Refacciones domiciliarias: es clave contratar profesionales

octubre 11, 2011 en 1:19 · Categoria Aberturas Internas, Abogado, Accidentes, Arquitecto, Azoteas, Balcones, Código Civil, Código De Edificación, Código de Ordenamiento Urbano, Código de Planeamiento, Códigos, Cielo Rasos, clausuras, Colapso, Colapso y Desprendimiento, Compraventa, construcción, Construcciones no autorizadas, control a una construcción, control de locales, Demolición del Edificio, denuncias, Derrumbe, Derrumbe de pared, Derrumbes de balcones, Desprendimientos, Deterioro, Edificaciones Privadas, Edificio Seguro, Entrepiso, Espacios Comunes, Estudio Jurídico, excavación, Fallo, frentes, Garantía de Obra Nueva, Grietas, Habilitación, Impugnaciones, Informe técnico, Informes Edilicios, Informes Técnicos, infracción, Ingeniero, Inquilinos, Inspección del edificio, Inversores, Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, Locación de Obra, Losa, Maestro Mayores de Obra, mantenimiento, Mantenimiento de balcones, Mantenimiento de frentes, mantenimiento de un edificio, Medianeras, Modificaciones Clandestinas, multas, Patologías ocultas, Pericias de Parte, Perito Arquitecto, Perito de Parte, Permisos, Planeamiento Urbano, Problemas Edilicios, Propiedad horizontal, Propiedad intelectual, Propietarios, Prueba Contundente, Reclamos, Ruina, Ruina del Edificio, Seguridad, Siniestro, Solado, Soluciones Legales, techos, Vicios de construcción, Vicios ocultos, Vicios Redhibitorios

Ni la Uocra ni el Ministerio de Trabajo tienen injerencia en obras que encaran personas particulares en sus viviendas. La Municipalidad sólo debe controlar que tengan el permiso correspondiente. Para evitar accidentes, es fundamental que toda remodelación esté dirigida por un profesional.

El trágico derrumbe ocurrido ayer por la mañana en una vivienda de Villa María Selva, donde perdió la vida un obrero de la construcción y otro resultó gravemente herido, generó conmoción. Mirta Blaskow, directora ejecutiva del Programa de Obras Urbanas de la Municipalidad, señaló sobre el hecho en particular que la obra “contaba con permiso” y que la causa del derrumbe, que deberá investigar la Justicia, podría haber sido “por impericia de la gente que estaba trabajando”.

De acuerdo con la información brindada por la funcionaria, entre 2010 y 2011 el municipio otorgó 1.431 permisos de obra y 180 permisos de demolición, todos solicitados por profesionales de la construcción. Al mismo tiempo que manifestó que los controles que se realizan desde la Municipalidad cuando un particular decide realizar una ampliación o una remodelación en su vivienda se limitan a verificar que cuente con el permiso correspondiente, indicó que muchos de los accidentes que ocurren en esas obras obedecen a que “hay profesionales que se prestan a firmar los papeles sin saber, en muchos casos, los detalles”. Sobre esta problemática, el municipio se encuentra haciendo un trabajo de concientización.

“Cuando una persona decide encarar una remodelación en su casa, para ahorrarse dinero contrata a un albañil del barrio. Como en esas condiciones el municipio no le aprueba el permiso de obra, opta por buscarse un arquitecto que solamente le firme los planos. Nosotros estamos en contra de esa práctica e instamos a que los profesionales de la construcción se nieguen a ella”, manifestó Mirta Blaskow. Y agregó: “En materia de accidentes de la construcción no hay obras de gran envergadura y obras de menor envergadura. Todas son importantes, aunque no las realice una empresa constructora”.

Desde la Uocra

Consultado por El Litoral, el secretario general de la filial Santa Fe de la Unión Obrera de la Construcción de la República Argentina -Uocra-, Emanuel Araya, explicó por su parte que el gremio no tiene injerencia cuando un particular contrata un obrero para realizar una obra en su domicilio.

Concretamente, dijo que “la Ley de Contrato de Trabajo y la Ley de la Construcción nos excluye a nosotros y al Ministerio de Trabajo de las obras que deciden realizar personas particulares”. Al mismo tiempo que lamentó la muerte del obrero, refirió que “el municipio debería tener mayor injerencia en las obras que encara un particular y no solamente verificar que tenga un permiso de obra firmado por un profesional”.

Sobre los controles que se realizan en obras encaradas por empresas privadas dijo que son frecuentes. Muestra de ello, destacó, es que “en nuestra zona hace 2 años que no lamentamos la muerte de un obrero”.

“Somos el gremio que más inspecciones realiza. Nuestra jurisdicción en la provincia se extiende desde Barrancas a Florencia, y la última vez que murió un trabajador fue cuando se le cayó encima una columna en el marco de una obra en la Ruta 168, dos años atrás”, manifestó Araya. Y agregó: “Las inspecciones las hacemos juntamente con el Ministerio de Trabajo”.

Fuentes de dicha cartera provincial, refirieron a El Litoral que en promedio se realizan en toda la provincia entre 140 y 150 inspecciones mensuales a obras de construcción. Todas ellas encaradas por empresas privadas y no por particulares. También dijeron que en agosto se clausuraron en la ciudad de Santa Fe 14 obras en construcción porque se detectaron faltas a la normativa en Salud y Seguridad que ponían en riesgo la salud y la vida de los trabajadores.

