de pericias, por lo que para un mejor asesoramiento le solicito que deje su consulta en el siguiente link.
      http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
      Saludos, Team de Arquitectura legal

  8. Buenos días; quería consultar lo siguiente: Yo compré una casa por intermediación de una inmobiliaria y resulta que la casa presenta problemas de humedad debido a roturas en los caños de agua de los cuales yo nunca fui enterado durante las negociaciones como así tampoco de algunos otros problemas que no se encontraban a vista. Mi pregunta puntual es si yo debo dirigir mi reclamo hacia la inmobiliaria interviniente con quien se negocio la venta o hacia el propietario anterior a mi titularidad?…Las inmobiliarias tienen responsabilidad por los inmuebles que presentan problemas y no se informan, o siempre responde el propietario ? Desde ya muy agradecido.

    1. Hola Ricardo, en principio debería reclamar a quien le vendió la casa, quien se la mostró y quien seguramente le ocultó los problemas que Ud ahora descubre. Puede hacer el reclamo a través de un informe pericial; dependiendo del tiempo que hace que compró puede reclamar la devolución del dinero o un resarcimiento por los vicios ocultos que se presentan ahora.
      Nuestro Estudio realiza este tipo de pericias, por lo que para un mejor asesoramiento le solicito que deje su consulta en el siguiente link.
      http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
      Saludos, Team de Arquitectura legal

  9. Hola soy Osmar: mi consulta es si se compra a una cooperativa un terreno baldìo pagados en cuotas, el comprador comienza construir su vivienda y llega hasta el cimieno. Advierte que hay un canal profundo cercano al terreno, cuando viene el agrimensor dice que parte del terreno està dentro del canal construido por la Municipalidad local. Se le curso CARTA DOCUMENTO y NO CONTESTARON. En el contrato e compraventa esta previso la clausuala de vicio redhibitorios. Podria asesorarme como planteo la demanda.

  10. En un edificio de 7 años de antigüedad se produjo la rotura de un caño de agua limpia que baja del tanque, el mismo causó daños en la mampostería de varios Dptos y destrucción del piso flotante de uno de ellos. La consulta es si los gastos de reparación del piso de ese Dpto y los daños de mampostería los debe pagar todo el consorcio o cada propietario lo debe reclamar a su vendedor o cada quien se hace cargo de lo que le ocurrió ? Desde ya muchas gracias

    1. Como se encuentra Sr. Hugo Anriso.
      De acuerdo a sus comentarios convendría realizar un informe técnico por un profesional idóneo en el tema que demuestre que el caño que baja del tanque reserva es aquel que afecto a las unidades que Ud. comenta
      Si del informe técnico contundente surge que el caño averiado es común al edificio, las reparaciones de todas las áreas afectadas, de acuerdo a sus comentarios, deberá absorverlas el consorcio.
      Para un mejor asesoramiento le solicito que deje su consulta en el siguiente link.
      http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
      Saludos, Team de Arquitectura legal

  11. HOLA… VENDI UN DTO EN UNEDIFICIO DE 144 UNIDADES. ES DEL AÑO 70,, EL QUE COMPRO,,, NO ESTA DE ACUERDO COMO LIQUIDA EL ADMINISTRADOR, DICE QUE NO ES LEGAL…YO NO TENGO IDEA DE LO QUE ES LEGAL O NO…. CUANDO VENDI, EL MISMO LE EXTENDIO MI LIBRE DEUDA DE EXPENSAS, ESO PUEDE SER MOTIVO DE JUICIO HACIA MI ?? GRACIAS

    1. Hola Graciela, el comprador no puede reclamarle nada con respecto al administrador. Que él lo resuelva con el consorcio o se dirija al Registro Público de Administradores de Consorcios de GCBA.
      Saludos, Team de Arquitectura Legal

  12. Hola yo vendí mi departamento hace 2 meses y ahora el comprador dice que yo le oculté vicios basado en un juicio que tenía el consorcio del que yo no tenía conocimiento. En el libre deuda que extendieron para el escribano no se hacía mencion a dicho juicio tampoco. Ahora hay expesas extraordinarias para provisionar el juicio y el comprador pretende que las pague yo porque es una causa anterior a la venta. Que hago?? gracias!!

