Blog de Arquitectura Legal
Blog de Arquitectura Legal y Peritajes Edilicios.
junio, 2011
junio 30, 2011 en 1:05 · Categoria Abogado, Accidentes, Arquitecto, Azoteas, Balcones, Código Civil, Código De Edificación, Código de Planeamiento, Cielo Rasos, clausuras, Colapso y Desprendimiento, construcción, control a una construcción, Demanda, denuncias, Derrumbe, Derrumbe de pared, Derrumbes de balcones, Desprendimientos, Deterioro, Espacios Comunes, Estudio Jurídico, frentes, Garantía de Obra Nueva, General, Habilitación, Incumplimientos Contractuales, Informe técnico, Informes Edilicios, Informes Técnicos, infracción, Ingeniero, Inspección del edificio, Instalaciones, Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, Locación de Obra, mantenimiento, Mantenimiento de balcones, Mantenimiento de frentes, mantenimiento de un edificio, Medianeras, Patologías ocultas, Pericias de Parte, Perito Arquitecto, Perito de Parte, Planeamiento Urbano, Problemas Edilicios, Propiedad horizontal, Propietarios, Prueba Contundente, Reclamos, Ruina, Ruina del Edificio, Seguridad, Siniestro, Soluciones Legales, techos, Vicios de construcción
Rosario, 25 de junio (Télam).- Una pared que se derrumbó hoy desde el octavo piso de un edificio en construcción en el centro de Rosario, provocó la rotura de las maderas de contención y daños en una de las viviendas linderas, informó la policía.
Según la fuente, no hubo heridos por el desmoronamiento aunque sí se produjeron daños materiales en una vivienda de pasillo ubicada al lado de la obra del edificio, en Italia al 2400.
“Ya hubo dos accidentes anteriores en esta obra, pero nunca tan graves”, dijo el propietario de la vivienda interna que sufrió daños en un techo de chapa.
El vecino contó que un rato después del mediodía, se derrumbó una pared de ladrillos huecos que, en su caída, rompió las maderas de contención colocadas por seguridad por los encargados de la obra.
Como consecuencia del accidente, el techo de la vivienda lindera sufrió serios daños, explicó su propietario, de apellido Forte.
Inspectores del municipio de Rosario trabajaban hoy en el lugar para determinar los motivos del derrumbe de la pared, ubicada en el octavo piso del edificio en construcción.
El accidente se produjo un día después de que la Superintendencia de Riegos del Trabajo (SRT) clausurara en Rosario por diversas irregularidades 12 de las 14 obras en construcción que visitó.
Fuente: Télam
Comentarios
junio 29, 2011 en 1:50 · Categoria Abogado, Arquitecto, Código Civil, Código De Edificación, Código de Planeamiento, clausuras, Compraventa, Comunas, Conciliaciones, construcción, Construcciones no autorizadas, contaminación visual, control a una construcción, denuncias, Espacio Público, Espacios Comunes, espacios verdes, Estudio Jurídico, Habilitación, Impacto Ambiental, Impugnaciones, Incumplimientos Contractuales, Informe técnico, Informes Edilicios, Informes Técnicos, infracción, Ingeniero, Inspección del edificio, Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, Locación de Obra, Locatario, mantenimiento, Mantenimiento de balcones, Mantenimiento de frentes, Mediacion, Pericias de Parte, Perito Arquitecto, Perito de Parte, Planeamiento Urbano, Problemas Edilicios, Propiedad horizontal, Propietarios, Reclamos, Soluciones Legales
#mce_temp_url#La Ciudad aceptó los reclamos en Villa Santa Rita. Son 14 familias que viven en el Granville, de 3 metros de ancho por 60 de largo, en Jonte al 3200. Se había autorizado levantar edificios de unos 9 pisos. El Gobierno porteño los paró y serán más bajos.
Cuesta encontrarlo en los mapas. Parece un tajo en medio de la manzana, y de hecho, aunque se llama Guillermo Granville, este pequeño pasaje de Villa Santa Rita, a la altura de Alvarez Jonte al 3200, es conocido como La Puñalada. Sin embargo, el que corría riesgo de ser herido de muerte era el propio pasaje, porque a sus lados se empezaron a construir tres edificios que iban a dejarlo condenado a la oscuridad . La pelea de los vecinos logró que el Gobierno porteño frenara las construcciones. Ahora quieren una ley que le ponga punto final al problema.
El pasaje Granville mide 3 metros de ancho por 60 de largo. “Vivo acá desde 1956, cuando el pasaje era de tierra”, recuerda Politano Pascual. “Los vecinos y la Municipalidad lo arreglamos, le pusimos las baldosas y hasta los canteros”, completa José Bartuli. Las 14 familias que viven allí se conocen desde siempre, se juntan cuando hay que hacer algún arreglo, como si el Granville fuera un PH a cielo abierto . Es una más de las callecitas de Villa Santa Rita, barrio que tiene un 60 por ciento de pasajes o cortadas. ¿Por qué al Granville lo llaman La Puñalada? Algunos dicen que por su diseño, que corta la manzana. Otros, más románticos, aseguran que fue escenario de varios duelos de malevos en la antigua Buenos Aires.
Pero la paz empezó a verse amenazada a fines del año pasado. “En Alvarez Jonte 3286 había una casa fúnebre, pero en noviembre el dueño la vendió. Y en el 3222 también cerró un garaje, que llega casi hasta la cuadra de atrás, el pasaje Dantas. Al principio no sabíamos qué iba a pasar, pero en febrero empezaron las obras ”.
En la parcela del 3286 comenzó la construcción de un edificio de nueve piso s. Y en el ex lavadero se iba a levantar un complejo de dos torres de 33 metros , con pileta y locales, obra que no llegó a comenzar. Así, el Granville quedaba encerrado entre dos moles que le sacarían la luz, y sus patios y terrazas iban a quedar invadidos por los edificios. No sólo eso. “Cuando arrancó la obra del primer edificio el ruido se volvió insoportable. Y en algunas casas aparecieron rajaduras ”, cuenta Cynthia Furlong.
Como pasó en otros barrios por el boom de la construcción, la gente empezó a movilizarse. Pronto consiguieron el apoyo de los otros vecinos de la zona, que también se preocuparon por preservar su barrio. Pusieron carteles, y repartieron cintitas verdes que se ponen en las solapas como señal de protesta contra las obras.
Consiguieron que algunos legisladores porteños se interesaran por su reclamo, y presentaron un recurso de amparo, con el que obtuvieron una medida precautelar.
También lograron que los recibiera el Ejecutivo, que, como no pasó con reclamos de otros barrios, esta vez les dio la razón automáticamente. Héctor Lostri, subsecretario de Planeamiento, le explicó a Clarín : “En el 2000 se reformó el Código de Planeamiento y se autorizó a construir más metros en los distritos de la categoría C3, que es la de la zona del pasaje Granville. Hasta ahora no había pasado nada porque no había interés por construir allí. Cuando aparecieron estos proyectos se les dio la autorización porque la ley los avalaba. Pero la situación del pasaje es un caso particular, es una manzana atípica en la que las torres romperían el trazado urbano. Como en este caso sí se justifica, paralizamos las obras , y les dimos la chance a los constructores de que adecuen sus proyectos”. La idea es que construyan no más de cinco pisos .
