Blog de Arquitectura Legal
Blog de Arquitectura Legal y Peritajes Edilicios.
mayo, 2011
mayo 31, 2011 en 9:16 · Categoria Alquiler, Arquitecto, Código Civil, Código De Edificación, Código de Planeamiento, Consorcio, Consorcios, construcción, Espacio Público, Espacios Comunes, espacios verdes, Garantía de Obra Nueva, General, Impacto Ambiental, Incumplimientos Contractuales, Informes Edilicios, Inquilinos, Inspección del edificio, Instalaciones, Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, mantenimiento de un edificio, Patologías ocultas, Pericias de Parte, Perito Arquitecto, Perito de Parte, Planeamiento Urbano, Problemas Edilicios, Propiedad horizontal, Propietarios, Seguridad, Soluciones Legales, Vicios de construcción, Vicios ocultos
La construcción en el Conurbano replica el fenómeno de Capital. Hay áreas centrales, elegidas para construir porque aseguran mejores condiciones de seguridad, transporte y equipamiento. Siempre hubo construcción en el centro de Ramos Mejía, Las Lomitas en Lomas de Zamora o en el centro de Quilmes, donde el m2 a estrenar promedia los US$ 1.832. Son sectores de 20 o 30 manzanas donde se concentra la mayoría de los edificios, habitados por gente que siempre vivió en la localidad. Al mismo tiempo, otras zonas quedan degradadas, por lo que hay una fuerte fragmentación de valores dentro del mismo partido. Al mismo tiempo, la construcción se extendió hacia el Conurbano norte como una continuación de la zona mejor cotizada de la Capital. En Olivos el m2 a estrenar sale US$ 2.353, un valor similar al de los mejores barrios porteños.
PorJOSÉ ROZADOS. ARQUITECTO Y DIRECTOR DE REPORTE INMOBILIARIO
Fuente: www.clarin.com
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mayo 24, 2011 en 9:06 · Categoria Arquitecto, Azoteas, Balcones, Código Civil, Código De Edificación, Código de Planeamiento, Cielo Rasos, Colapso, Colapso y Desprendimiento, construcción, control a una construcción, Derrumbe, Derrumbes de balcones, Desprendimientos, Deterioro, Filtraciones, Fisuras, frentes, Garantía de Obra Nueva, Grietas, humedad, Incendios, Informe técnico, Informes Edilicios, Informes Técnicos, Ingeniero, Inquilinos, Inspección del edificio, Instalaciones, mantenimiento, Mantenimiento de balcones, Mantenimiento de frentes, mantenimiento de un edificio, Patologías ocultas, Pericias de Parte, Perito Arquitecto, Perito de Parte, Planeamiento Urbano, Problemas Edilicios, Propiedad horizontal, Propietarios, Prueba Contundente, Ruina, Ruina del Edificio, Sótano, Seguridad, Semisótano, Soluciones Legales, Terrazas, Vicios de construcción, Vicios ocultos
12/04/11 Los problemas habituales de cada tipo de construcción. Los defectos de los materiales y las técnicas antiguas. Cómo solucionarlos.
Analizando los diferentes sistemas constructivos que hoy son frecuentes de ver en nuestro país podríamos caracterizarlos por sus raíces socio-culturales las que junto con el uso de determinados materiales se expresan, si bien no siempre en manifestaciones puras, con cierta unidad de lectura.
Cada una de estas variables con sus características propias constituyen, en estado puro, un sistema constructivo con su raigambre local y su lenguaje arquitectónico. Trataremos de localizar en cada una de ellas sus patologías clásicas. Esta clasificación no excluye por supuesto todas las alternativas que se nos presentan a diario en las diferentes tipologías no incluidas en este listado.
Constituye una tipología histórica que hoy retoma importancia por las remodelaciones de todo tipo a las que son sometidas. Las falencias clásicas detectables son las fallas de la aislación hidrófuga horizontal, sobre todo en el “cajón hidrófugo” y en la membrana ejecutada en mortero de cemento en el bajo nivel. Estas situaciones se generaron debido a que el mortero de asiento utilizado en los muros era de barro e incluía cal en el mejor de los casos. Dichos muros sufren asentamientos (por escasa profundidad de fundación) que provoca el fisuramiento de estas capas con el consiguiente ascenso de agua por capilaridad.
Esto es fácilmente detectable por la putrefacción que presentan los extremos de los listones que conforman el “enlistonado a la inglesa” en el momento del retiro del piso de pinotea, tanto como los cabezales embutidos de los rastreles (envigado de puntales sobre pilares de ladrillos comunes) del mismo modo que los zócalos moldurados. También es frecuente observar el deterioro de los revoques por presencia de humedad a unos cuarenta centímetros del piso y hasta el zócalo.
Si pensamos que existe una relación inversamente proporcional entre el diámetro del capilar y la capacidad de ascenso del agua, un capilar de 0,0001 m puede provocar ascensos de hasta 0,50 m de altura. En cambio un capilar que tenga la mitad de ese diámetro elevaría el agua al doble de la altura antes mencionada.
También son frecuentes las fallas de la aislación hidrófuga horizontal en la azotea accesible, determinada por la ejecución de una aislación constituida en arpillera embebida en brea caliente con baldosas calcáreas en su parte superior. Estas baldosas usualmente “coloradas de 0,20 m x 0,20 m” y asentadas con cal aérea llevaban juntas de dilatación, también de brea caliente, generalmente en su perímetro cercano al muro de carga. Al dilatarse la masa de contrapiso-piso comprimía el volumen de brea que refluía inmediatamente por los labios de la junta. Al enfriarse bruscamente por lluvia o descenso de la temperatura quedaba en el medio de la junta una depresión que acumulaba agua, la que por efecto de la gravedad o presión de viento, tendía a tomar contacto con la capa horizontal de arpillera (producto orgánico-putrescible) y ante la menor falla de ésta, atravesarla.
En la misma azotea, otro de los fenómenos clásicos es ver una fisura perfectamente horizontal, producto de la dilatación de toda la masa del contrapiso más las capas superiores por excesivo empastamiento del contrapiso, en su contacto con el muro de carga frontal. Como este fenómeno no era muy controlado, se preveía la colocación en el frente de una “vista”, es decir, que sabiendo que se iba a producir la fisura, el objetivo era que ésta quedara enmascarada en la parte inferior de dicha vista.
Cuando no se utilizaba ninguno de éstos sistemas era habitual la colocación de chapas onduladas de hierro que se embutían directamente en los muros de carga. Estas chapas, que no trabajaban a libre dilatación sino empotradas, eran las que provocaban la separación entre la carga y la chapa al dilatarse. En consecuencia, una nueva vía de ingreso de agua hacia el local que cubría. Estos fenómenos que a veces se notan a simple vista son detectables también por la presencia de plantas que, buscando humedad, crecen en esos intersticios.
Una vez que la humedad pasaba hacia el plano del cielorraso atacaba el “forro” compuesto por listones de yesero de 1/3” a 1/4” de espesor por 1 1/4” a 1 y 1/2” de ancho descomponiendo las maderas. Como mejora tecnológica, en una etapa posterior se reemplazó el enlistonado antes mencionado por metal desplegado, que también al ser atacado se oxidaba y manchaba el yeso además de romperlo por dilatación de la estructura metálica.
