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Categoria Conciliaciones
septiembre 13, 2011 en 2:10 · Categoria Abogado, Arquitecto, Código Civil, Código De Edificación, Código de Ordenamiento Urbano, Código de Planeamiento, Códigos, clausuras, Colapso y Desprendimiento, Compraventa, Comunas, Conciliaciones, construcción, Construcciones no autorizadas, contaminación visual, control a una construcción, Demolición del Edificio, denuncias, Derrumbe, Desprendimientos, Deterioro, Espacio Público, Espacios Comunes, espacios verdes, Estudio Jurídico, excavación, frentes, Garantía de Obra Nueva, Habilitación, Impacto Ambiental, Informe técnico, Informes Edilicios, Informes Técnicos, infracción, Ingeniero, Inspección del edificio, Instalaciones, Inversores, Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, Locación de Obra, Locatario, Maestro Mayores de Obra, mantenimiento, Mediacion, Pericias de Parte, Perito Arquitecto, Perito de Parte, Planeamiento Urbano, Problemas Edilicios, Propiedad horizontal, Propiedad intelectual, Propietarios, Prueba Contundente, Reclamos, Seguridad, Soluciones Legales, Vecinos, Vicios de construcción
Vecinos del barrio de Villa Urquiza evitaron que una obra que está clausurada continúe avanzando. La construcción de un edificio en Blanco Encalada al 4900 había sido clausurada el viernes de la semana pasada luego de que la Justicia constatara que existían allí irregularidades.
Pero el sábado, un día después de la medida judicial, la obra continuaba funcionando, lo que motivó una movilización espontánea de un grupo de vecinos que lograron que se reclausure la obra y se evite de esta manera un mal mayor.
Según comentó Carlos Grisafi, comunero electo por el FpV, esta obra ya la denunciaron “varias veces debido a las irregularidades constantes”. Existen problemas con la cartelería y con un caño maestro de agua que inunda la zona.
El dirigente de la Comuna 15 informó además que, el sábado, ellos fueron quienes llamaron al fiscal de la causa, quien ordenó la reclausura de la obra y a la Policía Metropolitana de labrar un acta.
“Salimos de testigos por el bien de los vecinos y de los propios trabajadores. La construcción sin control mata”, finalizó Grisafi.
Por Gabriel D´Angelo
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agosto 31, 2011 en 3:38 · Categoria Aberturas Internas, Abogado, Arquitecto, Código Civil, Código De Edificación, Código de Ordenamiento Urbano, Código de Planeamiento, Códigos, clausuras, Conciliaciones, Consorcio, Consorcios, Construcciones no autorizadas, Demanda, denuncias, Espacios Comunes, Estudio Jurídico, Fallo, Habilitación, Impugnaciones, Incumplimientos Contractuales, Informe técnico, Informes Edilicios, Informes Técnicos, infracción, Ingeniero, Inspección del edificio, Jurisprudencia, Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, Mediacion, Medianeras, Modificaciones Clandestinas, Pericias de Parte, Perito Arquitecto, Perito de Parte, Planeamiento Urbano, Problemas Edilicios, Propiedad horizontal, Propiedad intelectual, Propietarios, Reclamos, Soluciones Legales, Vicios Redhibitorios
Una vecina se quejó porque desde la planta alta recién construida en la casa de al lado se veían su patio y su vivienda. La Justicia obligó a indemnizarla.
Un Tribunal Extracontractual de Rosario ordenó a un vecino tapar “con mampostería y revoque” dos ventanas abiertas en la planta alta de su propiedad, en una pared medianera, que permitía la vista del patio e incluso el interior de la vivienda de al lado.
La demanda fue interpuesta por Emilia, luego de que su vecino construyera una planta alta en la medianera lindante entre ambos predios, y ubicara allí dos ventiluces. A partir de ese momento, ella sintió que perdía toda privacidad, puesto que desde allí no solamente se veía su patio, sino también el interior de la casa, puesto que en su propio domicilio hay ventanas vidriadas que quedaron en dirección a los nuevos ventiluces del vecino.
“Antes tomaba sol en el jardín, y ahora no se puede por las ventanas”. “Le cambió la vida desde que hicieron las ventanas, ya que se siente siempre mirada, tiene que estar siempre vistiéndose”, fueron los elocuentes testimonios de amigas de la damnificada, que se sumaron a la causa. La pérdida de la privacidad y la reducción del valor de uso y goce de la propiedad, a partir de una construcción antirreglamentaria y hecha sin pedir permiso a la vecina, fueron los ejes en base a los cuales el Tribunal -luego de que fallaren los intentos de llegar a un acuerdo y los peritos oficiales confirmasen los dichos de la demandante- consideró que la única solución aceptable es el cerramiento total y definitivo de las aberturas, más una indemnización por los perjuicios provocados.
La regulación
El Código Civil sostiene que en una medianera no pueden construirse ventanas, aunque establece una excepción en el artículo 2.655 que permite que el dueño de una pared no medianera pero lindante, abra ventanas para recibir luz; pero debe hacerlo a tres metros del piso de la habitación que quiere iluminar. “Ello tiene que ver con la privacidad del vecino y a su vez con la dificultad para el acceso visual directo de cualquier persona” refiere el fallo, al rechazar que los tres metros deban contarse desde el piso de la construcción.
“Si se tratara de una medianera mixta por no lindar directamente con la propiedad de la actora sino con el pasillo, es antirreglamentaria porque las ventanas no están a tres metros contados desde el piso de la habitación de la planta a la que pertenecen. Y además, y en ambos casos, porque no se requirió el consentimiento del afectado ni la autorización municipal previa”, subrayaron los jueces.