Pero los vecinos aún no vieron ningún papel, y siguen con dudas. Más cuando desde el martes apareció un portón de chapa colocado en el lote de Jonte 3222, con lo cual sospechan que puede haber actividad adentro.
En la Legislatura porteña ya están trabajando en el tema. El legislador Eduardo Epszteyn contó que “la idea es cambiar la zonificación de ese sector para que no se puedan construir más de 13,5 metros de altura”. Otros legisladores, Martín Hourest y Adrián Camps, también presentaron proyectos, y Silvina Pedreira, presidenta de la Comisión de Planeamiento, confirmó que hará lo mismo en breve. Los más probable es que se termine consensuando un proyecto unificado.
Por: PABLO NOVILLO
Fuente: www.clarin.com
Descargar PDF para imprimir
Comentarios (1)
junio 28, 2011 en 5:50 · Categoria Abogado, Arquitecto, carteles, Código Civil, Código De Edificación, Código de Planeamiento, Colapso, Colapso y Desprendimiento, Construcciones no autorizadas, control a una construcción, Demanda, Demolición del Edificio, denuncias, Derrumbe, Derrumbes de balcones, Desprendimientos, Deterioro, Espacios Comunes, Estudio Jurídico, Fisuras, Grietas, Habilitación, Incumplimientos Contractuales, Informe técnico, Informes Edilicios, Informes Técnicos, infracción, Ingeniero, Inspección del edificio, Instalaciones, Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, Locación de Obra, mantenimiento, Mantenimiento de frentes, mantenimiento de un edificio, Medianeras, Modificaciones Clandestinas, Pericias de Parte, Perito Arquitecto, Perito de Parte, Planeamiento Urbano, Problemas Edilicios, Propiedad horizontal, Propietarios, Prueba Contundente, Reclamos, Ruina del Edificio, Seguridad, Siniestro, Soluciones Legales, Vicios de construcción
La Municipalidad clausuró ayer una demolición que presentaba serias irregularidades. Un grupo de agentes de la Guardia Urbana Municipal (GUM) concurrió a la obra de Santa Fe 2840 a pedido de la organización Manos a la Obra.
“No podía creer lo que veía”, dijo a La Capital el referente de la agrupación, Narciso Canteros, quien relató que en el lugar había “cinco obreros trabajando sin arneses ni cabos de vida“.
La demolición no contaba con el cartel correspondiente ni el vallado de contención. “Los operarios estaban subidos sobre una medianera de 30 centímetros haciendo equilibrio”, dijo Canteros. Y denunció también que le pareció ver “a un menor de edad trabajando en el predio”.
Además, comentó que los obreros “se fueron del lugar aparentemente tras recibir un llamado telefónico”.
“Me reconocieron y prefirieron dejar la obra, que se viene llevando a cabo desde hace un mes sin ningún tipo de control“, indicó.
Antes de la clausura, la GUM advirtió que dentro del terreno “no se daban las condiciones de transitabilidad”.
Fuente www.lacapital.com.ar - Ver Nota
Comentarios (1)
junio 26, 2011 en 9:32 · Categoria Abogado, Arquitecto, Código Civil, Código De Edificación, Código de Planeamiento, clausuras, Colapso, Colapso y Desprendimiento, construcción, control a una construcción, Demolición del Edificio, Derrumbe, Derrumbes de balcones, Desprendimientos, Deterioro, Estudio Jurídico, Informe técnico, Informes Edilicios, Informes Técnicos, infracción, Ingeniero, Inspección del edificio, mantenimiento, Pericias de Parte, Perito Arquitecto, Perito de Parte, Problemas Edilicios, Prueba Contundente, Ruina, Ruina del Edificio, Seguridad, Siniestro, Soluciones Legales, Vicios de construcción
El fiscal Guillermo Herrera ordenó una serie de pericias para determinar las causas por las cuales se desplomó una obra en construcción en Santa Fe al 700, que le costó la vida al trabajador Raúl Aguilar. La investigación apunta a establecer si hubo un error o una negligencia en torno a la tragedia, ocurrida el jueves a las 22.20.
24/06/2011 11:42 PM | Ayer desde las 8,30, el fiscal Guillermo Herrera junto a los ingenieros peritos de la Policía de Tucumán, responsables de la empresa constructora y familiares de la víctima fatal, recorrieron la obra en construcción que se derrumbó en Santa Fe al 700 el jueves a las 22.20, donde murió el obrero Raúl Armando Aguilar, de 40 años, domiciliado el barrio 1º de Mayo, ubicado a la vera de la Ruta Nacional 9, kilómetro 1.299, en Villa Mariano Moreno.
El fiscal, preocupado por el accidente, se quedó en el sector, analizando la situación, conversando con los testigos y los protagonistas, tratando de sacar una conclusión de la trágica situación que vivieron los obreros de la empresa constructora ZEIGA SRL. Y, junto al jefe de Policía, comisario Jorge Racedo, fiscalizó los trabajos que realizaron los Bomberos, el personal de la seccional Primera, el personal de SIPROSA y de Defensa Civil.
La investigación del hecho le fue confiada al comisario Jorge Alderetes, jefe de la seccional Primera, con personal a cargo, quien hasta el momento, no recibió instrucciones de parte del fiscal Herrera, quien consideró que debe recibir los resultados de las pericias que determinen cómo y por qué ocurrió el desastre. Las incógnitas son: Si falló el material utilizado en el encofrado, si fue a causa de un error humano, o una negligencia por parte de quienes tienen la responsabilidad de cargar con losa las estructuras de madera que cedieron ante el peso del hormigón. Según indicaron fuentes policiales, el responsable de la obra es el arquitecto Walter Barrera, quien de inmediato se puso a disposición de la Justicia.
A las 23.50 del jueves, cuando los bomberos retiraron el cuerpo, el médico de Policía Carlos Farías Sánchez al dictaminar que la víctima tenía “fractura expuesta de cráneo con estallido de bóveda”, aconsejó la autopsia, y en el informe que recibió el fiscal por parte de los médicos forenses que trabajaron en el caso, fue confirmando ese diagnóstico.
Funcionarios judiciales confirmaron a EL SIGLO que “los peritos ingenieros, bomberos, personal de Sanidad y de Medicina Legal, ya revisaron el lugar y tomaron todas las pruebas que consideraron necesarias para determinar lo que pasó la noche del jueves.
“Con todos los resultados se determinará si se estaba trabajando dentro de las normas reglamentarias o se trata de un homicidio culposo. Ese informe podrá destrabar las elucubraciones que hasta el momento se hacen del terrible caso”, dijeron las fuentes consultadas por este diario.