Tengamos en cuenta que la estructura portante del techo estaba constituida por perfilería “doble T” sobre cuyas alas apoyaban los ladrillos cerrando el espacio, en forma plana o curva (bovedilla), entre perfiles colocados a aproximadamente uno cada 0,60 metro, los que atacados por la humedad de las cargas fisuradas o por filtraciones del techo se corroían haciendo peligrar la estructura.
De esta forma y de acuerdo a lo antes mencionado en corrosión en metales ferrosos, el aumento de volumen de la estructura metálica del techo provoca la rotura de los elementos que estén en contacto solidario con dicho metal. Por este motivo, y a medida que avanza la rotura generada por el aumento del volumen del hierro, ingresa más agua generándose así un efecto de retroalimentación que lleva a la estructura al colapso total.
En más de una obra la perfilería metálica era reemplazada por estructura maderera la que al sufrir el ataque de la humedad entraba en estado de putrefacción ocasionando igual situación de colapso que las anteriores.
Asimismo dicha estructura maderera podía en más de un caso ser atacada por los insectos fitófagos como termita, polilla, carcoma o teredo navalis.
Esta situación implica la formación de una patología que a veces a simple vista no es fácil detectar puesto que la escuadría de la madera conserva su dimensión. Pero a la menor presión, ya sea concentrada o distribuida, se destruye.
Por último, se podría decir que los niveles de fundación no eran muy profundos, lo que si bien de por sí no es correcto, se agravaba con el paso de los años debido al ascenso de las napas acuíferas tanto en los cascos urbanos como en las áreas rurales o suburbanas haciendo que, lo que en 1920 podría llegar a ser medianamente aceptable, hoy no lo sea.
Esta tipología, que tuvo un gran desarrollo en los primeros años del gobierno justicialista, se caracteriza por una arquitectura “blanca” con un clásico techo de tejas coloniales o francesas.
La masividad con las que fueron construidas las unidades de vivienda o edificios públicos hizo que en muchos casos se detectaran patologías que a lo largo de los años se hicieron “clásicas”. Es así que vemos a nivel del subsistema “muro portante-techo” una falla característica en lo que respecta al apoyo de los cabios o terciales que, como todos sabemos es el elemento que establece la pendiente y es soporte del entablonado además de todos los elementos complementarios de la cubierta. Veremos a continuación errores clásicos referidos a lo dicho.
Es común ver que los techistas o los profesionales en el momento de proveer los elementos madereros que conforman el techo eviten “cantear” una de las caras de las piezas (las que no quedan a la vista). Esta mala costumbre hace que la cara superior de los cabios o las correas no presenten una superficie pareja de apoyo entre sí, generando de este modo la formación de “olas” en el faldón del techo.
En muchísimos casos, es fácil detectar que por escasa pendiente de los faldones (no debería ser inferior a 35%) el agua no escurre, dando así como resultado la formación de hongos, musgos y líquenes sobre el plano el techo.
Es característico también ver que al ser embutidos los cabezales de los cabios sin protección alguna (brea, pentaclorofenol, barniz, pintura o cualquier preservante de la madera) al dilatarse fisuran la mampostería que los contiene (por ausencia además de una adecuada cámara de dilatación). Esta mampostería fisurada genera una vía de agua que inmediatamente se copia al cabezal del cabio al que vuelve a atacar estableciendo así un sistema de retroalimentación, que como resultado visible exterior da una línea de rotura permanente, la cual, como en el caso anterior, genera el crecimiento de plantas parásitas.
Siguiendo con este subsistema vemos que las canaletas de borde que siguen la pendiente del techo reciben el agua de escurrido desde la teja y no desde la aislación hidrófuga. Esta aislación ejecutada con fieltro asfáltico no es impermeable, recordemos asimismo que el mencionado fieltro no es más que un cartón embreado en una de sus caras y que en pocas ocasiones se utilizaba techado asfáltico (cuya numeración comercial desde el número dos al cuatro, establece como el de mejor calidad al número cuatro) al ser éste un cartón embreado en ambas caras constituye sí una aislación impermeable.
Si prestamos atención a los caños verticales de descarga pluvial, en general presentan una sección inferior a la necesaria, establecida por reglamento en 100 milímetros, con la característica agregada que pocas veces se coloca una rejilla de alambre tejido metálico inoxidable o plástico que filtre las impurezas de mayor tamaño (hojas, plumas de aves, papeles, etcétera). Sumado esto al hecho de que pocos propietarios o encargados de mantenimiento controlan el estado del techo para liberar a las canaletas. Estas inspecciones que deberían realizarse una vez al mes, por lo menos, y deberían incrementarse a una vez cada quince días en época otoñal.
Aquí juega también un papel importante el cambio climatológico que ha tenido lugar en el planeta. Es así que se producen hoy grandes precipitaciones pluviales en muy poco tiempo transformando, por ejemplo, regiones como la metropolitana y su conurbano en un clima de características tropical o subtropical.
Este cambio nos obliga a los constructores a replantearnos la problemática de las secciones de los conductos de agua pluvial ya sean embudos, caños o canaletas, del mismo modo que los sellados de juntas entre diferentes elementos. La industria provee hoy una amplia gama de selladores de todo tipo, por lo que al ampliarse la oferta de esta clase de productos se hace más selectiva la especificación del sellador adecuado a cada necesidad.
Dado que en el caso que estamos tratando (subsistema techo-muro), la mayoría de las veces nos vemos obligados a trabajar al exterior, se
deberían utilizar aquellos que posean la cualidad de poseer filtros “uv”, es decir, resistentes a la acción de los rayos ultravioletas procedentes de la radiación solar.
Otro de los problemas que viene de arrastre por uso y costumbre es la colocación de la aislación hidrófuga directamente sobre el entablonado. Esto produce que por la necesidad de clavar la mencionada membrana, ésta sea perforada en el plano de escurrimiento o punto más bajo. Para remediar esto desde el diseño, es aconsejable colocar en coincidencia con cada cabio (es decir cada aproximadamente 0,60 m) un listón de forma trapezoidal con su base mayor apoyada en el entablonado de modo tal que la membrana hidrófuga “trepe” sobre la sección trapezoidal y sea clavada en éste punto (el más alto). Como retención superior de la membrana irá otro listón comprimiendo y “emparedando” el conjunto.
Siguiendo con la óptica de la “arquitectura preventiva” y dado que casi siempre es inevitable la ejecución de ventilaciones de locales, es recomendable la provisión de tejas chimenea y sombrerete de material cerámico. Ellas evitan la colocación de “collares”de chapa que en su unión con el techo provocan filtraciones indeseadas. Para ésto se recomienda que la pieza que emerge, generalmente de chapa galvanizada o zinc, atraviese la teja hasta la parte más baja de los agujeros del sombrerete, de modo de evitar movimientos en el conjunto y el cambio de materiales en el mismo nivel de las tejas. Cabe destacar también que la teja chimenea se coloca del mismo modo que el resto, una ventaja porque la imagen del faldón no es distorsionada por la presencia de un elemento que no formaría parte del conjunto.
De no utilizar estas tejas, en el momento de la colocación de las tejas cumbrera o “caballete” habrá que fijarlas dejando libre el alma central de la pieza, debiendo así permitir el paso de la vena de aire de un faldón al otro. El mortero de colocación no deberá ser rico en cemento, por el contrario, se recomienda un dosaje de 1:4 con colorante, a los efectos de no rigidizar excesivamente ésta unión, lo que daría lugar a rajaduras por contracción o dilatación.
