¿Qué es el ruido? (inmuebles-viviendas)

El ruido es un sonido que interfiere con las actividades, las conversaciones o el descanso. Un mismo sonido puede ser música o diversión para una persona y ruido para otra.
¿Cuáles son los efectos perjudiciales del ruido?

Hay efectos negativos sobre la salud en general (hipertensión arterial, mayor incidencia de accidentes cardiovasculares, alteraciones digestivas, alteraciones hormonales, alteraciones de la voz, estrés, alteraciones del crecimiento en los niños), sobre la salud auditiva(hipoacusia), socioacusia, profesoacusia, trauma acústico, acufenos y sobre las actividades humanas (pérdida de inteligibilidad por enmascaramiento, dificultades para la comunicación oral, trastornos del aprendizaje, pérdida de la concentración.

¿? Los ruidos de alta frecuencia (entre 1 kHz y 6 kHz) y gran intensidad, los ruidos explosivos, los ruidos de impacto y los ruidos con fuerte contenido tonal. También son potencialmente peligrosos los ruidos que obligan a gritar para comunicarse con la persona que está al lado de uno.
La Organización Mundial de la Salud, a través de la revisión de una extensa cantidad de informes ha establecido una serie de recomendaciones que es útil tener en cuenta, detalladas en la Tabla 1 (Berglund, B., Lindvall, T., 1995).
Tabla 1.Niveles recomendados por la Organización Mundial de la Salud
Indicador
Límite
Efecto
LAeq, 24
70 dBA
Riesgo despreciable para el aparato auditivo
LAeq, 8
75 dBA
Riesgo despreciable para el aparato auditivo
LAeq
30 dBA
Excelente inteligibilidad oral
LAeq
55 dBA
Inteligibilidad oral razonablemente buena
LAeq
30 dBA
Sin disturbios del sueño (dentro del dormitorio)
LAmáx
45 dBA
Sin disturbios del sueño (picos dentro del dormitorio)
LAeq
45 dBA
Sin disturbios del sueño (fuera del dormitorio)
LAeq, 4
90 dBA
Discotecas y otros locales bailables
LA
80 dBA
Juguetes (medido en la posición del oído del niño)
LC, peak
130 dBC
Juguetes (medido en la posición del oído del niño)
LAeq
35 dBA
Habitaciones de hospital
LAmáx
45 dBA
Habitaciones de hospital (picos)
LAeq
55 dBA
Exteriores en áreas residenciales durante el día
LAeq
45 dBA
Exteriores en áreas residenciales durante la noche
1)OrdenanzaNº39.025/83 de la Ciudad de Buenos Aires, , que en su Sección 5 se refiere a ruidos y vibraciones. Establece, como criterio básico un nivel máximo de 45 dBA, que luego se afecta por correcciones por día(hábil o feriado) y hora (diurna o nocturna), por ámbito de percepción(por ejemplo residencial, comercial, predominantemente industrial), y por las características del ruido (tonal, impulsivo, etc.). Por ejemplo, en horario nocturno o día feriado se restan 10 dBA, por ámbito residencial se suman 10 dBA, por ámbito comercial, 15 dBA y por ruidos impulsivos o tonales se restan 5 dBA. Asimismo, para los automotores establece el nivel máximo para varias categorías (automóvil, vehículos pesados, ciclomotores, etc.), llegándose a 91 dBA ± 2 dBA para colectivos o camiones de más de 200 CV. También se especifica un límite para la intensidad de las vibraciones admisibles. Esta Ordenanza indica sólo los límites, no estableciendo (a pesar del título) reglas de prevención ni responsabilidades, ni penalidades.
También para la Ciudad de Buenos Aires se tiene el Decreto 6313/74 sobre el procedimiento para tramitar denuncias por molestias. Asimismo, en la misma ciudad rige la Ordenanza
LOS RUIDOS QUE MÁS LESIONAN
Niveles de ruido
Doloroso: 150 dB armas de fuego; 140 dB arranque de motores; 130 dB perforadora neumática; 120 dB sirena de ambulancia;
Demasiado alto: 110 dB motocicleta; 100 dB sierra eléctrica; 90 dB cortadora de césped;
Muy alto: 80 dB tráfico de la ciudad; 70 dB congestión de transito; 65 dB diálogo.
Moderado: 50 dB lluvia; 40 dB habitación tranquila.
Tenue: 30 dB susurro;
Explosión percibida a 10 metros de distancia 130 db
Ruido de un avión despegando 120 db
Concierto de rock, moto con el escape libre 110 db
Ambientes industriales, martillos 100 db
Taller mecánico, vehículo pesado circulando a 60 km/h 90 db
Tráfico intenso 80 db
Zonas comerciales 70 db
Oficina, sonido de conversaciones en tono normal 60 db
Sala de estudio, biblioteca 50 db
Habitación para dormir 20 db
El nivel sonoro se mide en decibeles (db),que son los encargados de percibir la forma del sonido, así como su potencial peligro para el oído. Según la Organización Mundial de la Salud (OMS) un sonido que está por encima de los 70 decibeles ya resulta molesto, si supera los 90 decibeles es dañino y después de los 120 se torna insoportable y hasta doloroso. Un ambiente en silencio, en el campo por ejemplo, posee 30 db; en el interior de una casa el nivel sonoro es de alrededor 40 db, una conversación mide 60 db, un automóvil a baja velocidad, 70 db, mientras que un colectivo emite 90 db aproximadamente, y un avión despegando, 120 db
Cuadro comparativo sobre algunos casos de la vida cotidiana:
  • El campo, en silencio: 30 dB
  • El interior de una casa, de día: 40 dB
  • Una conversación normal: 60 dB
  • Un automóvil a baja velocidad: 70 dB
  • Un colectivo acelerando, en promedio: 90 dB
  • Un martillo neumático a 4 metros: 100 dB
  • Un avión despegando, medido desde el borde de la pista: 140 dB
Por Ángeles Castro
De la Redacción de LA NACION