    1. Buenos días Florencia
      En la escritura debería haber mencionado en un ítem anexo acerca del juicio para dejarlo expuesto.
      Por lo que el comprador tiene el crédito para solicitarle no hacerse cargo. Ud. le vendió la propiedad libre de toda deuda.
      Saludos, Team de Arquitectura legal –

  13. Hola Buenos Días, mi pregunta es si se vende una vivienda, la cual necesitara varias reformas (por ejemplo arreglar el tejado porque entra humedad o el pozo del agua que necesita ser limpiado para funcionar) todo esto ya puesto en conocimiento del comprador con anterioridad a la venta y con la rebaja pertinente sobre precio por los desperfectos citados.

    Quisiera saber que puedo hacer para que, si llegado el caso el comprador decidiese reclamarme esas reformas, ya que no han sido “ocultados” de ninguna forma esos desperfectos, pero no quiero que me pueda reclamar nada sobre eso puesto que ya los he tenido en cuenta para rebajar el precio. Como y donde puedo hacer constar que se la vendo asi??

    1. Hola P. García; debe dejar asentados los vicios que menciona en la escritura para que el comprador, al firmar, quede notificado de los mismos. De esta manera no podrá reclamarle por vicios ocultos ya que Ud le avisó lo que estaba comprando y él lo aceptó al firmar.
      Saludos, Team de Arquitectura legal

  14. Compré una casa usada y descubrí con el tiempo que tenía la cloaca compartida con una casa vecina ademas de que me entra agua por el patio cuando llueve(no tiene desague)y tambien se llueve el techo.El tema es que le avisé al dueño anterior y no lo arregla.Ya pasaron mas de 2 años.Puedo hacer algo todavía?Un abogado me dijo que ya pasó mucho tiempo para reclamar.

  15. Pero no existe un plazo para denunciar los vicios?El dueño anterior la compró y me la vendió a los pocos meses y dice q no sabia nada de la situacion.No quiero iniciar un juicio y ademas perderlo.

    1. Hola Alejandro, si bien el tiempo pasó, algunas jurisprudencias toman el tiempo de reclamo al momento en que, Ud en este caso, se enteró del vicio que está oculto. Por lo que la posibilidad de reclamar se mantiene siempre y cuando Ud esté decidido a hacerlo.
      Saludos, Team de Arquitectura legal

  16. Buenas tardes: hace 2 años compré un departamento en el que vivo y hace unos días se despegaron varios cerámicos del piso de manera espontánea, al indagar un poco sobre el tema es algo que ya ocurrió en varios departamentos y se debe a que la empresa constructora no le ha hecho una carpeta flexible que va de base para el pegado de las baldosas. Cuando hago la consulta al administrador para que haga el reclamo para ver como manejar esta situación me dice que es un error de la construcción pero que ya no cubre la garantía constructiva y que tampoco se haría cargo el consorcio. Entonces le comento que creo que es un vicio constructivo que prescribe a los 10 años ó , no estoy segura, según en el nuevo código no prescribe; y me dice que como el monto del arreglo no sería significativo a la empresa constructora no le interesaría discutir. El hecho es que por lo menos ya le ha ocurrido a 7 departamentos en el edificio. Mi consulta es que debo hacer, y ante quien debo reclamar? Muchas gracias

    1. Buen día Silvia, es un vicio de construcción que se debe reclamar a la empresa constructora, director de obra o profesional responsable.
      La administración debe responder aún a la constructora, por eso le respondió de esta manera.
      Deberían hacer un informe pericial, de todas las unidades afectadas para que un abogado inicie el reclamo pertinente.
      Puede completar el siguiente formulario para un asesoramiento más personalizado:
      http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
      Saludos, Team de Arquitectura legal