Otras de las patologías detectables es el congelamiento y posterior estallido de las tejas por defecto de la colocación del material usado como aislante térmico (generalmente mal ubicado entre las tejas y la membrana hidrófuga) sea poliestireno expandido, espuma de uretano, lana de vidrio, etcétera. Esto da lugar, en consecuencia, a la recomendación ineludible de ubicar el aislante térmico por encima del entablonado y por debajo de la membrana hidrófuga. Esta ubicación del aislante térmico evita se humedezca si hubiera filtraciones por falla de unión mecánica entre las tejas o condensación de humedad por defectos de ventilación, deteriorándolo hasta el punto de dejar de cumplir su función específica.
A estos efectos sería óptimo la colocación de una barrera de vapor (nunca una membrana multicapa) lo más próximo al interior del ambiente. La idea de los proyectistas y muchas veces la de los comitentes de poder observar desde el interior del local techado el maderamen que conforma la cubierta y, por consiguiente, la no creación de un ático – cielorraso (que podría contener dicha barrera de vapor y a su vez actuar como cámara de disipación del vapor generado en el local), provoca con frecuencia la putrefacción del entablonado por condensación del vapor de agua contenido en el ambiente.
Ya sea en trabajos de reparación o bien como planteo de proyecto de obra nueva hoy se provee de un material que reúne en una sola manta las cualidades de aislante hidrófugo, térmico y barrera de vapor, se trata de las membranas que retienen aire en su interior y son soldadas entre sí por calor, se las conoce como membranas atérmicas bajo teja o bajo chapa.
Casa Tigre
Esta tipología tiene su correlato con todas aquellas construcciones de tipo palafítico que por estar en proximidad inmediata a lechos de agua hace necesario su “despegue” del nivel máximo de crecida. Esta situación obliga a la ejecución de pilotes que, según su tecnología de aplicación, generan diferentes patologías.
Uno de los clásicos eran los pilotes de madera dura (urunday, quina, lapacho, laurel, virapitá, viraperé, curupay etc.) cuyo tronco era forrado en su extremo con un “azuche” de hierro en forma de punta para favorecer el proceso de hincado. Este pilote que, como todos sabemos, trabaja por fricción lateral y rebote de punta, hace que esa punta metálica sufra el ataque de corrosión que provoca un relativo rápido colapso dejando así desguarnecido el tronco del árbol. Este tronco que no solo absorbe agua por sus paredes laterales comienza así a provocar ascenso de agua por capilaridad.
Como gran parte de esa estructura no está permanentemente en contacto con el agua, permitirá una rápida evaporación, pero lo que hará ascender el agua será precisamente ese fenómeno de capilaridad, que hará elevar el pelo de humedad por encima del pico de creciente.
En virtud de esto se comenzó a utilizar pilotes de hormigón ya sea hincados por martinete o ejecutados “in situ”, o bien maderas creosotadas (con inyección de creosota) o embebidas en preservantes del tipo del pentaclorofenol.
Dado que gran parte de estas construcciones están conformadas por estructuras madereras, las patologías detectables son las producidas por el ataque biológico de hongos o insectos fitófagos.
Cabría hacer alguna acotación a un material que no es de uso exclusivo de ésta tipología: la chapa de hierro galvanizada. Esta chapa de hierro de sección sinusoidal recubierta con una película de zinc por electrólisis (proceso de galvanización) y utilizada casi como exclusivo sistema de cubierta superior era perforada en su cresta con un clavo galvanizado con cabeza de plomo que era aplastada con suaves golpes de martillo “bolita” aprovechando la maleabilidad del plomo que actuaba como sellajunta.
Ante la dilatación y contracción de la lámina de chapa, este cierre supuestamente hermético entraba en crisis rápidamente. Esta situación se hacía crítica en el caso de utilizar chapas de segunda, tercera y hasta cuarta clavada (material de recupero de demoliciones) que arrastraban una larga historia de perforaciones que respondían a sus posiciones originales.
Otra característica de este material es su baja inercia térmica. Esto provoca que por fenómenos de condensación el vapor ambiental se transforme en agua provocando un goteo al interior de los locales que deteriora los cielorrasos, muros y pisos. Para evitarlo, muchas de estas construcciones eran proyectadas generando un pleno de ventilación entre el cordón inferior de las cabriadas y el cielorraso propiamente dicho, el cual a su vez era ventilado en forma lateral mediante rejillas ubicadas en los muros de cerramiento en coincidencia con la mitad de la altura de dicho pleno. Este pleno no solo mejoraba sustancialmente el problema de la condensación sino también el aislamiento termoacústico.
Otras de las soluciones muy habitualmente adoptadas era la de reemplazar la chapa ondulada de hierro por la de asbesto cemento (mezcla de fibras de amianto, agua y cemento). Si bien este material tiene ciertas bondades como su rigidez longitudinal y su relativa buena transmitancia térmica, debemos destacar su baja capacidad al impacto, ya sea de granizo (el más frecuente) o cualquier acción mecánica brusca.
Asimismo es importante destacar que cualquier alteración que se producía en la superficie generaba una aguda concentración de tensiones que daba como resultado inmediato la formación de largas fisuras longitudinales. Estas eran frenadas con la ejecución de agujeros con taladro en el final de dicha fisura.
Estas cubiertas se reparaban con parches asfálticos armados con velo de vidrio, resinas epoxi (bi o monocomponentes) y morteros cementicios (“morteros cola”) utilizados en obra para pegar piezas de revestimiento.
Edificios: balcones y fachadas
Las patologías que con mayor frecuencia se verifican en los balcones son las manchas y deterioros causados por la humedad, derivados de una mala impermeabilización del solado y el frentín. Estos problemas tienen particular importancia cuando la humedad puede provocar la corrosión de los hierros estructurales, que son de fundamental importancia en la seguridad de los balcones. Asimismo, en muchos casos se verifica un inadecuado mantenimiento de las bocas de desagüe, lo que sumado a una inadecuada pendiente de escurrimiento, permite que el agua quede en el piso aumentando el caudal de infiltración. En el caso de ventanales con carpintería metálica, contribuyen a la oxidación de la parte inferior de los marcos de carpintería.
Las fisuras y grietas en un balcón pueden tener distintas causas y originar la caída de material, con probabilidades de producir daño a personas o cosas. Asimismo, la determinación del origen de las grietas es fundamental por cuanto pueden ser indicios de problemas estructurales.
Otro problema habitual es la oxidación de los elementos metálicos, que en algunos casos llegan a anular las condiciones de protección. En general, esta situación se origina por un inadecuado mantenimiento de los metales expuestos a la intemperie.
Las grietas en los vidrios de las barandas también son peligrosas porque le quitan resistencia y pueden caer al vacío.
Un párrafo aparte merecen los empotramientos y fijaciones de las barandas en la estructura del balcón, ya que a través de ellos se podría filtrar el agua produciendo la oxidación de la parte empotrada. El consiguiente aumento de volumen produce grietas y desprendimiento de revoques y revestimientos. En las inspecciones también es habitual detectar sobrecargas en los balcones como fuente de problemas estructurales (cerramientos, macetas).
Sabemos que en los balcones en voladizo los hierros estructurales se deben colocar en la parte superior de la losa. Por errores de diseño o ejecución, o por corrosión éstos pueden disminuir su diámetro y resistencia con riesgo de colapso súbito. Normalmente las estructuras de hormigón presentan síntomas con anterioridad: grietas, desplazamientos, descenso de apoyos. Pero cuando se trata de balcones con problemas como los descriptos la ruina se producen sin previo aviso.