Fallo – Jurisprudencia

Fallo – Jurisprudencia

En el fallo de la Cámara Nacional Civil Sala “F”, en autos “Consorcio Av. Del Libertador…….4496/98 c/ Edificadora Libertador” dice la Dra. Ana María Conde: “La doctrina ha elaborado dos conceptos acerca de lo que se entiende por ruina total o parcial; uno restringido y otro más amplio. Spota, quien sostiene el primer criterio dice que para que exista ruina de la obra es necesaria la caída actual o inminente de la obra por falta de estabilidad. En cambio, existe otra corriente que cobra cada día mas importancia en la jurisprudencia… que sostiene que no es necesario que las fallas comprometan la estabilidad del edificio bastando que el deterioro impida el aprovechamiento, como es el hundimiento de los pisos o las rajaduras aparecidas en tabiques divisorios”.

La jurisprudencia ha buscado circunscribir el concepto de ruina, así:
“Aun cuando los términos “ruina total o parcial”, a que alude la norma como la del art. 1646 del Código Civil, tienden a ser considerados cada vez con un sentido más extensivo (consideración mas lata) de ninguna manera podría cubrir los defectos o fallas en los cuales no se encuentre comprometida seriamente la estabilidad del edificio, o sea, el daño no grave a la cosa: debe considerárselos cuando signifiquen degradaciones que comprometan la conservación de la cosa.

“La ruina de la obra se define por la trascendencia de los deterioros que provocan la degradación de la misma, medida en función de la posibilidad de recuperarla, esto es, la “irreparabilidad práctica” de ella “No sólo el derrumbe o destrucción configuran la ruina, sino que, para el nacimiento de la responsabilidad establecida por el art. 1646 del Cód. Civil, basta la amenaza de ruina, siempre que no queden dudas de que ella se producirá. Los deterioros deben ser de tal magnitud que comprometan la solidez o estabilidad del edificio, aunque no es preciso el destrozo violento o inmediato; es suficiente que se trate de una degradación gradual que comprometa en tal forma la existencia de la obra que la conduzca a la ruina.

Desde un extremo al otro de las posturas sobre los alcances del concepto de ruina, en todos los casos vemos que punto mínimo de gravedad exigido por el daño para que se considere ruina, es el de inutilidad o imposibilidad de aprovechamiento para el destino propio.

El sistema de responsabilidad por vicios no puede derogarse por la vía de ampliar el concepto de ruina, cosa que ocurriría si aceptamos como ruina parcial cualquier daño derivado de un vicio de construcción. En este sentido podríamos llegar a hablar de ruina de la pintura, ruina del desagüe o ruina, por ejemplo, del piso y evitar al interesado el cumplimiento de los pasos y términos legales.

La responsabilidad del locador de obra, del constructor, es completa sobre la obra construida, pero para hacerla efectiva la ley establece pasos obligatorios que surgen del artículo 1647 bis: Para los vicios evidentes, su denuncia ante de la recepción de la obra, y para los ocultos su denuncia dentro de los sesenta días de su descubrimiento. Solo están exentos de este procedimiento los casos en que los vicios ocasionen ruina, en cuyo caso esta circunstancia apareja un sistema distinto a partir de la norma del artículo 1646.
La ampliación incorrecta del concepto de ruina ha tenido en muchos casos el objetivo de soslayar los pasos legales incumplidos por los damnificados, modificando la ley por vía de interpretación del vocablo. Si no se está de acuerdo con la ley, debe de buscarse su modificación a través del poder legislativo, pero no es correcto modificarla a través de la interpretación ajena al texto y sentido de la norma.