  17. Buen dia, he adquirido un departamento hace tres años en prov de Bs As y ahora descubro que la pendiente del piso del balcon impide la salida del agua por la correspondiente rejilla y al utilizar la parrilla tanto del departamento como de los pisos inferiores, el humo no sale sino que queda en el balcon e ingresa al departamento haciendo imposible habitarlo cada vez que alguien usa su parrilla. Entiendo que puede considerarse un vicio oculto que conduce a ruina, pues el balcon puede filtrar al piso de abajo y el humo no permite el uso de la parrilla. Necesito que me confirme si estoy en lo correcto y puedo intimar a la empresa constructora , que ya me ha respondido por mail que no se hará cargo porque vencio la garantia. Y si puedo intimar necesitaria modelo de carta documento. Muchas gracias

  18. Estimados,
    con el nuevo codigo civil, como cambian esta cosas de vicios ocultos, es decir cuales son los plazos para reclamar?
    Saludos

  19. hola mi pregunta es que puedo hacer porque me vendieron una casa con un semisotano el semisotano esta pegado la vecina en el contrato no figura el semisotano pero al momento de celebrarlo me dijo que eso estaba incluido ya que estaba abjao de la propiedad que adquiri pero cuando voy a habitar la casa me doy con que el semisotano esta ocupado por mi vecina quien dice que es de ella porque esta abajo de su propiedad tambien … que debo hacer? puedo dar la nulidad del contrato ella me puede reclamar algo y lo mas importante yo a quien le reclamo ,,, puedo iniciar alguna demanda en contra del vendedor ?

  20. Estimado/s, soy propietaria de una UF (son 6 duplex) en el que se vienen detectando problemas de humedad y/o rajaduras en paredes y pisos, rotura de caños y filtraciones, entre otros. Sucede que en noviembre y diciembre otros 3 duplex sufren los mismos problemas y queremos iniciar reclamos. El inmueble tiene 10 años y medio, los vendedores han sido diferentes y ya hemos incurrido en gastos por reparaciones. Agradeceré me indiquen si ven viable el reclamo y cualquier aclaración que consideren pertinente. Atte.

    1. Hola Elizabeth, el reclamo es viable si la propiedad tiene menos de 10 años, que es el plazo de garantía que debe brindar el constructor o responsable de la obra según el Código Civil. Lo que nos comenta son vicios de construcción de los cuales no debían hacerse cargo los propietarios, y que deberán ser reclamados a través de un informe pericial e iniciando acciones legales.
      Para un asesoramiento más personalizado puede completar el siguiente formulario y la contactaremos a la brevedad:
      http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
      Saludos, Team de Arquitectura legal

  21. Hola, a fin de diciembre compramos una propiedad antigua, subdividida en 2 PH y reciclada a nuevo. Es primera escritura. Mi consulta se origina en que en el dia de hoy se cayo medio cielo raso de la habitacion… Podemos reclamar el arreglo y revision de los otros ambientes? O por ser antiguo, aunque reciclado, no nos corresponde?

  22. hola, quisiera hacer una consulta, compramos en junio una casita usada que sabiamos que tenia caños de plomo, unos meses despues de mudarnos se rompio un caño del baño y nos enteramos que la casa no tiene tanque (nos habian dicho que era compartido con la casita de arriba). ahora tenemos que cambiar toda la cañeria de la casa y poner un tanque. ademas, todas las llaves de luz de toda la casa y el tablero de electricidad son nuevos pero nos dimos con que los cables de electricidad son de tela. podemos hacer algo? gracias

  23. hola soy propietaria de un monoambiente, y en la medianera con un ph hace 15 años hay humedad . porq hay una parrila, como no logroq lo terminen de arrelar, todo lo q hacen es en vano, quisiera saber en cuanto reduce el valor de mi dpto para venderlo, q tenga ese problema , q está con abogado,,pero tampoco logran resolver nada. gracias.