Para poder determinar cuál es la cantidad y ubicación de los hierros estructurales colocados en un balcón, su estado y fijación correcta, es necesario realizar ensayos que pueden implicar la apertura de canaletas para dejar las armaduras al descubierto. Este tipo de trabajos son costosos y originan importantes molestias a los ocupantes de las viviendas involucradas por lo que normalmente no se encargan como tarea imprescindible. Otra alternativa consiste en la detección de los hierros a través de instrumental específico que, al igual que la opción anterior es costosa aunque menos molesta. Sin embargo, si de la inspección ocular surgiesen dudas respecto a algún balcón o si se desease tener la absoluta certeza sobre la seguridad estructural, este tipo de cateos es inevitable.
Detectadas las patologías que afectan a un balcón, será función del profesional que haya realizado la inspección determinar su origen para realizar un adecuado diagnóstico y, de esa manera, proponer las reparaciones que estime convenientes.
Fuente: www.clarin.com
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mayo 23, 2011 en 7:43 · Categoria Abogado, Arquitecto, Código Civil, Código De Edificación, Código de Planeamiento, Colapso, Colapso y Desprendimiento, construcción, control a una construcción, Demanda, Demolición del Edificio, denuncias, Derrumbe, Derrumbes de balcones, Desprendimientos, Deterioro, Espacio Público, Espacios Comunes, Estudio Jurídico, Garantía de Obra Nueva, Habilitación, Incumplimientos Contractuales, Informe técnico, Informes Edilicios, Informes Técnicos, infracción, Ingeniero, Inspección del edificio, Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, Locación de Obra, mantenimiento, Mantenimiento de balcones, Medianeras, Pericias de Parte, Perito Arquitecto, Perito de Parte, Planeamiento Urbano, Problemas Edilicios, Prueba Contundente, Ruina, Seguridad, Siniestro, Soluciones Legales
Se cayó un muro de una cochera lindera a una obra en construcción
Una joven de 20 años murió hoy en La Plata al derrumbarse la pared de una cochera, lindera con una obra en construcción, según informaron fuentes policiales. El derrumbe estaría relacionado con la obra de construcción.
La cochera esta ubicada en las calles 38 entre 3 y 4 de La Plata.
La Municipalidad de La Plata confirmó que la obra contaba con los permisos exigidos los organismos municipales.
“La obra está en orden”, dijo el secretario de Gestión Pública, Jorge Campanaro, quien confirmó que peritos de Bomberos “están viendo si el responsable es el que ejecuta la obra o el propietario del garage”.
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mayo 18, 2011 en 4:03 · Categoria Aberturas Internas, Arquitecto, Azoteas, Balcones, Cielo Rasos, Colapso, Colapso y Desprendimiento, construcción, control a una construcción, Demolición del Edificio, Derrumbe, Derrumbes de balcones, Desprendimientos, Deterioro, Entrepiso, Espacios Comunes, excavación, Filtraciones, Fisuras, frentes, Grietas, humedad, Informe técnico, Informes Edilicios, Informes Técnicos, Ingeniero, Inspección del edificio, Instalaciones, Locación de Obra, mantenimiento, Mantenimiento de balcones, Mantenimiento de frentes, mantenimiento de un edificio, Medianeras, Modificaciones Clandestinas, Patologías ocultas, Pericias de Parte, Perito Arquitecto, Perito de Parte, Problemas Edilicios, Propiedad horizontal, Propietarios, Ruina, Ruina del Edificio, Sótano, Seguridad, Semisótano, Terrazas, Vicios de construcción, Vicios ocultos
Si pongo una pileta en la terraza la losa se puede caer?
Toda estructura fue ejecutada en base a un cálculo fisicomatemático que considera una carga admisible máxima superada la cual la estructura se inutiliza. Esto no significa que efectivamente se caiga al suelo o que se desintegre sino que no sea segura para cumplir su función.
En el cálculo se suponen condiciones que el profesional determina a priori según su criterio además de normas técnicas establecidas en los reglamentos. Entre ellos se elige la sobrecarga admisible máxima según el destino.
Por ejemplo para azoteas accesibles la sobrecarga máxima que se emplea para el cálculo es de 150kg/m2. Esto significa que en 1 m2 no puede haber nada que pese mas de 150kg, pues si eso ocurre la estructura “se cae” o como dijimos se inutiliza. Una pileta llena de agua pesa en kg su volumen multiplicado por 1000, si el cálculo se hace en metros.
Por ejemplo si se calculan 3m3 de volumen de agua el peso resultante será de 3000 kg o 3 toneladas. Si dividimos esos 3000kg por la superficie que esta pileta ocupa sobre el piso por ejemplo 5, tendremos que sobre cada m2 de superficie de piso habrá una sobrecarga de 600kg. Resultado LA LOSA SE CAE. La pieza colapsa estructuralmente, mostrando deformaciones importantes, rajaduras que progresaran o cayéndose parte de la estructura.
Por que muchas veces no ocurre? porque todo método de cálculo supone la utilización de coeficientes de seguridad que compensan variabilidad en la composición química de los materiales, factores atmosféricos, dificultades en la ejecución, etc. que nos juegan a favor y además porque tenemos suerte.
Un balcón se puede caer?
La mayoría de los balcones están estructuralmente planteados como voladizos empotrados o parcialmente empotrados. El voladizo como elemento estructural es el más crítico junto con la ménsula, luego le siguen vigas, losas y columnas, en ese orden. Los balcones se calculan con una sobrecarga máxima admisible de 300kg/m2.
Tres personas de 90 kg c/u mas una maceta de mediano tamaño todo ubicado en un área de no más de 1 m2 supera esa carga. Resultado EL BALCON SE CAE . Si lo hacen sobre el borde libre por ejemplo apoyados en la baranda la situación de carga es aun mas critica pues el momento flexor resultante es máximo.
Una estructura se cae abruptamente?
No. En general toda estructura da aviso previamente, con rajaduras o fisuras más o menos importantes. De la observación del “progreso” de esas fisuras depende la conducta a seguir.
Si Ud. tiene la sospecha o seguridad que progresan fisuras o rajaduras detectadas, consulte a un profesional. No posponga en el tiempo una decisión que en muchos casos puede causarle problemas graves. Existen muchos casos de estructuras que han COLAPSADO, habiendo sido, sus ocupantes, advertidos con anterioridad del peligro que corrían.
Como sé cuanto “aguanta” mi estructura?
Una inspección visual y medición exterior de los elementos estructurales brinda a un profesional entrenado una cierta calidad de datos, luego están aquellos datos que surgen de los planos de estructuras, existentes o no, y como ultima verificación, no siempre recomendada, una prueba de cargas.
Una prueba de cargas da el dato fehaciente de la capacidad de resistencia de una estructura, pero lamentablemente es un ensayo considerado “destructivo”. El procedimiento consiste en ir cargando la estructura poco a poco y medir con un flexometro la deformación resultante hasta valores máximos. Si durante el ensayo se superan esos valores se produce el colapso y la pieza estructural se inutiliza producto del estudio.
Puedo construir un piso arriba de mi planta baja?
Para esta pregunta valen las aclaraciones dadas con relación a las sobrecargas, además en este caso hay que agregar las cargas permanentes que son las producidas por el propio peso de los materiales con los que construimos el piso de arriba. Es importante, entonces, considerar una construcción lo más liviana posible y verificar previamente la capacidad de carga. (Paredes de ladrillo macizo de 30cm de espesor son capaces de soportar dos plantas).