Dejaron en claro que “poco interesa a los efectos de resolver el conflicto si los vidrios son traslúcidos o transparentes, circunstancia de hecho que originó distintas interpretaciones. A la vista se advierte que el perito atinó bien al describir los vidrios: traslúcidos, o sea, una visibilidad no nítida sino de imágenes. Transformar la visibilidad nítida por una visibilidad de imágenes no resta importancia a la turbación porque igualmente imágenes y movimientos forman parte de la privacidad cotidiana”.
“El derecho a la privacidad, constitucionalmente protegido, legalmente protegido y administrativamente protegido, es la base que ha determinado una legislación bastante completa cuando se contrapone con la construcción”, remataron los jueces María Angélica Rodríguez, Mariana Varela y Alejandro Martín. Por lo cual condenaron al demandado a volver las cosas a su estado anterior a la instalación de los ventiluces en un plazo de 30 días, procurando la iluminación de su inmueble a través de técnicas reglamentarias, y a indemnizar a la mujer con la suma de 5.700 pesos en concepto de daño moral y gastos, más los intereses devengados desde diciembre de 2006.
Glosario
Luces: aberturas que sirven para proporcionar iluminación natural, pero no permiten mirar en la propiedad vecina.
Vistas: aberturas que permiten mirar en la propiedad vecina.
Medianera: pared erigida sobre el límite entre dos propiedades colindantes, que es empleada por ambas. Según el art. 2654 del Código Civil, ningún medianero podrá abrir ventanas o troneras en pared medianera, sin consentimiento del otro condómino.
Contiguas no medianeras: paredes cuyos extremos se tocan en el límite entre propiedad. Según el art. 2655, en ellas se permiten luces, siempre que no se tenga vistas del fundo lindero (“a tres metros del piso de la pieza a que quiera darse luz”, dice el Código. La misma disposición se aplicaría a paredes próximas.
Distancia: “No se puede tener vistas sobre el predio vecino, cerrado o abierto, por medio de ventanas, balcones y otros voladizos, a menos que intermedie una distancia de tres metros de la línea divisoria” (art. 2658).
Cargos
La Corte Suprema de Justicia de la provincia anunció los concursos para cubrir cargos en la Secretaría Técnica del Tribunal: dos abogados relatores (uno con con categoría presupuestaria de juez de primera instancia de distrito y otro de fiscal) y un prosecretario. También, un cargo de director del Archivo General de los Tribunales de Santa Fe (categoría presupuestaria de fiscal). Además se concursará un cargo de defensor general para los tribunales de Santa Fe y otro para San Jorge. Las inscripciones se recibirán entre el 15 y el 26 de agosto de 2011.
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agosto 29, 2011 en 2:12 · Categoria Aberturas Internas, Abogado, Arquitecto, Código Civil, Código De Edificación, Código de Ordenamiento Urbano, Código de Planeamiento, Códigos, clausuras, Compraventa, Conciliaciones, Consorcio, Consorcios, construcción, Construcciones no autorizadas, Demanda, denuncias, Espacios Comunes, Estudio Jurídico, Fallo, frentes, Habilitación, Impugnaciones, Informe técnico, Informes Edilicios, Informes Técnicos, infracción, Ingeniero, Jurisprudencia, Mediacion, Medianeras, Modificaciones Clandestinas, Pericias de Parte, Perito Arquitecto, Perito de Parte, Planeamiento Urbano, Propiedad horizontal, Propiedad intelectual, Propietarios, Reclamos, Soluciones Legales, Vecinos
Tendrá que pagar por abrir dos ventanas antirreglamentarias sobre la medianera
Según fallo de la Justicia de Rosario, un vecino de la zona norte invadió, con esas modificaciones en la pared, la intimidad de una familia que vive al lado. Además, el infractor deberá tapar esas aberturas en el término de 30 días.
Un pleito judicial planteado entre dos vecinos de la zona norte de Rosario por la instalación de dos ventanas sobre la medianera que separa a las dos viviendas tuvo una resolución en primera instancia. El hombre que había realizado esas modificaciones, en principio irregulares porque están prohibidas por la Municipalidad, deberá cerrar esas aberturas en el lapso de 30 días y además pagar a sus vecinos entre nueve y diez mil pesos por daño.
Según un adelanto de los programas Dos tipos audaces y La mañana rosarina de La Ocho y La Tres, el dictamen fue elaborado por el Tribunal Colegiado de Responsabilidad Extracontual Nº 1 de Rosario que se expidió sobre una situación que hizo recordar a la película “El hombre de al lado”, protagonizada por Daniel Aráoz.
El conflicto que terminó en la Justicia se dio entre dos familias que viven en Joaquín V. González al 1000, zona norte de Rosario. Todo comenzó cuando un vecino decidió abrir dos ventanas sobre la medianera de su casa, orientadas hacia la vivienda de al lado. Esa modificación afectó a los habitantes de la casa lindera quienes se sintieron invadidos en su intimad, según refirieron fuentes vinculadas a la causa.
Los ventanales abiertos en la pared hicieron que la familia que en principio aparecía como afectada “les cambiara la vida y sintiera que estaba todo el tiempo observada”.
Luego de analizar la situación, el tribunal de Responsabilidad Extracontractual concluyó que las “ventanas son antirreglamentarias e ilegales por estar sobre la medianera y le quitan privacidad a la familia”, y condenó al promotor de las obras a cerrar las aberturas “en un plazo de 30 días, además de pagarle a los vecinos por los daños causados una suma de entre 9 y 10 mil pesos”.