    1. Hola Graciela, para resolver el problema se debe encarar el mismo a través de un informe pericial, ahí si se determina la depreciación de su unidad, las reparaciones a realizar y el valor a solicitar como daños y perjuicios.
      Para un asesoramiento más personalizado, puede completar el siguiente link: http://peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on, y la asesoraremos acerca de los pasos a seguir.
      Saludos, Team de Arquitectura legal

  24. Buenos dias. Compre un departamento por inmobiliaria, la misma me dijo que el depto tenia losa radiante, incluso esta informacion estaba en la ficha de publicacion. Ahora que me mude me doy cuenta que no tiene. A quien y como puedo reclamar? Gracias!

  25. Estimado
    Vendi mi ph en noviembre. Hace 180 dias. Mi comprador dice que no le avise de una humedad que el ahora tiene en una pared. Esa pared da a un patio del vecino de la calle de atrás. El consorcio no tiene dinero para repararlo y ahora dice que yo no le avise. Allí hubo un modular por 7 años. Cuando me mude se veía un poco de condensación nomas. Me entere que ests haciendo grandes refacciones y creo que se quiere aprovechar de mi. Me mando carta documento y entre algunas mentiras que pone dice que no habita en el ph desde siempre. Sin embargo mis viejos vecinos me dicen que esta allí..
    Contrate un abogado para contestsr el documento y rechazar un arreglo por 55.000 que me exije.
    Que puedo hacer?

    1. Hola Omar, el período para poder reclamar por estos vicios es de 90 días desde la fecha de escrituración y debe hacerlo a través de un informe pericial que fundamente esa situación. Por lo que Ud. cuenta con herramientas legales para defenderse.
      Para un asesoramiento más personalizado, le solicito completar el siguiente link y le responderemos a la brevedad:
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      Saludos, Team de Arquitectura legal

  26. Amplío, el comprador fue con un profesional de la construcción quien le dio el conforme. Estaba de testigo la gente de la inmobiliaria. Ademas les deje un aire acondicionado instalado y funcionando y dos placares de primera, una parrilla tambor, y otras cosas mas. Gracias

  27. Hola, buenas tardes. Hace unos 5 años construí y vendí un departamento. El actual propietario me reclama que en una de las habitaciones le ingresa humedad por alguna rajadura en la pared exterior. Este arreglo debería correr a cargo del consorcio, o debería hacerme cargo yo considerando los 10 años de garantía? Muchas gracias.

    1. Como se encuentra Sr. Diego
      Debería peritar el área que afecta al departamento, de tratarse de una grieta de importancia correspondiente a algún movimiento estructural o algo parecido debería responder por el cargo impuesto
      Si corresponde a algún movimiento diferencial debería hacerse cargo el consorcio.
      Para un asesoramiento más personalizado, le solicito completar el siguiente link y le responderemos a la brevedad:
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      Saludos, Team de Arquitectura legal

  28. uen dia
    Vivo en Cordoba. Hace 8 años me entregaron un Dpto. Desde hace 1 año tengo problemas de humedades en el Techo balcon – debido a desnivel en el piso del balcon y falta impermebealizacion de paredes del piso y paredes del balcon piso superior. Reclamé al Administrador y avise a la constructora en ese momento de manera oral y por mail. Pero solo 1 año y un par de semana despues – como el problema subsiste y hasta aumenta, además de que yo quiero vender- hice hacer un Informe técnico con un Ingeniero y notifique por medio de Escribanía al Administrador del Consorcio, que es socio o familiar de la constructora, para que solucione el problema a la vez que intime a la constructora.