Como se que la estructura que están construyendo para mi casa es segura?
Si la estructura es de hormigón armado hay verificaciones que deben hacerse en obra SIEMPRE. Una es la verificación del asentamiento que mide la relación agua-cemento. Esto puede ser observado como un vertido de hormigón en un elemento troncocónico al que se lo golpea x cantidad de veces y luego se mide con un metro la altura de la masa de hormigón resultante al caer al suelo. Otra verificación importante es la toma de probetas para su análisis posterior en un laboratorio de materiales. Eso dará la resistencia del hormigón que ha sido colado en su obra y que puede diferir de la calculada. SIEMPRE EXIJA AL DIRECTOR DE OBRA ESTAS COMPROBACIONES y asuma Ud. el costo de una comprobación que le brindara seguridad.
Cuando endurece el hormigón?
El hormigón armado fragua (cuaja) rápidamente, a las pocas horas de la colada ya se ve con su aspecto final. Los primeros 7 días comienza el endurecimiento y se hidrata de manera más acelerada, por lo tanto hay que mantenerlo muy húmedo. Se considera que adquiere su resistencia total al año aunque a los 28 días debe cumplirse por reglamento. A bajas temperaturas el proceso de fraguado se hace más lento hasta casi detenerse a los 4ºC. No permita que llenen su estructura a temperatura inferior a 4ºC.
Puedo abrir una ventana o puerta en cualquier pared?
Puede hacerlo en cualquier pared siempre que reemplace la resistencia de esa superficie de pared por una especie de viga que soporte la mampostería superior. A esto se lo denomina “adintelar” y puede ser ejecutado con perfiles de acero o con hormigón.
Una estructura con problemas colapsará indefectiblemente?
No. Una vez estudiada y dentro de cierto margen puede ser reparada estructuralmente valiéndonos de cementos epoxis, aumento de las secciones o armaduras, refuerzos metálicos con planchuelas, perfiles, etc.
Si, el azúcar disgrega con gran rapidez y facilidad al hormigón.
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mayo 16, 2011 en 6:05 · Categoria Abogado, Arquitecto, Código Civil, Código De Edificación, Código de Planeamiento, construcción, Construcciones no autorizadas, contaminación visual, control a una construcción, Espacio Público, Espacios Comunes, espacios verdes, Estudio Jurídico, excavación, Habilitación, Impacto Ambiental, Informe técnico, Informes Edilicios, Informes Técnicos, infracción, Ingeniero, Inspección del edificio, Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, mantenimiento, Modificaciones Clandestinas, Pericias de Parte, Perito Arquitecto, Perito de Parte, Planeamiento Urbano, Problemas Edilicios, Propiedad horizontal, Propietarios, Soluciones Legales
08/08/10 Hubo protección en algunos barrios. Y buscan consensuar una solución de fondo.
En la ciudad de Buenos Aires, el código que regula la construcción es una ciencia reservada para especialistas . La cantidad de m2 que se pueden construir se determina según la Fórmula de Ocupación Territorial (FOT), que consiste en multiplicar la superficie del terreno por un número. Así, sumando varias parcelas es posible levantar edificios altos aún en zonas bajas.
La confusión que genera este sistema explica por qué muchos vecinos se mudaron a barrios de casas bajas sin saber que en cualquier momento podían construirles un edificio al lado , como pasó en Caballito. Y también alentó prácticas inescrupulosas de algunas constructoras, como presentar planos por cierto metraje y terminar construyendo mucho más, con la impunidad del hecho consumado. Desde 2006, la respuesta legislativa a los reclamos de los vecinos fue modificar las zonificaciones de algunas áreas de barrios como Coghlan o el propio Caballito. Pero resultan parches que no solucionan la cuestión de fondo.
“Hace dos años, la Legislatura aprobó el Plan Urbano Ambiental (PUA), que ordena generar un nuevo código urbanístico de carácter morfológico, es decir que respete la forma, las alturas y el tipo de edificios existentes –explica el director de Planeamiento de la Ciudad, Fernando Alvarez de Celis–. También hay que debatir qué usos de suelo debe tener Buenos Aires”.
El Ministerio de Desarrollo Urbano ya elaboró un diagnóstico y la discusión del nuevo código se está dando en una comisión llamada CoPUA. “Hay quienes quieren conservar a la ciudad como está y otros que prefieren la construcción en altura –dice Alvarez de Celis–. Pero en lo que hay acuerdo es en que en vez de usar fórmulas que entienden unos pocos, se van a establecer alturas máximas concretas para que el sistema sea más transparente”.
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mayo 15, 2011 en 8:13 · Categoria Abogado, Arquitecto, Código De Edificación, Código de Planeamiento, clausuras, Comunas, construcción, Construcciones no autorizadas, control a una construcción, Demolición del Edificio, denuncias, Espacio Público, Espacios Comunes, espacios verdes, Estudio Jurídico, frentes, Habilitación, Impacto Ambiental, Impugnaciones, Informe técnico, Informes Edilicios, Informes Técnicos, Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, Pericias de Parte, Perito Arquitecto, Perito de Parte, Planeamiento Urbano, Propiedad horizontal, Propietarios, Soluciones Legales
Se restringieron las áreas autorizadas y se prohibió la demolición de casas antiguas.
Tras las reiteradas protestas de los vecinos, se prohibieron las demoliciones y se limitó la construcción de edificios en barrios residenciales de Mar del Plata. Se trata de zonas emblemáticas que había empezado a perder su impronta: en medio de manzanas arboladas y de casas bajas se erigieron edificios de hasta seis pisos. El cambio en los dos últimos años es notable a causa del boom de la construcción que en 2010 registró el récord de metros cuadrados construidos y que al parecer, por la marcha que traen los obradores, el cierre de 2011 arrojará también índices en alza.
Las quejas surgieron de los vecinos de las zonas afectadas; son cercanas al centro de la ciudad, bien cotizadas, y que hasta ahora habían conservado su perfil de barrio. Chauvin, Divino Rostro, Playa Grande, Primera Junta y Loma de Stella Maris son algunas de ellas.
La mayoría de las torres se levantan en lotes que eran ocupados por chalés tradicionales. En los últimos días de marzo, un grupo de vecinos se hartó y se movilizó cuando la piqueta comenzó a derribar una mansión revestida en piedra Mar del Plata en Sarmiento y Rodríguez Peña. “Le pedimos al intendente (Gustavo) Pulti que frene la destrucción de chalés tradicionales”, fue el reclamo. “Están destruyendo la identidad de Mar del Plata”, decía un cartel. Un emprendimiento inmobiliario pronto echará raíces allí.
El arquitecto José Luis Castorina, a cargo del área de Planeamiento Urbano municipal, explicó que el boom de la construcción viene desde 2002, ya que había una promoción, de la misma comuna, que permitía a quien ocupará menor superficie construir más pisos. “Pero comenzaron a notarse distorsiones en algunos barrios y creció la preocupación de los vecinos, que de pronto tenían una torre de cinco pisos al lado de su chalé”, explicó. La promoción, que terminó el 31 de enero, tenía por objeto incentivar la construcción. Y lo consiguió, tanto que a las autoridades se les fue de las manos.