El plazo de sesenta días que establece el artículo 1647 bis del Código Civil tiene un sentido en cuanto circunscribe la responsabilidad al daño inmediato. La persistencia de las consecuencias de los vicios tales como humedad o agrietamientos no tratadas a tiempo, pueden y suelen producir daños que deben ser achacados mas a la desidia del propietario que a las faltas del constructor.

Si la aparición de signos de humedad en una construcción es denunciada inmediatamente, seguramente podrá ser reparada con un gasto limitado a las partes donde se la verifique, pero si se deja pasar el tiempo sin repararla, los daños van a ser cada vez mayores y, no ya por la humedad en sí, sino por no haberse tomado los recaudos lógicos y necesarios.

En conclusión, la normativa del Código Civil establece un sistema para la responsabilidad de los locadores de obra en el caso de inmuebles que prevé tres casos diferentes, el de los vicios evidentes, el de los vicios ocultos y el supuesto de ruina.

Cada uno de los conceptos es diferente y debe ser acotado de forma tal que no se preste a confusión y no se creen zonas grises perjudicando la seguridad jurídica.
Especialista en Arquitectura e Ingeniería Legal
Dr. Plácido Mario Bustos

El Concepto de Vicios en la Locación de Obra – Vicios de Construccion

 
El tema de la responsabilidad del constructor en las obras efectuadas sobre inmuebles, lejos de estar agotado, presenta cuestiones novedosas que enfrentan a los profesionales del derecho con la necesidad de encontrar soluciones adecuadas a los tiempos que corren.
 
Para quien no esté empapado de la actividad que desarrolla la industria de la construcción, parecería lógico que no existieran cuestiones o problemas que no hayan sido resueltos en mas de dos mil años de analizarse jurídicamente las relaciones entre propietarios y constructores. Muy por el contrario, el desafío de temas sin una solución legal clara, es una constante que obliga a agudizar el ingenio para resolverlos de la forma más justa.
 
Pero, así como hay gran cantidad de interrogantes, también hay soluciones legales (abogados) previstas en forma clara para determinadas situaciones que son ignoradas por quienes tienen la obligación de conocerlas y que llevan a decisiones equivocadas fundadas, generalmente, en precedentes no aplicables.
 
Dado lo extenso y complejo del tema que abordamos, vamos a circunscribirnos en este artículo al concepto que ha servido de eje a una desviación en la atribución de responsabilidades por defectos en las obras ejecutadas sobre inmuebles, que es el concepto de “ruina”.
 
La ley 17.711 introdujo el artículo 1646 del Código Civil, reemplazando el antiguo texto de Vélez Sársfield con el siguiente: “Tratándose de edificios u obras en inmuebles destinados a larga duración, recibidos por el que los encargó, el constructor es responsable por su ruina total o parcial, si esta procede de vicio de construcción o de vicio de suelo o de mala calidad de los materiales, haya o no el constructor  proveído éstos o hecho la obra en terreno del locatario.
 
Para que sea aplicable la responsabilidad, deberá producirse la ruina dentro los diez años de recibida la obra y el plazo de prescripción de la acción será de un año a contar del tiempo en que se produjo aquella.
 
La responsabilidad que este artículo impone se extenderá indistintamente al director de la obra y al proyectista según las circunstancias, sin perjuicio de las acciones de regreso que pudieren competer.
No será admisible la dispensa contractual de responsabilidad por ruina total o parcial.”
 
El artículo 1647 bis del C. Civil establece: “Recibida la obra, el empresario quedará libre por los vicios aparentes, y no podrá luego oponérsele la falta de conformidad del trabajo con lo estipulado. Este principio no regirá cuando la diferencia no pudo ser advertida en el momento de la entrega, o los defectos eran ocultos
En este caso, tendrá el dueño sesenta días para denunciarlos a partir de su descubrimiento.”
 
Vemos que el constructor deja de responder por los vicios evidentes, si el comitente no los denuncia a la entrega de la obra y por los ocultos si no los denuncia dentro del plazo de 60 días de descubiertos.
 
Como vemos, el sistema de denuncia de vicios evidentes y ocultos tiene una excepción en caso de ruina, donde se ha fijado una responsabilidad de origen legal, no contractual, que no depende del cumplimiento de requisitos previos.
 