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agosto 22, 2011 en 2:57 · Categoria Abogado, Arquitecto, Código Civil, Código De Edificación, Código de Ordenamiento Urbano, Código de Planeamiento, Códigos, clausuras, Colapso, Colapso y Desprendimiento, Compraventa, Comunas, Conciliaciones, Consorcios, construcción, Construcciones no autorizadas, contaminación visual, control a una construcción, Demolición del Edificio, denuncias, Derrumbe, Derrumbe de pared, Derrumbes de balcones, Desprendimientos, Deterioro, Espacio Público, Espacios Comunes, espacios verdes, Estudio Jurídico, excavación, Habilitación, Impacto Ambiental, Informe técnico, Informes Edilicios, Informes Técnicos, infracción, Ingeniero, Inspección del edificio, Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, Locatario, Maestro Mayores de Obra, mantenimiento, Mantenimiento de balcones, Mantenimiento de frentes, mantenimiento de un edificio, Mediacion, Pericias de Parte, Perito Arquitecto, Perito de Parte, Planeamiento Urbano, Problemas Edilicios, Propiedad horizontal, Propiedad intelectual, Propietarios, Reclamos, Ruina, Ruina del Edificio, Seguridad, Siniestro, Soluciones Legales, Vecinos, Vicios de construcción, Vicios ocultos, Vicios Redhibitorios
Los vecinos del pasaje Granville se solidarizaron con los obreros heridos en el derrumbe de Baigorria al 2400, a cuadras nomás de sus pasajes y en la misma Comuna 11. Los de Villa Santa Rita hacen causa común con los de Villa del Parque y recuerdan que ellos tienen dos obras críticas en su sector. Como se recordará, los vecinos frenaron obras en Alvarez Jonte 3222 y en Alvarez Jonte 3286 de edificios que descalabran la escala de casas bajas de su barrio. En el primer caso, es un proyecto de dos torres con subsuelos de estacionamiento, en el segundo, un edificio a medio hacer que anduvo partiendo medianeras y alarmando al prójimo.
A su vez, los vecinos de Luis María Drago preparan para hoy a las 17.30 una proyección pública de la película AU3 (Autopista Central), de Alejandro Hartmann, de las pocas que se centran en un tema urbano porteño. Hartmann cuenta la historia del demencial proyecto de la dictadura de dejar a esta ciudad cribada de autopistas elevadas, con las casas encerradas entre plataformas llenas de autos. Y luego se centra en la autopista 3, que nunca se construyó, pero abrió una larga herida de demoliciones y destrucción en el tejido urbano.
Lo notable de este documental es el reportaje a los vecinos expulsados, que buscan, en lo que hoy es una suerte de parque lineal, las marcas de sus hogares. Y también la actualización del problema, con vecinos que siguen siendo expulsados, con sus casas demolidas, para “completar” las manzanas despejadas y hacer lugar a futuros proyectos inmobiliarios. Es muy conmovedora la larga secuencia de la mudanza de familias y la destrucción física de su pequeño edificio, una oportunidad de ver de cerca la brutalidad de una demolición. La proyección es en Miller y Rivera, en el subsuelo de la Parroquia de Jesús Misericordioso y Hartmann estará presente.
La Sociedad Central de Arquitectos organiza para este viernes a las 15 una visita guiada al Palacio Barolo y al edificio Cassará, en Avenida de Mayo, parte de su programa de “visitas y recorridos arquitectónicos”. Se puede reservar hasta el miércoles inclusive escribiendo a viajes.sca@gmail.com, sin olvidar un número telefónico. El encuentro es en el hall del Barolo y el costo es de 80 pesos para no socios y 60 para miembros de la SCA.
Mientras, la Subcomisión de Patrimonio de la entidad anunció para el 18 de agosto a las 19 una charla sobre “patrimonio e identidades barriales”. Participan el antropólogo social Ariel Gravano, el arquitecto Fernando Verdaguer, el presidente de la Comuna 13 Gustavo Acevedo y la arquitecta Silvia Amuchástegui, de Belgrano R, con moderación del arquitecto José Ignacio Barassi, de la subcomisión. Es en Montevideo 938 y los no socios abonan treinta pesos.
Fuente: Pagina12
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julio 29, 2011 en 15:53 · Categoria Abogado, Arquitecto, Código Civil, Compraventa, Conciliaciones, construcción, Demanda, denuncias, Estudio Jurídico, Fallo, Garantía de Obra Nueva, Impugnaciones, Incumplimientos Contractuales, Informe técnico, Informes Edilicios, Informes Técnicos, infracción, Ingeniero, Inspección del edificio, Instalaciones, Jurisprudencia, Locación de Obra, mantenimiento, Patologías ocultas, Pericias de Parte, Perito Arquitecto, Perito de Parte, Problemas Edilicios, Propiedad horizontal, Propiedad intelectual, Propietarios, Prueba Contundente, Reclamos, Soluciones Legales, Vicios de construcción, Vicios ocultos, Vicios Redhibitorios
Un arquitecto que debía realizar la refacción de una vivienda en seis meses y abandonó las obras antes de terminar el trabajo fue condenado a pagar alrededor de 250.000 pesos de indemnización al propietario del inmueble, informaron fuentes judiciales.
La sentencia fue dictada por la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, que destacó que -según los peritajes- los trabajos parciales que se habían realizado en la unidad, situada en el pasaje La Facultad 1796 de esta ciudad, tenían además fallas estructurales.
Las condiciones de las tareas por realizar en el inmueble, como las fechas de comienzo y de conclusión de la obra y la forma de pago y los materiales por emplear, habían sido plasmadas en un convenio firmado el 1° de agosto de 2005 entre el profesional y el dueño de la vivienda, destaca el fallo.
La Sala K de la Cámara recordó que el cliente había cumplido con todos los pagos a los que se había comprometido según el avance de los trabajos y que la obra debía estar totalmente terminada y “lista para ser habitada” en 180 días.
Los camaristas Lidia Hernández y Oscar Ameal dijeron, además, que en el local situado en la planta baja del inmueble refaccionado se produjeron daños “atribuibles a la ejecución de la obra“.
Según un informe pericial, “no existen planos conforme a la obra, ni de subdivisión en propiedad horizontal“, a lo que también se había obligado el arquitecto que hizo las veces de proyectista, director de obra y constructor. Tampoco se comprobó la existencia de documentación o trámites vinculados con las instalaciones sanitarias, eléctricas o de gas.