El accidente ocurrió el jueves a las 22.20, cuando la víctima y 16 obreros más, cargaban con hormigón las estructuras de madera que faltaban para el armado de la losa del primer piso de un edificio de altura.
La víctima fatal, según indica el informe forense, tiene sólo las graves heridas que sufrió en el rostro y la cabeza. Fue algo directo y no tiene ninguna herida en el cuerpo.
Uno de los compañeros de Aguilar, Domingo Chaile, indicó: “Sentimos un solo reventón y la losa se vino abajo. Nos salvamos de milagro porque por suerte pudimos hacernos a un costado, pegándonos a las paredes para que no nos cayera todo el material encima”,
Agregó: “Algunos quedamos entre los escombros pero pudimos salir con algunos golpes y nada más.
Tratamos de ayudar a nuestro amigo, pero cuando lo vimos cubierto de cemento sabíamos que no íbamos a poder hacer nada por él. Los bomberos y la Policía llegaron rápido y dejamos todo en sus manos”.
“El accidente se produjo cuando estaban terminando de hacer el relleno de la losa del primer piso y sólo faltaba poco para finalizar el turno”, concluyó.
Al cierre de esta edición, el fiscal ordenó que no se adopten medidas privativas de la libertad y que todo quedará en suspenso hasta que se reciban los informes técnicos de los peritos ingenieros.
Fuente: elsigloweb.com
Link: http://www.elsigloweb.com/nota.php?id=72123
Comentarios
junio 24, 2011 en 1:24 · Categoria Abogado, Arquitecto, Código Civil, Código De Edificación, Código de Planeamiento, clausuras, Colapso y Desprendimiento, construcción, Construcciones no autorizadas, control a una construcción, denuncias, Desprendimientos, Espacio Público, Espacios Comunes, Estudio Jurídico, frentes, Habilitación, Incumplimientos Contractuales, Informe técnico, Informes Edilicios, Informes Técnicos, infracción, Ingeniero, Inspección del edificio, Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, mantenimiento, Mantenimiento de balcones, Mantenimiento de frentes, mantenimiento de un edificio, Pericias de Parte, Perito Arquitecto, Perito de Parte, Problemas Edilicios, Propiedad horizontal, Seguridad, Siniestro, Vicios de construcción
Se trata de las cercas y pantallas protectoras que permitan evitar la caída de materiales, herramientas u otros objetos sobre la vía pública. Las tareas son encaradadas por Catastro municipal de la Capital.
En resguardo de la integridad física de los vecinos, la municipalidad de San Miguel de Tucumán, intensificó los controles en edificios en construcción, para verificar el estado y estabilidad de las cercas reglamentarias en veredas y de las pantallas protectoras, que permitan evitar la caída de materiales, herramientas u otros objetos sobre la vía pública.
En noviembre, la Dirección de Catastro y Edificación municipal labró 24 actas de infracción durante operativos, donde se controlaron 132 edificios en construcción. Se emitieron 8 actas por cercas en mal estado, 6 por pantallas protectoras defectuosas y 10 por veredas en mal estado que entorpecen el tránsito peatonal.
A partir del próximo lunes, los inspectores intensificarán sus tareas, con la finalidad de evitar riesgos para vecinos de los edificios, peatones, y para el propio personal de la obra, especialmente en esta época de tormentas y vientos estivales.
Requisitos de cercas y pantallas
Se controla que las cercas tengan 2,5 metros de altura como mínimo, y estén construidos con materiales rígidos para resistir los intensos vientos. No pueden ocupar más de la mitad del ancho de la vereda, dejando espacio a la circulación peatonal.
Las pantallas pueden ser de chapas o alambre tejido, y deben tener de 2,50 a 3 metros de extensión. Tienen que estar fijas al nivel del techo de la planta baja, y 2 niveles abajo del último piso en construcción.
Fuente: Tucuman Noticias
Link: http://www.tucumanoticias.com.ar/noticia.asp?id=36575
Comentarios
junio 22, 2011 en 1:11 · Categoria Abogado, Arquitecto, Azoteas, Balcones, Barrio Cerrado, Calderas, Código Civil, Código De Edificación, Código de Planeamiento, Cielo Rasos, Colapso y Desprendimiento, Compraventa, Conciliaciones, construcción, control a una construcción, Derrumbe, Desprendimientos, Deterioro, Entrepiso, Espacios Comunes, Estudio Jurídico, Filtraciones, Fisuras, frentes, Garantía de Obra Nueva, General, Grietas, humedad, Incumplimientos Contractuales, Informe técnico, Informes Edilicios, Informes Técnicos, infracción, Ingeniero, Inspección del edificio, Instalaciones, Ley 17.711, Locación de Obra, mantenimiento, mantenimiento de un edificio, Mediacion, Medianeras, Patio, Patologías ocultas, Pericias de Parte, Perito Arquitecto, Perito de Parte, Problemas Edilicios, Propiedad horizontal, Propietarios, Reclamos, Sótano, Seguridad, Semisótano, Solado, Soluciones Legales, Terrazas, Vicios de construcción, Vicios ocultos, Vicios Redhibitorios
La adquisición de la nueva casa como el desarrollo de un flamante emprendimiento muchas veces se ven afectados por los reclamos y el desconocimiento.
Los compradores adquieren sus viviendas o planifican la construcción de una casa, con toda la ilusión y muchas veces con el dinero que ganarán. Eso significa mayor esfuerzo y expectativa.
Los desarrolladores realizan variados estudios a fin de lograr el negocio con una importante utilidad que a futuro significará el inicio de otro nuevo emprendimiento.
Como en todo, están los buenos y los no tan buenos, los que no ven satisfechas sus expectativas con nada o que pagan un precio bajo y reclaman una calidad de primera, como los que realizan obras a bajo costo pero de buena calidad y aquellos que construyen ilusiones ópticas pero entregan un producto deficiente.
Lo importante es el equilibrio.
Cuando la frustración se apodera de los compradores, comienzan los reclamos y es allí donde el límite de lo razonable genera en el constructor o vendedor la acción de atender esos pedidos con mayor o menor ímpetu.
No es lo mismo quien actúa como vendedor que quien lo hace en su carácter de constructor o profesional director de obra o proyectista.
No son lo mismo los vicios aparentes, que los ocultos, que los redhibitorios, que los de construcción, que los de planos, que los de suelo o que la ruina total o parcial. Muchos hacen un gran revuelto con todos los términos y plazos.
Tratando que el revuelto quede sólo para Artemio Gramajo y sus seguidores, veamos qué dijo el legislador respecto de los vicios:
Conforme surge del art. 1.647 bis primer párrafo del Código Civil agregado por ley 17.711 “recibida la obra, el empresario quedará libre por los vicios aparentes y no podrá luego oponérsele la falta de conformidad con lo estipulado”, es decir los vicios aparentes se purgan con la recepción. Es así que, por ejemplo, si el revestimiento del patio tiene imperfecciones de terminación o si el solado se encomendó de alfombra y es de cemento alisado, etc., en todos ellos, una vez recibida la obra no podrá reclamarse por tales supuestos.
