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Categoria Vicios de construcción
febrero 1, 2012 en 1:38 · Categoria Arquitecto, Código De Edificación, Código de Ordenamiento Urbano, Código de Planeamiento, Códigos, Certificado de Aptitud Ambiental, Compraventa, construcción, Constructoras, Edificaciones Privadas, Edificio en construcción, Informe técnico, Informes Edilicios, Informes Técnicos, Ingeniero, Inversores, Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, Locación de Obra, Maestro Mayores de Obra, Perito Arquitecto, Perito de Parte, Permisos, Planeamiento Urbano, Problemas Edilicios, Propiedad horizontal, Propiedad intelectual, Propietarios, Vecinos, Vecinos Afectados por Obras, Vicios de construcción
Urbanismo / Representan menos del 2% de los permisos.
Florencia Forcinito y su esposo vivieron desde chicos en edificios. Por eso, cuando llegó el momento de mudarse juntos, no lo dudaron: construyeron su propia casa en una esquina de Núñez. “Queríamos un lugar a medida y con más metros cuadrados. Compramos un viejo almacén de 1928. Ayudó que mi marido es arquitecto, así que la diseñamos a nuestro gusto. Estuvimos dos años en obra y desde entonces la disfrutamos”, contó la mujer, de 42 años.
La elección de esta pareja no resulta muy común en la Capital. Estadísticas de la Dirección General de Planeamiento Urbano local confirman que, en la ciudad, las casas nuevas son una especie en retirada: en los últimos diez años, sólo el 1,8% de los permisos para la construcción de unidades residenciales se destinó a casas a estrenar, mientras que durante la década anterior la proporción alcanzaba el 6,5%. Paralelamente, avanzaron los edificios: en los últimos cinco años, se erigieron apenas un promedio de 6 casas por cada 1000 departamentos.
Otros datos oficiales dan fe de cómo cambió con el transcurso de los años -y sigue cambiando- el perfil urbano de Buenos Aires, que fue creciendo en altura. De las 106.731 casas (conceptualmente entendidas como una única vivienda en un lote) existentes en los barrios porteños, más del 40% fue construida antes de 1940 y un 25%, en la década del 40.
Durante las décadas siguientes, la confección de casas a estrenar se estabilizó en un promedio de 6100 por período, número que decreció drásticamente en los últimos 10 años. Desde 2001 hasta hoy, según la información oficial, fueron construidas 1025, a un ritmo de 100 por año. En 2011 la cantidad de permisos resultó inferior a esa media: 85.
Como surge de los datos, el universo de viviendas unifamiliares ostenta una gran antigüedad. Esta situación, junto con la escasez de terrenos para disponer metros cuadrados nuevos y la voracidad del mercado inmobiliario, provocó que muchas de las propiedades más viejas hayan sido demolidas. Según datos de la Cámara de Demoledores y Excavadores de la República Argentina, en la Capital se tiró abajo una casa cada dos días durante el año pasado. El pico fue en 2008, cuando se demolió una por día.
El avance de los edificios en detrimento de las casas fue consolidando el aumento de la densidad poblacional porteña, algo que ocurre en las grandes ciudades. “Por lo general, las áreas de mayor densidad coinciden con el sector central y su entorno, ya que la gente llega captada por la actividad comercial, económica y de servicios”, explicó el director general de Planeamiento Urbano, Fernando Alvarez de Celis.
En esta dinámica de apropiación del suelo también interviene, recordó, el mercado, ya que es mucho más rentable construir -y vender- un edificio que una casa en un lote.
La densificación de la zona central tiene su correlato en que las casas que todavía sobreviven, así como las nuevas que se construyen, lo hagan en barrios alejados del corazón financiero de la Capital. Todavía, destacó Alvarez de Celis, el 30% de las parcelas de la ciudad están ocupadas por viviendas unifamiliares.
Quien busca una casa, aseguran los expertos, busca también cierta calidad de vida habitualmente asociada a barrios más tranquilos y residenciales.
“Los departamentos son más fáciles de mantener: los gastos son compartidos y hay un encargado que resuelve los problemas. Por eso se eligen más. La casa demanda más mantenimiento y atención. Se piden menos. Y, dentro de quienes buscan casas, el público que pide casas a estrenar es minoritario. El 90% recicla”, detalló Mariano Oppel, operador inmobiliario de gran trayectoria en Belgrano, Núñez, Saavedra y Coghlan.
Según el arquitecto Darío Gabriel López, socio de la desarrolladora Arquitectonika, que construye casas y PH, muchos porteños que eligen vivir en casa se volcaron al conurbano porque los terrenos son más baratos y hay zonas de baja densidad. Dentro de la Capital, “sólo quedan nichos protegidos por el Código de Planeamiento, en los que se prohibió la construcción en altura, dentro de ciertos barrios“. Mencionó algunos sectores de Belgrano, las Lomas de Núñez y Palermo Chico, entre los premium, y Núñez, Saavedra y Villa del Parque, para la clase media.
Como Florencia Forcinito, “los clientes que encomiendan una casa nueva quieren una vivienda a su medida. Comienza el proceso de interpretar sus gustos, buscar terrenos y luego diseñar la casa. Son generalmente parejas de 30 y pico, con chicos pequeños”, concluyó.
Por Angeles Castro
Fuente: La Nacion
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enero 17, 2012 en 1:43 · Categoria Abogado, Arquitecto, Código Civil, Código De Edificación, Código de Ordenamiento Urbano, Código de Planeamiento, Códigos, Certificado de Aptitud Ambiental, Cimientos, clausuras, Compraventa, Comunas, construcción, Constructoras, control a una construcción, Demanda, denuncias, Desprendimientos, Deterioro, Edificaciones Privadas, Estudio Jurídico, excavación, Filtraciones, Fisuras, frentes, Garantía de Obra Nueva, Grietas, Habilitación, Incumplimientos Contractuales, Informe técnico, Informes Edilicios, Informes Técnicos, infracción, Inspección del edificio, Inspecciones, Inversores, Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, Locatario, mantenimiento, mantenimiento de un edificio, Mediacion, Medianeras, Pericias de Parte, Perito Arquitecto, Perito de Parte, Permisos, Problemas Edilicios, Propiedad horizontal, Propiedad intelectual, Propietarios, Prueba Contundente, Rajaduras, Ruina, Seguridad, Soluciones Legales, Vecinos, Vecinos Afectados por Obras, Vicios de construcción
Aseguran que desde que la empresa VG Construcciones inició las edificaciones, sus viviendas comenzaron a sufrir inconvenientes: grietas, filtraciones y roturas. La constructora dice que “eran preexistentes”.
La construcción de un edificio de 18 pisos y el inicio de otro similar en barrio Sur, sobre calle San Jerónimo al 1200 y al 1100, originó un conflicto entre la empresa a cargo de la obra -VG Construcciones- y los vecinos. Según argumentan quienes habitan las viviendas linderas, desde que las torres se pusieron en marcha, las paredes y pisos de sus casas empezaron a registrar serios inconvenientes. Por su parte, la empresa sostiene que “los daños son preexistentes y, en uno de ellos, los vecinos no permitieron la constatación del estado de las casas”. Además, asegura que, en el caso del que ya está terminado, “tiene pilotes fundacionales a 18 metros de profundidad y es independiente de los muros medianeros”
María Laura Crespi vive en San Jerónimo 1213, entre Entre Ríos y Uruguay, y comparte la medianera norte con la edificación terminada, el Celestino IX. Su casa, construida hace cinco años sobre la de sus suegros, muestra un pésimo estado. Crespi no duda en responsabilizar a VG Construcciones por los daños en la vivienda, con quien está en juicio y constan en un expediente en Edificaciones Privadas de la Municipalidad.