La interpretación de la ley debe buscar la armonía de las normas y su funcionamiento coordinado de forma que se cubran los espacios posibles sin que su superposición dé distintas soluciones para una misma situación, caso contrario se produce una falla en la seguridad jurídica.
 
En los últimos años ha habido varios fallos judiciales que, buscando evitar la evasión de la responsabilidad del constructor ante vicios ocultos muy graves, los han calificado como “ruina en sentido amplio” y han abierto de esta forma, la puerta para una modificación pretoriana del Código Civil.
 
La interpretación armónica de los artículos 1646 y 1647 bis del Código Civil lleva a establecer una diferenciación en los grados de responsabilidad ante la existencia de diversos tipos de vicios.
 
Si los vicios son evidentes, quedan purgados con la recepción de la obra y si los vicios son ocultos, responde el constructor siempre que se cumpla con el procedimiento de denuncia dentro de los 60 días de conocidos, salvo que sean de tal gravedad que ocasionen, o necesariamente vayan a ocasionar, la ruina total o parcial, en cuyo caso, aunque el vicio no haya sido denunciado en término, responderá el responsable según el artículo 1646 del C.Civ.
El concepto de ruina apunta en sentido diferente que el de vicio y tiende a la garantía de los intervinientes en una obra, desde el proyectista al constructor, sobre la solidez y duración de la obra, es decir sobre su estabilidad. El concepto de vicio, en cambio, tiende a resolver el problema de la responsabilidad por defectos en la construcción.
 
Ante un vicio de construcción, para hacer efectiva la responsabilidad del constructor, debe cumplirse con la denuncia dentro de los sesenta días del descubrimiento, cualquiera sea la gravedad del vicio.
 
Ante la ruina debe, demandarse al responsable dentro del año de producida y antes de los 10 años de recibida.
 
La falta de cumplimiento de los requisitos del artículo 1647 bis no puede ser suplida a través de la ampliación del concepto de ruina porque esto implica una modificación a la legislación y a los derechos dados expresamente por la ley al constructor.

Pericias de Parte – Consultor Técnico: Perito de Parte

 
La experiencia de un Consultor Técnico (Arquitecto o Ingeniero Civil) dentro del equipo de trabajo de un Estudio Jurídico, siempre hará la diferencia en cualquier caso en que un problema constructivo, inmobiliario, etc. demande el asesoramiento de un profesional de la construcción.
 
Conflictos más habituales en los que participamos como asesores
 
Medianería: cobro de los derechos (CPACF), litigio por fallas constructivas con inmuebles vecinos, etc.
 
Filtraciones: humedad ascendente (de cimientos), desde terrazas y techos, pérdidas en caños, etc.
 
Fallas estructurales: por vibraciones, descenso de apoyos, etc.
 
Incendios: cuantificación de daños muebles e inmuebles.
 
Garantía de Obra Nueva: derecho como comprador de un inmueble a estrenar.
 
Frentes y balcones: grietas, fisuras, desprendimientos de material, etc. 
Tasaciones: métodos incontrovertibles.
Lo invitamos a que compruebe las ventajas de contar con el respaldo de profesionales que combinan trayectoria en INSPECCIONES TÉCNICAS CONSTRUCTIVAS y los más avanzados EQUIPOS ELECTRÓNICOS de medición y sondeo (detectores de humedad en paredes, detectores de cañerías, medidores de fisuras, decibelímetros digitales.
PERITAJES EDILICIOS
 

Colapso y Desprendimiento – Conclusión sobre el Estado de Ruina del Edificio.

 
Atendiendo a al artículo 90 de la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, en el que se define la situación legal de ruina como aquella en que se dé, que el costo de las reparaciones necesarias para devolver la estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructural a un edificio o construcción manifiestamente deteriorado o para restaurar en ella las condiciones mínimas que permitan su uso efectivo, supere el deber normal de conservación calculado, en el cual se regula el deber normal de conservación y rehabilitación y se establece que se entenderá que las obras a realizar exceden del límite del deber normal de conservación cuando su coste supere la mitad del valor de una construcción de nueva planta con similares características e igual superficie útil que 1a preexistente realizada en las condiciones imprescindibles para autorizar su ocupación.
 
Valor nueva edificación.-
50% Valor nueva edificación.-
Costo obras de conservación.-
 
De los datos obtenidos se desprende que el edificio se encuentra en situación legal de ruina.
 
 
De lo anteriormente expuesto se deduce que procedería la demolición, pero esta no debería llevarse a cabo, ya que como queda dicho y así se ha valorado, se trata de un edificio de gran valor ambiental.
 