Permisos

de obra fueron los otorgados por la Municipalidad entre 2010 y 2011. También entregó 180 permisos de demolición.

Información pública

En la página web del gobierno provincial -www.santafe.gov.ar- se puede acceder a un listado con la cantidad de obras en construcción que fueron clausuradas por el Ministerio de Trabajo luego de detectar faltas a la normativa en Salud y Seguridad y pusieron en riesgo la salud y/o la vida de los trabajadores. Se debe ingresar al link Trabajo, luego a Salud y Seguridad Laboral y desde allí a Obras con Faltas Graves.

Fuente: www.ellitoral.com
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Ordenan demoler la planta alta del inmueble en la ciudad de Santa Fe

septiembre 28, 2011 en 1:33 · Categoria Abogado, Accidentes, Arquitecto, Azoteas, Balcones, Código Civil, Código De Edificación, Código de Ordenamiento Urbano, Código de Planeamiento, Códigos, Cielo Rasos, clausuras, Colapso, Colapso y Desprendimiento, Compraventa, Comunas, Conciliaciones, construcción, control a una construcción, control de locales, Demanda, Demolición del Edificio, denuncias, Derrumbe, Derrumbe de pared, Derrumbes de balcones, Desprendimientos, Deterioro, Edificaciones Privadas, Edificio Seguro, Espacios Comunes, Estudio Jurídico, Fisuras, frentes, Grietas, Habilitación, Habilitaciónes de Locales, Impugnaciones, Incumplimientos Contractuales, Informe técnico, Informes Edilicios, Informes Técnicos, infracción, Ingeniero, Inquilinos, Inspección del edificio, Inversores, Jurisprudencia, Ley de Publicidad Exterior, Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, Locación de Obra, Locales, Locatario, Maestro Mayores de Obra, mantenimiento, Mantenimiento de balcones, Mantenimiento de frentes, mantenimiento de un edificio, marquesinas, Mediacion, Modificaciones Clandestinas, Patologías ocultas, Pericias de Parte, Perito Arquitecto, Perito de Parte, Planeamiento Urbano, Problemas Edilicios, Propiedad horizontal, Propiedad intelectual, Propietarios, Prueba Contundente, Reclamos, Ruina, Ruina del Edificio, Seguridad, Soluciones Legales, techos, Terrazas, Vecinos, Vicios de construcción, Vicios ocultos, Vicios Redhibitorios

RIESGOS PARA LOS PEATONES

Los viejos balcones de la esquina noreste siguen perdiendo mampostería, pero la obra es compleja debido a los comercios que funcionan debajo. El municipio tomó la decisión.

En las últimas semanas se intensificaron los reclamos que hace años realizan los vecinos de La Rioja y peatonal San Martín por el peligro de derrumbe de la antigua casa ubicada en la esquina noreste, frente a la Iglesia del Carmen. De los viejos balcones de ese condominio se desprende la mampostería directo al suelo con alto riesgo para los transeúntes, por lo tanto la Municipalidad tomó la decisión de encarar los trabajos de demolición.

Ya se confeccionó el pliego de obra para derribar la planta alta, pero se generó un problema con los negocios alquilados que están debajo. Según un informe técnico hay que realizar la demolición únicamente si esos locales están desocupados.

“Más allá del problema legal de esa propiedad, se tomó la decisión de elaborar los pliegos. Ahora se están analizando los detalles para garantizar la seguridad vial y la viabilidad de los trabajos”, precisó Aidilio Fabiano, fiscal municipal.

Según supo El Litoral, la propiedad está en el medio de un conflicto entre los condóminos por una diferencia de opinión. Las autoridades locales tuvieron audiencias con los dueños y hasta se hizo una presentación por parte de uno de ellos para frenar la demolición, pero desde el municipio rechazarán formalmente esa apelación.

Detalles

De acuerdo al expediente, el 22 de abril de 2010 se declaró en estado de ruinas el inmueble por Edificaciones Privadas. En septiembre del mismo año, se autorizó a Fiscalía a gestionar la orden judicial para hacer los trabajos, pero hubo un problema para ubicar a los propietarios, en tanto el 2 de marzo de 2011, uno de los dos propietarios planteó un “recurso de reconsideración y apelación”.

Más adelante, el 4 de abril de este año, se dispuso una inspección de Edificaciones Privadas con la intervención de la comisión municipal de Defensa del Patrimonio Cultural. “Se cumplieron todos los recaudos legales y ahora se está por notificar el rechazo a ese recurso”, agregó Fabiano.

La casa figura en el catálogo de las 200 obras declaradas como patrimonio. “Pero si los propietarios no las arreglan, hay que demolerlas. La Municipalidad tiene que bregar por la protección civil”, comentó el arquitecto Alfredo Jurado, de Planeamiento Urbano.

Un vecino, Danny Penno -propietario del negocio La Tecla-, le dijo a El Litoral que “también hay una parada de colectivos allí y la gente circula permanentemente. Es un tema que data de los ‘80, con lo cual debería arreglarse lo antes posible para evitar alguna desgracia”.