    El punto es que
    a- el administrador no se quiere notificar – las argucias son varias y distintas
    b- no se si con todas estas dilaciones se han vencido los plazos, es decir ya prescribió la acción?
    c- En que situación estoy si vendo? Es decir, los problemas son en areas comunes y entiendo el consorcio es responsable. Pero como estoy posicionada el dia de mañana si vendo en frente al comprador? Que deberia hacer para no tener problemas con el comprador a futuro

    Gracias por su contestación

    1. Hola Claudia, todavía está a tiempo para reclamar a la constructora por los vicios que ha dejado la construcción, son 10 años. El administrador, por lo que nos comenta, es parte de la empresa, por lo que va a tratar de frenar cualquier reclamo. El mismo debe hacerlo a los responsables de la obra directamente, al profesional o empresa constructora. Si no responden a las cartas documento, llamar a mediación si es que hay en su localidad o iniciar acciones legales con un informe pericial. Si vende debe transmitir por escritura, los vicios al comprador para evitar reclamos futuros, pero tenga en cuenta que deberá rebajar el valor de la propiedad ya que ésta se encuentra depreciada por los vicios
      Saludos, Team de Arquitectura legal

  29. Buenos días,

    Me compré una casa en zona urbana (además, en el centro de la ciudad) en el 2007, acabo de descubrir, al ir a hacer un baño en una habitación interior, que la casa tiene pozo ciego.

    Compruebo en las escrituras que no se hace mención alguna del mismo, así como tampoco a la servidumbre para el acceso de las tuberías de la vecina de arriba al pozo negro, dado que es común, ya que se trata de un edificio de 2 viviendas con entradas individuales.
    Sí, por ejemplo, hacen alusión a un pozo de agua potable, el cual también es compartido; pero ni un solo elemento que indique que la casa posee el pozo negro.

    Consulto la legislación municipal al respecto, y veo que la existencia de este tipo de pozos en zonas con red de alcantarillado público es, no sólo ilegal, sino que tiene el tratamiento de muy grave.

    Mi pregunta es sobre las responsabilidades que la persona que me vendió la casa tiene. ¿Puedo, legítimamente, reclamarle el importe de la canalización en el interior de la casa, de la conexión a la red de alcantarillado (sólo eso cuesta 3700 euros)?, ¿puedo, además, exigirle compensación por daños y perjuicios, ya que, por ejemplo, la casa es muy antigua y tiene los suelos de mosaicos típicos mediterráneos, los cuales se han perdido al abrir las diferentes zanjas para crear la canalización?

    Gracias,

    carmen

    1. Hola Carmen, nos encontramos en Argentina por lo que no estamos al tanto de la legislación de su país, por lo tanto agradecemos su consulta y le enviamos un cordial saludo
      Team de Arquitectura legal

  30. Buenos días

    Realicé la reserva de un departamento de un ambiente. Al realizar una inspección con un arquitecto descubrió que la pared principal, que además es medianera, estaba tapada con una placa de durlock que la cubría por completo. Averiguamos en el edificio y nos dijeron que había habido un problema con un sanitario del edificio de al lado.
    Realicé el reclamo a la inmobiliaria y el martillero me dijo que no estaba al tanto, pero que si la humedad estaba arreglada no había y problema para mí y que si no lo estaba podría hacerle juicio al edificio de al lado. Le dije que en esas condiciones no compraba porque mi idea no era meterme en un problema y que además el tenía la obligación de advertirme del tema. La operación finalmente se canceló pero me da vueltas para devolverme la reserva. Que debo hacer?

    1. Hola Fernando, deberían devolverle la reserva ya que Ud está comprando una unidad que ya está viciada. Ud no sabe si el problema es del vecino de al lado o no, si se solucionó o no.
      Por lo que sería conveniente que presente una pericia o certificado del estado de la unidad, los motivos por los cuales tuvo la filtración y con ese documento la inmobiliaria no tendrá más remedio que devolverle el dinero más los daños y perjuicios que le ocasionaron. Debe tener alguna cláusula en la reserva.
      Para un asesoramiento más personalizado puede completar el siguiente link y le responderemos a la brevedad:
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      Saludos, Team de Arquitectura legal

  31. Hola, compré una propiedad usada hace un mes y tengo una filtración en el techo cuando llueve mucho. Le puedo reclamar al dueño anterior?