En 2003, según los registros de Planeamiento Urbano, se edificaron 34.383 metros cuadrados; en 2005, el número era casi el doble: 61.247 metros. El año pasado los metros construidos marcaron el récord de la década: fueron 120.886. Las torres de departamentos cuestionadas se cotizan entre 1.500 y 2.000 dólares por metro cuadrado. Algunas cuestan lo mismo que un departamento con vista al mar.
Después del récord, y con barrios irrumpidos por edificios, el Concejo Deliberante aprobó la suspensión, por 90 días, de cualquier demolición de inmuebles que tengan más de 30 años. Luego, el Concejo Deliberante aprobó limitar la construcción en zonas residenciales. “Contempla el resguardo del carácter y fisonomía morfológica de aquellos sectores donde se observan edificios recientes que no se han integrado adecuadamente al tejido urbano preexistente”, dice la ordenanza, que además busca promover nuevas zonas para los desarrollos inmobiliarios.
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mayo 14, 2011 en 0:55 · Categoria Abogado, Arquitecto, Código De Edificación, Colapso, Colapso y Desprendimiento, construcción, control a una construcción, Derrumbe, Desprendimientos, Estudio Jurídico, Garantía de Obra Nueva, Habilitación, Informe técnico, Informes Edilicios, Informes Técnicos, Ingeniero, Inspección del edificio, Locación de Obra, Pericias de Parte, Perito Arquitecto, Perito de Parte, Planeamiento Urbano, Ruina, Ruina del Edificio, Seguridad, Soluciones Legales
Desde Infraestructura Escolar aclararon que “este lamentable hecho corresponde a un accidente de trabajo, que puede suceder durante tareas de demolición“. Informaron que “la empresa constructora está debidamente asegurada”.
El director de Infraestructura Escolar Gabriel Lemos, ante el derrumbe de parte de un tímpano del edificio escolar de la Escuela Primaria 32 de Charata, detalló que a partir de la reunión concretada entre funcionarios del Gobierno Provincial y autoridades municipales hubo un acuerdo para dar continuidad a la obra con tareas de demolición y cerco perimetral.
El funcionario aclaró que los permisos instruyen a demoler todo lo que está por encima de la viga de encadenado superior, y por ende todos los tímpanos de techo deberán ser demolidos y que el hecho en cuestión corresponde a un accidente de trabajo, que puede suceder y para lo que la empresa constructora está debidamente asegurada.
En relación al hecho concreto, Lemos señaló que esto corresponde a un accidente de trabajo durante la demolición y aseguró, que la empresa CHACOBRAS SRL, tiene asumido esos riesgos que tienen sus obreros, especialmente en este caso en que se contempla demolición, por lo que todo el personal está debidamente asegurado.
Fuente: http://datachaco.com/
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mayo 13, 2011 en 1:25 · Categoria Abogado, Arquitecto, Código De Edificación, Código de Planeamiento, clausuras, Colapso, Colapso y Desprendimiento, construcción, control a una construcción, Demolición del Edificio, denuncias, Derrumbe, Espacios Comunes, Estudio Jurídico, excavación, Garantía de Obra Nueva, Habilitación, Informe técnico, Informes Edilicios, Informes Técnicos, infracción, Ingeniero, Inspección del edificio, Medianeras, Pericias de Parte, Perito Arquitecto, Perito de Parte, Problemas Edilicios, Propietarios, Ruina, Ruina del Edificio, Seguridad, Soluciones Legales
El hecho se produjo al ceder la submuración de la edificación ubicada en Mendoza 75 de esta capital.
El secretario de Desarrollo Local, Carlos Chaneton, afirmó que la obra tenía los planos aprobados pero “parece que las cosas no estaban bien hechas”.
El municipio de la ciudad clausuró ayer un edificio en construcción que se está levantando en la calle Mendoza 75. La decisión que se tomó desde Obras Particulares fue luego de que en la noche del miércoles cediera la submuración de la obra tanto de la parte del frente como el sector del fondo. El hecho provocó que el terreno lindero del sector trasero, donde se encuentra un estacionamiento de autos, sufriera problemas en su propio suelo donde cedió el contrapiso.
“Afortunadamente no hubo ningún accidente ya que como eran las 22 no había ninguna persona, ni autos en el lugar” dijo Carlos Chaneton, secretario de Desarrollo Local del municipio.
El funcionario aclaró que la obra tenía los planos aprobados y autorización para construir, pero consideró, por los problemas que se generaron, que “las cosas no estaban bien hechas”.
Chaneton detalló que cuando se hacen las excavaciones para levantar un edificio, “hay que hacer un sostenimiento de la tierra llamado submuración. Hay que hacerlo con mucho cuidado y con responsabilidad porque no sólo es el sostenimiento de la tierra sino de las paredes de arriba“, explicó.
El funcionario agregó que “parece que no habían puesto los puntales suficientes y esto es fundamental en la submuración”. Agregó que “muchas veces estas cosas pasan por desconocimiento y otras porque las empresas no son lo suficientemente responsables”.
Plan de trabajo
La obra clausurada quedó a disposición del Tribunal de Faltas Nº 2 desde donde se deberá determinar cuál es la sanción pertinente. Además para continuar los trabajos, los responsables de la obra en ejecución deberán presentar el informe correspondiente donde se exponga cómo continuarán los trabajos que aseguren la seguridad necesaria a los lotes linderos.
“El juez permitirá que continúen los trabajos pero los necesarios para que se hagan bien las obras de submuración”, aclaró Chaneton quien dijo que para esto la empresa deberá presentar un plan de trabajo en Obras Particulares.
Sobre el tema, el intendente Martín Farizano declaró que la obra poseía el permiso de obra correspondiente. “El municipio no puede transformarse en director de obra de todos y cada uno de los trabajos que se ejecutan en la ciudad. Si hay un responsable de obra que modifica la construcción cuando está en marcha, eso es muy difícil de detectar”, describió.
Aseguró que Neuquén es “una de las ciudades más seguras del mundo”. “Tenemos un convenio con los colegios profesionales que no sólo comparten con nosotros la fiscalización de las obras sino también los relevamientos correspondientes a seguridad y también nos acompañan en la entrega de las habilitaciones correspondientes”.
Fuente: http://www.lmneuquen.com.ar/
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mayo 12, 2011 en 4:25 · Categoria Abogado, Arquitecto, Balcones, Código Civil, Código De Edificación, Código de Planeamiento, Cielo Rasos, clausuras, Colapso, Colapso y Desprendimiento, construcción, Construcciones no autorizadas, denuncias, Derrumbe, Derrumbes de balcones, Desprendimientos, Entrepiso, Estudio Jurídico, Fallo, Habilitación, Habilitaciónes de Locales, Inspección del edificio, Instalaciones, Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, mantenimiento, Modificaciones Clandestinas, Pericias de Parte, Perito Arquitecto, Perito de Parte, Problemas Edilicios, Ruidos Molestos, Ruina, Seguridad, Siniestro
Son los dueños del boliche y el organizador de la fiesta en que se produjo la tragedia. El derrumbe del entrepiso causó la muerte de dos chicas. La jueza, en cambio, no citó a tres funcionarios y dos profesionales contratados por la Ciudad.
Cinco empresarios y el organizador de la fiesta donde murieron dos jóvenes tras un derrumbe en el boliche Beara, del barrio de Palermo, fueron citados a declaración indagatoria por la Justicia por las irregularidades detectadas en el lugar y en la construcción del entrepiso, cuya caída provocó la muerte de dos mujeres jóvenes. La decisión fue tomada por la jueza de instrucción Alicia Iermini quien, sin embargo, no se pronunció sobre el pedido de la fiscalía para indagar a los funcionarios porteños encargados de la habilitación y el control del local.