El deber de obrar
“Tratándose el demandado de un profesional de la construcción debe también seguirse la directiva del Código Civil que establece que, cuanto mayor sea el deber de obrar con prudencia y pleno conocimiento de las cosas, mayor será la obligación que resulte de las consecuencias posibles de los hechos”, consideraron los camaristas.
La Sala K evaluó los pagos efectuados por el propietario para fijar en 93.458 pesos el monto de la reparación económica por la obra inconclusa y con defectos, más un alquiler de 2350 pesos mensuales por el tiempo que transcurrió desde la fecha en la que la unidad debió ser entregada para su ocupación.
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julio 21, 2011 en 13:18 · Categoria Arquitecto, Azoteas, Balcones, Código De Edificación, Código de Planeamiento, clausuras, Compraventa, Comunas, Conciliaciones, Consorcios, construcción, Construcciones no autorizadas, contaminación visual, control a una construcción, denuncias, Desprendimientos, Deterioro, Espacio Público, Espacios Comunes, espacios verdes, Garantía de Obra Nueva, Habilitación, Impugnaciones, Informe técnico, Informes Edilicios, Informes Técnicos, infracción, Ingeniero, Inquilinos, Inspección del edificio, Inversores, Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, Locatario, mantenimiento, Mantenimiento de balcones, Mantenimiento de frentes, mantenimiento de un edificio, marquesinas, Modificaciones Clandestinas, Pericias de Parte, Perito Arquitecto, Perito de Parte, Planeamiento Urbano, Problemas Edilicios, Propiedad horizontal, Propiedad intelectual, Propietarios, Reclamos, Ruina del Edificio, Soluciones Legales, Vicios de construcción
María Laura Fernández es arquitecta y está al frente del Programa de Preservación Patrimonial del municipio, área encargada de conservar los edificios de valor histórico, arquitectónico y cultural. Reconoce que con esa función se ganó la enemistad de sus colegas. “Pero no de todos”, aclara y defiende las políticas desarrolladas por el municipio para resguardar el patrimonio local. Sin embargo, aclara, la clave está en un cambio cultural. “Es necesario que la comunidad, los propietarios y los inversores reconozcan la plusvalía que tiene ocupar un inmueble de valor patrimonial”, destaca.
En el área central hay unos 1.700 inmuebles protegidos que no pueden ser demolidos salvo que se los considere en ruinas. Un número varias veces considerado excesivo por inversores y desarrolladores inmobiliarios (“hay más que en Roma”, se los escucha protestar), pero que está íntimamente relacionado con la forma en cómo se fue construyendo la ciudad.
“En muchos lugares del mundo donde existe un casco histórico consolidado no hace falta determinar edificios protegidos, porque directamente las normas urbanas imposibilitan la modificación de los inmuebles. No se puede tocar ninguna construcción en un determinado sector. Pero el tema no pasa por las cantidades, sino por la conformación histórica de la ciudad. Rosario es una ciudad aluvional, que se fue haciendo a partir de una sumatoria de inmuebles y donde, además, durante años el código urbano hizo de la sustitución indiscriminada un concepto general para la ciudad”, explica Fernández.
—¿Y ahora cuesta cambiar esa idea?
—Se va logrando. Desde 2008 tenemos 136 pedidos de rehabilitación de inmuebles catalogados de valor patrimonial, con reformas o ampliaciones respetuosas de las condiciones de protección de esos edificios. Esto es alentador, porque se busca rehabilitar inmuebles dándoles otro ciclo de vida o cambio de uso. Quiere decir que los propietarios y profesionales están encontrando plusvalor de trabajar sobre el patrimonio de manera respetuosa. Un bueno ejemplo es el edificio de Jujuy y Oroño, donde sobre una casona se generaron varias unidades de vivienda.
—Además de las normas que prohíben determinadas intervenciones, ¿qué incentivos ofrece el municipio para que se conserven inmuebles patrimoniales?
—Acá hay un problema. La experiencia internacional indica que la reducción de gravámenes impositivos es indispensable para conservar edificios de valor arquitectónico o cultural, pero como Rosario no es una ciudad autónoma sus ingresos dependen de la tasa general de inmuebles (TGI), que no es un impuesto sino el cobro de servicios. Además, eximir de la TGI no hace a la diferencia para que un inmueble pueda mantenerse. Distinto es el impuesto inmobiliario, pero el municipio no puede determinar sobre esto. Lo que tenemos es un presupuesto para la preservación, con la posibilidad de subsidiar la rehabilitación de inmuebles.
—Para lo cual debe haber interés del sector privado en rehabilitarlos…
—Es que no apostamos a preservar edificios como si fueran un museo, porque esto no le sirve a nadie. Consideramos, más bien, que es indispensable que el patrimonio tenga sustentabilidad económica, que esos edificios tengan nuevos usos, adecuarlos a situaciones urbanas y que sea un negocio, sino realmente se nos va a transformar todo en una ruina.
Cómo se armó el catálogo
Con la aprobación del Código Urbano, también la Municipalidad elaboró en 2007 un nuevo catálogo de los edificios de valor arquitectónico y patrimonial. “Fue un cambio de criterio donde se sumaron sectores y se quitaron otros”, indicó la concejala socialista y vicepresidenta de la comisión de Planeamiento de Concejo, Viviana Foresi. Es que, de hecho, la primera versión del catálogo realizada en 2001 incluía a 2.402 inmuebles, mientras que el aprobado en 2008 descatalogó 687 edificios quedando preservados 1.715.
“El objetivo era tener un inventario más real”, indicó Foresi. Y puntualizó que esa fue la razón por la que muchos inmuebles dejaron de estar incluidos y se sumaron otras zonas, también por fuera del área central, que pasaron a estar consideradas como Areas de Protección Histórica, entre las que están barrio Parque, Pichincha y el parque Independencia.