Otro caso

En la esquina sureste de las calles San Jerónimo y Juan de Garay, una construcción de 1905 tiene balcones en malas condiciones. Actualmente están protegidos por media sombras clavadas a la pared, pero los propietarios quieren demolerlos.

“Conseguimos que el municipio nos autorice a tirarlos abajo, porque la inversión para remodelarlos era muy costosa”, asegura Edita Romero, propietaria.

Debajo de la planta alta aún funciona una casa de antigüedades. En su puesto de trabajo, Edita atendió a El Litoral y aseguró que en realidad “no hay peligro de derrumbe”. Dijo, asimismo, que ya hubo tres inspecciones de la Municipalidad que lo comprueban.

“Además no podríamos estar viviendo ni trabajando acá. Habitamos arriba y el negocio está abajo”, aclaró la dueña de esa propiedad. Luego comentó que “hay un arquitecto trabajando en el proyecto de demolición” y tratarán “de realizarlo lo más pronto posible”.

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Antenas truchas – Iguazú

septiembre 3, 2011 en 3:33 · Categoria Abogado, Antenas, Arquitecto, Azoteas, Código De Edificación, Código de Ordenamiento Urbano, Código de Planeamiento, Códigos, clausuras, Comunas, Consorcios, Construcciones no autorizadas, contaminación visual, Demanda, Espacios Comunes, espacios verdes, Estudio Jurídico, Fallo, Impacto Ambiental, Impugnaciones, Incumplimientos Contractuales, Informe técnico, Informes Edilicios, Informes Técnicos, infracción, Ingeniero, Inspección del edificio, Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, Maestro Mayores de Obra, mantenimiento, Modificaciones Clandestinas, Patologías ocultas, Pericias de Parte, Perito Arquitecto, Perito de Parte, Planeamiento Urbano, Problemas Edilicios, Propiedad horizontal, Propiedad intelectual, Propietarios, Reclamos, Seguridad, Soluciones Legales, techos, Terrazas

El Concejo Deliberante aprobó la ordenanza 28/11 letra DEM que regula la instalación de estructuras portantes de antenas. La nueva normativa, que exige una serie de requisitos para la construcción de las mismas, abre un puerta para el cese y desmantelamiento de antenas que emiten sus señales de radios brasileñas desde nuestro territorio de manera ilegal.

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Existen 400 catastros que superan el límite de altura – Salta

septiembre 2, 2011 en 1:22 · Categoria Abogado, Arquitecto, Barrio Cerrado, Código Civil, Código De Edificación, Código de Planeamiento, Códigos, clausuras, Compraventa, Comunas, construcción, Construcciones no autorizadas, contaminación visual, control a una construcción, Demanda, denuncias, espacios verdes, Estudio Jurídico, Fallo, Impacto Ambiental, Impugnaciones, Incumplimientos Contractuales, Informe técnico, Informes Edilicios, Informes Técnicos, infracción, Ingeniero, Inversores, Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, Maestro Mayores de Obra, Mediacion, Pericias de Parte, Perito Arquitecto, Perito de Parte, Planeamiento Urbano, Problemas Edilicios, Propiedad horizontal, Propiedad intelectual, Propietarios, Soluciones Legales

La comuna intimó a 25 propietarios para que regularicen su situación, algunos de los cuales están en proceso judicial. Realizan un trabajo conjunto con geólogos y la UNSa para determinar si la cota es la correcta, por el tema seguridad.

Entre el Portezuelo y Tres Cerritos existen 400 catastros por encima de la cota de 1.225. Esa fue una de las partes salientes del informe brindado ayer por el secretario de Planificación municipal, Gabriel Chibán, junto a su equipo técnico, a los concejales capitalinos, durante un plenario realizado para conocer en profundidad cuál es la situación respecto de la mentada línea máxima de construcción en laderas del este de la ciudad.

Chibán presentó ayer un informe completo del trabajo que se viene desarrollando y el que tienen previsto realizar en base a los lineamientos marcados a través del artículo 95 de la Carta Municipal y la ordenanza 13.830. Ambas normas determinan que no se puede construir en las serranías del este por sobre los 1.225 metros sobre el nivel del mar.

Por otra parte, planos en mano, explicaron las acciones llevadas adelante en cada catastro y se acordó realizar un trabajo conjunto en materia de sanciones, en busca de revertir el accionar de los propietarios y de profesionales que violan la normativa; avanzar en el endurecimiento de multas y agilizar el accionar jurídico a fin de aplicar sanciones ejemplificadoras a quienes no cumplan.

Chibán explicó que “al remitirnos al surgimiento de la cota, durante la intendencia de Víctor Montoya en 1978, encontramos que había decidido prohibir la construcción en las serranías del este con el objeto de preservar la imagen del cerro San Bernardo”. Detalló que en ciudades como Bogotá, Bilbao y hasta en Carlos Paz se tomó la decisión contraria, pero la de Salta se plasmó en 1988 en la Carta Municipal, y en 2009, mediante ordenanza 13.830, se decidió agregar el punto de vista de la seguridad. El concejal Raúl Medina, del Frente Salteño, dijo al respecto que “lo que falta es un control eficiente y eficaz por parte de la Municipalidad, porque parece que cada propietario hace lo que quiere”.