Por el contrario, respecto de los vicios ocultos, el art. 1647 segundo párrafo del Código Civil señala que “el principio de la liberación del empresario, con motivo de la recepción, no rige cuando la diferencia no pudo ser advertida al momento de la entrega, o los defectos eran ocultos”. Este mismo artículo en su párrafo final determina que “el plazo para denunciar los vicios ocultos es de 60 días a partir de su descubrimiento”. Si una vez recibida la obra, se producen manchas en el solado de madera y se determina que es consecuencia de la pérdida de la cañería del piso radiante, o si al usar el garaje se advierte que el mismo es de una superficie menor a la necesaria para el buen uso, pues en esos casos estamos frente a un vicio oculto.
Ahora bien, respecto de los vicios redhibitorios éstos son los “defectos ocultos de la cosa, cuyo dominio, uso o goce se transmitió por título oneroso, existentes al tiempo de la adquisición, que la hagan impropia para su destino, si de tal modo disminuyen el uso de ella que de haberlos conocido el adquirente, no la habría adquirido, o habría dado menos por ella” (artículo 2.164 Código Civil). Estos son los vicios de la compraventa.
La ley señala que “el enajenante está libre de la responsabilidad por vicios redhibitorios, si el adquiriente los conocía o debía conocerlos por su profesión u oficio”. Asimismo, si el vendedor conoce o debía conocer por razón de su oficio o arte, los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, y no los manifestó al comprador, tendrá este a más de las acciones especiales -reducción o devolución del precio-, el derecho a ser indemnizado de los daños y perjuicios sufridos, siempre que optare por la rescisión del contrato (artículos 2.170, 2.174 y 2.176 Código Civil).
Conforme lo prescribe el art. 4041 del Código Civil, el plazo para el reclamo por los vicios redhibitorios es de tres meses.
Del mismo modo, si el vicio es aún más grave estamos frente al concepto de ruina que es un vicio que lesiona la estabilidad, compromete la solidez o afecta la duración o la conservación de una obra.
De acuerdo a lo normado por el legislador en el art. 1646 del Código Civil, “la ruina debe producirse en edificio o inmueble destinado a larga duración luego de recibida la obra”.
El origen de la ruina debe proceder conjunta o indistintamente de vicio de la construcción, vicio de suelo, de mala o equivocada calidad de los materiales o de error de proyecto, y será responsabilidad del empresario, proyectista y director de obra independientemente que el comitente haya provisto los materiales.
Producida la ruina dentro del plazo de los diez años, la responsabilidad podrá endilgársele tanto al constructor/empresario, como al proyectista y director de obra en tanto puedan acreditarse las circunstancias de culpabilidad. Los diez años se contarán desde el momento en que el comitente recibe la obra, o el mismo plazo a contar desde la fecha de la mora de éste, en su deber jurídico de proceder a la recepción (artículo 1.646 segundo párrafo Código Civil).
Para que entre en juego el art. 1646 CC, no será necesario estar frente a la caída o destrucción total de la obra sino simplemente ante la amenaza o que no sirva para el fin que fue creada.
Si, por ejemplo, los desagües de una obra no son suficientes al momento que todo el edificio está en su capacidad a pleno, estaríamos ante una ruina funcional.
Según la jurisprudencia para que exista ruina no es necesario que las fallas comprometan la estabilidad o solidez del edificio, basta que las deficiencias impidan el normal uso y goce de la cosa, desnaturalicen el fin de la obra o impidan su aprovechamiento adecuado.
Como corolario, está claro que en un mundo de desencuentros, crisis económica y frustraciones propias, están quienes intentan convencer a los comitentes, copropietarios, compradores que cuestionen todas las decisiones del proyectista al momento de concebir la obra o la calidad de la construcción o el diseño de la obra entregada. “A posteriori todo es revisable, cuestionable y perfectible, el quid de la cuestión está en qué se reclama, cuál es el sustento, cuándo, cómo y a quién se lo hace”.
Claro está que será mejor la defensa en aquellos casos en que se cuente con un acta de recepción de obra o entrega de llaves, con un buen contrato o una prolija garantía de obra. Estos son algunos de los remedios que amortiguarán los golpes de quienes deciden accionar judicialmente.
Es necesario no entrar en pánico, ni dejar de crear, ni de construir, ni de vender, simplemente tamizar los reclamos con el colador de la razonabilidad, que en definitiva será la que aplicará, a futuro, un juez.
El equilibrio, la tolerancia y la no transferencia son el secreto del éxito en las relaciones humanas.
Por Valeria Elizabeth Nerpiti
Abogada y Arquitecta. Coautora de los libros “Arquitectura Legal Las Respuestas” y “Opus Jodex”.
Descargar PDF para imprimir
Comentarios
junio 20, 2011 en 8:11 · Categoria Abogado, Arquitecto, Código Civil, Código De Edificación, Código de Planeamiento, clausuras, Colapso, Colapso y Desprendimiento, Comunas, construcción, Construcciones no autorizadas, control a una construcción, Demanda, Demolición del Edificio, denuncias, Derrumbe, Desprendimientos, Espacio Público, Espacios Comunes, espacios verdes, Estudio Jurídico, excavación, frentes, Garantía de Obra Nueva, General, Habilitación, Impacto Ambiental, Impugnaciones, Informe técnico, Informes Edilicios, Informes Técnicos, infracción, Ingeniero, Inspección del edificio, Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, mantenimiento de un edificio, Mediacion, Medianeras, Modificaciones Clandestinas, Patologías ocultas, Pericias de Parte, Perito Arquitecto, Perito de Parte, Planeamiento Urbano, Problemas Edilicios, Propiedad horizontal, Propietarios, Ruidos Molestos, Ruina, Ruina del Edificio, Seguridad, Soluciones Legales, Vicios de construcción
Río Cuarto. El grupo de damnificados por la construcción de nuevos edificios manifestó su preocupación por considerar “demorado” en el Concejo Deliberante el análisis del nuevo código de planeamiento urbano de Río Cuarto.
Uno de sus voceros, Rogelio Scoppa, sostuvo que desde mayo de 2008 reclaman que se ponga límite a los daños generados por las construcción. Planteó que la “destrucción de hogares continúa mientras la nueva ordenanza está en punto muerto”.
“Hay gente que ha tenido que vender su vivienda para demolición, muchos que se han enfermado porque las empresas actúan con prepo, con impunidad, y desprecio”, señaló Scoppa.
En los últimos ocho años se construyeron 323 edificios en el centro de Río Cuarto (un 80 por ciento está terminado). El 24 por ciento son torres de más de siete pisos. El 75 por ciento se erigió al lado de una casa particular. Serían casi 500 las viviendas perjudicadas.
Los damnificados autoconvocados reclaman que la nueva ordenanza exija a los edificios de más de dos plantas, un retiro lateral de tres metros en relación con las viviendas de terrenos contiguos. En los últimos años, se han producido varios graves accidentes por destrozos, caída de medianeras, de herramientas, y hasta de obreros.