A esas modificaciones se sumó un nuevo concepto que, según detalló Foresi, “es el de preservar tramos y no sólo inmuebles puntuales”. En ese sentido, explicó que “si hay una cuadra que tiene todos edificios antiguos bajos, se cataloga el tramo completo, porque si bien no son propiedades valiosas individualmente, sí lo son en su conjunto; y de esa manera también se puede mantener la homogeneidad”.
De hecho, hoy a los más de 1.700 inmuebles preservados se suman otros 830 inmuebles que cuentan con lo que se denomina “preservación indirecta” por estar linderos a un edificio de valor patrimonial.
El catálogo trabaja con diferentes niveles de preservación. El más estricto no permite la intervención ni en la fachada ni en el interior del edificio; en tanto, los más flexibles preservan la fachada permitiendo modificaciones e incluso la ampliación hasta de un 30 por ciento del inmueble.
Fuente: www.lacapital.com.ar
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junio 29, 2011 en 1:50 · Categoria Abogado, Arquitecto, Código Civil, Código De Edificación, Código de Planeamiento, clausuras, Compraventa, Comunas, Conciliaciones, construcción, Construcciones no autorizadas, contaminación visual, control a una construcción, denuncias, Espacio Público, Espacios Comunes, espacios verdes, Estudio Jurídico, Habilitación, Impacto Ambiental, Impugnaciones, Incumplimientos Contractuales, Informe técnico, Informes Edilicios, Informes Técnicos, infracción, Ingeniero, Inspección del edificio, Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, Locación de Obra, Locatario, mantenimiento, Mantenimiento de balcones, Mantenimiento de frentes, Mediacion, Pericias de Parte, Perito Arquitecto, Perito de Parte, Planeamiento Urbano, Problemas Edilicios, Propiedad horizontal, Propietarios, Reclamos, Soluciones Legales
#mce_temp_url#La Ciudad aceptó los reclamos en Villa Santa Rita. Son 14 familias que viven en el Granville, de 3 metros de ancho por 60 de largo, en Jonte al 3200. Se había autorizado levantar edificios de unos 9 pisos. El Gobierno porteño los paró y serán más bajos.
Cuesta encontrarlo en los mapas. Parece un tajo en medio de la manzana, y de hecho, aunque se llama Guillermo Granville, este pequeño pasaje de Villa Santa Rita, a la altura de Alvarez Jonte al 3200, es conocido como La Puñalada. Sin embargo, el que corría riesgo de ser herido de muerte era el propio pasaje, porque a sus lados se empezaron a construir tres edificios que iban a dejarlo condenado a la oscuridad . La pelea de los vecinos logró que el Gobierno porteño frenara las construcciones. Ahora quieren una ley que le ponga punto final al problema.
El pasaje Granville mide 3 metros de ancho por 60 de largo. “Vivo acá desde 1956, cuando el pasaje era de tierra”, recuerda Politano Pascual. “Los vecinos y la Municipalidad lo arreglamos, le pusimos las baldosas y hasta los canteros”, completa José Bartuli. Las 14 familias que viven allí se conocen desde siempre, se juntan cuando hay que hacer algún arreglo, como si el Granville fuera un PH a cielo abierto . Es una más de las callecitas de Villa Santa Rita, barrio que tiene un 60 por ciento de pasajes o cortadas. ¿Por qué al Granville lo llaman La Puñalada? Algunos dicen que por su diseño, que corta la manzana. Otros, más románticos, aseguran que fue escenario de varios duelos de malevos en la antigua Buenos Aires.
Pero la paz empezó a verse amenazada a fines del año pasado. “En Alvarez Jonte 3286 había una casa fúnebre, pero en noviembre el dueño la vendió. Y en el 3222 también cerró un garaje, que llega casi hasta la cuadra de atrás, el pasaje Dantas. Al principio no sabíamos qué iba a pasar, pero en febrero empezaron las obras ”.
En la parcela del 3286 comenzó la construcción de un edificio de nueve piso s. Y en el ex lavadero se iba a levantar un complejo de dos torres de 33 metros , con pileta y locales, obra que no llegó a comenzar. Así, el Granville quedaba encerrado entre dos moles que le sacarían la luz, y sus patios y terrazas iban a quedar invadidos por los edificios. No sólo eso. “Cuando arrancó la obra del primer edificio el ruido se volvió insoportable. Y en algunas casas aparecieron rajaduras ”, cuenta Cynthia Furlong.
Como pasó en otros barrios por el boom de la construcción, la gente empezó a movilizarse. Pronto consiguieron el apoyo de los otros vecinos de la zona, que también se preocuparon por preservar su barrio. Pusieron carteles, y repartieron cintitas verdes que se ponen en las solapas como señal de protesta contra las obras.
Consiguieron que algunos legisladores porteños se interesaran por su reclamo, y presentaron un recurso de amparo, con el que obtuvieron una medida precautelar.
También lograron que los recibiera el Ejecutivo, que, como no pasó con reclamos de otros barrios, esta vez les dio la razón automáticamente. Héctor Lostri, subsecretario de Planeamiento, le explicó a Clarín : “En el 2000 se reformó el Código de Planeamiento y se autorizó a construir más metros en los distritos de la categoría C3, que es la de la zona del pasaje Granville. Hasta ahora no había pasado nada porque no había interés por construir allí. Cuando aparecieron estos proyectos se les dio la autorización porque la ley los avalaba. Pero la situación del pasaje es un caso particular, es una manzana atípica en la que las torres romperían el trazado urbano. Como en este caso sí se justifica, paralizamos las obras , y les dimos la chance a los constructores de que adecuen sus proyectos”. La idea es que construyan no más de cinco pisos .