 
Es necesaria la adopción de medidas provisionales mientras el edificio siga sin uso.
 
Podemos considerar que el forjado se comporta de forma no unitaria, produciéndose sucesivamente el agotamiento de sus viguetas, de manera no solidaria, y ello debido a que son elementos de gran deformabilidad y no se detectan elementos de trabazón perpendiculares a la dirección de las viguetas que las hagan trabajar de forma conjunta.
 
Así mismo, podemos estimar que el edificio es capaz de absorber las sobrecargas de uso movilizando los recursos secundarios de transmisión de cargas (tabiquerías, arcos de descarga.), aunque no conviene prolongar esta situación durante mucho tiempo
 
Se propone la adopción de las siguientes medidas provisionales.
Inspección del edificio mientras este siga sin uso, con una frecuencia al menos semanal, procediendo al apuntalamiento de los elementos que pudieran requerirlo, incrementando el número de puntales si fuera necesario.
 
Evitar cargas puntuales tales como visitas, almacenamiento de material, etc.
 

Arquitectos de abogados – soluciones en conflictos edilicios. Quien debe pagar por los daños que terceros le ocasionan. Defienda sus derechos identificando la afección

Cuando detectamos un defecto imprevisible que altera nuestra propiedad “algo está por ocurrir” alertándonos que debemos tomar las medidas precautorias del caso para que el mismo no avance y busquemos una solución definitiva antes que sea demasiado tarde.
La figura del DAÑO TAN TEMIDO se está por instalar en nuestra propiedad, con consecuencias irreparables depreciándola a tal punto de perder nuestro capital al no poder venderla, alquilarla o vivir dentro de las condiciones mínimas ambientales que dicta nuestra normativa, por cambio del impacto ambiental.
Cuando su problema no encuentra respuesta como UD. merece, como especialistas en patologías edilicias, optimizaremos al máximo la defensa de su propiedad, ya sea ésta Propiedad Horizontal, Consorcio ( ley 13512 ), Vivienda Multifamiliar, Country, Barrio Cerrado, Barrio Residencial o Local Comercial, otorgándole recursos técnicos e informes periciales que le permitirán obtener resultados satisfactorios para defender sus derechos.
Asistimos, participando en mediaciones, a través de informes técnicos, pruebas o pericias contundentes indispensables para una toma de decisiones favorables en el momento de defender los derechos del damnificado, sea Ud. el propietario o el letrado que lo patrocina.
Preparamos el monto en concepto de resarcimiento generado por daños y perjuicios. Como amigables componedores establecemos el dialogo técnico con la otra parte explicando los motivos que llevaron al perjuicio de la propiedad y los motivos de las afecciones ocasionadas por negligencia directa.
Ante una mediación fracasada participamos del proceso Judicial como peritos de parte o consultores externos.
Ante todo debemos conocer el origen de las mismas, investigando los motivos que provocaron el daño que altera o afecta nuestro hogar.

Que signos delatan que nuestra propiedad está afectada ?

La aparición de grietas o fisuras en paredes, manchas de humedad, desprendimientos de empapelados, pisos de parquet despegados, humedades en zócalos, o cualquier anomalía que nunca vimos son alertas a tener en cuenta.
Observemos qué sucede a nuestro alrededor.
Me están construyendo un edificio que me tapa la luz, caen los escombros porque no tiene defensas, me quito la visión que tenia, me quita intimidad por una ventana frente a mi dormitorio, y lo más importante usaron mi medianera y no me pagaron por ello. Se la debo regalar?, y además invadieron mi terreno. Es el momento de solicitar ayuda HELP
En fin, estos son solo algunos ejemplos de las afecciones que podría detectar en su propiedad y es el momento de solicitar ayuda, SOS o HELP
Si es así, nos necesita y no dude en llamarnos. Nosotros lo asesoraremos en la interpretación del mal que lo afecta y cuál es el camino a seguir para defender sus derechos. Asesoramos también a Estudios Jurídicos del Colegio de Abogados, y a Arquitectos del Consejo de Arquitectura y Urbanismo. Contamos en nuestro portfolio con gran cantidad de Abogados y Arquitectos, que contrataron nuestros servicios o consultaron acerca de las patologías que afectaban las propiedades de sus clientes.

De esta manera obtienen una prueba contundente para que cada Arquitecto, Ingeniero, Abogado o Estudio Jurídico, que inicia una demanda, posea el soporte técnico adecuado para una gestión exitosa.

Nuestra filosofía, es responder sin demora la consulta atendiendo con conocimientos científicos y técnicos cada uno de los casos que nos confían.
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