La tragedia de Beara –un local ubicado en Scalabrini Ortiz al 1600, habilitado como casa de fiestas, pero que en realidad funcionaba como boliche bailable– se produjo el 10 de septiembre pasado. Varias personas resultaron aplastadas por el derrumbe: dos de ellas fallecieron y una decena sufrió heridas de distinta gravedad.
Las indagatorias comenzarán el 20 de mayo e involucran a los socios de la empresa El Viejo Sabio SA, responsable de la explotación de Beara. Se trata de Juan Carlos Yun, Agustín Dobrila, Roberto Kattán Coria, Ronaldo Fliess e Iván Fliess (padre e hijo) además del organizador del evento de esa noche, Maximiliano Fratino.
Según la investigación, los Fliess serían a la vez socios del emprendimiento comercial y responsables de la empresa Mundo Seco, constructora y proveedora de los materiales con los que se hizo el entrepiso donde se ubicaban los invitados VIP, y que terminó derrumbándose.
El fiscal de instrucción Andrés Madrea había pedido además la declaración indagatoria de varios funcionarios del Gobierno de la Ciudad: desde el entonces director de Habilitaciones y Permisos Martín Farrell, hasta el jefe del Departamento de Esparcimiento, Norberto Casano; el director de Habilitaciones Especiales, Pablo Seiskcuscas, de quien habría firmado la habilitación, Carlos Mustapich y del maestro mayor de obras Gustavo Amaru. En el derrumbe murieron Adriana Lizarraga y Leticia Provedo y en la pesquisa se determinó que el lugar tenía habilitación como casa de fiestas privadas, pese a lo cual se organizaban bailes. Una pericia ordenada por la jueza Alicia Iermini, en la que participaron tres ingenieros civiles designados por el Consejo Argentino de Ingenieros, y peritos de parte de la defensa y de la querella, llegó a la conclusión de que la superficie no estaba en condiciones de ser utilizada para el fin previsto en la habilitación. Los peritos oficiales dictaminaron que sólo podía soportar una carga de 215 kilos por metro cuadrado, cuando las normas requieren que las superficies soporten no menos de 460 kilogramos por metro cuadrado.
Después de recibir los resultados de los peritajes, la jueza convocó a los imputados a declaración indagatoria, pero no precisó por qué delito los acusa. Para el fiscal Madrea, tanto los responsables del local como los funcionarios están imputados por el delito de “estrago doloso seguido de muerte”. La jueza tampoco dijo por qué no convocaba a los funcionarios.
Según trascendió de fuentes con acceso al expediente, el fiscal había pedido la declaración como testigo de la directora de Fiscalización y Control, Vanesa Berkowski. La funcionaria había declarado en la Legislatura porteña que había advertido a Farrell que no concediera a Beara la habilitación solicitada como casa de fiestas privadas porque ese comercio venía funcionando como local de baile, en forma clandestina, razón por la cual había sido clausurado en dos oportunidades. De todas maneras, el organismo a cargo de Farrell le otorgó la habilitación. Poco después ocurrió la tragedia, se presume, porque la cantidad de público ubicado en el entrepiso excedía la resistencia de sus materiales.
Sin embargo, la jueza Iermini no convocó a Berkowski, ya que llegó a evaluar su posible citación como imputada, según fuentes de la causa. Adoptó ese criterio después de tomarle declaración, como testigo, al titular de la Agencia Gubernamental de Control, Javier Ibáñez, a la sazón, jefe de Farrell y de Berkowski.
En la Legislatura, Farrell había justificado la habilitación de Beara en “el principio de inocencia” de los dueños. Poco después, el funcionario fue desplazado de su cargo y ubicado en un lugar de menor exposición dentro de la gestión.
Beara estaba habilitada como “casa de fiestas privadas”, un rubro que permite la realización de shows en vivo siempre que no se vendan entradas y los concurrentes lo hagan con invitaciones. Pero el boliche utilizaba esa habilitación como pantalla para organizar bailes y shows, a los que se ingresaba pagando consumisiones. El director de Habilitaciones estaba al tanto de ese comportamiento de los dueños del local, por la advertencia de Berkowski, y de todas maneras le otorgaron la habilitación.
Para el fiscal, los funcionarios son responsables de haber permitido el funcionamiento de Beara pese a que no estaba en condiciones de hacerlo. A Farrell, que firmó la habilitación aun sabiendo que la empresa usualmente violaba las normativas (el boliche había sido clausurado dos veces), agregan Cassano y Seiskuscas, que también suscribieron la habilitación; al inspector Mustapich, quien avaló la habilitación después de haber concurrido al lugar; al maestro mayor de obras Amaru, quien intervino como personal técnico en el trámite de habilitación del entrepiso, y al arquitecto Rasdolsky, verificador de habilitaciones contratado por la Ciudad.
Fuente: Pagina12
Por Eduardo Videla
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mayo 9, 2011 en 7:58 · Categoria Abogado, Arquitecto, Balcones, Código Civil, Código De Edificación, Código de Planeamiento, Colapso y Desprendimiento, construcción, Construcciones no autorizadas, control a una construcción, Demolición del Edificio, denuncias, Derrumbe, Derrumbes de balcones, Desprendimientos, Deterioro, Espacios Comunes, Estudio Jurídico, excavación, frentes, Garantía de Obra Nueva, Habilitación, Informe técnico, Informes Edilicios, Informes Técnicos, infracción, Ingeniero, Inspección del edificio, Ley 24557, Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, Locación de Obra, Mantenimiento de balcones, Mantenimiento de frentes, mantenimiento de un edificio, Pericias de Parte, Perito Arquitecto, Perito de Parte, Planeamiento Urbano, Problemas Edilicios, Propiedad horizontal, Propietarios, Ruina, Ruina del Edificio, Seguridad, Siniestro, Soluciones Legales
Con fecha 29 de abril del 2011 fue publicada en el Boletín Oficial la Resolución 550/2011 de la Superintendencia de Riesgo del Trabajo con el claro objetivo de establecer mecanismos de supervisión y control eficiente en las etapas de demolición de obras existentes y excavaciones de subsuelos con su correspondientes submuraciones, con el fin de mejorar las medidas de seguridad preventivas, correctivas y de control de las obras en construcción.
Es de notar que la cantidad de lamentables accidentes por desmoronamientos, derrumbes, caídas etc -en los últimos meses- hace que la Superintendencia de Riesgo del Trabajo como ente autárquico, creado por Ley 24.557, dentro del ámbito del Ministerio de Trabajo y Seguridad Social de la Nación, con las facultades necesarias para establecer lo aquí referenciado (conf. Art 35 y 36 L. 24.557) tome cartas en el asunto y determine lineamientos básicos a seguir.
Así es que la Resolución 550/2011 establece, para los casos en que se ejecuten trabajos de demolición, que será requerida la documentación indicada “in fra” como contenidos mínimos de la memoria descriptiva (conf. Art 1º y Anexo I) a cargo de la empresa constructora y el Servicio de Seguridad e Higiene en el trabajo:
a) Planos/esquemas de la edificación a demoler (plantas y vistas), donde se especificarán las áreas a demoler y aquéllas a conservar (de ser necesario), el número de plantas, antigüedad y otras características.