“Los problemas empezaron ni bien derribaron la casa que estaba antes y entraron a trabajar. La casa de mi suegro está destruida”, describió la mujer. La impresión que queda al recorrer su vivienda húmeda y agrietada es que en el mediano plazo la planta alta puede correr la misma suerte.
Las paredes del departamento de Crespi están completamente cubiertas de una capa de humedad que las tiñó de gris, marrón y negro, hay ventanas que no cierran y rajaduras de diferentes tamaños cruzan todas las habitaciones en variadas direcciones.
“La empresa está al tanto del estado de mi casa y me dijeron que la iban a arreglar. Hasta ahora sólo le pusieron enduido a una pared”, lamentó la mujer y continuó enumerando daños: “Rompieron la tapa del tanque de agua, el asador, tengo filtraciones, cada vez que llueve me inundo porque el edificio desagua en mi terraza o brota agua por las paredes. Y cayó una ventana del sexto piso del edificio en mi terraza”.
Ante los reclamos de Crespi, VG Construcciones le respondió y luego fueron a la Justicia porque todas las viviendas tienen filtraciones previas al inicio de las obras.
En riesgo
El panorama se repite en dos cuadras del casco histórico de la ciudad. “Mi casa se está hundiendo”, lamentó Martín Dragotta un vecino del terreno que están acondicionando para levantar el Celestino XII, en San Jerónimo al 1137. Afirmado sobre la pared que compartirá con la construcción señaló un importante pozo que quedó bajo la medianera producto de las sucesivas excavaciones que realizó la empresa. “Tengo miedo de que si se debilita la medianera se caiga el muro del norte de la planta alta”, sospechó Dragotta pensando en el riesgo que eso significaría para su familia.
La obra comenzó hace cuatro meses y desde entonces la propiedad de los Dragotta muestra una grieta que la atraviesa, se levantaron baldosas de los pisos y hay aberturas que dejaron de cerrar porque están desencajadas.
La casa de María Gabriela Vicario está en San Jerónimo 1183, comparte la pared sur con el edificio en construcción y los inconvenientes son los mismos. Además del deterioro, tiene en común con sus vecinos la respuesta que le dio la empresa sobre las causas: filtraciones preexistentes al inicio de los trabajos. Aunque la vivienda fue refaccionada hace 5 años, los azulejos del baño están despegados y hay rajaduras. Vicario también constató los daños en Edificaciones Privadas en noviembre, aunque no todos porque “cada vez que recorro la casa encuentro problemas nuevos”, dijo preocupada.
La explicación de la constructora
El abogado de VG Construcciones, Ricardo Rivera, fue el encargado de dar a conocer la explicación de la empresa sobre las denuncias de los vecinos.
Al respecto señaló que la situación de ambos edificios está judicializada. Detalló que “en el caso de la construcción ubicada a la altura del 1.100 (Celestino XII), a las medidas en la justicia las solicitamos nosotros porque los vecinos no permitieron constatar el estado de los inmuebles antes de iniciar las obras. Después de empezar la excavación encontramos filtraciones, humedades y huecos en la tierra por el refulado del sector. Las cañerías de esas casas son vítreas o de barro cocido y están destruidas”. Dijo que como “los daños son preexistentes los vecinos no permitieron la constatación del estado de las casas”.
En el caso de la torre que está terminada y habitada -el Celestino IX- “hay dos o tres peritajes que demuestran que el edificio no tiene fisuras, por lo que es imposible que arrastre a las casas linderas. Además, tiene pilotes fundacionales a 18 metros de profundidad, es independiente de los muros medianeros y la resolución es perfecta”.
Sobre los inmuebles vecinos afirmó que “las falencias también son preexistentes a la obra y consisten en malas distribuciones de las cargas, malos cimientos carentes de aislantes y cañerías destruidas y obsoletas”.
Finalmente, el representante legal de “Verdicchio Ghietto Construcciones” afirmó que un inspector de Edificaciones Privadas de la Municipalidad constató las filtraciones de algunos de los inmuebles linderos y “son presumiblemente causadas por una cañería rota, lo que provocó el hundimiento”.
Fuente: www.notife.com
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enero 15, 2012 en 1:33 · Categoria Abogado, Acciones legales, Aire acondicionado, Andamio, Arquitecto, Azoteas, Código Civil, Código De Edificación, Código de Ordenamiento Urbano, Código de Planeamiento, Códigos, Certificado de Aptitud Ambiental, Cimientos, clausuras, Colapso, Colapso y Desprendimiento, Compraventa, Comunas, Consorcio, Consorcios, construcción, Construcciones linderas, Construcciones no autorizadas, contaminación visual, control a una construcción, Demanda, demolición, Demolición del Edificio, denuncias, Derrumbe, Derrumbe de pared, Derrumbes de balcones, Desprendimientos, Deterioro, Edificaciones Privadas, Edificio en construcción, Edificio Seguro, Escombros, Espacios Comunes, Estudio Jurídico, excavación, Fallo, Filtraciones, Fisuras, frentes, Garantía de Obra Nueva, General, Grietas, Habilitación, humedad, Impacto Ambiental, Impugnaciones, Incumplimientos Contractuales, Informe técnico, Informes Edilicios, Informes Técnicos, infracción, Inquilinos, Inspección del edificio, Inspecciones, Instalaciones, Inversores, Jurisprudencia, Ley 13059, Ley 13512, Ley 17.711, Ley 24240, Ley 24557, Ley 257, Ley 2722, ley 2930, Ley 2936, Ley 3.562, Ley 3254, Ley Abrevaya, Ley de Publicidad Exterior, Ley del Ruido, Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, Locación de Obra, Locatario, Maestro Mayores de Obra, mantenimiento, Mantenimiento de balcones, Mantenimiento de frentes, mantenimiento de un edificio, Mediacion, Medianeras, Modificaciones Clandestinas, multas, Niveles de ruido, Obra Ilegal, Ordenanza 49.308, Patologías ocultas, Perdida de gas, Pericias de Parte, Perito Arquitecto, Perito de Parte, Permisos, Planeamiento Urbano, Problemas Edilicios, Propiedad horizontal, Propiedad intelectual, Propietarios, Prueba Contundente, Rajaduras, Reclamos, Ross-Heideck, Ruidos Molestos, Ruina, Ruina del Edificio, Soluciones Legales, Vecinos, Vecinos Afectados por Obras, Vicios de construcción, Vicios ocultos, Vicios Redhibitorios
La Asociación de Vecinos Afectados por Obras nació en 2006 a raíz de la explosión del “boom” de la construcción, en Rosario. En sus comienzos, más de 60 personas se organizaron para ver de qué manera defender sus propiedades afectadas por construcciones linderas. Ante la falta de respuestas del Estado municipal, la ausencia de controles correspondientes y el desmedido negocio inmobiliario, siguieron movilizados. Así lograron que se sancione una ordenanza referida a la constatación del estado de las medianeras antes del inicio de obras. Además brindan asesoramiento sobre este delicado tema.