La propuesta en estudio en el Concejo sólo prevé un retiro de 15 centímetros entre los nuevos edificios y las propiedades linderas, lo que es calificado de “irrisorio” por los autoconvocados. Tanto las constructoras como el gremio rechazan de plano el retiro de tres metros y advierten que una norma desalentaría inversiones.
La Uocra apunta que por la situación económica ya se perdieron dos mil fuentes de trabajo. “Hay menos riocuartenses empleados porque ocupan gente de otros lados, como de Bolivia. Si los inversores se fugan, no es por las ordenanzas sino porque no han cumplido con los que compraron los departamentos”, retrucó Scoppa.
Juan Carlos Daita, concejal oficialista, sostuvo que el tratamiento del código no está demorado porque fue presentado hace 60 días. “Desde un primer momento se estimó que su estudio demandará seis meses”.
Los autoconvocados remarcaron la necesidad de que se controle si efectivamente tienen características antisísmicas los nuevos edificios.
Daita aseguró que el municipio hace cumplir las leyes vigentes, pero admitió que desde la UNRC se ha advertido que Río Cuarto debería tener más exigencias por sus sismicidad.
Comentarios (2)
junio 17, 2011 en 13:52 · Categoria Abogado, Arquitecto, Código Civil, Código De Edificación, Código de Planeamiento, Colapso, Colapso y Desprendimiento, construcción, Construcciones no autorizadas, control a una construcción, Demolición del Edificio, denuncias, Derrumbe, Derrumbes de balcones, Desprendimientos, Deterioro, Espacio Público, Espacios Comunes, Estudio Jurídico, excavación, Garantía de Obra Nueva, Grietas, Informe técnico, Informes Edilicios, Informes Técnicos, infracción, Ingeniero, Inspección del edificio, Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, mantenimiento, mantenimiento de un edificio, Medianeras, Patologías ocultas, Pericias de Parte, Perito Arquitecto, Perito de Parte, Planeamiento Urbano, Problemas Edilicios, Propiedad horizontal, Propietarios, Prueba Contundente, Ruina, Ruina del Edificio, Sótano, Seguridad, Semisótano, Siniestro, Soluciones Legales, Vicios ocultos
5.5 DE LAS DEMOLICIONES
5.5.1.0 GENERALIDADES SOBRE LAS DEMOLICIONES
5.5.1.1 Chapas, marcos, soportes, aplicados en obras a demoler
a) Si la demolición afecta a chapas de nomenclatura, numeración u otras señales de carácter público el responsable debe:
(1) Conservarlos en buen estado y colocarlos en lugar bien visible mientras dure la demolición: (2) Asegurarlas definitivamente a la obra en caso de edificación inmediata;
(3) Entregarlas a la autoridad respectiva si no se edifica de inmediato;
b) Si la demolición afecta a marcas da nivelación, soportes de alumbrado, teléfono, riendas de cables de trolebús u otros servicios públicos, el responsable debe dar aviso, en forma fehaciente con anticipación no menor de 15 días, para que las entidades interesadas intervengan como mejor corresponda
5.5.1.2 Cumplimiento de disposiciones sobre exterminio de ratas
No puede iniciarse trabajo alguno de demolición de un edificio, sin haberse cumplido con “Aviso de iniciación de obra”
5.5.2.0
5.5.2.1 MEDIDAS DE PROTECCION EN DEMOLICIONES
Dispositivo de seguridad No se pondrá fuera de uso ninguna conexión de electricidad, gas, cloaca, agua corriente u otro servicio sin emplear los dispositivos de seguridad que se requieren en cada caso. El responsable de una demolición dará el aviso que corresponda a las empresas concesionarias o entidades que presten servicios públicos en la forma prescripta en “Chapas, marcos, soportes, aplicados en obras a demoler” (Ver parag. 5.5.1.1).
5.5.2.2 Limpieza de la vía pública
Si la producción de polvo o escombros provenientes de una demolición causa molestias al tránsito en la calle, el responsable de los trabajos debe preceder a la limpieza de la misma tantas veces como sea necesario.
5.5.2.3 Peligro para el tránsito
En caso que una demolición ofrezca peligro al tránsito se usarán todos los recursos técnicos aconsejables para evitarlo, colocando señales visibles de precaución, y además a cada costado de la obra personas que avisen del peligro a los transeúntes.
5.5.2.4 Medidas adicionales de protección
La Dirección puede imponer el cumplimiento de cualquier medida de protección que la circunstancia del caso demande, como por ejemplo: cobertura sobre aceras, puente para pasajes de peatones.
5.5.2.5 Mamparas protectoras para demoler muros entre predios
Antes de demoler un muro entre predios y paralelo a éste, se colocará en correspondencia con los locales del predio lindero, mamparas que suplan la ausencia transitoria de ese muro. Las mamparas serán de madera machihembrada y forrada al interior del local con papal aislado o bien pueden realizarse con otros materiales de equivalente protección a juicio de la Dirección. En los patios se colocará un vallado de alto no menor que 2,50 m. El Propietario o el Ocupante del predio lindero debe facilitar el espacio para colocar las mamparas o vallados distantes hasta 1,00 m del eje divisorio.
5.5.2.6 Obras de defensa en demoliciones
El responsable de una demolición debe tomar las medidas de protección necesarias, que a juicio de la Dirección, aseguren la continuidad del uso normal en todo predio adyacente. Extremará la protección en caso de existir claraboyas, cubiertas de cerámica, pizarra, vidrio u otro material análogo, desagües de techos, conductos, deshoIIinadores.
5.5.2.7 Estructuras deficientes en caso de demolición
Si el responsable de una demolición tiene motivos para creer que una estructura adyacente se halla en condiciones deficientes, informará sin demora y por escrito en el expediente de permiso, su opinión al respecto, debiendo la Dirección inspeccionar esa estructura dentro del termino de 3 días y disponer lo que corresponde con arreglo a las prescripciones del Código.
5.5.2.8 Retiro de materiales y limpieza en demolición
Durante el transcurso de los trabajos y a su terminación, el responsable de una demolición retirará de la finca lindera los materiales que hayan caído y ejecutará la limpieza que corresponda.
5.5.3.0 PROCEDIMIENTO DE DEMOLICION
5.5.3.1 Puntales de seguridad en demoliciones
Cuando sea necesario asegurar un muro próximo a la vía pública mediante puntales de seguridad, estos se apoyarán en zapatas enterradas por lo menos 0,50 m en el suelo. El pie del puntal se colocará de modo que a Juicio de la Dirección no obstaculice el tránsito y distará no menos de 0,80 m del borde exterior del cordón del pavimento de la calzada la Dirección puede autorizar la reducción de esta distancia en aceras angostas cuando esta medida resulte insuficiente.