Faltan estudios geológicos

El funcionario consideró que en este aspecto es necesario un estudio geológico de fondo, que delimite adecuadamente e indique si la cota 1.225 es la medida justa.

“Puede pasar que en algunos lugares el área segura esté por debajo o por encima de ese límite y sólo un estudio puntual nos lo dirá. Es por ello que ya estamos avanzando en un trabajo conjunto con estudiantes de geología de la Universidad Nacional de Salta y del Colegio de Geólogos”, agregó. Sobre los ya excedidos, se explicó que desde Tres Cerritos hasta el Portezuelo existen 400 inmuebles por encima de la cota, muchos de los cuales son construcciones previas a la fijación de las normativas o tienen decretos provinciales que regularizan su situación.

Al respecto, Chibán puntualizó que “se encontraron algunas construcciones ilegales que ya fueron notificadas, en algunos casos multadas y, en otros, de las notificaciones se pasó a sustanciar un proceso judicial contra los responsables”.

Además, los ediles anunciaron que trabajarán junto a la Procuración comunal

Fuente: el tribuno
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Ordenan tapar dos ventanas por invasión a la privacidad

agosto 31, 2011 en 3:38 · Categoria Aberturas Internas, Abogado, Arquitecto, Código Civil, Código De Edificación, Código de Ordenamiento Urbano, Código de Planeamiento, Códigos, clausuras, Conciliaciones, Consorcio, Consorcios, Construcciones no autorizadas, Demanda, denuncias, Espacios Comunes, Estudio Jurídico, Fallo, Habilitación, Impugnaciones, Incumplimientos Contractuales, Informe técnico, Informes Edilicios, Informes Técnicos, infracción, Ingeniero, Inspección del edificio, Jurisprudencia, Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, Mediacion, Medianeras, Modificaciones Clandestinas, Pericias de Parte, Perito Arquitecto, Perito de Parte, Planeamiento Urbano, Problemas Edilicios, Propiedad horizontal, Propiedad intelectual, Propietarios, Reclamos, Soluciones Legales, Vicios Redhibitorios

Una vecina se quejó porque desde la planta alta recién construida en la casa de al lado se veían su patio y su vivienda. La Justicia obligó a indemnizarla.

Un Tribunal Extracontractual de Rosario ordenó a un vecino tapar “con mampostería y revoque” dos ventanas abiertas en la planta alta de su propiedad, en una pared medianera, que permitía la vista del patio e incluso el interior de la vivienda de al lado.

La demanda fue interpuesta por Emilia, luego de que su vecino construyera una planta alta en la medianera lindante entre ambos predios, y ubicara allí dos ventiluces. A partir de ese momento, ella sintió que perdía toda privacidad, puesto que desde allí no solamente se veía su patio, sino también el interior de la casa, puesto que en su propio domicilio hay ventanas vidriadas que quedaron en dirección a los nuevos ventiluces del vecino.

“Antes tomaba sol en el jardín, y ahora no se puede por las ventanas”. “Le cambió la vida desde que hicieron las ventanas, ya que se siente siempre mirada, tiene que estar siempre vistiéndose”, fueron los elocuentes testimonios de amigas de la damnificada, que se sumaron a la causa. La pérdida de la privacidad y la reducción del valor de uso y goce de la propiedad, a partir de una construcción antirreglamentaria y hecha sin pedir permiso a la vecina, fueron los ejes en base a los cuales el Tribunal -luego de que fallaren los intentos de llegar a un acuerdo y los peritos oficiales confirmasen los dichos de la demandante- consideró que la única solución aceptable es el cerramiento total y definitivo de las aberturas, más una indemnización por los perjuicios provocados.

La regulación

El Código Civil sostiene que en una medianera no pueden construirse ventanas, aunque establece una excepción en el artículo 2.655 que permite que el dueño de una pared no medianera pero lindante, abra ventanas para recibir luz; pero debe hacerlo a tres metros del piso de la habitación que quiere iluminar. “Ello tiene que ver con la privacidad del vecino y a su vez con la dificultad para el acceso visual directo de cualquier persona” refiere el fallo, al rechazar que los tres metros deban contarse desde el piso de la construcción.

“Si se tratara de una medianera mixta por no lindar directamente con la propiedad de la actora sino con el pasillo, es antirreglamentaria porque las ventanas no están a tres metros contados desde el piso de la habitación de la planta a la que pertenecen. Y además, y en ambos casos, porque no se requirió el consentimiento del afectado ni la autorización municipal previa”, subrayaron los jueces.

Dejaron en claro que “poco interesa a los efectos de resolver el conflicto si los vidrios son traslúcidos o transparentes, circunstancia de hecho que originó distintas interpretaciones. A la vista se advierte que el perito atinó bien al describir los vidrios: traslúcidos, o sea, una visibilidad no nítida sino de imágenes. Transformar la visibilidad nítida por una visibilidad de imágenes no resta importancia a la turbación porque igualmente imágenes y movimientos forman parte de la privacidad cotidiana”.