El llamado “boom” de la construcción se inició con más fuerza a partir del año 2006. Centenares de obras en construcción se habilitaban y levantaban en meses, sin importar demasiado si cumplían o no con los requisitos habilitantes. Rosario padeció el ritmo desmedido de edificios que se construían con el solo fin de satisfacer las demandas del negocio inmobiliario.
A la par de este “boom”, nació una asociación de Vecinos afectados por obras. Ciudadanos y ciudadanas que veían que sus casas empezaban a deteriorarse, a rajarse las paredes, a derrumbarse, entre otras innumerables serie de problemas que comenzaban a padecer por el solo hecho de tener una construcción lindera. A su vez, “el daño y destrucción de las propiedades linderas a estas grandes obras trae como consecuencia la pérdida patrimonial por desvalorización de los inmuebles afectados y no perdona tampoco los inmuebles de valor histórico, estético y tradicional” manifestaba este grupo de vecinos que se unieron con un solo fin: ver de qué manera defender su propiedad pero sobretodo, el hogar que habían construido durante años.
En sus inicios, alrededor de 60 personas comenzaron a reunirse para buscar estrategias ante una realidad inmobiliaria que se acrecentaba día a día y que no tenía ningún tipo de solución por parte del Estado municipal. “Al principio se reunía en La Comuna, en 27 de Febrero al 600 y luego empezamos a hacer las reuniones en la sala del Concejo. Luego el grupo se dividió en dos”, nos reseña Jorge Alvarez, un referente de esta Asociación que tomo como rumbo y objetivo fundamental, incidir a partir de ordenanzas, en políticas públicas para la ciudad que contemplasen las demandas y necesidades de los vecinos afectados por obras.
“Conseguimos que se aprobara la ordenanza que ahora exige que para otorgar el permiso de una obra en construcción, primero deben realizar una constatación de la medianera del vecino con fotografías y escribano público para que quede establecido cómo estaba la medianera antes de iniciar la obra”. La ordenanza a la que se refiere Alvarez es la N° 8.505 y fue aprobada en el año 2007.
Los principales problemas que padecen los vecinos tienen que ver con rajaduras, derrumbes, grietas en las paredes y techos, filtraciones, falta de luz y aireación, ruidos molestos, entre otros. Pero al mismo tiempo, la agrupación también señala otros efectos que afectan notablemente el medio ambiente: “A estos problemas y al desorden urbanístico que sufre nuestra ciudad, por el crecimiento desmedido y no planificado de estas construcciones, se suman además deficiencias en los diversos servicios: energía eléctrica, disminución de presión de agua , inconvenientes en los desagües pluviales y cloacales, exceso de basura que supera la capacidad de recolección, intransitabilidad de las veredas del micro y macrocentro, todo esto por el número incontrolado de las obras en construcción.”
En el año 2006 se registraron por lo menos, 250 obras de construcción de edificios en la zona céntrica. Un año después, “los permisos de habilitación habían trepado a 1500” apunta Jorge Alvarez. “Luego se aplacó debido a los reclamos que hubo. De todos modos la gente no tiene ninguna cobertura, solo la justicia. Cuando sucede algo La Municipalidad dice que es un problema entre particulares y que su responsabilidad termina en la vía pública”.
Para Alvarez, el único camino posible para encontrar alguna respuesta es la vía judicial. “A pesar de que ellos son los que dan el permiso para construir, ellos deberían iniciar el juicio y no el ciudadano que debe hacerse cargo de todo. Eso sería el ideal, que sea La Municipalidad la que se encargue, pero prefiere seguir generando un boom, y el problema actualmente sigue sin resolverse. Son juicios largos, hay gente que hace más de tres años que están en juicio”, reclama el referente de esta Asociación.
El desamparo del vecino es evidente. Frente a ello, muchos terminan vendiendo su propiedad incluso a los mismas empresas constructoras encargados de las obras.
Control ausente
“La Municipalidad nunca estuvo preparada para controlar la cantidad de obras que habilitó”, señala Alvarez con preocupación. “No tienen la cantidad de inspectores que deberían tener y las inspecciones no se hacen como corresponden. En la mayoría de los casos no ingresan a la obra”. El área que debería ocuparse de estos controles es Obras Particulares. Según datos oficiales, la Municipalidad cuenta con más de 60 inspectores encargados de controlar las obras en construcción. La ong señala que en realidad, son muchos menos. “Para lo que sí hay inspectores es cuando descargan los camiones de hormigón, porque la Municipalidad cobra un plus por ese inspector. Cobra $80 pesos la hora, entonces para eso sí hay inspectores, pero para las cosas más graves no lo hay”.
El momento más peligroso, nos cuenta Alvarez, es cuando la empresa constructora realiza la demolición y la excavación en la obra. “Cuando realizan la excavación es el peligro más grande que se derrumbe la casa lindera, porque la hacen mal, se meten en los cimientos de los vecinos. La pala mecánica no se puede acercar a menos de un metro de la pared del vecino.” Es aquí donde la organización exige la presencia de inspectores. Ahora bien, ¿existe voluntad política para realizar controles de este tipo?. “Hay muchos intereses en juego, hay mucho lobyy dentro del Concejo, de la Municipalidad, de empresas cuyos profesionales trabajan para el Estado también, hay obras que han tenido irregularidades y que han estado conducidas por gente que ha trabajado en la Municipalidad”, opina Alvarez.
Por otra parte, los requisitos fundamentales para que una obra sea habilitada son, “en primer lugar, contar con un permiso que debe exibirse en un cartel, además del numero del permiso, debe figurar el proyecto de lo que se va a construir y los responsables de la obra. En nuestra web tenemos una guía para que la gente conozca y sepa lo que tiene que exigir”. El reclamo para denunciar la irregularidad de una obra debe realizarse en el Distrito correspondiente, generalmente es en el centro, ante Obras Particulares. “Debe ingresar un expediente por mesa de entrada. Si bien no le va a solucionar el problema la Municipalidad, es un requisito que recomendamos porque en caso de recurrir a la justicia, el juez lo primero que pide es si se cumplió con la etapa administrativa, es decir, si se realizó el reclamo ante la Municipalidad”.
El trabajo de la organización ha sido fundamental. “Si bien el 90% está normado en las ordenanzas, esto no se cumple, no existen los controles suficientes para hacerlo cumplir y algunas cosas hacen falta modificarlas”, dice Jorge. Es decir, la lucha principal de la Asociación de Vecinos Afectados por Obras se centra en lograr legislaciones que protejan la vivienda de los vecinos, y sobretodo, en la exigencia a que esas legislaciones vigentes se cumplan. “La insistencia nuestra está por el lado de las ordenanzas. Hemos presentado más de 50 expedientes en el Concejo proponiendo modificaciones para paliar todos estos inconvenientes”.