5.5.3.2 Lienzos o cortinas contra el polvo en demoliciones
Toda parte de edificio que deba ser demolida será previamente recubierta con lienzos o cortinas que protejan eficazmente contra el polvo despedido del obrador. La Dirección puede eximir de esta protección en lugares donde no se provoquen molestias; esta exención no alcanza a los frentes sobre la vía pública
5.5.3.3 Vidriería en demoliciones
Antes de iniciarse una demolición, deben extraerse todos los vidrios y cristales que hubiera en la obra a demolerse.
5.5.3.4 Derribo de paredes, estructuras o chimeneas
a) Caso de demolición total de edificios de una manzana o edificios aislados. Cuando una demolición abarque la totalidad de las construcciones existentes en una manzana, su derribo, en caso de edificios de más de un piso alto, deberá efectuarse obligatoriamente o mediante:
elementos de impacto
- masas pesadas, bolas de acero, etc
- accionadas por vías, por explosiones controladas u otros sistemas aceptados por la Dirección que signifiquen reducción del riesgo para los obreros ejecutores de la demolición y para terceros.
En el caso de edificios aislados pueden utilizarse los procedimientos de demolición mencionados en este inciso, previa presentación de un análisis técnico y memoria descriptiva del método a emplear, que deberán ser aprobados por la Dirección.
b) Caso de construcciones entre medianeras En edificios localizados entre medianeras, lindando con parcelas edificadas, las paredes, estructuras y chimeneas, no deben derribarse como grandes mesas aisladas sobre los pisos del edificio que se demuela ni sobre el terreno.
La demolición se hará por parte y, si estas fueran tan estrechas o débiles que ofrezcan peligro para que los obreros trabajen sobre ellas, debe colocarse un andamio adecuado. Ningún elemento del edificio debe dejarse en condiciones que pueda ser volteado por el viento o por eventuales trepidaciones. Toda cornisa y cualquier clase de salidizo será atado o apuntalado antes de removerse. La demolición de un edificio será realizada piso por piso y en ningún caso podrán removerse otras partes hasta que no se haya derribado todo lo correspondiente a un mismo piso. Las columnas, vigas y tirantes, no deben dejarse caer por volteo. Las vigas que estuvieran empotradas en muros o estructuras, serán cuidadosamente aflojadas o cortadas de sus empotramientos antes de ser bajadas. No obstante, cuando se acompañe un análisis técnico y una memoria descriptiva del procedimiento de demolición, que deberán ser aceptados por la Dirección, podrán utilizarse los sistemas previstos en el inciso a).
c) Profesionales a cargo de una demolición. Las demoliciones que se ejecuten con los métodos a que se refieren el inciso a) y el último párrafo del inciso b) deberán estar a cargo de un profesional de primera categoría
5.5.3.5 Caída y acumulación de escombros en demoliciones
Los escombros provenientes de una demolición, deben voltearse hacia el interior del predio, prohibiéndose arrojarlos desde alturas superiores a 5 m. Cuando sea necesario bajarlos desde mayor altura se utilizarán conductos de descarga. Queda prohibido acumular en los entrepisos los materiales de derribos.
5.5.3.6 Riego obligatorio en demoliciones
Durante la demolición es obligatorio el riego dentro del obrador para evitar el levantamiento de polvo.
5.5.3.7 Molienda de ladrillos en demoliciones En el mismo lugar de la demolición queda prohibido instalar moliendas y fabricar polvo con los materiales provenientes de los derribos.
5.5.3.8 Zanjas y sótanos en demoliciones
Toda zanja, sótano o terreno cuyo suelo tenga nivel inferior al oficial, como consecuencia de demolición debe ser rellenado con tierra hasta alcanzar ese nivel según lo establecido en “Terraplenamientos” (Ver parag. 5.2.1.0).
El relleno puede hacerse con escombros limpios, incombustibles, libre de basura o substancias orgánicas debiendo cubrirse con una capa de tierra de no menos que 0,30 m de espesor. El suelo de zanjas, sótanos o terrenos con niveles inferiores al oficial no puede permanecer en esa situación más que 180 días corridos. En caso contrario se ejecutarán los trabajos previstos en el proyecto de obra o se procederá según el párrafo precedente. La Dirección puede acordar un lapso mayor cuando la magnitud de la obra lo justifique. En todos los casos el responsable procederá al desagote de aguas estancadas en los bajios, con apercibimiento de efectuar el trabajo por administración y a costa de aquel.
5.5.3.9 Conservación de muros divisorios en demoliciones
Todo hueco, canaleta, falta de revoque o cimentación defectuosa que afecte a un muro divisorio como consecuencia de una demolición, debe ser reparado totalmente.
5.5.3.10 Continuidad de los trabajos de demolición Los trabajos de demolición deberán ejecutarse en su totalidad, de una sola vez, de acuerdo con lo autorizado en el respectivo permiso, prohibiéndose por razones de seguridad e higiene públicas, demoliciones paralizadas. 5.5.3.11 Limpieza del terreno, Cerca y acera, en demoliciones Terminada una demolición se limpiara totalmente el terreno y se cumplirá de inmediato lo dispuesto en “De las Cercas y Aceras” (Ver parag. 4.3) y “Relleno de zanjas y sótanos en demoliciones (Ver parag. 5.5.3.8), sin cuyo requisito no se otorgará el Certificado de Inspección Final de las obras de demolición efectuadas.
5.5.312 Muros divisorios a restaurar NOTA: Ver Ord. No 36.332 B.M. 16.436 AD 640.48
Los paramentos de muros divisorios que quedasen expuestos a la vista después de una demolición, deberán ser tratados para liberarlos de cualquier rastro del edificio o estructura demolida, pintándolos o revistiéndolos por lo menos hasta la altura dada por la linea horizontal trazada a un metro por encima del punto más elevado adosada al muro divisorio.
Si no se diera cumplimiento a lo dispuesto dentro del termino de 3 meses de completada una demolición, se procederá en los mismos términos previstos en el articulo 5.8.3.5 “Reparación de muros divisorios ejecución compulsiva por la Municipalidad ” Se exceptúan de la exigencia del citado plazo, los casos de demoliciones que se Ileven a cabo para construir obra nueva o remodelar la existente, pudiendo postergarse el tratamiento de los muros divisorios hasta el memento de ejecutarse dichas obras, siempre que las mismas comiencen dentro de los ciento ochenta días de concluida la demolición.