“El derecho a la privacidad, constitucionalmente protegido, legalmente protegido y administrativamente protegido, es la base que ha determinado una legislación bastante completa cuando se contrapone con la construcción”, remataron los jueces María Angélica Rodríguez, Mariana Varela y Alejandro Martín. Por lo cual condenaron al demandado a volver las cosas a su estado anterior a la instalación de los ventiluces en un plazo de 30 días, procurando la iluminación de su inmueble a través de técnicas reglamentarias, y a indemnizar a la mujer con la suma de 5.700 pesos en concepto de daño moral y gastos, más los intereses devengados desde diciembre de 2006.

Glosario

Luces: aberturas que sirven para proporcionar iluminación natural, pero no permiten mirar en la propiedad vecina.

Vistas: aberturas que permiten mirar en la propiedad vecina.

Medianera: pared erigida sobre el límite entre dos propiedades colindantes, que es empleada por ambas. Según el art. 2654 del Código Civil, ningún medianero podrá abrir ventanas o troneras en pared medianera, sin consentimiento del otro condómino.

Contiguas no medianeras: paredes cuyos extremos se tocan en el límite entre propiedad. Según el art. 2655, en ellas se permiten luces, siempre que no se tenga vistas del fundo lindero (“a tres metros del piso de la pieza a que quiera darse luz”, dice el Código. La misma disposición se aplicaría a paredes próximas.

Distancia: “No se puede tener vistas sobre el predio vecino, cerrado o abierto, por medio de ventanas, balcones y otros voladizos, a menos que intermedie una distancia de tres metros de la línea divisoria” (art. 2658).

Cargos

La Corte Suprema de Justicia de la provincia anunció los concursos para cubrir cargos en la Secretaría Técnica del Tribunal: dos abogados relatores (uno con con categoría presupuestaria de juez de primera instancia de distrito y otro de fiscal) y un prosecretario. También, un cargo de director del Archivo General de los Tribunales de Santa Fe (categoría presupuestaria de fiscal). Además se concursará un cargo de defensor general para los tribunales de Santa Fe y otro para San Jorge. Las inscripciones se recibirán entre el 15 y el 26 de agosto de 2011.

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Ventanas antirreglamentarias sobre la medianera – Rosario

agosto 29, 2011 en 2:12 · Categoria Aberturas Internas, Abogado, Arquitecto, Código Civil, Código De Edificación, Código de Ordenamiento Urbano, Código de Planeamiento, Códigos, clausuras, Compraventa, Conciliaciones, Consorcio, Consorcios, construcción, Construcciones no autorizadas, Demanda, denuncias, Espacios Comunes, Estudio Jurídico, Fallo, frentes, Habilitación, Impugnaciones, Informe técnico, Informes Edilicios, Informes Técnicos, infracción, Ingeniero, Jurisprudencia, Mediacion, Medianeras, Modificaciones Clandestinas, Pericias de Parte, Perito Arquitecto, Perito de Parte, Planeamiento Urbano, Propiedad horizontal, Propiedad intelectual, Propietarios, Reclamos, Soluciones Legales, Vecinos

Tendrá que pagar por abrir dos ventanas antirreglamentarias sobre la medianera

Según fallo de la Justicia de Rosario, un vecino de la zona norte invadió, con esas modificaciones en la pared, la intimidad de una familia que vive al lado. Además, el infractor deberá tapar esas aberturas en el término de 30 días.

Un pleito judicial planteado entre dos vecinos de la zona norte de Rosario por la instalación de dos ventanas sobre la medianera que separa a las dos viviendas tuvo una resolución en primera instancia. El hombre que había realizado esas modificaciones, en principio irregulares porque están prohibidas por la Municipalidad, deberá cerrar esas aberturas en el lapso de 30 días y además pagar a sus vecinos entre nueve y diez mil pesos por daño.

Según un adelanto de los programas Dos tipos audaces y La mañana rosarina de La Ocho y La Tres, el dictamen fue elaborado por el Tribunal Colegiado de Responsabilidad Extracontual Nº 1 de Rosario que se expidió sobre una situación que hizo recordar a la película “El hombre de al lado”, protagonizada por Daniel Aráoz.

El conflicto que terminó en la Justicia se dio entre dos familias que viven en Joaquín V. González al 1000, zona norte de Rosario. Todo comenzó cuando un vecino decidió abrir dos ventanas sobre la medianera de su casa, orientadas hacia la vivienda de al lado. Esa modificación afectó a los habitantes de la casa lindera quienes se sintieron invadidos en su intimad, según refirieron fuentes vinculadas a la causa.

Los ventanales abiertos en la pared hicieron que la familia que en principio aparecía como afectada “les cambiara la vida y sintiera que estaba todo el tiempo observada”.

Luego de analizar la situación, el tribunal de Responsabilidad Extracontractual concluyó que las “ventanas son antirreglamentarias e ilegales por estar sobre la medianera y le quitan privacidad a la familia”, y condenó al promotor de las obras a cerrar las aberturas “en un plazo de 30 días, además de pagarle a los vecinos por los daños causados una suma de entre 9 y 10 mil pesos”.