La falta de control es uno de los principales problemas no resuelto por el Estado Municipal. “Las bandejas de protección no pueden tener menos de 2 metros 50. Y la gran mayoría tienen un metro, osea que cualquier cosa que se caiga, pasa por el costado”. “A lo que se debe apuntar es a ser más restrictivo con las penalidades. Mientras a los empresarios le salga más barato pagar una multa, van a seguir infligiendo las ordenanzas”, remarca Alvarez, sumando más preocupación a la situación de vulnerabilidad con las que se encuentran vecinos, transeútes y obreros de la construcción casi todos los días. “Lo que pedimos es que en los casos donde está en riesgo se pare la obra y se pague los días perdidos a los obreros. Y esto es lo que no se hace. La obra debería ser clausurada, no basta con pagar una multa, además las multas deberían ser acumulativas”.
Qué hacer
“Se rajó la casa de mi hijo”,” no soporté más, opté por vender y me fui a vivir lejos”, “me destruyeron el bar y también la vida”, son algunas de las frases dolorosas y cotidianas que Jorge Alvarez ha escuchado innumerable cantidad de veces, al momento de recibir algún vecino que se acercaba para ver qué podía hacer. “Es un momento de catarsis muy grande.” “Lo que hacemos es guiarlo para que den los pasos que corresponden en caso de que tengan que ir a la Justicia. Muchas veces por empezar mal, después no se llega a nada. Una de las cosas que nosotros recomendamos es cerciorarse quién es el propietario legal de la construcción. Ir al registro de la propiedad y averiguar quien figura como titular de la obra porque esa es la persona a la que le tienen que hacer todos los reclamos y los juicios y no a las empresas constructoras que muchas veces no son las dueñas”.
Incluso, dice Jorge, “hay mucho juicios que van a tener que pagar quienes terminan comprando los departamentos. Esto es algo que debería saber la gente antes de comprar, es decir si hay juicios iniciados sobre la propiedad.” La única solución está en la Justicia. “Y hay mucha gente que no puede costear un juicio”, apunta Alvarez. Esto hace que muchísimas personas desistan ante el tedioso proceso de reclamo judicial. “Lo que queremos hacerle entender es que no hablamos de una propiedad sino de un hogar, y ver que de la noche a la mañana te lo destruyen, es enfermante”.
Impacto ambiental
Además de los problemas que afectan a los vecinos en sus hogares, Jorge Alvarez ha estado investigado el impacto ambiental que provoca la falta de planificación de la construcción de obras. En el año 2006 realizó una presentación ante la Defensoría del Pueblo para que se restrinjan la cantidad de edificaciones. “Eran tanto los permisos que se estaban dando que en su momento, señalé que íbamos a tener problemas en la infraestructura de cloacas, agua y luz. Actualmente, en el área central, la cantidad de edificios que se construyeron dan lugar a que vivan 100 mil personas más. Eso trae aparejado la instalación de más de 20 o 30 aparatos de aires acondicionados. Las cloacas no dan a basto. En Barrio Martin han rebalsado las cloacas. Hay mucha gente que se queja porque no tiene presión de agua. El mismo intendente en una nota por radio reconoció que la toma de agua de la ciudad tiene más de 100 años. Con esa toma, la intendencia dio permiso para construir más de 1000 edificios. Es decir, el Ejecutivo nunca hizo un planeamiento para tener una ciudad sustentable”.
Además, agrega, “la masa de hormigon existente reemplaza a la tierra. Antes habia terreno en las casas que absorvían el agua. Ahora, no hay poder de absorción, fue reemplazado por el hormigon que no se enfría como la tierra. El hormigon sigue caliente a la noche, y esto genera islas de calor, genera evaporación, genera lluvias y se vuelve un círculo vicioso. Esto debe ser tratado por arquitectos que tengan una mirada ambientalista.”
Ni la Empresa Provincial de la Energía ni Aguas Provinciales han hecho obras para mejorar la infraestructura, denuncia Alvarez. “Lo único que importo fue que se construya. Yo creo que una ciudad sustentable no es esta. Y hay otro tema, que es económico”. En este sentido, desde la organización no dudan en asociar el boom de la construcción con el boom del negocio de la soja.
¿Cómo seguir?
Si bien, el llamado “boom” de la construcción disminuyó notablemente en el último tiempo, la organización continúa canalizando las innumerables consultas de vecinos y además, profundizando un trabajo serio y comprometido con un proyecto sustentable de la ciudad. Con respecto a las obras de construcción “nosotros seguimos en el planteo de las praxis que deberían agregarse en el reglamento de edificación. E insistimos en la exigencia de controles de la Municipalidad. Sino no hay medios, que se contrate a los profesionales de la Universidad. En la demolición y excavación se necesitaría que se controle desde que se empieza hasta que finaliza. Porque en pocos minutos pueden hacer un desastre”.
En junio de este año, la Superintendencia de Riesgos de Trabajo clausuró el 86% de las obras en construcción que inspeccionó. El riesgo para los vecinos y para los obreros de la construcción que exponen su vida ante la falta de elementos básicos de seguridad, es cotidiano. Son las organizaciones sociales las que, sobre esto, acercan la lupa para mirar de cerca, exigir, reclamar, denunciar e incidir con ordenanzas y legislaciones para que el Estado se haga cargo de una responsabilidad que le compete y de la cual parece, hace tiempo, haberse olvidado.
Fuente: www.enredando.org.ar
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enero 13, 2012 en 2:31 · Categoria Abogado, Accidentes, Acciones legales, Andamio, Arquitecto, Azoteas, Códigos, construcción, control a una construcción, Demanda, Edificaciones Privadas, Estudio Jurídico, Garantía de Obra Nueva, Inspecciones, Locación de Obra, Maestro Mayores de Obra, Mantenimiento de frentes, Medianeras, Pericias de Parte, Perito Arquitecto, Perito de Parte, Propiedad horizontal, Seguridad, Siniestro, Soluciones Legales, techos, Terrazas, Vicios de construcción
El accidente se registró hoy en el edificio ubicado en Paraguay 1256. Por causas que se tratan de establecer, la plataforma cedió y los dos operarios que limpiaban la medianera resultaron heridos. Uno sufrió un severo traumatismo de cráneo y al restante le cayó ácido en los ojos.
Hoy, pasado el mediodía, dos operarios que limpiaban con ácido la medianera de un edificio en construcción sufrieron heridas de distinta consideración al ceder el andamio sobre el que estaban realizando tareas en el octavo piso del edificio ubicado en Paraguay 1256.
Uno de los obreros sufrió heridas graves que obligaron a su internación de urgencia en el Hospital de Emergencias Clemente Alvarez (Heca), a donde quedó alojado en la sala de cuidados intensivos, debido a su delicado estado de salud. El parte médico indica que sufrió un “severo traumatismo de cráneo”.
La otra víctima quedó sujetada de una pierna con la cuerda del arnés de protección, lo que provocó una lesión que le inmovilizó el miembro afectado. Además, parte del ácido con que limpiaban la pared le cayó en la cara, afectándole los ojos. Fue trasladado a la Clínica de Ojos, para evaluar el daño a la visión.
Según el relato de testigos, la plataforma sobre la que se encontraban los trabajadores cedió, por causas que se tratan de establecer, haciendo que caigan pesadamente desde una altura estimada en 20 metros de altura. Uno de los operarios cayó al vacío, en tanto que el otro, que tenía puesto el arnés de seguridad, quedó colgado de una pierna.