    Gracias y saludos!

    1. Hola Norma, sí. Le debe reclamar al dueño anterior ya que le vendió una propiedad con un vicio y aún está en tiempo de garantía.
      Para ello debería hacer constar este daño a través de un informe firmado un perito para el caso que deba iniciar acciones legales.
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      Saludos, Team de Arquitectura legal

  32. Disculpen si este caso no entra en el tema fijado. Yo necesito una orientación. Mis vecinos y yo vivimos en unos phs. que fueron reciclados en distintos momentos. Ambos phs tenian ventanas que pertenecen a una medianera pero que daban aL vacio, dado que la construcción lindera era más´baja.Ese predio esta en los inicios de una construccion y van a hacer un edificio de 14 pisos, los primeros cinco cocheras, y los otros viviendas. Si bien las ventanas están en contravención, los planos fueron aceptados. Es importante señalar que esos phs. no tienen otro lugar por donde conseguir aire y luz. QUEREMOS TENER UNA MEDIACION CON LOS CONSTRUCTORES, ES POSI BLE. VAN A DAR LUGAR A ELLO.
    MUCHAS GRACiAS POR LA ORIENTACIÓN.

  33. Hola. Soy la vendedora de una propiedad en la que se realizo boleto de compra venta en marzo. Aun no se escrituro. El comprador me reclama vicios ocultos por humedad cuando se le detallo los lugares donde habia humedad y la propiedad no se entrego recien pintada. Me dice que va a hacer un informe tecnico. Se puede comprobar q no se oculto nada ya que no fue pintada antes de la entrega y nosotros habitabamos en ella tal cual se entrego?

    1. Hola Gisela los vicios ocultos tenían que quedar detallados en la escritura o el boleto de compra venta. Si el comprador se notificó de los mismos no puede reclamar por no habérselos avisado.
      Se puede demostrar a través de un informe pericial.
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      Saludos, Team de Arquitectura legal

  34. Hola, acabo de comprar una casa parte de un ph con 2 locales abajo. El vendedor (que también es dueño de la inmobiliaria que vendió) la publicó como un ph reciclado. A simple vista estaba todo bien. Cuando tomé posesión quise pintar y cuando se lijó se cayó toda la pintura porque abajo había cal con color que no habían quitado… por buena fé me hice cargo y seguí, dsps me quise preparar las habitaciones para poner airesacondicionados y tuve recablear la casa porque sólo se había actualizado los cables de la mitad de la casa, la pendiente de la ducha estaba mal así que tuve que rehacer el piso, de todo esto me hice cargo sin decir nada. Ahora, con las primeras lluvias encontré filtraciones visibles, y me otras que no se ven porque el techo es de tejas y tengo sobretecho de yeso en toda la casa. Además, con la llegada de la primer factura de aysa, el agua está como comercial y vino una fortuna. De aysa me dicen que para hacer todo bien, hay que poner otro tanque, otra cisterna con su bomba y conectar todo a la red lo cuál sale mucho dinero. Se lo reclamé al vendedor y relativiza las cosas o no me atiende. Qué puedo hacer, ya estoy notando mala fé en el vendedor y no sé si no está dilatando los temas para que se me pasen los tiempos y no pueda reclamarle por otra vía?