Descargar PDF para imprimir
Comentarios
junio 15, 2011 en 1:24 · Categoria Aberturas Internas, Abogado, Arquitecto, Azoteas, Balcones, Barrio Cerrado, Calderas, Código Civil, Código De Edificación, Código de Planeamiento, Cielo Rasos, clausuras, Colapso y Desprendimiento, Comunas, Consorcio, Consorcios, construcción, Demolición del Edificio, denuncias, Derrumbe, Derrumbes de balcones, Desprendimientos, Deterioro, Entrepiso, Espacio Público, Espacios Comunes, Estudio Jurídico, excavación, Filtraciones, Fisuras, frentes, Garantía de Obra Nueva, Grietas, Habilitación, humedad, Incendios, Incumplimientos Contractuales, Informe técnico, Informes Edilicios, Informes Técnicos, infracción, Ingeniero, Inspección del edificio, Instalaciones, Ley 13512, Ley del Ruido, Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, Locación de Obra, Locatario, mantenimiento, Mantenimiento de balcones, Mantenimiento de frentes, Medianeras, Modificaciones Clandestinas, Niveles de ruido, Patologías ocultas, Pericias de Parte, Perito Arquitecto, Perito de Parte, Problemas Edilicios, Propiedad horizontal, Propiedad intelectual, Propietarios, Prueba Contundente, Ross-Heideck, Ruidos Molestos, Ruina, Ruina del Edificio, Sótano, Seguridad, Semisótano, Soluciones Legales, Terrazas, Vicios de construcción, Vicios ocultos
Ley 13.512
ARTÍCULO 1.- Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común podrán pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a más de una persona.
ARTÍCULO 2.- Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso común del edificio, o indispensables para mantener su seguridad. Se consideran comunes por dicha razón:
a) Los cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos, galerías y vestíbulos comunes, escaleras, puertas de entradas, jardines;
b) Los locales e instalaciones de servicios centrales, como calefacción, agua caliente o fría, refrigeración, etcétera;
c) Los locales para alojamiento del portero y portería:
d) Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos;
e) Los ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común.
Esta enumeración no tiene carácter taxativo.
Los sótanos y azoteas revestirán el carácter de comunes, salvo convención en contrario.
ARTÍCULO 3.- Cada propietario podrá usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás.
El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes será proporcionado al valor del departamento o piso de su propiedad, el que se fijará por acuerdo de las partes o en su defecto por el foro inmobiliario, a los efectos del impuesto o contribución fiscal.
Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo departamento o piso. En la transferencia, gravamen o embargo de un departamento o piso se entenderán comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse estos actos con relación a los mismos, separadamente del piso o departamento a que accedan.
ARTÍCULO 4.- Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar el piso o departamento que le pertenece o constituir derechos reales o personales sobre el mismo.
ARTÍCULO 5.- Cada propietario atenderá los gastos de conservación y reparación de su propio piso o departamento; estando prohibida toda innovación o modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes.
Está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros con tonalidades distintas a las del conjunto.
ARTÍCULO 6.- Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos:
a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración;
b) Perturbar con ruidos, o de cualquier otra manera, la tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el edificio.
ARTÍCULO 7.- El propietario del último piso no puede elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros departamentos o pisos; al de la planta baja o subsuelo le está prohibido hacer obras que perjudiquen la solidez de la casa, excavaciones, sótanos, etcétera.
Toda obra nueva que afecte el inmueble común no puede realizarse sin la autorización de todos los propietarios.
ARTÍCULO 8.- Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o departamentos, salvo convención en contrario, las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro. Están obligados en la misma forma, a contribuir al pago de las primas de seguro del edificio común y a las expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes por resolución de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y goce más cómodo o de mayor renta.
Cuando las innovaciones ordenadas por los propietarios fueren, a juicio de cualquiera de ellos, de costo excesivo, o contrarias al reglamento o a la ley, o perjudiciales para la seguridad, solidez, salubridad, destino o aspecto arquitectónico exterior o interior del edificio, pueden ser objeto de reclamación formulada ante la autoridad judicial, y resuelta por el trámite correspondiente al interdicto de obra nueva; pero la resolución de la mayoría no será por eso suspendida sin una expresa orden de dicha autoridad.
Cualquiera de los propietarios, en ausencia del administrador y no mediando oposición de los demás, previamente advertidos, puede realizar expensas necesarias para la conservación o reparación de partes o bienes comunes con derecho a ser reembolsados. Podrá también, cualquiera de los propietarios realizar las reparaciones indispensables y urgentes sin llenar los requisitos mencionados, pudiendo reclamar el reembolso en la medida en que resultaren útiles. En su caso, podrá ordenarse restituir a su costa las cosas a su anterior estado.
Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece.
ARTÍCULO 9.- Al constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración, por acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad. Dicho reglamento sólo podrá modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría no menor de dos tercios. Esta modificación deberá también consignarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes puntos:
a) Designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extraño, que tendrá facultades para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podrá elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo;
b) Determinar las bases de remuneración del representante y la forma de su remoción; debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de escritura pública;
c) La forma y proporción de la contribución de los propietarios a los gastos o expensas comunes;
d) La forma de convocar la reunión de propietarios en caso necesario, la persona que presidirá la reunión, las mayorías necesarias para modificar el reglamento y adoptar otras resoluciones, no tratándose de los casos en que en esta ley se exige una mayoría especial.
ARTÍCULO 10.- Los asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos dentro de las atribuciones conferidas al representante de los condóminos, serán resueltos, previa deliberación de los propietarios, por mayoría de votos. Estos se computarán en la forma que prevea el reglamento y, en su defecto, se presumirá que cada propietario tiene un voto. Si un piso o departamento perteneciera a más de un propietario, se unificará la representación. Cuando no fuere posible lograr la reunión de la mayoría necesaria de propietarios, se solicitará al juez que convoque a la reunión, que se llevará a cabo en presencia suya y quedará autorizado a tomar medidas urgentes. El juez deberá resolver en forma sumarísima, sin más procedimiento que una audiencia y deberá citar a los propietarios en la forma que procesalmente corresponda a fin de escucharlos.
ARTÍCULO 11.- El representante de los propietarios actuará en todas las gestiones ante las autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y exclusivo de aquéllos.
Está, además, obligado a asegurar el edificio contra incendio.
ARTÍCULO 12.- En caso de destrucción total o parcial de más de dos terceras partes del valor, cualquiera de los propietarios puede pedir la venta del terreno y materiales. Si la mayoría no lo resolviera así, podrá recurrirse a la autoridad judicial. Si la destrucción fuere menor, la mayoría puede obligar a la minoría a contribuir a la reconstrucción, quedando autorizada, en caso de negarse a ello dicha minoría, a adquirir la parte de ésta, según valuación judicial.
ARTÍCULO 13.- Los impuestos, tasas o contribuciones de mejoras se cobrarán a cada propietario independientemente. A tal efecto se practicarán las valuaciones en forma individual, computándose a la vez la parte proporcional indivisa de los bienes comunes.
ARTÍCULO 14.- No podrá hipotecarse el terreno sobre el que se asienta el edificio de distintos propietarios, si la hipoteca no comprende a éste y si no cuenta con la conformidad de todos los propietarios. Cada piso o departamento podrá hipotecarse separadamente, y el conjunto de los pisos o departamentos, por voluntad de todos los propietarios.
ARTÍCULO 15.- En caso de violación por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes, de las normas del artículo 6, el representante o los propietarios afectados formularán la denuncia correspondiente ante el juez competente y acreditada en juicio sumarísimo la transgresión, se impondrá al culpable pena de arresto hasta veinte días o multa en beneficio del Fisco, de doscientos a cinco mil pesos.