Fuente: www.lacapital.com.ar
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enero 10, 2012 en 13:52 · Categoria Abogado, Accidentes, Acciones legales, Arquitecto, Código Civil, Código De Edificación, Código de Ordenamiento Urbano, Código de Planeamiento, Códigos, Cimientos, Colapso, Colapso y Desprendimiento, construcción, control a una construcción, Demanda, demolición, Demolición del Edificio, denuncias, Derrumbe, Edificaciones Privadas, Edificio en construcción, Espacios Comunes, Estudio Jurídico, excavación, Fallo, Habilitación, Informe técnico, Informes Edilicios, Informes Técnicos, infracción, Inspección del edificio, Inspecciones, Inversores, Jurisprudencia, Ley 3.562, Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, Locación de Obra, Maestro Mayores de Obra, mantenimiento, Medianeras, Patologías ocultas, Pericias de Parte, Perito Arquitecto, Perito de Parte, Permisos, Planeamiento Urbano, Problemas Edilicios, Propiedad horizontal, Propiedad intelectual, Propietarios, Prueba Contundente, Retroexcavadora, Ruina, Ruina del Edificio, Seguridad, Siniestro, Soluciones Legales, Vecinos, Vicios de construcción
A un año y cuatro meses de la tragedia, no hay procesados en la causa
“Tenía una vida armada y funcionando, tenía un laburo que me permitía vivir y era mi vocación, y no lo tuve más. Hoy estoy sobreviviendo. Estuve mucho tiempo para recuperarme, salí con una costilla fracturada y un pulmón perforado. Pero tal vez lo que más me cuesta es la cuestión psicológica”, cuenta Pablo Galli, el dueño del gimnasio en Villa Urquiza que se derrumbó cuando se trabajaba en una obra lindera y que dejó tres muertos.
Hoy, un año y cuatro meses después de aquella tragedia, no hay procesados en la causa que investiga el derrumbe. Los damnificados directos tampoco recibieron ninguna ayuda por parte del Estado.
A diferencia de lo ocurrido con los vecinos de otro predio derrumbado, el de Bartolomé Mitre 1232, en el caso de los damnificados de Villa Urquiza no hubo subsidios ni refugios, ni siquiera llamadas desde el gobierno porteño para ver cómo se encontraban.
“El día del derrumbe, después de que me encuentran bajo los escombros, me llevan al Hospital Fernández y después me derivan al Hospital Italiano. Nunca más recibí ninguna comunicación del gobierno de la ciudad ni de nadie. No me llamaron ni para saber cómo estaba”, le dijo Galli a LA NACION.
Galli es profesor de gimnasia y, de a poco, volvió a trabajar como personal trainer. A causa del derrumbe, perdió a tres de sus amigos: Maximiliano Salgado, Guillermo Fede y Luis Lu.
“Cada vez que en la tele veo algo [del derrumbe en Bartolomé Mitre 1232], cambio el canal. Me dolió muchísimo que había una persona desaparecida y ni siquiera estaban buscándola, tal vez a esa persona le pasaba lo mismo que a mí y no fue nadie. Eso no me entra en la cabeza. Me imagino a mí mismo cuando rezaba para que me siguieran buscando y me encontraran”, dice.
Wang Lu, madre de Luis, está muy angustiada: “El gobierno no da la cara ni se ha acercado ni ha hablado por teléfono. Cuando vi el derrumbe de Bartolomé Mitre, me pareció que revivía lo que nos pasó. Sin control, sin respuesta, sin nada. No sé cómo va a seguir nuestra vida, estamos sufriendo muchísimo”.
“Lo peor es que se trata de otro hecho totalmente evitable. Pasaron 16 meses. Tienen que controlar, hacer estudios más profundos, parece que la vida de la gente del pueblo no vale nada. Mi hijo era un estudiante brillante, trabajador, muy bueno para el futuro del país. Así, diariamente nos siguen matando”, agregó.
En la causa penal por el derrumbe, la juez Fontobona de Pompo (Instrucción N° 45), en febrero de este año, procesó al ingeniero Heyaca Varela, al titular de la empresa constructora Daniel Menta y al titular de la firma dueña de la máquina retroexcavadora José Pataro. Al mismo tiempo, dictó falta de mérito para César Armando Colovini y Juan Domingo Aslla, los dos operarios que manejaban la retroexcavadora al momento del desastre.
Sin embargo, en marzo pasado, la Cámara revocó los procesamientos y pidió un peritaje, en curso desde entonces.
EXPROPIACIÓN DE INMUEBLE
Las víctimas del derrumbe de Bartolomé Mitre, ocurrido a principios de noviembre, recibieron la Navidad en la vereda. Aunque el jefe de gobierno, Mauricio Macri, y su gabinete fueron invitados, ellos la pasaron solos. Es que, a pesar de que la Legislatura sancionó una ley por la que indemnizaría a los propietarios e inquilinos del cuerpo del edificio que se cayó hace más de un mes, aún no han cobrado ni un peso.
“Lo peor es que no sabemos, ni siquiera aproximadamente, cuándo vamos a cobrar. Nos hablan del subsidio de 70.000 pesos, pero eso es para comprar lo que tendrá el nuevo departamento. Dónde voy a poner lo que compre si no tenemos dónde vivir”, se pregunta Mónica Nizzardo, que había firmado la escritura de su departamento una semana antes del derrumbe.
Según la norma, el gobierno pagaría US$ 1750 por metro cuadrado a cada propietario. Anteayer empezaron a convocar a las víctimas para firmar el acuerdo. Sin embargo, hubo varios vecinos que no están conformes, ya que no se incluyó en la ley las eventuales causas que les pudieran imputar a los damnificados por daños a terceros.
Fuente: La Nacion
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enero 9, 2012 en 15:43 · Categoria Abogado, Accidentes, Acciones legales, Arquitecto, Código Civil, Código De Edificación, Código de Ordenamiento Urbano, Código de Planeamiento, Códigos, Colapso y Desprendimiento, construcción, Construcciones no autorizadas, control a una construcción, Demanda, demolición, Demolición del Edificio, denuncias, Derrumbe, Derrumbe de pared, Derrumbes de balcones, Deterioro, Espacios Comunes, Habilitación, Informe técnico, Informes Edilicios, Informes Técnicos, infracción, Inspección del edificio, Locación de Obra, Mediacion, Medianeras, multas, Pericias de Parte, Perito Arquitecto, Perito de Parte, Permisos, Problemas Edilicios, Propiedad horizontal, Propiedad intelectual, Propietarios, Reclamos, Ruina, Ruina del Edificio, Soluciones Legales, Vecinos, Vicios de construcción
La caída de una medianera generó trastornos en una casa lindera en Díaz Vélez al 4900. Los habitantes de ese inmueble ya habían sufrido un robo cuando los ladrones usaron los andamios de la obra que fue denunciada por la UOCRA.
Otro derrumbe en la Ciudad se convirtió en la cereza de un postre muy amargo para una familia que, por culpa de una obra lindera, vio como su apacible vida se convirtió en una pesadilla. Se trata de la casa ubicada en la avenida Díaz Vélez 4920, frente al Parque Centenario, donde nació Dolores Pérez Dorrego, protagonista de la historia. Junto a su marido, Gustavo Molina, y su madre, se vieron en la tarea de recibir a Tiempo Argentino y a cuanto medio periodístico tocó el timbre o golpeó su puerta. La historia era la misma de todos los días; otro derrumbe con características similares al resto y que da vueltas sobre la misma causa: la falta de control por parte del gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.