Se realizará el análisis estructural que corresponda, como el estado y observación de las edificaciones colindantes, rubricado por un profesional competente en la materia.
b) Cálculos estructurales de los apuntalamientos y arriostramientos de las paredes medianeras, los que deberán estar rubricados por un profesional competente en la materia.
c) Antecedentes de la edificación a demoler, verificando la presencia de materiales con asbesto.
En caso de detectarse, se deberán adoptar las medidas preventivas necesarias para realizar los trabajos sin riesgos para la salud de los trabajadores.
d) Procedimiento y método a seguir para la ejecución de las demoliciones, donde se indicará si se efectúan en forma manual, con maquinaria, usando explosivos o sistemas mixtos.
e) Descripción de las medidas colectivas de seguridad que se deberán adoptar, específicas para esta etapa, a saber: armado de andamios, ejecución de barandas, previsión del sistema de anclaje de los cabos de vida y cualquier otra medida de seguridad que el profesional competente estime necesaria.
f) Descripción de los elementos de protección personal (E.P.P.) necesarios, acorde a los riesgos a los que se encuentren expuestos los trabajadores.
g) Sistema de verificación del corte de los servicios de electricidad, agua y gas. Asimismo, se deberá verificar la inexistencia de caños de agua o saneamiento averiados que puedan acarrear riesgos súbitos, anegando la excavación o causando el desmoronamiento de sus paredes.
h) Descripción del sistema de vallado de seguridad de la edificación a demoler.
i) Cuando la edificación a demoler esté situada en zona urbana, se deberán describir las medidas de seguridad a adoptar para evitar la caída o, proyección de materiales sobre la vía pública o fincas linderas. Estas observaciones las realizarán en forma conjunta el Director de la Obra y el Responsable de Higiene y Seguridad en el Trabajo.
j) Previsión de los medios de acceso y salida seguros para los trabajadores y para el retiro de materiales.
k) Descripción de las medidas preventivas que se tomarán para evitar el derrumbe de los muros, en el caso de la ejecución de vigas medianeras donde se deban cortar paredes linderas.
l) Descripción de las máquinas y herramientas a utilizar.
m) Deberá incorporarse al Legajo Técnico el Programa de Capacitación a los trabajadores, específico para estas tareas.
Asimismo, en los casos de ejecución de tareas de excavación de subsuelos y submuración se deberá cumplimentar -como contenidos mínimos de la memoria descriptiva- con la siguiente documentación (conf. Art. 3º y anexo II), también, a cargo de la empresa constructora y el Servicio de Seguridad e Higiene en el trabajo:
a) Planos/esquemas de excavación donde se especificará cómo se realizarán las etapas de la misma, la secuencia para la extracción de tierra y la ejecución de la rampa para el retiro de la misma. Facilitar accesos seguros de ingreso y salida de las excavaciones, de acuerdo a la normativa vigente, rubricados por un profesional competente en la materia.
b) Estudio de suelos con las recomendaciones pertinentes para la ejecución de las excavaciones, taludes naturales, napas de agua y toda otra condición que pudiera presentarse generando modificaciones en las condiciones de resistencia del suelo, rubricado por un profesional competente en la materia.
c) Cálculos estructurales de los apuntalamientos, entibamientos, arriostramientos o cualquier otro medio eficaz para evitar el desmoronamiento del suelo o muros linderos, rubricados por un profesional competente en la materia.
d) Planos/esquemas con las características de los muros existentes a submurar y de los nuevos muros o tabiques de submuración, indicando secuencia y método constructivo, rubricados por un profesional competente en la materia.
e) Cronograma para la ejecución de los trabajos de excavación.
f) Procedimiento y método a seguir para la ejecución de las excavaciones, donde se indicará si se efectuarán en forma manual, con maquinaria o sistemas mixtos. En el caso de la excavación con máquinas, se dispondrán las medidas de seguridad para evitar el trabajo en forma simultánea con los operarios, manteniendo las distancias de seguridad de acuerdo a la normativa vigente.
g) Previo al inicio de los trabajos deberá confeccionarse un plan de trabajo para la realización de Submuraciones, que contemple los plazos de realización y la ejecución en forma alternada, manteniendo los taludes naturales del terreno.
h) Sistema de verificación del corte de los servicios de electricidad, agua y gas. Asimismo, se deberá verificar la inexistencia de caños de agua o saneamiento averiados que puedan acarrear riesgos súbitos, anegando la excavación o causando el desmoronamiento de sus paredes.
i) Descripción de las medidas de seguridad colectivas a adoptar, específicas para esta etapa de la obra.
j) Descripción de los elementos de protección personal (E.P.P.) necesarios, acorde a los riesgos a los que se encuentren expuestos los trabajadores.
k) Descripción de las medidas preventivas que se tomarán para evitar el derrumbe de los muros, en el caso de la ejecución de vigas medianeras donde se deban cortar paredes linderas.
l) Deberá incorporarse al Legajo Técnico, el Programa de Capacitación a los trabajadores, específico para estas tareas.
La Resolución 550/2011 establece como acciones primarias, obligaciones que conjuntamente con el Servicio de Higiene y Seguridad en el trabajo deberá realizar el DIRECTOR DE OBRA, y esto es:
Tareas de demolición:
Inc. a) Junto con el Director de Obra y antes del inicio de los trabajos, durante su desarrollo y hasta la finalización de la demolición, hacer revisiones generales de las edificaciones medianeras y colindantes, viales e instalaciones adyacentes, adoptándose las medidas de seguridad adicionales que fueran necesarias, registrando todas las observaciones y recomendaciones en la Memoria Técnica de la obra.
Inc. b) Junto con el responsable de la tarea, confeccionar y rubricar diariamente y antes del inicio de los trabajos, los Permisos de Trabajo Seguro para las diferentes tareas.
Inc. c) Junto con el Director de Obra, observar una vez finalizada dicha etapa, que las protecciones, los apuntalamientos de paredes medianeras o muros existentes, el vallado de huecos o pozos, permanezcan debidamente protegidos y señalizados, mientras lo requiera el avance de la obra.
Tareas de excavación y submuración:
Inc. d) Junto con el Director de Obra y una vez finalizado los trabajos de excavación y submuración, realizar una revisión general de las edificaciones medianeras y colindantes, viales e instalaciones adyacentes, adoptándose las medidas de seguridad adicionales que fueran necesarias, registrando todas las observaciones en la Memoria Técnica de la Obra.
Esta Resolución viene a reforzar y requerir expresamente una obligación que, todo profesional director de obra debiera cumplimentar, respecto de los linderos, a fin de tomar conocimiento del estado en que se encuentran las propiedades vecinas a la obra en construcción, en relación al muro medianero o privativo. Siempre fue prudente aquel profesional que tomaba la cautela de verificar los linderos, hoy es una obligación que además es apropiado dejarla registrada y documentada para el hipotético caso que “surjan -a posteriori- reclamos poco felices”. Por último, cabe recordar que además el art. 4 Decreto 911/96 y el art. 1113 del Código Civil de la Nación responsabilizan a los comitentes / propietarios en carácter solidario por el incumplimiento y ante la existencia de algún siniestro.
Por Valeria Elizabeth Nerpiti
Abogada y Arquitecta. Coautora de los libros “Arquitectura Legal Las Respuestas” y “Opus Jodex”
Fuente: http://www.revistavivienda.com.ar/
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