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Frenarían construcciones – La Plata

agosto 19, 2011 en 1:23 · Categoria Abogado, Arquitecto, Código De Edificación, Código de Ordenamiento Urbano, Código de Planeamiento, Códigos, clausuras, Colapso, Colapso y Desprendimiento, Compraventa, Comunas, Consorcios, construcción, Construcciones no autorizadas, contaminación visual, control a una construcción, control de locales, Demanda, Demolición del Edificio, denuncias, Derrumbe, Derrumbe de pared, Derrumbes de balcones, Desprendimientos, Deterioro, Espacio Público, Espacios Comunes, Estudio Jurídico, excavación, Fallo, frentes, Garantía de Obra Nueva, Habilitación, Impacto Ambiental, Impugnaciones, Incumplimientos Contractuales, Informe técnico, Informes Edilicios, Inspección del edificio, Jurisprudencia, Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, Locación de Obra, Maestro Mayores de Obra, mantenimiento, Mantenimiento de balcones, Mantenimiento de frentes, mantenimiento de un edificio, Pericias de Parte, Perito Arquitecto, Perito de Parte, Planeamiento Urbano, Problemas Edilicios, Propiedad horizontal, Propiedad intelectual, Propietarios, Reclamos, Ruina del Edificio, Soluciones Legales, Vicios de construcción

La corte suspendió la aplicación del código de planeamiento

LA PLATA.- La Suprema Corte de Justicia bonaerense suspendió la aplicación del Código de Ordenamiento Urbano (COU) de esta ciudad al hacer lugar a un pedido de amparo presentado por un grupo de organizaciones no gubernamentales que rechazan la construcción de edificios y la demolición de casas antiguas.

Los jueces Eduardo Julio Pettigiani, Eduardo Néstor de Lázzari, Héctor Negri, Daniel Fernando Soria y Juan Carlos Hitters dictaron la medida cautelar al decretar la suspensión, hasta que se dicte sentencia definitiva, para la ordenanza Nº 10.703 mediante la que la comuna reactualizó el código. La medida aún no fue oficializada por la Corte ni notificada a las partes, pero anoche una alta fuente judicial confirmó la decisión.

Los magistrados también ordenaron al gobernador bonaerense, Daniel Scioli, que “se abstenga de dictar o publicar el acto administrativo para avalar la ordenanza”. Scioli y el intendente local, Pablo Bruera, habían arribado hace diez días a un acuerdo por el que la provincia homologaría las pautas de ordenamiento urbano previstas por la normativa impulsada por Bruera.

Ayer por la tarde, representantes de las ONG que impulsaron hace poco más de un mes una demanda ante la Justicia para que el COU sea revisado se reunieron frente a la cochera donde la semana pasada se cayó un paredón que mató a Angela Cafferata. El encuentro contó con la presencia de familiares de la víctima, vecinos y miembros de la Asamblea Defendamos La Plata.

“La municipalidad es cómplice, promotora y facilitadora de la depredación y mal manejo de las obras que se llevan a cabo. Con el afán de enriquecerse esto es tierra de nadie”, se quejó uno de los abogados de la Asamblea.

Otro representante de las ONG, José María Di Gregorio, informó que hoy los demandantes se presentarán en Tribunales para intentar agilizar la notificación de la medida para que se cumpla con lo ordenado por la Justicia. Anoche, fuentes municipales dijeron que desconocían la medida y que no habían recibido notificación alguna. Si bien los alcances de la decisión de la Suprema Corte no fueron clarificados, implicarían la suspensión inmediata de todas las obras que se llevan adelante en la ciudad sobre la base de permisos especiales dispuestos por el municipio, como adelanto de la vigencia del código cuestionado.

El Concejo Deliberante platense había aprobado, a fines de abril del año pasado, el nuevo COU que, entre otras cosas, habilitó a construir edificios de hasta 14 pisos en el microcentro y de hasta 10 en el centro, y de sólo dos pisos en los barrios del tercer anillo del casco urbano.

Fuente: La Nacion
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Quieren prorrogar la ley que protege al patrimonio urbano

agosto 4, 2011 en 2:47 · Categoria Abogado, Arquitecto, Código De Edificación, Código de Planeamiento, Compraventa, Comunas, construcción, Construcciones no autorizadas, contaminación visual, control a una construcción, Demolición del Edificio, denuncias, Deterioro, Espacio Público, Espacios Comunes, Estudio Jurídico, Habilitación, Impacto Ambiental, Impugnaciones, Informe técnico, Informes Edilicios, Informes Técnicos, infracción, Ingeniero, Inspección del edificio, Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, mantenimiento, mantenimiento de un edificio, Modificaciones Clandestinas, Pericias de Parte, Perito Arquitecto, Perito de Parte, Planeamiento Urbano, Problemas Edilicios, Propiedad horizontal, Propiedad intelectual, Propietarios, Prueba Contundente, Reclamos, Ruina, Soluciones Legales, Vicios de construcción

Es una iniciativa del legislador porteño Martín Hourest a pedido de la Proto Comuna de Caballito. “El patrimonio de toda ciudad, y aún más en el caso de una como Buenos Aires, tanto más joven que las europeas y a menudo amenazada por una renovación indiscriminada, es un bien común”, justificó en el pedido que elevó ante el Parlamento.