La obra que los perjudicó es la del terreno lindero, que tiene una superficie total de 1884,61 metros cuadrados y donde funcionó durante muchos años la Obra Social del personal telefónico de la República Argentina pero que, con la privatización de la Empresa Nacional de Telecomunicaciones (Entel), se convirtió en un palomar.
Ayer a las nueve de la mañana un estruendo fundamentó los temores de la familia que durante el último bimestre soportó los ruidos de la demolición, liderada por Rubén Darío Torres, con registro del gobierno porteño nº 268/08. “Es un hombre muy violento y que tuvo problemas con todo el barrio”, contó Dolores
Fuente: www.elargentino.com
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diciembre 22, 2011 en 16:11 · Categoria Abogado, Accidentes, Acciones legales, Arquitecto, Azoteas, Código Civil, Código De Edificación, Códigos, Colapso, Colapso y Desprendimiento, Conciliaciones, construcción, control a una construcción, Demanda, denuncias, Derrumbe, Derrumbe de pared, Edificaciones Privadas, Edificio en construcción, Espacios Comunes, Estudio Jurídico, Fallo, Garantía de Obra Nueva, Grietas, Incumplimientos Contractuales, Informe técnico, Informes Edilicios, Informes Técnicos, infracción, Ingeniero, Inspección del edificio, Inspecciones, Inversores, Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, Locación de Obra, Maestro Mayores de Obra, mantenimiento, Mediacion, Medianeras, multas, Pericias de Parte, Perito Arquitecto, Perito de Parte, Permisos, Problemas Edilicios, Propiedad horizontal, Propietarios, Prueba Contundente, Reclamos, Seguridad, Siniestro, Soluciones Legales, Vicios de construcción
La caída del edificio ubicado en construcción de Carlos Pellegrini al 200 produjo en octubre la muerte de un albañil. La Justicia investiga a los funcionarios porteños por la hipotética “falta de cumplimiento” de los deberes de cuidado.
La Justicia dispuso hoy el allanamiento de la Dirección General del Registro de Obras y Catastro del gobierno porteño, en el marco de una investigación por el derrumbe de una obra en construcción que causó la muerte de un albañil el 1 de octubre pasado.
El allanamiento fue pedido por la fiscal Estela Andrades de Segura, ordenado por el juez de instrucción Juan Ramos Padilla, y se concretó en el segundo piso del edificio situado en Carlos Pellegrini 211, segundo piso, de esta Capital.
Allí, los oficiales de justicia buscaron “toda la documentación vinculada” con la obra de la calle Directorio 428, una de cuyas paredes se derrumbó aplastando al albañil paraguayo Eusebio Salazar Guerrero, de 22 años.
La obra había sido denunciada por vecinos que alertaron sobre las perforaciones en las medianeras de sus edificios, lo que dio lugar a cinco inspecciones entre 2010 y 2011 en las que se constataron falencias en los trabajos.
También la UOCRA, el gremio de la Construcción, había advertido sobre los peligros del emprendimiento.
Fuentes judiciales dijeron que el 5 de agosto último, dos meses antes del fatal derrumbe, una inspección había recomendado “mayor cuidado en la amuración” y la protección de las fincas vecinas. Sin embargo, una pericia ordenada en la causa determinó que el derrumbe se produjo por una “maniobra indebida de acanalamiento de una medianera”.
Si bien la causa tiene como imputado al responsable de la construcción, Carlos Korzussenec, para la fiscal, “no puede descartarse la eventual responsabilidad de funcionarios del gobierno de la ciudad de Buenos Aires”, por la hipotética “falta de cumplimiento” de los deberes de cuidado que debían cumplir.
Fuente: www.laprensa.com.ar
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diciembre 19, 2011 en 6:57 · Categoria Abogado, Accidentes, Acciones legales, Arquitecto, Código Civil, Código De Edificación, Código de Ordenamiento Urbano, Código de Planeamiento, Códigos, Certificado de Aptitud Ambiental, Cimientos, clausuras, Colapso, Colapso y Desprendimiento, Compraventa, construcción, Construcciones no autorizadas, control a una construcción, Demanda, demolición, Demolición del Edificio, denuncias, Derrumbe, Derrumbe de pared, Derrumbes de balcones, Desprendimientos, Deterioro, Edificaciones Privadas, Edificio en construcción, Edificio Seguro, Espacios Comunes, Estudio Jurídico, excavación, Filtraciones, Fisuras, frentes, Garantía de Obra Nueva, Grietas, Habilitación, Impugnaciones, Incumplimientos Contractuales, Informe técnico, Informes Edilicios, Informes Técnicos, infracción, Ingeniero, Inspección del edificio, Inspecciones, Inversores, Ley 3.562, Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, Locación de Obra, Maestro Mayores de Obra, mantenimiento, mantenimiento de un edificio, Medianeras, multas, Obra Ilegal, Pericias de Parte, Perito Arquitecto, Perito de Parte, Permisos, Planeamiento Urbano, Problemas Edilicios, Propiedad horizontal, Propiedad intelectual, Propietarios, Prueba Contundente, Rajaduras, Reclamos, Retroexcavadora, Ruina, Ruina del Edificio, Seguridad, Siniestro, Soluciones Legales, Vecinos, Vicios de construcción
El gobierno de la ciudad intensificará finalmente los controles a obras de demolición y excavación realizadas en la Capital, tal como lo previó la Legislatura hace más de un año y a 40 días del trágico derrumbe de parte de un edificio de 10 pisos en el centro porteño, ocurrido como consecuencia de irregularidades en la perforación del suelo en un terreno lindero.
Anteayer salió publicada en el Boletín Oficial local la reglamentación de la ley 3562, sancionada en septiembre de 2010 por la Legislatura, que estableció la obligatoriedad de incorporar una inspección en la etapa de demolición y otras dos verificaciones durante los trabajos de excavación en las obras en construcción.
La aprobación de esa normativa fue producto de la preocupación social que generó la muerte de tres personas en un gimnasio de Villa Urquiza, que colapsó mientras en un lote aledaño se realizaba una excavación. Por ese hecho fueron investigados los responsables de la obra. Si bien la Justicia apuntó a las responsabilidades particulares, los diputados porteños intentaron limitar el margen de error de los privados mediante la imposición de nuevos controles en manos del Estado.
En momentos en que las excavaciones aumentaron en la Capital tanto en cantidad como en profundidad, por la demanda de subsuelos para cocheras y el negocio que estas unidades complementarias significan, la ley determinó que, cuando la cota de fundación supere los 4 metros, debe efectuarse una inspección al efectuarse el 10 por ciento de la perforación y otra al cumplirse el 50 por ciento. Sin embargo, no precisó cuándo deben controlarse excavaciones menores, lo que quedaba supuestamente librado a la reglamentación.
Asimismo, la norma fijó multas de 3600 a 36.000 pesos para quienes “no hubieran contratado a una empresa de demolición o excavación inscripta en el registro público de demoledores y excavadores“.