    1. Hola Claudio, Ud compró una casa con vicios ocultos, es decir, defectos que le taparon para poder venderla, lamentablemente. Ud tiene 90 dias para reclamar por ello al vendedor o puede frenar esa prescripción si un perito en el tema se lo dice, inclusive solicitar la devolución de la cosa según el Codigo Civil, más los daños y perjuicios ya que Ud no debía hacerse cargo de las reparaciuones en una unidad “supuestamente reciclada”
      Debería hacer el reclamo a través de un informe pericial, para iniciar acciones legales lo antes posible.
      Para una consulta más personalizada contactenos a través del siguiente link y lo asesoraremos acerca de los pasos a seguir: http://www.peritajesedilicios.com.ar/consultas.asp?Saudio=on
      Saludos, Team de Arquitectura legal

  35. Buenas tardes mi nombre es Sandra, soy de Tucuman y mi caso es el siguiente, compre un departamento a estrenar en el mes de marzo del 2017 por motivos económicos no me pude mudar antes al querer hacerlo en este mes me doy con la novedad de que por una lluvia no demasiado extensa se cayo el cielo raso de mi habitación y una de las paredes de la misma se encuentra llena de humedad, al hacer el reclamo con el constructor que realizo la obra se aparto del problema cualpando a la canaletas y al vecino por la humedad en la pared, ademas por la caída del techo nos dimos cuenta que el techo estaba revestido con una placa de durlock y no con yeso como corresponde, ademas se agrietaron los bordes de las puertas y hasta las puertas se empezaron a deteriorar de la nada, hablando con unos vecinos que viven en el mismo complejo me informaron que ellos también presentaron problemas similares, estoy a tiempo de reclamar?

    1. Hola Sandra, sí. Uds pueden reclamar por vicios al constructor , director de la obra de la propiedad. Para ello deberían hacer un informe pericial elaborado por un perito para que un abogado lleve adelante el reclamo.
      También pueden intentar con una denuncia en la municipalidad o defensoría para que intervengan investigando si la obra está habilitada, si tienen planos aprobados y final de obra para que los responsables se hagan cargo de las reparaciones. Uds cuentan con 3 años de garantía o desde que un especialista les anuncia que tienen vicios ocultos y comienzan a reclamar.
      Ante cualquier otra consulta no dude en contactarnos.
      Saludos, Team de Arquitectura legal

  36. Buen dia, vendi un depto usado, y al momento de entregarlo cambié el artefacto de cocina que habia por otro de menor valor, aunque de todos modos funcionando. El comprador me reclama que restituya la cocina original, esto puede hacerlo? En la compraventa no se estipula ningun artefacto especifico. Cuales son las condiciones de entrega legales en cuanto a los artefactos tipo cocina, calefon, etc.?
    Gracias.

    1. Hola Fredy, debería entregarlo en las mismas condiciones que lo vendió. O tenía que haberle avisado al comprador que esa cocina no estaba dentro del valor de venta antes de firmar.
      CCCN Art. 1140.- Entrega de la cosa. La cosa debe entregarse con sus accesorios, libre de toda relación de poder y de oposición de tercero.
      Saludos, Team de Arquitectura legal

  37. Hola hice una reserva por una cochera pero luego me dijeron que tenia deuda de abl y no se podía escriturar. Así que me dijeron vemos si en un año se paga. Si se paga se hace la escritura y si no te devolvemos la seña. Mientras tanto cuando quieras puedes usar la cochera pero antes avisas un mes antes para hacer el comodato, pero en ese lapso cualquier cosa podríamos rescindir el convenio y me devolvían la seña (eso esta escrito y firmado en un papel de la inmobiliaria). Pasaron como 6 meses, no use la cochera, pensaba usarla recién pero un amigo me ofrece su cochera en venta así que decidí rescindir la seña anterior.
    Se lo plantee a la inmobiliaria y al dueño y me salen que debería pagar las expensas desde hace 8 meses o perder la seña.
    Como puedo remediar??

    1. Hola Anthony, es más un tema para consultar con un abogado. Si Ud nunca estuvo en posesión de la cochera, no escrituró ni firmó un contrato de alquiler no deberían pedirle el pago de expensas o gastos. Por eso creer´+iamos que debe consultar un abogado.
      Saludos, Team de Arquitectura legal

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