Pero los vecinos aún no vieron ningún papel, y siguen con dudas. Más cuando desde el martes apareció un portón de chapa colocado en el lote de Jonte 3222, con lo cual sospechan que puede haber actividad adentro.
En la Legislatura porteña ya están trabajando en el tema. El legislador Eduardo Epszteyn contó que “la idea es cambiar la zonificación de ese sector para que no se puedan construir más de 13,5 metros de altura”. Otros legisladores, Martín Hourest y Adrián Camps, también presentaron proyectos, y Silvina Pedreira, presidenta de la Comisión de Planeamiento, confirmó que hará lo mismo en breve. Los más probable es que se termine consensuando un proyecto unificado.
Por: PABLO NOVILLO
Fuente: www.clarin.com
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junio 22, 2011 en 1:11 · Categoria Abogado, Arquitecto, Azoteas, Balcones, Barrio Cerrado, Calderas, Código Civil, Código De Edificación, Código de Planeamiento, Cielo Rasos, Colapso y Desprendimiento, Compraventa, Conciliaciones, construcción, control a una construcción, Derrumbe, Desprendimientos, Deterioro, Entrepiso, Espacios Comunes, Estudio Jurídico, Filtraciones, Fisuras, frentes, Garantía de Obra Nueva, General, Grietas, humedad, Incumplimientos Contractuales, Informe técnico, Informes Edilicios, Informes Técnicos, infracción, Ingeniero, Inspección del edificio, Instalaciones, Ley 17.711, Locación de Obra, mantenimiento, mantenimiento de un edificio, Mediacion, Medianeras, Patio, Patologías ocultas, Pericias de Parte, Perito Arquitecto, Perito de Parte, Problemas Edilicios, Propiedad horizontal, Propietarios, Reclamos, Sótano, Seguridad, Semisótano, Solado, Soluciones Legales, Terrazas, Vicios de construcción, Vicios ocultos, Vicios Redhibitorios
La adquisición de la nueva casa como el desarrollo de un flamante emprendimiento muchas veces se ven afectados por los reclamos y el desconocimiento.
Los compradores adquieren sus viviendas o planifican la construcción de una casa, con toda la ilusión y muchas veces con el dinero que ganarán. Eso significa mayor esfuerzo y expectativa.
Los desarrolladores realizan variados estudios a fin de lograr el negocio con una importante utilidad que a futuro significará el inicio de otro nuevo emprendimiento.
Como en todo, están los buenos y los no tan buenos, los que no ven satisfechas sus expectativas con nada o que pagan un precio bajo y reclaman una calidad de primera, como los que realizan obras a bajo costo pero de buena calidad y aquellos que construyen ilusiones ópticas pero entregan un producto deficiente.
Lo importante es el equilibrio.
Cuando la frustración se apodera de los compradores, comienzan los reclamos y es allí donde el límite de lo razonable genera en el constructor o vendedor la acción de atender esos pedidos con mayor o menor ímpetu.
No es lo mismo quien actúa como vendedor que quien lo hace en su carácter de constructor o profesional director de obra o proyectista.
No son lo mismo los vicios aparentes, que los ocultos, que los redhibitorios, que los de construcción, que los de planos, que los de suelo o que la ruina total o parcial. Muchos hacen un gran revuelto con todos los términos y plazos.
Tratando que el revuelto quede sólo para Artemio Gramajo y sus seguidores, veamos qué dijo el legislador respecto de los vicios:
Conforme surge del art. 1.647 bis primer párrafo del Código Civil agregado por ley 17.711 “recibida la obra, el empresario quedará libre por los vicios aparentes y no podrá luego oponérsele la falta de conformidad con lo estipulado”, es decir los vicios aparentes se purgan con la recepción. Es así que, por ejemplo, si el revestimiento del patio tiene imperfecciones de terminación o si el solado se encomendó de alfombra y es de cemento alisado, etc., en todos ellos, una vez recibida la obra no podrá reclamarse por tales supuestos.
Por el contrario, respecto de los vicios ocultos, el art. 1647 segundo párrafo del Código Civil señala que “el principio de la liberación del empresario, con motivo de la recepción, no rige cuando la diferencia no pudo ser advertida al momento de la entrega, o los defectos eran ocultos”. Este mismo artículo en su párrafo final determina que “el plazo para denunciar los vicios ocultos es de 60 días a partir de su descubrimiento”. Si una vez recibida la obra, se producen manchas en el solado de madera y se determina que es consecuencia de la pérdida de la cañería del piso radiante, o si al usar el garaje se advierte que el mismo es de una superficie menor a la necesaria para el buen uso, pues en esos casos estamos frente a un vicio oculto.
Ahora bien, respecto de los vicios redhibitorios éstos son los “defectos ocultos de la cosa, cuyo dominio, uso o goce se transmitió por título oneroso, existentes al tiempo de la adquisición, que la hagan impropia para su destino, si de tal modo disminuyen el uso de ella que de haberlos conocido el adquirente, no la habría adquirido, o habría dado menos por ella” (artículo 2.164 Código Civil). Estos son los vicios de la compraventa.
La ley señala que “el enajenante está libre de la responsabilidad por vicios redhibitorios, si el adquiriente los conocía o debía conocerlos por su profesión u oficio”. Asimismo, si el vendedor conoce o debía conocer por razón de su oficio o arte, los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, y no los manifestó al comprador, tendrá este a más de las acciones especiales -reducción o devolución del precio-, el derecho a ser indemnizado de los daños y perjuicios sufridos, siempre que optare por la rescisión del contrato (artículos 2.170, 2.174 y 2.176 Código Civil).
Conforme lo prescribe el art. 4041 del Código Civil, el plazo para el reclamo por los vicios redhibitorios es de tres meses.
Del mismo modo, si el vicio es aún más grave estamos frente al concepto de ruina que es un vicio que lesiona la estabilidad, compromete la solidez o afecta la duración o la conservación de una obra.