Según expertos consultados por LA NACION tras el derrumbe parcial en Bartolomé Mitre 1232, ocurrido el 4 del mes pasado y en el que murió un hombre, uno de los elementos que incidía en la posibilidad de una mala praxis durante un socavamiento del suelo era, precisamente, que la tarea fuera encargada a equipos sin especialización. También apuntaron a la falta de capacitación específica de los profesionales y de los operarios de las máquinas, así como a la ausencia de estudios previos serios sobre el suelo y los edificios existentes en el entorno de la obra.
En ese sentido, en la demorada reglamentación publicada anteayer, mediante el decreto con 620/11 que lleva la firma de Mauricio Macri, el gobierno porteño ordenó a los responsables de obras entregar ante la Dirección General de Registro de Obras y Catastro (Dgroc) “un relevamiento fotográfico de linderos, en formato digital, protegido, a los efectos de que su contenido sea de carácter inalterable”.
Esa documentación -complementaria a otra relativa al plan de trabajo de demolición y excavación, que también deben presentar los constructores ante las autoridades- será girada por la Dgroc a la Dirección General de Fiscalización y Control (Dgfyco), “para coordinar la inspección en obra”, y a la Dirección General de Guardia de Auxilio, para que “cuente con la documentación necesaria en supuestos de emergencia”.
Dos puntos de la reglamentación fueron criticados por el ex diputado Eduardo Epszteyn, uno de los autores de la ley. Primero, que el texto no especificó los momentos en los que deberán ser verificadas las excavaciones de menos de cuatro metros, lo que, según su opinión, mantiene riesgos latentes.
En segundo lugar, objetó que el jefe de gobierno haya depositado en los inspectores de la Dgfyco la potestad de controlar, y no en los profesionales verificadores, que en principio tienen más capacitación para evaluar si la obra se desarrolla en condiciones seguras.
Por Angeles Castro
Fuente: La Nacion
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diciembre 15, 2011 en 4:06 · Categoria Abogado, Accidentes, Acciones legales, Arquitecto, Código Civil, Código De Edificación, Código de Ordenamiento Urbano, Código de Planeamiento, Códigos, Certificado de Aptitud Ambiental, Cimientos, clausuras, Colapso, Colapso y Desprendimiento, Compraventa, construcción, Construcciones no autorizadas, control a una construcción, Demanda, demolición, Demolición del Edificio, denuncias, Derrumbe, Derrumbe de pared, Desprendimientos, Deterioro, Edificaciones Privadas, Edificio en construcción, Edificio Seguro, Espacios Comunes, Estudio Jurídico, excavación, Fisuras, frentes, Habilitación, Informe técnico, Informes Edilicios, Informes Técnicos, infracción, Ingeniero, Inspección del edificio, Inspecciones, Inversores, Ley 3.562, Ley 3254, Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, Locación de Obra, Maestro Mayores de Obra, mantenimiento, mantenimiento de un edificio, Obra Ilegal, Pericias de Parte, Perito Arquitecto, Perito de Parte, Permisos, Propiedad horizontal, Propiedad intelectual, Propietarios, Prueba Contundente, Rajaduras, Reclamos, Retroexcavadora, Ruina, Ruina del Edificio, Seguridad, Siniestro, Soluciones Legales, Vecinos, Vicios de construcción
En la Ciudad dicen que no hay riesgos. Colectivos y camiones serán desviados.
Mañana a primera hora los vehículos livianos volverán a pasar por el tramo de Bartolomé Mitre entre Libertad y Talcahuano. El tránsito está interrumpido desde hace 37 días, cuando se produjo el derrumbe del segundo cuerpo del edificio de diez pisos ubicado en el 1232 en el que murió Isidoro Madueña.
“Se hicieron todos los estudios y la circulación por la zona no representa ningún riesgo”, confirmó a Clarín Daniel Russo, director general de Defensa Civil de la Ciudad. Podrán pasar autos y motos, pero el desvío se mantendrá para colectivos y camiones . “Lo único que resta para terminar de normalizar la situación son trabajos puntuales en un edificio ubicado sobre la calle Uruguay”, apuntó.
Mientras tanto, los damnificados esperan que se concrete el pago de la indemnización que aprobó la Legislatura porteña el 17 de noviembre. Se trata de un subsidio de entre $ 50.000 y $ 70.000 para que puedan recuperar muebles, ropa y otros bienes materiales, además del costo de cada inmueble para los propietarios, cotizado en U$S 1.750 el metro cuadrado.
El punto es que todavía no se reglamentó la ley que crea el fondo especial para afrontar estos gastos. “La promesa era pagarnos antes de las Fiestas, pero recién el 17 ó 18 de diciembre se va a reglamentar la norma y todavía no hay fecha concreta de pago”, explicó Pamela Alvarez, propietaria del 10° “C”. Y agregó: “Dijeron que el pago se va a hacer en tres veces. Primero el subsidio, después lo que corresponde a la expropiación del terreno y por último la diferencia hasta completar el valor del departamento de cada uno. Estamos bastante desconcertados por la desorganización que hay. Capaz que terminamos cobrando en febrero o marzo”.
El derrumbe que afectó a unas 30 familias sucedió alrededor de las 20 del viernes 4 de noviembre. Los vecinos habían denunciado la presencia de grietas y desprendimiento de mampostería, por la obra que se estaba construyendo al lado, y la mayoría logró salir poco antes, pero Madueña quedó atrapado bajo los escombros y fue encontrado muerto.
Por EINAT ROZENWASSER
Fuente: www.clarin.com
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diciembre 13, 2011 en 1:38 · Categoria Aberturas Internas, Abogado, Acciones legales, Arquitecto, Ascensores, Código Civil, Código De Edificación, Código de Ordenamiento Urbano, Código de Planeamiento, Códigos, Certificado de Aptitud Ambiental, Cielo Rasos, Cimientos, clausuras, Colapso y Desprendimiento, Compraventa, Conciliaciones, Consorcio, Consorcios, construcción, Construcciones no autorizadas, control a una construcción, control de locales, Demanda, demolición, Demolición del Edificio, denuncias, Derrumbe, Derrumbe de pared, Derrumbes de balcones, Desprendimientos, Deterioro, Edificaciones Privadas, Edificio en construcción, Edificio Seguro, Espacios Comunes, Estudio Jurídico, excavación, Filtraciones, Fisuras, frentes, Garantía de Obra Nueva, Grietas, Habilitación, humedad, Impermeabilización, Impugnaciones, Incendios, Incumplimientos Contractuales, Informe técnico, Informes Edilicios, Informes Técnicos, infracción, Ingeniero, Inspección del edificio, Inspecciones, Instalaciones, Inversores, Jurisprudencia, Ley 13059, Ley 13512, Ley 17.711, Ley 24240, Ley 24557, Ley 257, Ley 2722, ley 2930, Ley 2936, Ley 3.562, Ley 3254, Ley Abrevaya, Ley de Consorcios, Ley del Ruido, Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, Locación de Obra, Locatario, Losa, Maestro Mayores de Obra, mantenimiento, Mantenimiento de balcones, Mantenimiento de frentes, mantenimiento de un edificio, Mediacion, Medianeras, Modificaciones Clandestinas, multas, Niveles de ruido, Obra Ilegal, Ordenanza 49.308, Patio, Patologías ocultas, Perdida de gas, Pericias de Parte, Perito Arquitecto, Perito de Parte, Permisos, Planeamiento Urbano, Problemas Edilicios, Propiedad horizontal, Propiedad intelectual, Propietarios, Prueba Contundente, Rajaduras, Reclamos, Retroexcavadora, Ruidos Molestos, Ruina, Ruina del Edificio, Seguridad, Solado, Soluciones Legales, techos, Terrazas, Vecinos, Vicios de construcción, Vicios ocultos, Vicios Redhibitorios
Casa nueva, ¿problemas nuevos? - S.O.S. CONSTRUCCIÓN
SUMARIO
Si empiezan a hacer una obra lindera a mi casa: ¿qué precauciones debo tomar? (Antes, durante y después)
1-Antes de comenzar, ¿qué debo exigir a la constructora o a mis futuros vecinos?