El juez adoptará además las disposiciones necesarias para que cese la infracción, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pública si fuera menester.
Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor fuese un ocupante no propietario, podrá ser desalojado en caso de reincidencia.
La acción respectiva podrá ser ejercida por el representante de los propietarios o por el propietario afectado.
La aplicación de estas penas no obstará el ejercicio de la acción civil resarcitoria que competa al propietario o propietarios afectados.
ARTÍCULO 16.- En caso de vetustez del edificio, la mayoría que represente más de la mitad del valor podrá resolver la demolición y venta del terreno y materiales. Si resolviera la reconstrucción, la minoría no podrá ser obligada a contribuir a ella, pero la mayoría podrá adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial.
ARTÍCULO 17.- La obligación que tienen los propietarios de contribuir al pago de las expensas y primas de seguro total del edificio, sigue siempre al dominio de sus respectivos pisos o departamentos en la extensión del artículo 3266 del Código Civil, aun con respecto a las devengadas antes de su adquisición; y el crédito respectivo goza del privilegio y derechos previstos en los artículos 3901 y 2686 del Código Civil.
ARTÍCULO 18.- A los efectos de la presente ley, quedan derogados los artículos 2617, 2685 in fine y 2693 del Código Civil, así como toda otra disposición que se oponga a lo estatuido en esta ley.
ARTÍCULO 19.- El Poder Ejecutivo reglamentará esta ley estableciendo los requisitos de inscripción en el Registro de la Propiedad, de los títulos a que la misma se refiere, forma de identificación de los pisos o departamentos, planos que será necesario acompañar, etcétera.
ARTÍCULO 20.- Comuníquese, etc.
Descargar PDF para imprimir
Comentarios (3)
junio 14, 2011 en 1:28 · Categoria Abogado, Arquitecto, Código Civil, Código De Edificación, Código de Planeamiento, clausuras, Colapso, Colapso y Desprendimiento, construcción, control a una construcción, Demolición del Edificio, Derrumbe, Derrumbes de balcones, Desprendimientos, Espacios Comunes, Estudio Jurídico, excavación, frentes, Habilitación, Informe técnico, Informes Edilicios, Informes Técnicos, infracción, Ingeniero, Inspección del edificio, Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, Locación de Obra, mantenimiento, mantenimiento de un edificio, Medianeras, Pericias de Parte, Perito Arquitecto, Perito de Parte, Planeamiento Urbano, Propiedad horizontal, Propietarios, Ruina, Ruina del Edificio, Seguridad, Siniestro, Soluciones Legales, Vicios de construcción
En Buenos Aires es constante y notable el crecimiento de la construcción. Asimismo, y alineado con este incremento, sería deseable disminuir o evitar totalmente los lamentables “accidentes” en la etapa en que se excava para construir por debajo de la cota cero: lo que implica tareas de excavación, submuración y construcción de fundaciones en general.
Los casos de accidentes y derrumbes, en muchos casos con resultados trágicos, se originan en gran parte por la falta de capacitación de los profesionales que se encuentran a cargo de las obras o por la ausencia de los mismos en el desarrollo de las tareas críticas de obra.
Cuando es preciso realizar obras por debajo del nivel de la vereda, ya sea para la construcción de las fundaciones de una edificación, como también cuando se necesita realizar un sótano, podemos señalar varios aspectos:
1- Hay un gran subestimación de los riesgos que incluyen las tareas de construcción en general y de la de excavaciones en particular. No todos los profesionales están preparados técnicamente para asumir dichas tareas, aunque la incumbencia profesional así lo acredite. La experiencia del profesional a cargo de la obra en esta temática es muy importante.
2- Cada obra es un caso particular, y requiere de un estudio detallado.
3- Si bien los suelos de la ciudad de Buenos Aires tienen ciertas características comunes, es importante realizar un estudio de los mismos en cada caso, y saber interpretar los datos valiosos que nos proporciona.
4- Durante todo el transcurso de una obra entre medianeras se corren riesgos de daños a terceros: vecinos, transeúntes, servicios públicos, y al personal de la misma obra. Según el Código Civil Medianería es “el condominio de indivisión forzosa sobre el muro divisorio entre predios”. Este condominio genera a quienes comparte ese muro lindero no sólo derechos sobre la pared, sino también obligaciones y ciertas limitaciones, determinando un equilibrio en el uso del mismo y con el fin de no ocasionar perjuicios al bien común.
5- Estos riesgos se agravan más aún en las etapas de demolición y excavación porque durante las mismas se está produciendo un cambio abrupto, casi dinámico, en las condiciones originales de estabilidad de las construcciones linderas. Estas modificaciones a veces no son tenidas en cuenta y hasta ponen en evidencias fallas propias de las construcciones vecinas, que se ponen de manifiesto cuando se empieza a construir.
6- Hay tareas en obra que no pueden ser delegadas en un capataz, un operador de excavadora o en cualquier otro personal, que no entienda a fondo el funcionamiento estático de las estructuras que se están realizando. Sobre todo en la etapa de demolición y excavación.
7- Es imprescindible y necesario contar con una reglamentación coherente y “cumplible” por parte de los organismos de control de la ciudad, así como de una correcta fiscalización de las obras realizada por profesionales idóneos de estos organismos.
Cabe señalar que, a partir de los derrumbes ocurridos en obras que se estaban realizando en distintos puntos de la ciudad de Buenos Aires, la Legislatura atendió la propuesta de Asociaciones y colegios profesionales vinculados con la construcción y en septiembre pasado sancionó la Ley 3.562. Esta se propone anticipar los controles en la fase de proyecto y aprobación de planos, y organizar las inspecciones durante la etapa de demolición, excavación y apuntalamiento.
Entre otras cosas, la ley indica que durante las tareas de demolición será obligatoria una primera visita de inspección, y dos más mientras dure la excavación. Además, al tramitar el aviso de inicio de obra se deberá presentar un proyecto detallado y memoria completa de los trabajos de demolición, apuntalamiento y excavación (hoy, al solicitar el permiso de obra se entrega una documentación básica).
Ariel E. Fridman es Ingeniero Civil (UBA). Profesor titular de Estructuras III en la carrera de Proyecto y Construcción de Obras” en “Integral Instituto Superior de Diseño”. Especialista en reparación y refuerzo de estructuras lesionadas. Titular de “Ariel E. Fridman Estudio de Ingeniería”, empresa dedicada al proyecto y cálculo estructural. Titular de “AF Construcciones SRL”, empresa dedicada a la construcción de obras de arquitectura e ingeniería. Vocal Titular de la Comisión Directiva AIE (Asociación de Ingenieros Estructurales). Miembro Activo del FES (Foro Edificio Seguro). Profesor de Estructuras II (FADU).
Por Ing. Ariel Fridman, de Integral Instituto de Diseño – Integral
Fuente: http://www.revistavivienda.com.ar/
Link: Ver Nota
Descargar PDF para imprimir
Comentarios (4)
Entradas antiguas »