De acuerdo a lo normado por el legislador en el art. 1646 del Código Civil, “la ruina debe producirse en edificio o inmueble destinado a larga duración luego de recibida la obra”.
El origen de la ruina debe proceder conjunta o indistintamente de vicio de la construcción, vicio de suelo, de mala o equivocada calidad de los materiales o de error de proyecto, y será responsabilidad del empresario, proyectista y director de obra independientemente que el comitente haya provisto los materiales.
Producida la ruina dentro del plazo de los diez años, la responsabilidad podrá endilgársele tanto al constructor/empresario, como al proyectista y director de obra en tanto puedan acreditarse las circunstancias de culpabilidad. Los diez años se contarán desde el momento en que el comitente recibe la obra, o el mismo plazo a contar desde la fecha de la mora de éste, en su deber jurídico de proceder a la recepción (artículo 1.646 segundo párrafo Código Civil).
Para que entre en juego el art. 1646 CC, no será necesario estar frente a la caída o destrucción total de la obra sino simplemente ante la amenaza o que no sirva para el fin que fue creada.
Si, por ejemplo, los desagües de una obra no son suficientes al momento que todo el edificio está en su capacidad a pleno, estaríamos ante una ruina funcional.
Según la jurisprudencia para que exista ruina no es necesario que las fallas comprometan la estabilidad o solidez del edificio, basta que las deficiencias impidan el normal uso y goce de la cosa, desnaturalicen el fin de la obra o impidan su aprovechamiento adecuado.
Como corolario, está claro que en un mundo de desencuentros, crisis económica y frustraciones propias, están quienes intentan convencer a los comitentes, copropietarios, compradores que cuestionen todas las decisiones del proyectista al momento de concebir la obra o la calidad de la construcción o el diseño de la obra entregada. “A posteriori todo es revisable, cuestionable y perfectible, el quid de la cuestión está en qué se reclama, cuál es el sustento, cuándo, cómo y a quién se lo hace”.
Claro está que será mejor la defensa en aquellos casos en que se cuente con un acta de recepción de obra o entrega de llaves, con un buen contrato o una prolija garantía de obra. Estos son algunos de los remedios que amortiguarán los golpes de quienes deciden accionar judicialmente.
Es necesario no entrar en pánico, ni dejar de crear, ni de construir, ni de vender, simplemente tamizar los reclamos con el colador de la razonabilidad, que en definitiva será la que aplicará, a futuro, un juez.
El equilibrio, la tolerancia y la no transferencia son el secreto del éxito en las relaciones humanas.
Por Valeria Elizabeth Nerpiti
Abogada y Arquitecta. Coautora de los libros “Arquitectura Legal Las Respuestas” y “Opus Jodex”.
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junio 1, 2011 en 2:21 · Categoria Abogado, Arquitecto, Código Civil, Código De Edificación, Código de Planeamiento, clausuras, Colapso, Comunas, Conciliaciones, Consorcio, Consorcios, construcción, Construcciones no autorizadas, contaminación visual, control a una construcción, Demolición del Edificio, denuncias, Derrumbe, Deterioro, Espacio Público, Espacios Comunes, espacios verdes, Estudio Jurídico, excavación, frentes, Garantía de Obra Nueva, General, Habilitación, Habilitaciónes de Locales, Impacto Ambiental, Incumplimientos Contractuales, Informe técnico, Informes Edilicios, Informes Técnicos, infracción, Ingeniero, Inquilinos, Inspección del edificio, Instalaciones, Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, Locación de Obra, Locatario, mantenimiento, mantenimiento de un edificio, Mediacion, Medianeras, Patologías ocultas, Pericias de Parte, Perito Arquitecto, Perito de Parte, Planeamiento Urbano, Problemas Edilicios, Propiedad horizontal, Propietarios, Ruina, Ruina del Edificio, Seguridad, Siniestro, Soluciones Legales, Vicios de construcción, Vicios ocultos
Esto ocurre por la descontrolada cantidad de edificios que se construyen, sin regulación , sin suficientes cocheras, cambiando la fisonomía de los barrios y generado caos”. “Esperemos que con la cantidad de edificios que se están construyendo no falte el agua y las cloacas no se obstruyan”. Los testimonios de los lectores que ayer acompañaban la cobertura del derrumbe en Villa Urquiza a través de clarín.com no hacían más que ejemplificar una queja común en el barrio : la gran cantidad de edificios que se hicieron en la zona desde la reactivación genera dudas y temores en los vecinos. No es para menos: Villa Urquiza es el segundo barrio con más metros cuadrados autorizados para hacer edificios.
Según datos oficiales del Gobierno porteño, el año 2009 fueron autorizados en el barrio 139.903 m2, un 10% más que en 2008 . Sólo lo superó Palermo, que si bien sumó 200.918 m2, tuvo una caída interanual respecto del año anterior. Quiere decir que pese a que el año pasado la construcción tuvo un ritmo más moderado, Villa Urquiza no paró de crecer .
No fue más que la confirmación de una tendencia que se venía dando en el barrio desde la reactivación económica postdevaluación. En los últimos años siempre estuvo en el top ten de los que recibieron más m2 de construcción autorizados: había terminado en el tercer lugar en 2007 y en el octavo en 2008.
¿Por qué es un barrio tan elegido? En primer lugar, porque pese a su auge aún cuenta con terrenos disponibles para hacer edificios a precios no tan altos como otros barrios. En realidad, los terrenos no son lotes vacíos, sino que se tiraron abajo muchas casas clásicas de la zona, o bien edificios de uso comercial, como el caso de la obra lindera al gimnasio derrumbado, que precisamente se estaba haciendo un edificio donde antes había un supermercado chino.