El legislador porteño Martin Hourest presentó un proyecto de prórroga de la Ley Patrimonial porteña atendiendo el pedido de la Proto Comuna Caballito.

Ya el año pasado, Hourest había conseguido una prórroga de la Ley 2548 hasta el 31 de diciembre de este año. La norma resulta fundamental para la preservación del patrimonio arquitectónico de la Ciudad. “El patrimonio de toda ciudad, y aún más en el caso de una como Buenos Aires, tanto más joven que las europeas y a menudo amenazada por una renovación indiscriminada, es un bien común“, justificó en el pedido que elevó ante el Parlamento.

“Además garantiza y da tiempo al Ejecutivo para que termine todo el proceso de catalogación de la Ciudad y de esta manera no solo se garantice la preservación cultural arquitectónica sino que también se otorgue al mercado certezas sobre que esta y que no esta preservado a los efectos de terminar con cierta incertidumbre que se presenta actualmente y estableciendo reglas claras”, señaló al respecto el titular de la Proto Comuna, Gustavo Desplats.

Por Clarisa Ercolano
Fuente: www.noticiasurbanas.com.ar
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Condena por dejar inconclusa una obra – Arquitecto deberá indemnizar a un cliente

julio 29, 2011 en 15:53 · Categoria Abogado, Arquitecto, Código Civil, Compraventa, Conciliaciones, construcción, Demanda, denuncias, Estudio Jurídico, Fallo, Garantía de Obra Nueva, Impugnaciones, Incumplimientos Contractuales, Informe técnico, Informes Edilicios, Informes Técnicos, infracción, Ingeniero, Inspección del edificio, Instalaciones, Jurisprudencia, Locación de Obra, mantenimiento, Patologías ocultas, Pericias de Parte, Perito Arquitecto, Perito de Parte, Problemas Edilicios, Propiedad horizontal, Propiedad intelectual, Propietarios, Prueba Contundente, Reclamos, Soluciones Legales, Vicios de construcción, Vicios ocultos, Vicios Redhibitorios

Un arquitecto que debía realizar la refacción de una vivienda en seis meses y abandonó las obras antes de terminar el trabajo fue condenado a pagar alrededor de 250.000 pesos de indemnización al propietario del inmueble, informaron fuentes judiciales.

La sentencia fue dictada por la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, que destacó que -según los peritajes- los trabajos parciales que se habían realizado en la unidad, situada en el pasaje La Facultad 1796 de esta ciudad, tenían además fallas estructurales.

Las condiciones de las tareas por realizar en el inmueble, como las fechas de comienzo y de conclusión de la obra y la forma de pago y los materiales por emplear, habían sido plasmadas en un convenio firmado el 1° de agosto de 2005 entre el profesional y el dueño de la vivienda, destaca el fallo.

La Sala K de la Cámara recordó que el cliente había cumplido con todos los pagos a los que se había comprometido según el avance de los trabajos y que la obra debía estar totalmente terminada y “lista para ser habitada” en 180 días.

Los camaristas Lidia Hernández y Oscar Ameal dijeron, además, que en el local situado en la planta baja del inmueble refaccionado se produjeron daños “atribuibles a la ejecución de la obra“.

Según un informe pericial, “no existen planos conforme a la obra, ni de subdivisión en propiedad horizontal“, a lo que también se había obligado el arquitecto que hizo las veces de proyectista, director de obra y constructor. Tampoco se comprobó la existencia de documentación o trámites vinculados con las instalaciones sanitarias, eléctricas o de gas.

El deber de obrar

“Tratándose el demandado de un profesional de la construcción debe también seguirse la directiva del Código Civil que establece que, cuanto mayor sea el deber de obrar con prudencia y pleno conocimiento de las cosas, mayor será la obligación que resulte de las consecuencias posibles de los hechos”, consideraron los camaristas.

La Sala K evaluó los pagos efectuados por el propietario para fijar en 93.458 pesos el monto de la reparación económica por la obra inconclusa y con defectos, más un alquiler de 2350 pesos mensuales por el tiempo que transcurrió desde la fecha en la que la unidad debió ser entregada para su ocupación.

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Hay que preservar los viejos edificios dándoles nuevos usos

julio 21, 2011 en 13:18 · Categoria Arquitecto, Azoteas, Balcones, Código De Edificación, Código de Planeamiento, clausuras, Compraventa, Comunas, Conciliaciones, Consorcios, construcción, Construcciones no autorizadas, contaminación visual, control a una construcción, denuncias, Desprendimientos, Deterioro, Espacio Público, Espacios Comunes, espacios verdes, Garantía de Obra Nueva, Habilitación, Impugnaciones, Informe técnico, Informes Edilicios, Informes Técnicos, infracción, Ingeniero, Inquilinos, Inspección del edificio, Inversores, Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, Locatario, mantenimiento, Mantenimiento de balcones, Mantenimiento de frentes, mantenimiento de un edificio, marquesinas, Modificaciones Clandestinas, Pericias de Parte, Perito Arquitecto, Perito de Parte, Planeamiento Urbano, Problemas Edilicios, Propiedad horizontal, Propiedad intelectual, Propietarios, Reclamos, Ruina del Edificio, Soluciones Legales, Vicios de construcción

María Laura Fernández es arquitecta y está al frente del Programa de Preservación Patrimonial del municipio, área encargada de conservar los edificios de valor histórico, arquitectónico y cultural. Reconoce que con esa función se ganó la enemistad de sus colegas. “Pero no de todos”, aclara y defiende las políticas desarrolladas por el municipio para resguardar el patrimonio local. Sin embargo, aclara, la clave está en un cambio cultural. “Es necesario que la comunidad, los propietarios y los inversores reconozcan la plusvalía que tiene ocupar un inmueble de valor patrimonial”, destaca.