Se debería contar con el nombre de la empresa constructora, planos aprobados, profesional responsable, y empresa que realizará la excavación en caso de que se hiciera.
-Para estar preparado ante cualquier inconveniente y poder reclamar, ¿qué recaudos debo tomar?
(Ejemplo: tomar fotos de mis instalaciones previo al comienzo de la obra; solicitar peritajes).
Es conveniente antes de que comience una obra nueva, realizar un relevamiento de linderos, es decir dejar asentado en un pequeño informe con imágenes, el estado de nuestra propiedad antes de que se comience a construir, para así poder reclamar luego si se llegaran a producir roturas, rajaduras y afecciones. Igualmente se puede realizar un seguimiento de la construcción a través de un perito legista desde el inicio de la nueva construcción.
3-¿Cómo me protejo de riesgos durante la construcción?
Con el informe del relevamiento de linderos, el arquitecto o responsable de la obra debería tomar todos los recaudos a fin de no dañar nuestra propiedad. Y el seguimiento de un perito que va informando al consorcio de las distintas etapas que se van cumpliendo. De aparecer algún inconveniente no previsto, el perito puede solicitar la detención de la obra, o su inspección por el organismo correspondiente.
4-¿Cómo asegurarse que lo que están construyendo cumple con las normas permitidas?
Debe contar con planos aprobados, cartel de obra donde constan todos los datos de los responsables de cada área, permiso de obra. Estos datos se pueden averiguar también en la dirección de obras y catastro del GCBA.
5-Después de terminada la obra: ¿qué hacer si surgen problemas posteriores? ¿Cómo me aseguro que los cimientos de mi casa sigan firmes? ¿Cómo puedo solicitar arreglos e indemnizaciones?
Si se realizó el relevamiento de linderos, servirá como documento para reclamar; sino a través de un informe de un perito legista que certifique los daños, con un informe pericial que un abogado luego utilizará para solicitar las reparaciones mediante carta documento o mediaciones.
6-Dónde y cómo reclamar. Qué datos se necesita tener.
Como ya mencionamos, a la dirección técnica de la obra, o al GCBA la Dirección General de obras y catastro, y en caso de tratarse de desmoronamientos o rajaduras muy importantes a Emergencias del GCBA.
7-¿Es necesario armar un plan de emergencia familiar durante los meses de obra? ¿En qué podría consistir?
No, no es necesario si se toman las precauciones arriba mencionadas, estar atentos a rajaduras y vibraciones.
8-En los edificios: ¿cómo deben protegerse los consorcios?
De la misma manera que las casas multifamiliares. Hacer un relevamiento de todos los pisos y unidades lindantes con la medianera. Además, se puede solicitar la asistencia de un perito legista que seguirá las distintas etapas de la construcción desde la demolición si es que la hay, la etapa de cimientos que podría ser la más crítica, hasta el levantamiento de lo que sería el primer piso de la obra nueva. Se solicita una reunión con el profesional responsable de la misma para luego informar a los consorcistas o propietarios del estado de las tareas a llevarse a cabo.
COMO DUEÑA
Si estoy por comprar una casa o departamento desde “el pozo” o en construcción: ¿qué precauciones debo tomar? (Antes, durante y después)
9-¿Cómo protegerse de una estafa?
Averiguar antecedentes de la empresa constructora y del profesional responsable de la obra.
10-¿Cómo controlar/asegurarse que la obra está cumpliendo correctamente con las normas: planos, habilitaciones, seguridad, instalaciones)?
Igual que en el punto 4 Estos datos se pueden averiguar también en la dirección de obras y catastro del GCBA.
11-¿Cuáles suelen ser los problemas o las faltas más comunes? ¿Cómo evitarlas?
La presencia de rajaduras, grietas, o entrada de humedades. Avisar a los responsables de la obra vecina apenas aparecen los primeros indicios, sacar fotografías y certificarlas por un perito o un escribano.
12-En caso de tener problemas: ¿cómo debo actuar? ¿Dónde denunciar? ¿Reclamar?
Con la documentación mencionada en el punto anterior, reclamar primero a la constructora y si no responde hacerlo a través de un peritaje.
13-¿Qué sucede si después de terminada la obra hay problemas con las edificaciones contiguas? ¿Qué hacer si la constructora ya se desligó?
La constructora está obligada a responder por la garantía durante 10 años luego de terminada la obra, lo ideal es que el reclamo se realice apenas aparecen las primeras manifestaciones de los problemas.
14-Si ya me mudé y en los primeros tiempos tengo problemas con las terminaciones o las instalaciones: ¿qué debo hacer para que se hagan cargo de los arreglos y me indemnicen?
Igual que en la anterior. Si no responde la constructora hacerlo mediante abogado con un informe pericial
Si quiero comprar un departamento o una casa ya construida, antes de cerrar el negocio y mudarme:
-¿Qué debo revisar para evitar sorpresas?
-¿Qué precauciones en cuanto a planos e infraestructura debo tomar?
-¿Cómo protegerme de problemas antiguos que se manifiesten en el futuro?
-¿Cuáles son los trucos/engaños/estafas más comunes? ¿Cómo protegerse/evitarlos?
Lo ideal sería ir acompañado de un arquitecto o perito a fin de ver el estado de las instalaciones sanitarias, eléctricas, pisos, terminaciones de paredes, pinturas, y si hay rajaduras o humedades, los pisos que no estén despegados, separados o levantados.
Solicitar los planos de final de obra o permiso de obra y planos aprobados en el caso de que recién se inicie la construcción.
No es posible saber qué vicios tendré si no están a la vista. Sí puedo reclamarlos al vendedor o propietario anterior si los descubro dentro de los 60/ 90 días, es el plazo para reclamar los vicios que estaban ocultos al momento de la compra o que fueron disimulados para la venta.
Es común hoy en día que se disfracen o disimulen, problemas de las construcciones para poder venderlos, como ya mencionamos, lo ideal es ir a la entrevista con un profesional en la materia, y si ya compramos reclamarlos por medio de un informe. Averiguar antecedentes de las empresas constructores o profesionales a cargo y hacer revisar boletos de compra venta o escrituras antes de firmar. Solicitar se nos envíen modelos por email.
ARQUITECTO LEGISTA TEODORO RUBÉN POTAZ
PERITAJES EDILICIOS / ARQUITECTURA LEGAL
www.peritajesedilicios.com.ar
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