Otro tema son los buenos servicios y transportes del barrio. Como ejemplo se puede decir que en 2003, cuando se inauguró la estación Los Incas de la línea B las propiedades cercanas se revalorizaron, y lo mismo se espera cuando se terminen de construir las estaciones Echeverría y Juan Manuel de Rosas (a la altura de avenida Monroe). Este boom se nota en los precios: mientras que en 2002 el metro cuadrado valía unos 700 dólares, hoy el promedio ya supera los 1.600.
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mayo 2, 2011 en 11:42 · Categoria Abogado, Arquitecto, Código Civil, Código De Edificación, Código de Planeamiento, clausuras, Conciliaciones, construcción, Construcciones no autorizadas, contaminación visual, control a una construcción, Demolición del Edificio, Espacio Público, Espacios Comunes, espacios verdes, Estudio Jurídico, Habilitación, Impacto Ambiental, Informe técnico, Informes Edilicios, Informes Técnicos, infracción, Ingeniero, Inspección del edificio, Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, Locación de Obra, Pericias de Parte, Perito Arquitecto, Perito de Parte, Planeamiento Urbano, Problemas Edilicios, Propiedad horizontal, Propietarios, Soluciones Legales
08/08/10
Se extiende un conflicto que arrancó en Capital. Hay más edificios en el centro de casi todos los partidos. Y los vecinos protestan porque se saturan los servicios y el tránsito. Varios municipios impulsan demoliciones o vedas, mientras debaten nuevas leyes.
A dos cuadras de la plaza de Ituzaingó, en un lote que estuvo vacío por décadas, construyeron un complejo de locales con un primer piso para oficinas. También hicieron las bases para levantar un edificio en cuanto la ley lo permita . Los vecinos del municipio, donde no hay edificios de más de tres pisos, temen convertirse en un nuevo Caballito, el barrio porteño donde los habitantes de casas bajas un día se vieron rodeados de torres . El mismo miedo tienen en casi todos los partidos del conurbano, en muchos de los cuales ya avanzaron los edificios. Algunos imponen vedas y límites a la construcción y debaten Códigos de Ordenamiento Urbano.
Un recurso al que está apelando el municipio de La Matanza, en Ramos Mejía, donde varias obras no cumplen el Código reformado en 2008, es la demolición . Están por tirar abajo dos pisos construidos de más en Corrientes 43 y seguirán con otros tres edificios.
Otra opción es la veda. En Almirante Brown suspendieron por seis meses la construcción de edificios de más de 3 pisos mientras debaten un nuevo código. En 2009 el municipio aprobó planos para hacer 133.301 m2. Pero en Brown se resisten a perder los chalets y árboles frondosos de Adrogué o de Burzaco. “El progreso debe ir de la mano de la preservación de estos valores, que hacen que el vecino se sienta parte de un lugar”, dice el intendente Darío Giustozzi.
Una medida similar tomó Esteban Echeverría: en Monte Grande está prohibido levantar edificios de más de 4 pisos hasta que haya un nuevo Código. “El actual permite hasta 8 pisos, cuando el 88% del partido no tiene cloacas y gran parte, tampoco agua corriente –señala el intendente Fernando Gray–. Hasta que haya infraestructura, no se puede construir en altura”.
El Plan Director de AySA incorporará a la red de agua a 1.500.000 habitantes y a la de cloacas, a 3.500.000. Ituzaingó es uno de los beneficiados y los vecinos saben que, en cuanto están las cloacas, el Concejo local debatirá un Código con zonas donde se podrá construir hacia arriba. Mientras, los inversores compran lotes .
En Lomas de Zamora, donde los vecinos de Banfield protestan por la cantidad de edificios, se formó una comisión especial. Hasta ahora, propusieron que los edificios tengan su propio reservorio de agua de lluvia , para ir drenándola de a poco, y que el 40% del lote sea permeable. “Los desagües pluviales tienen capacidad limitada. Además, cada edificio deberá tener una cantidad de cocheras según sus habitantes. Falta definir dónde se podrá construir en altura, pero la idea es preservar los barrios residenciales”, dice el secretario de Gobierno, José Antonio Romero.
Otro que limitó alturas fue Morón, con un modelo de anillos concéntricos . En los centros, cerca de las estaciones, se pueden hacer hasta 12 pisos. Alrededor hay un límite de 8 pisos, seguidos por otros donde el máximo son 5. En los anillos periféricos, la altura máxima es de 12 metros. “Así preservamos barrios de casas bajas, pero también está la opción de centros con edificios, para parejas jóvenes o gente mayor que prefiere un departamento”, dice Daniel Larrache, secretario de Planificación Estratégica. Además, hace dos años modificaron el Código, para que en Haedo sólo puedan hacer edificios altos en 14 manzanas.
El código de San Fernando entrará en vigencia cuando lo convalide la Provincia. Mientras, rige una ordenanza de transición . “Pensamos en una densificación horizontal y no en altura”, explica el subsecretario de Obras Públicas, Pablo Terzaghi. Los límites se establecen en función de varios factores. Uno es el FOT, es decir la cantidad de m2 que se pueden construir según la superficie del terreno. Otro es el FOS, que es el porcentaje de la superficie del lote donde se puede construir. Y otro son los habitantes por hectárea.
Vicente López también se rige por el FOT y la densidad de habitantes. Pero los vecinos protestan contra las excepciones que permiten nuevos edificios. Sobre todo en la costa, donde resisten la construcción de un camino vial y de torres. El secretario de Planeamiento, Carlos Guntín, relativiza: “El 80% del municipio es R1 y R2, zonificaciones que permiten una vivienda por lote, o dos con entrada independiente. Las zonas altas son los alrededores de las estaciones, Libertador, Maipú y Gutiérrez, en el centro de Olivos”.
Los vecinos del conurbano enfrentan la misma encrucijada que los porteños: consensuar entre vecinos, desarrolladores y el Estado, medidas que regulen la construcción, combinando progreso con calidad de vida.
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