En el área central hay unos 1.700 inmuebles protegidos que no pueden ser demolidos salvo que se los considere en ruinas. Un número varias veces considerado excesivo por inversores y desarrolladores inmobiliarios (“hay más que en Roma”, se los escucha protestar), pero que está íntimamente relacionado con la forma en cómo se fue construyendo la ciudad.

“En muchos lugares del mundo donde existe un casco histórico consolidado no hace falta determinar edificios protegidos, porque directamente las normas urbanas imposibilitan la modificación de los inmuebles. No se puede tocar ninguna construcción en un determinado sector. Pero el tema no pasa por las cantidades, sino por la conformación histórica de la ciudad. Rosario es una ciudad aluvional, que se fue haciendo a partir de una sumatoria de inmuebles y donde, además, durante años el código urbano hizo de la sustitución indiscriminada un concepto general para la ciudad”, explica Fernández.

—¿Y ahora cuesta cambiar esa idea?

—Se va logrando. Desde 2008 tenemos 136 pedidos de rehabilitación de inmuebles catalogados de valor patrimonial, con reformas o ampliaciones respetuosas de las condiciones de protección de esos edificios. Esto es alentador, porque se busca rehabilitar inmuebles dándoles otro ciclo de vida o cambio de uso. Quiere decir que los propietarios y profesionales están encontrando plusvalor de trabajar sobre el patrimonio de manera respetuosa. Un bueno ejemplo es el edificio de Jujuy y Oroño, donde sobre una casona se generaron varias unidades de vivienda.

—Además de las normas que prohíben determinadas intervenciones, ¿qué incentivos ofrece el municipio para que se conserven inmuebles patrimoniales?

—Acá hay un problema. La experiencia internacional indica que la reducción de gravámenes impositivos es indispensable para conservar edificios de valor arquitectónico o cultural, pero como Rosario no es una ciudad autónoma sus ingresos dependen de la tasa general de inmuebles (TGI), que no es un impuesto sino el cobro de servicios. Además, eximir de la TGI no hace a la diferencia para que un inmueble pueda mantenerse. Distinto es el impuesto inmobiliario, pero el municipio no puede determinar sobre esto. Lo que tenemos es un presupuesto para la preservación, con la posibilidad de subsidiar la rehabilitación de inmuebles.

—Para lo cual debe haber interés del sector privado en rehabilitarlos…

—Es que no apostamos a preservar edificios como si fueran un museo, porque esto no le sirve a nadie. Consideramos, más bien, que es indispensable que el patrimonio tenga sustentabilidad económica, que esos edificios tengan nuevos usos, adecuarlos a situaciones urbanas y que sea un negocio, sino realmente se nos va a transformar todo en una ruina.

Cómo se armó el catálogo

Con la aprobación del Código Urbano, también la Municipalidad elaboró en 2007 un nuevo catálogo de los edificios de valor arquitectónico y patrimonial. “Fue un cambio de criterio donde se sumaron sectores y se quitaron otros”, indicó la concejala socialista y vicepresidenta de la comisión de Planeamiento de Concejo, Viviana Foresi. Es que, de hecho, la primera versión del catálogo realizada en 2001 incluía a 2.402 inmuebles, mientras que el aprobado en 2008 descatalogó 687 edificios quedando preservados 1.715.

“El objetivo era tener un inventario más real”, indicó Foresi. Y puntualizó que esa fue la razón por la que muchos inmuebles dejaron de estar incluidos y se sumaron otras zonas, también por fuera del área central, que pasaron a estar consideradas como Areas de Protección Histórica, entre las que están barrio Parque, Pichincha y el parque Independencia.

A esas modificaciones se sumó un nuevo concepto que, según detalló Foresi, “es el de preservar tramos y no sólo inmuebles puntuales”. En ese sentido, explicó que “si hay una cuadra que tiene todos edificios antiguos bajos, se cataloga el tramo completo, porque si bien no son propiedades valiosas individualmente, sí lo son en su conjunto; y de esa manera también se puede mantener la homogeneidad”.

De hecho, hoy a los más de 1.700 inmuebles preservados se suman otros 830 inmuebles que cuentan con lo que se denomina “preservación indirecta” por estar linderos a un edificio de valor patrimonial.

El catálogo trabaja con diferentes niveles de preservación. El más estricto no permite la intervención ni en la fachada ni en el interior del edificio; en tanto, los más flexibles preservan la fachada permitiendo modificaciones e incluso la ampliación hasta de un 30 por ciento del inmueble.

Fuente: www.lacapital.com.ar
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